商业广场地产调查报告及可行性研究分析.docx

2、规划定位K牝广妨IS巾W巾14»儿I1.“代广场Mn4>fti<at*÷rXKRt朱门拈头M化介U山实馆2离雄儿阳U东小几例从规划中，可以看出，老城区多数小区不在政府考虑的拆迁范用之内，尤其要关注的是，目前在讨论的南门区规划方案，这个区域是不在拆迁计划之内的，这将为项目内侧的商业街价值带来严重的影响.-Z1.-4、功能详细从规划中，可以看到，项目地块所处区域，在政府预定的规划中，其功能是作为一个集娱乐，休闲、购物，办公为一体的现代商业区。KIMGKMkaz”XX市鹿溪厂.场地块商业项目报告运营的时代购物中心与小商品城外，其它都不上规划与档次。总体量与质都相对缺乏。业态结构''散、乱"。总体上，XX市商贸商务业功能档次总体较弱，发展水平仍然较低，经营体主要以集体、私营、个体、外资商业共同发展的商业格局，外次仍以国内企业为主。因此随着XX新城巾的快速发展，对商业体的墩造有更大的空间。图2-1XX市区商圈示意KIMG(OOe8<VJF1.*ttMM着城市化进程的加快，城市社会需求也将随之用加.市场容量也将增加。2、社会消费品结构比例图2-3XX市2009年社会消费品城乡消费比例2009年江山市社会消费品结构比例1.J批发业等将额零售业零售额巴魏群饮业资料来源：¢:XX市2009年统计公报从行业分类看，批发业寄售额18.13亿元，增长5.6%;零售业零售额23.84亿元，增长27.6%;住宿和餐饮业零售额5.07亿元，增长11.1%;其他行业零售额1.11亿元,增长5.8%。其中零售业占据主力地位,是XX商业体系中的支柱型行业，从中也反映出，XX城区商贸业对周边城区一射能力比较弱，商贸业主要还是满足区域内消费需求为主（四）XX市城市商业区功能分析1、老城区图2TXX老城区主要商业分布示意KIGOOe*-13#<*目前整个XX市的商业发展已处于初级向中高级发展的阶段，虽然目前尚未形成泮常明显、或有影响力的中心商圈，但具有一定影响的商圈已在逐步形成之中。该商贸区域为XX市唯一业态成熟，配套齐全、交通便利的商业中心。老城区商贸区，主要以城中路与解放路交汇处为中心向四周延长，主要以解放路，鹿溪路、城中路，中山路延线分布。从经营范围来看，鹿溪南路为中心，主要业态：超市百货、家电、餐饮休闲解放路，主为服装，精品店，专卖店，珠宝店，电子数内构成，城中路与中山路，主要用休闲，餐饮，百货店构成。大南门主要云集了五金建材，解放南路集中家居，中介百货等。从经营档次上来看，此区域为XX主要商贸区域，档次差次不齐，总的来KIMGOOen*）ECQ5XX市应溪广场空块商业项日报告第三章XX房地产市场简析一、土地市场简析由于整个XX市的上地稀缺性，导致近年土地出让中，市区房地产开发用地非常罕见，绝大部分房地产用地集中在周边集镇或经济开发区。从2009初年至2010年底，目前可杳的市区纯商业土地出让仅为虎山街道文体娱乐中心块地，及其附近另块畿饮用地（见下表），总规模，才1万多平方米，建筑面积不到2万平方米，市场供应量非常小。但是2010规划中出让的商业地块面积较大，从未来2年来，商业供应可能出现集中期，增加竞争压力。iGi(j(eT，XX市中心最大商业体。巨大的规模，将有利于项H统一宣传、招商、以及管理，同时能吸品牌运商或经销商来此经营、采购，扩大市场供应区域与人群。共同将市场发展成为XX地区的与三省边界城市的龙头市.场。6、地块平整，净地开发难度降到最低项目地块平整，无任务的拆迁与其它影响开发进程的事务，对项目未来开发的顺利提供了有利的保障。(二)项目劣势(Weakness)1、地块沿小商品市场西北侧路段老旧小区及日用杂货和零乱摊位较为集中，档次上较低，形象较乱。