上海颜蓝镇住宅小区物业项目投标文件.docx

上海颜蓝镇住宅小区物业服务投标书上海XX物业管理有限公司二O一四年二月目录第一部分：商务文件3一、物业管理处收入预算方案4二、物业管理处收支预算方案分类明细5三、飒费用11四、”文化广场”管理处财务预算说明12第二部分：技术文件14第一章：管理服务理念和目标15一、总体管理服务理念和目标15第二章：物业管理机构运作方式15-、管理处组织架构及部门设置15二、管理处运行方式及各部门职费16第三章：管理服务人员限备25-、管理处各岗位员工的任职要求25二、管理处经理要求26三、管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职费27四、管理处新员工的培训方案及计划34第四章：物业管理用房及相应管理设施的配置35一、管理用房35二、管理设施35第五章：物业管理分项及标准与承诺37第六章物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案40-、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施40二、物业管理区域内公用设施设备的维修措施40三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施60四、保障物业管理区域内环境清洁度的措施63五、绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措旅.71六、物业管理区域内保安24小时执勤、巡视盍点部位24小时监控的岗位职描述员74七、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想74八、物业管理档案管理设想80九、其他物业管理措施及承诺82第七章：丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施85第八章：智能化设施的管理与维修方案86第九章：施工噪声控制等与业主密切相关事件的应对措施90第十章：提供临时管理公约的建议稿I(X)第十一章：物业管理早期介入服务103一、商业用房在实际运行前的管理措施：108第卜二章：本企业在投标项F1.中的服务特色(总结)108商务文件商务文件-、物业管理处收入预算方案I.管理收费单价1.1 投标申请取投标申请表项目数据物业收费标准18.00元/月M住宅2.0元/月M2联排别盘3.0元/月M商业40元/月M管理者承金计提比例7%投标人投标企业名称：上海有限公司投标企业（盖章）1.2 物业管理费定价依据1.2. 1参照上海市物业服务分等评级收班标准：1.2.2“文化广场”物业支出预算：1. 2.3参照开发商竞标公告第.条第4点收费标准的确定。2.物业管理费收入2. 1物业管理计费面积地面建筑面积：42176平方米：附属建筑面积：2674平方米。2. 2每月物业管理费收入：42176平方米X18元/月平方米+2674平方米X5.5元/月平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月全年物业管理费收入：773875元/月X12月=9286500元3、物业管理处收支预算方案及分类明细3. 1“文化广场”管理处财务收入汇总表项目面枳月收入（元）年收入（元）备注2号楼19613平方米353034.004236408.002、4号楼：18.00元/月M2游船码头餐厅及其他:5.50/月/M23号楼17877平方米321786,O3S6b112,OO4号楼4686平方米84348.001012176.00游船码头餐厅及其他2674平方米14707.OO176484.00合计44870平方米773875.009286500.00备注：以收缴率100与计算3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表序项目费用每月支出每年支出备注1人工费用（246466元/月）管理人员31900382800见附件1机电人员73660883920保安人员1006521207821保洁人员40254483048小计24646629575922管理人员服装费（2000元/月）管理人员服装费2000210003行政办公费（22700元/月）行政办公费227002724004保安物耗（3000元/月）保安物耗3000360005保洁材料费（13964元/月）保洁材料费139641675686垃圾清运费用（8000元/月）垃圾清运费用800096000外包7绿化养护费（4000元/月）绿化养护贽400048000外包8设备设施维护费（59810元/月）设备设施维护费598107177209公共能耗费（312408元/月）公共能耗费312408374889610公众责任险（1500元/月）公众货任险15001800011固定资产折旧（4153元/月）固定资产折I1.1.41531983612管理者酬金（54171元/月）管理者酬金（7轮5417165005213法定税金（41015元/月）法定税金（5.3%）41015.00492180.00合计77318792782443. 