2、项目东侧临江，东南侧为医院及正在施工的道路，造成客流、车流的偏僻和闭塞，无法有效引导客流。3、北侧绿化广场即鹿溪广场布部分绿化及雕塑品对项目地块形成一定程度的遮挡，如果无法改造将大大降低沿街商铺眼球效应，不利于客流引导。4、地下两层、包括广场下方的地F延伸段的土方开挖及工程建设成本成倍上升，无形中抬升了项目整体的售价成本。KMGO(CWH*b于"XX市鹿溪广场地块商业项目报告一个高端的购物中心，但是整体的商业档次还是较大的提升空间，特别是在如此地段，目前存在店铺与小商品批发都到了非要改变的地步。项目做为整个政府规划引导的商业中心板块的期工程，将与二期工程共同构筑成一个具有规模性、集约化、综合型的一站式商业广场，其商业地标性与消费辐射力远远大于XX其他商业中心。5、政策调控下，商业地产发展的最佳时机政府时住宅的宏观调控作用下，商业地产存在一定的市场机遇。(四)威胁.'.1.XCI1.ireaten)1、规划上的不确定，影响项目区域商业成熟度毗邻的小商品市场拆迁进度招增加项目周边未来商业规划的不确定性.2、需求於不确定整个XX市区中心的综合性商业用地极少，对综合性商业的投资概念不强，短期内如何引导投资客群的投资意识成为难点。从近几年看，每年XX商业供销量都很小，木项目如规划通过，总量抵的上XX整年的商业供应量，那么客户源不足将成为项目最大的威胁。3、商业地产操作的风险商业地产操作难度远大于住宅，因此，如何组建设一个成熟的运营团，是成败的关键，另外，在XX这个县级市商业地产不成熟的区域操作如此大体坡的商业对开发运营团队、招商团队、销售团队的经验要求极高.二、关于项目初步定位(一)项目定位选择方向城市商业配套本案城南商业中心(1)购物中心满足周边社区的日常消费，如农贸市场/超市/社区餐饮/休闲(2)SIIOPPINGMA1.1.(3)特色商业街(4)大卖场(5)百货商场(6)主题商场1、从区域辐射看定位方向(I)XX资源丰富，发展潜力巨大。境内浙籁铁路、205国道贯穿全境，48省道、46省道畅行无阻，距杭金衢高速仅40公里，黄衢南高速(XXKIMGfOOeN*H分<1.BXX中应溪广场坦铁商业项M投告交通组织商贸城交通采用“垂直货运十垂直嵬观十上行扶梯十楼梯”的形势，突破宾王市场“剪刀楼梯”的模式。让人流充分流向各个铺位。IIS空间商业景观商贸城一期、二期结合了专业市场的店铺，同时结合了购物中心的交通、装饰风格，让整个市场商业景观宜人。在空间布局上，大量:阳光中庭、以及掉施、景观的运用，烘托了内部商业氛围。公共卫牛.间、座椅、导视系统设置商贸城一、二期市.场设置了较多的公共卫生间、座椅，供游客、采购商、2、丰富的配套业态为市场提供了足够的配套服务商贸城从小卖部、快餐、银行、物流、中档餐饮、进出口公司等到体检健康中心、电瓶车等配套应俱全。不仅为游客提供了良好的辅助功能，提升了项目品质，在业主使川方面也非常便利。其配套有两大特点：生活服务配套分区分功能：商贸城中，生活朦务，以及满足经营户的银行都集中在底层后部，与商贸区形成一定程度区分。并且配套商铺面积根据业态需求，划分较为灵活，适应业态具体需要。商务配套完善，并提供附加值股务：在商贸城顶楼设立办公区，并有商贸城直属外贸公司为其服务,在商贸城二楼大厅，设立数字交易服务中心，为供应商、采购商达建交易平台。18KIMGO(>eKM1.G1.(J11e3、良好的组织管理为商贸城稳定发展提供保证宾王市场、堂同市场到商贸城一期、商贸城二期由小商品城集团公司宣接管理经营。规避了以往市场炒作商铺的情况，并可以提供一系列从物业管理到商务配套，从人才引进到进出口扶持、整体宣传方面的服务，提升了运营效率。IN1.KIMGO(eXX市鹿溪广场地块商业项目报告