3年度盈年度收入9286500元年度支出9278244元=8256元/年688元/月*附件1“文化广场”管理处员人工费用明细表岗位名称人数薪金（元/人）各项基金（元/人）月总支出（Tt）年总支出（元）管理处人工费用（31900元/月）管管理处经理18000360011600139200理处经理助理1500。2250725087000客户服务225001125725087000财务110005800696(X)小计531900382800机电机电人员费用73660元/月)机电主管160002700«7()0104100维修工162800126064960779520小计1773660883920保安保安人员费用(100652元/月)保安主管140001800SS(N)69600保安领班42500112514500174000保安36180043280352964224小计411006521207824洁保洁人员费用(40254元/月)保洁主管130001350435052200保洁00乙1.130043238104457248-1.2340254483048合计862464662957592“文化广场”管理处员工人工费明细测算说明：(D以上人员年度工资费用是以12个月为基数计兑得出：(2)月工资标准中已经包括该岗位的各类津贴：(3)各项基金计提比例为45%,其中包含公司替员工交纳的“五金”部分、节目加班费等.*附件2:员工服装及洗烫费用明细表部门人数制服配备内容(人)制服费用洗烫费用物业管理处5西装2套衬衫2件10人X1200元/套X2套+2年+1210人X30元/套X2次月设备主管1监控员4领带1根月=100O元/月=600元设备部16棉质工作服2套电工鞋I双16人X300元/套X2套÷2年÷12月=400元/月自行解决合计26-1400元/月600/月注：（D制服每二年更换一次，每人每次发放2套计:部员*附制服的洗烫按每人每月二次计，（仅限行政管理人员及客户服务部、保安工）牛3“文化广场”管理处行政办公费用明细表序号项目月度费用（元）年度费用（元）和注1固定电话费60072002办公用品900108003亚印机维修费20024004法律事务及公共关系费用3000360005资料印刷费S(K)60006节日布置费5000600007交通运输费用250030000对外联系8其他不可预见费用100001200009合计22700272400*附件4、清洁耗材表序号名称'I'-!".单价数量费用（元/月）备注1消毒型多功能清沽剂箱250.002500.002空气清香剂瓶30.0010300.003不锈钢保养清洁剂箱250.000.5125.001玻璃清洁剂箱200.001.00200.005静电除尘剂箱500.000.50250.006碱性清洁剂（脱油剂）箱250.000.50125.007马桶清洁剂（除渍剂）箱200.000.50100.008洗手液瓶26.OO30.780.009地板蜻箱100.00I.400.0010去蜡水箱250.00I.250.0011消毒剂瓶30.0012.360.0012喷洁蜡箱100.000.25100.0013卷纸卷1.007320.OO7320.00共计20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天2卷；30.5天/月计14垃圾袋只0.4539041756.0020层,每层楼悌6个垃圾简，加公共区域以8个计，每天1次,30.5天/月计15小坨圾袋只0.087320585.0020层,每层男女洗手间相位以6个计,每天更换2次：30.5天/月计16百洁布块15.0025.00375.0017拖把头个2.5025.0062.5018抹布块2.50150.00375.00总计13963.50*附件5设备设施维护费用项目费用每月支出每年支出备注1房屋设备运行贽（7500元/月）消防/给水管网83310000配套设施（含公共设施）333340000房屋建筑外立面维护250030000道路养护833100f)0小计7500900002公共设备设施检测费（5400元/月）中控室424小时值班,四班二运转门岗8负贡门岗的保安巡逻8车管8车辆管理、安全检查、夜间巡逻等,包括机动人员保洁部（15A）保洁主性1为助管理处经理工作，的货清洁都全面工作专项保沾4负费定期保沾及轮休顶班楼面保洁工8大楼公共区域空置楼面的保洁工作,包括A区和裙房外环境2外憎环境的保沾合计621.2正式营运阶段部门岗位人数主要工作范阻管理处经理1负责“文化广场”的全面物业管理工作经理助理（兼行玫主管）1协劭“文化广场”的全面物业管理工作，主管与业主及对外的联系、称谓人事及其他行政事务行政限务部（3人）财务1负责管理处财务工作客户服务2负责文件起草、打印、客户档案管理、内勤工程部人）工程主管1协助管理处经理负班工程部工作弱电工程师）BA/配电值班8BA室和配电室旅班并接受夜间业主委托维修日常维修8“文化广场”设备的操作和日常维修（强电含电梯、的电、空调锅炉、给排水、三项工（泥、木、油漆、用工等）保安部（41人）保安主管（兼消防专管员）1协助管理处经理工作,负责保安全面工作管理“文化广场”各类与安全、消防相关事宜保安领班4保班各一人，负成本班组的业务工作（不脱产）中控室424小时值班，四班二运转门岗16负责门岗的保安巡逻8车管8车辆管理、安全检比、夜间巡逻等,包括机动人员保洁部（23人）保洁主管1协助管理处经理工作，负毋清洁部全面工作专项保治4负员定期保油及轮休顶班楼面保油工12大楼公共区域楼面的保沾工作，包括A区和用房外环境2外国环境的保油合计R6备注：由于“文化广场”的招商定位未确定、管理处各部门、各岗位的人员配备数作参考，具体可以按照实际情况调整.2、各岗位的职费：工程部主管：1.制定本部门各项制度，保证设备设施运转良好，为客户提供舒适的牛.活和工作环境：2 .制定工程年度预算计划与大修和设备安装的计划：3 .预计、估测、控制人力、材料和设备设施的成本。积极采取各种有效措施，制定节能计划，并负责组织和督导各部门落实，努力降低维修及能耗费用：4 .制定工程部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作：5 .组织开展部门员工培训，培训员工良好的职业道德、娴熟的工作技能和亲切的服务态度：6 .处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出现的各种问即，若遇重大疑难问题，应立即赶到现场处理，尽可能减少对客户的影响；7 .安排人力保证客户报修服务，协助处理客户投诉事宜；&主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证_E程部各项工作运作正常；9 .负责每月检隹工程材料库存及零限件的消耗情况，若发现短缺，应及时提出购买申请:10 .定期向经理汇报工程状况，并提出合理化建议：11 .做好安全生产及劳动保护_E作，监惇控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议：12 .年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划；完成上级指派、下达的其他工作任务。保安部主管：1、制定本部门治安消防管理方案及各项制度，编制相应的实施计划并监督执行；，保证“文化广场”安全，为客户提供安全、舒适的生活和工作环境：2、制定保安部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作：3、负贡日常治安保卫工作的安排、执行、培训，完整各类记录：4、安排人力保证保安服务，协助处理各类突发事件和客户投诉事宜：5、主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位工作日记，保证保安部各项工作运作正常：6、定期向经理汇报保安状况，并提出合理化建议：7、做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议；8、年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划：9、完成上级指派、下达的其他工作任务。保洁保绿部主管：1、制定本部门保洁、保绿管理方案及各项制度，编制相应的实魄计划并监督执行；保证“文化广场”清洁美观，为客户提供美观、舒适的生活和工作环境：2、制定保洁部的年度及月度工作计划，安排本部门员工的工作：3、负责日常保洁保绿工作的安排、执行、培训，完整各类记录；4、安排人力保证保洁服务，协助处理各类突发事件和客户投诉事宜：5、主持召开部门的工作例会,检查、签收各岗位工作日记，保证保洁部各项工作运作正常；6、定期向经理汇报保洁状况，并提出合理化建议：7、做好安全生产及劳动保护工作，监督控制部门员工的工作质量，就人员聘免提供建议：8、年终对部门员工进行绩效考核，总结年度工作、并安排来年工作计划：9、完成上级指派、下达的其他工作任务。保安员岗位职责D巡逻保安全天候监视和巡逻物业范围，防止不安全事件发生，如门窗未关好、车辆未按要求停放、各种设备设施故障和灾吉隐患、值班、守护不到位或不认真等：细心留意各类机房、垃圾房等隐蔽地方，以确保无任何可疑人物匿臧在内伺机犯案。* 对于形迹可疑的人进行证件检查，必要时可查询所带的物品；* 制止“文化广场”内的打架斗殴事件；* 检查和制止在“文化广场”内饲养牲畜：严格控制宠物在“文化广场”内对其他客户造成的干扰及地便便溺，应及时要求其主人予以制止；* 礼貌制止“文化广场”内人士的大声喧哗吵闹行为、影响其他客户：尤其是在夜间，保安员应立即礼貌地制止此等干扰性行为：对妾到客户报警，应立即向值班室汇报，并立即到现场处理：* 看管好客户停放的车辆，防止撬窈事件的发生：* 指挥车辆按规定行驶、停放、禁止在步行街行驶、停放；* 对“文化广场”内煤气管道、电器线路等，进行安全检杳，及时消灭火灾隐患：* 在巡逻路线中预设之打更钟上按规定打钟：* 留意所有公共设施、设备的运行状况，如发现有损坏或正常情况，须登记于故障记录表内，然后交于上级作跟进工作：* 问答访客的咨泡,需要时为其向导：* 协助客户解决其他问题：* 细心巡查，确保客户没Tr违反公司条例、客户守则、租约或管理公约。2）公寓内保* 当值时，应服装整齐，精神饱满，提高警惕：* 注意大门出入人士，识别客户和访客，对于来访客人，核对其所访单元及客户姓名，再通过对讲机与用户核对后，方可让其登记进入，尽可能认识客户，并应主动礼貌问候；* 严禁外来闲杂离人员进内，尤以推销人员：* 接到任何投诉，应以礼相待，认真记录并予以解决，如非本人所能解决、处理，应即时上报保安主管或管理处：* 对货物家具的出入，须倍加留意，除按指示处理处，亦应杳询求证：* 每班之交接，应点清各种物件，交待切重要事情.特别要交待清上班尚未解决之事情：* 当值时不得大声喧闹、玩耍：* 遵从上级指示，无异议地执行一切合理的工作。保洁员岗位职责在管理处经理的领导下，根据保洁工作计划，认真做好承包区域的环境保洁工作，负责“文化广场”公共部位的日常保洁和定期清洁工作，创建“文化广场”优雅、整洁、舒适的环境。* 保持共用部位、共用设备、公共设施的干净整洁。* 定时收集各楼层的垃圾，集中清运。* 搞好“文化广场”楼层、车库及周边的环境U生。* 定时疏通、清洗下水道。* 根据客户的需要，提供其他有偿保洁服务。* 保质保量完成每H安排的例行工作；* 熟练掌握清洁设备及清洁剂的使用，提高清洁水准及效率；* 在工作中发现公共设施有损坏情况，应及时报修：* 协助处理突发里件，并及时向上级汇报：* 遇有客户投诉，应及时向上级汇报：* 不得向客户提供私人服务及索取报偿；* 提高自身工作知识及技巧，以达更佳效果；遵守上级指示，无异议地执行一切合理的工作。财务出纳岗位职责遵守国家有关的现金管理制度，熟悉财务出纳工作程序，并具有相关的专业知识。负责做好现金和各种票据的收付工作，做好出纳结算，保证钱账相符，妥善保管好现金、银箱钥匙和账册。掌握各类费用开支的标准，严格把关，报销时应认真审核发票的品名、数量、金额、印堂，并按审批程序检查各种票据报销手续是否齐全，发现问题及时提出，并向有关部门经理汇报。收付现金时，应当面点清，办妥签收，并根据工作需要，及时做好现金及外汇人民币提款或解入工作。维修电工岗位职责照维修电工领班的工作安排，主动认真地进行各类电气设备的日常巡视检查和维修保养工作，确保电气设备始终处于良好运行状态。服从工作安排，每灭对物业电气设备进行认真的巡视检查，发现问题，及时检修。及时做好报修登记，随报随修，随时清理维修场地，工作完毕即领班汇报并回班组待命，同时做好维修记录。熟练掌握物业所有电气设备的原理及维修技术，严格执行安全操作规程。非经主管工程师同意，不得随意更改原接线方式和工作原理，不得破坏装饰格调。保持每层楼面配电室的整洁干净。坚守工作岗位，遵守“文化广场”管理处的各项规章制度。弱电工岗位职责对弱电主管工程师负货，遵守各项规定和制度。负责BA系统的值班工作，每大根据实际需要调整设备运行参数和运行时间程序。负贡弱电系统设备的运行管理和维修保养。负责安保系统、消防报警系统的运行、维护的配合工作。认真钻研技术，熟练掌握弱电设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时。按时按质保量完成设备定期检查与维修工作。定期巡视弱电系统的设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录。发生事故时，保持头脑冷静，严格按规程及时排除故障，重大事故及时上报。空调工岗位职责熟悉“文化广场”的空调及其控制系统.掌握操作程序和规范，保证设备的正常运行.服从工作安择，定期对设备做好保养、维修等工作，发现问题及时解决。及时、保质、保量的完成客户的报修。保持所有设备房和控制室的整洁、干净。根据季节、气候的变化，及时调整空调设备的运行，满足客户的需要。遵守各项规章制度，发挥工作主动性。认真做好楼面、机房的巡视工作并做好记录。严格执行交接班制度，认真做好交接班手续。三、管理处新员工的培训方案及计划1、员工培训计划1. 1培训思路我们认为物业管理是由人力资源主导的服务行业，各项专业工作的开展必须要经过特定训练，包括服务理念、礼仪举止、专业技能、规章制度等等，培训工作是否Tr效完善直接关系到管理服务水平效果。我们将培训工作上遵循以下原则：培训范围全员性管理水平的提高需要依靠全体员工的共同努力，大量具有共性的内容如制度、意识、理念等需要全体员工共同遵循。包括管、服务楼宇的基本情况和基本要求，以及特别要注意的事项。培训内容系统性各项管理工作需要专业知识技能，同时也离不开共他相关知识和能力。例如保安处除了要掌握安全保卫业务技能以外，还应了解J2程有关知识。同样，工程技术员工也不应该局限于本人专业领域。培训工作需着限于提向员工精专项、另的两项、会三项的综合技能。培训组织层次性由于员工岗位有区别，且个人能力素质不同，要求培训组织工作要根据员工岗位职责及接受能力的不同分层次进行。1.2培训方式：1.3入职培训由公司办公室负贡，对新招员工进行的培训。1.3.1新员工公共培训科F1.序号培训科目培调内容课时1军训军事训练和体能训练5天2礼仪知识常刖礼仪知识6课时形体训练员工行为语汴规范3服务意识职业道蛙教育3课时客户沟通协调技巧受理及处期客户投诉4企业文化企业发展史及基本情况介绍3课时企业理念与宗旨员工手册与劳动人小双章制度5物业管理知识勒业管理基础知识6课时物业管理的行业法律、法规6课时入伙与:次装修管埋服务要求与技巧3课时典型物业管理案例6课时6政盘管理IS09002城城管理体系6课时7安全防范知识消防知识6课时治安防范知识与技巧8文化广场”情况“文化广场”范本情况介绍3课时9带班实行7天1.4上岗前培训巡杳照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；每季一次检查消防设施功能可养，防火门、紧急通道门启闭灵活：每季次巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠：每周一次保养红外线传感器、计时、监控装置。每年两次【楼道、室外消防栓】检杳楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次油漆室外消防栓。每年一次检杳消防带完好无损。每年二次检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。杼年二次检杳消防报警按钮完整无损，功能可辕。每月一次【清洗水箱（蓄水池）】水箱（蓄水池）清洗、消而。每季一次水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应揖新清洗水箱，再次采集水样化喊，直至化股结果达标。检杳水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂,每季一次【无障碍通道】照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，行无障碍。每季一次三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施“文化广场”系高品质的“文化广场”，加强对业主入住阶段的装修管理，将直接关系到物业整体环境的舒适美观、对物业的维护和“文化广场”的创优达标活动。优美的“文化广场”环境所带来的示范效应将促进发展商后期楼盘的销售及企业品牌形象的提升，符合发展商、业主、物业管理企业三方的利益。1、二次装修管理方案及管理内容4.操作规程装饰装修管理办法“文化广场”房屋装饰装修管理服务规程“文化广场”装饰装修管理眼务协议房屋装饰装修各部门人员分工表房屋装修装饰人员分工示意图装修过程中的违规行为：乱敲乱打管线变动：卫生间变动渗水：外增里面的不统一：违章搭、拆、封装装修过程中的安全问题：使用电炉和高能量电箱使用明火和违章电焊易燃、易爆物品的保管和使用：消防器材的保护装修过程中的安全问题：施工人员进出：施工人员车辆定点停放；民工留宿；单元楼道安全门的开关装修过程中材料运输：散装材料的运输大件材料的进出运输车辆的停放和时间装修后的勘察和归档装修过程中的投诉装修过程中共用部位设施设备的问题：楼道堵面的损坏：S共用管线的变动和损坏：3电梯的保护和使用;各种仪表箱的开关和安装5.装修承诺针对本公司以往管理的经验教训，本公司如接管“文化广场”后将按照建设部颁布的装修管理条例，根据物业实际情况，对装修方案、建筑垃圾、装修人员、施工时间、材料限制、用电用气、明火操作等方面作出规定，确保“文化广场”的正常秩序及其他业主利益。同时，我公司将向开发商提出以下建议并严格要求员工做到以卜几个方面：具体要点如卜.（有关条款在销售时在合同中约定）：5. 1装修必须办理报批手续,确认该方案不挪动承重墙，不损由房屋结构，不破坏房屋外立面。6. 2装修时间和噪音的控制，不影响其他住户正常生活。7. 3建筑垃圾按物业管理公司指定时间和地点堆放，并实行建筑坨圾袋装化C8. 3空调机安装在指定位置,不准在顶层露台违章搭建遮阳蓬，立面不得安装遮阳蓬，防盗窗安装在室内，外门窗不得改动。9. 4装修人员进出“文化广场”必须办理出入证，车辆按指定地点停放。10. 5违章施工作停工、恢更原状、赔偿经济损失及罚款等处罚。11. 6建议开发商在销售时向业主明确什么可以做，什么不可以做“如不可以封闭阳台、不得安装雨蓬、太阳能热水器、防盗窗等。12. 7在交付使用验房及办理装修审批于续时，物业管理人员必须再次向业主明确不能有违反装修管理规定的行为，以避免业主疏忽或未注意约定而造成安装雨蓬、敲墙等违规违约行为发生而带来相互的损失，即做到严格做到告知到位。13. 8在业主发牛.安装雨蓬、太阳能热水器等行为时，公司必须坚决、严格制止。告诉员工和业主在业主委员会未成立之前，物业公司受委托管理有权及有义务制止侵害全体业主利益的行为发生，耐心说服业主如确需要安装的，可以在业主委员会成立后由全体业主表决决定是否同意安装雨蓬、太阳能等。闪为该类违章行为会严重影响“文化广场”的整体美观，会使物业的保值增值受到影响。14. 设置装修管理小组，给业主专业性的装修管理指导并加强“文化广场”装修管理巡逻。6 .配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含个人、单位的人身保险、财产保险保管责任。7 .负责物业及物业管理档案、资料的管理。8 .增设的服务项目。9 .业主和使用人委托的其他服务事项.10 .二、甲方的权利、义务和责任1 .采取切必要措施以遵守政府Tr关部门对于综合楼物业管理的要求。2 .根据国家有关法律、法规制定物业管理的各项规章制度，并督促使用人遵守。Tr权采取切必要措施制止攸四人违反、不遵守彳i关规章制度的行为，并向违约者追讨赔偿。3 .负贡共用部位建筑及附属建筑物的维修、养护和管理。4 .负贡共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。5 .负贵公共部分环境I1生，包括共用部位的清沽卫生，公共场所的清沽卫生、垃圾清运等。6 .负货维护公共秩序，包括巡视、值勒、消防监控等.7 .提供附属配套服务设施等。三、乙方的权利、义务和职贡1.与其他使用人共同、合理使用共用部位、共用设施设备和配套服务设施：2 .遵守物业管理的规章制度：3 .按时交纳物业管理费：4 .按时交纳使用人的水、电费等公用事业费：5 .可向甲方提出有关物业管理的建议和意见；6 .负责其自用部分内部的整洁、做好消防安全：7 .负货自用设施、设备的维修或委托物业管理公司维修，承担相应费用：8 .只能将其自用部分用于经营和办公、不得用于其他用途：9 .不得在商业物业内存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品；10 .不得未经许可使用明火装置：I1.不得妨碍他人合法使用其物业、公共地方及公共设施：12.不得在公共地方堆放物品或弃置垃圾杂物：2 .合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续签合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。3 .本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约贡任并按有关法规政策规定及时协商处理。4 .本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，向当地法院依法提起诉讼。5 ,本合同之附件均为合同有效组成部分：本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项.均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。6 .本合同一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。7 .本合同自签订之I起生效.第十一章物业管理早期介入服务1 .前期介入服务与接管聆收及入住管理方案2,前期物业管理2 .1物业管理阶段划分总体物业管理方案可分为前期介入、验收接管、长效管理三个阶段，以下图示简要说明三个阶段的进展情况。工程咨询保安控制全面管理开荒保洁工程管理员工招聘员工培调 清点和接收图纸、质检合格证、操作手册等； 记录（拍照）物业各种缺陷状况： 清点和接收备品、备件及材料： 清点和接收所有钥匙： 清点和接收所有工具。2.3.2. 外包合同交接在交接前，将认真审阅所有外包合同和协议，以利分清责任，避免留下经济纠纷隐患或造成不良后果，主要工作内容有： 检查外包合同/协议执行情况； 原施工单位应结清所有应付款项： 无疑意的外包合同/协议续签： 不合适的外包合同/协议协商中止。2.3.3. 物品档案交接交接前，我司将认真核对及施工单位移交的相关文档和物品帐册：交接时，逐项核对资料是否与实情、实物相符：接收以后，审视移交设备、工具是否符合工作所需，根据实际需要调整配置。2.4.清洁开荒清洁开荒是指“文化广场”完工入住前，进行楼内外全面清洁工作。清洁开荒（物业的第一次清洁）是清洁工程之首，对今后“文化广场”的消洁具有重要的意义，第一次清洁不好或清洁不当而造成建筑物表面腐浊，直接影响到H后保洁工作的质量和档次，将导致对“文化广场”设施形成长期的不良影响，2.4.1开荒所用工具：大型吸尘吸水机、多功能擦地机、玻璃套装工具、加长杆、梯子、水桶、弹子、云石铲刀、刮子、涂水器等。2 .4.2所用药剂：全能清洗剂、玻璃清洗剂、在砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除涉剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢消洗剂、不锈铜光亮剂、家私蜡等。3 .4.3开荒程序:开荒是清洁工程之首，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最更杂、最绥神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒保洁有着相当重要的要求。程序如下：1、首先清理现场留下的装修垃圾：2、由上到下全面吸尘：3、擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃,亦顽固的污流用铲刀清除干净，再重第以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净.4、卫生间：坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝城板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁：用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗帝的胶迹、涂料点、水泥湖等：用毛巾清洁N生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁：用洗地机对地面进行最后的清沽，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥溃等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。5、厨房：程序同上。注意：因助房里的不锈纲管件比较多，应是清洁重点。6、卧室及大厅：墙壁用押子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟置、空调口、排风口等。7、门及框：分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序也是从上到下，把毛巾会成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能仃遗漏,布股湖的地方可用除胶剂做处理：框的程序同门：一定要做到无遗漏、无死角。8、地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了，地面也要分材质，是木地板的、还是瓷砖的、或是石材的，当分清后就选择专用清洁剂稀释后，开始清洗。地面上的胶涉可用刀片清除，顽固的可用去胶剂处理：最后一道工序做完后,应由领班全面检直一遍后，确认无遗留后撤离现场。9、地角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。2. 4.4开荒标准：玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮沽净。卫生间的标准：墙体无色差、无明显污淡、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味.厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。卧室及大厅标准：墙壁无尘土,灯具洁净，开关盒洁净无胶愦，排风口、空调出风口无灰尘、无股点：门及框标准：无胶淡、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。地面的标准：木地板无胶渍、洁净：窟砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。2.5. 内部装修管理