《马鞍山市级国有建设用地分宗、合宗办理规则（试行）（征求意见稿）》起草说明.docx

关于马鞍山市级国有建设用地分宗、合宗办理规则（试行）的起草说明一、起草的背景和必要性我国国有建设用地以宗地为单位进行登记，自然资源主管部门在供应国有建设用地使用权时，宗地的面积、范围和用途等土地使用条件都是经过严格论证，符合国土空间规划的，宗地一经确定，不得随意调整。但在实践中，无论是基于公共利益的需要、城乡规划调整等特殊原因，或者是用地单位开发建设、抵押融资等自身需求，向自然资源主管部门申请办理国有建设用地的分宗、合宗业务的并不少见。为进一步科学合理利用土地，加强我市土地节约集约利用，提高土地的利用效率，也为维护国土空间规划的严肃性，有必要制定和出台一个规范性文件，以对我市国有建设用地分宗、合宗工作进行规范管理，同时对相关办理程序进行明确，以便各部门更好的做好国有建设用地分宗、合宗管理工作。二、制定依据（一）政策依据1 .中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）第五十六条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。2 .中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第29号）第四十三条：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。3 .国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见（国办发（2019）34号）第二条（七）款:完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。4 .不动产登记暂行条例实施细则（中华人民共和国国土资源部令63号）第二十六条：下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记（四）同一权利人分割或者合并不动产的；。5 .关于支持民营企业加快改革发展与转型升级的实施意见（发改体改（2020）1566号）：（九）创新产业用地供给方式。优化土地市场营商环境，保障民营企业依法平等取得政府供应或园区转让的工业用地权利，允许中小民营企业联合参与工业用地招拍挂，可按规定进行宗地分割。（二）参考及借鉴依据目前，国家和自治区层面尚未出台有关土地分宗、合宗的专门文件。据了解，2010年2月原深圳市规划和国土资源委员会制定出台了深圳市规划和国土资源委员会关于土地分宗、合宗的办理规则，主要从办理原则、办理程序、办理要求三个方面对土地分宗、合宗进行了规范管理，目前该规则仍在适用。2023年3月17日南宁市自然资源局印发关于规范南宁市国有建设用地分宗合宗管理工作的规定（试行），考虑到南宁市的规定时效性强，实用性强，本通知规定部分内容主要参考了南宁市的经验和做法。三、制定过程根据局工作专题会议精神，经过充分的资料收集、专题调研，并征求了局内相关科室（部门）的意见后，结合我市实际，我局草拟了马鞍山市级国有建设用地分宗、合宗办理规则（试行）（以下简称规则）。2024年7月190,我局将规则书面征求了自然资源系统,各县区、开发园区、市直有关部门以及马钢等重点企业意见，共收集到3个部门6条修改意见，其中采纳3条，部分采纳1条，不采纳2条。2024年8月6日，我局召开专题会议讨论研究，进一步明确分宗、合宗的相关规定及办理流程。同时为规范表述。2024年8月9日，我局再次书面征求各县区、开发园区、市直有关部门，马钢等重点企业意见；并在市自然资源和规划局网站公开征求社会意见。四、主要内容本规定主要为规范国有建设用地分宗合宗行政管理制定相关制度措施，共分为十八条，主要内容包括：分宗合宗应具备的条件、分宗合宗的原则、分宗合宗方案的编制、分宗合宗方案的审核和业务办理流程等。（一）分宗合宗应具备的条件根据规定，土地使用权人申请办理分宗合宗的，必须同时满足以下要求：宗地权属清晰，缴清相关费用并取得不动产权证，且原签订的相关文件无限制性约定，宗地不存在查封等限制权利的情形，存在抵押的需抵押权人同意，涉及闲置的需按规定处理完毕;合宗的应为毗邻地块且土地权利性质相同；分宗的应具备独立使用、独立成宗的基本条件，同时应取得相关权利人同意。（二）分宗合宗的原则分宗合宗后，不得增加用地总面积和计容总建筑面积，分宗后地块开发无法满足相关技术要求的，须降低开发量；分宗合宗不得违反国家法律法规关于土地用途最高使用年限的规定。（第四条、第五条、第六条）（三）分宗合宗方案的编制明确申请国有建设用地分宗合宗的应提交分宗合宗方案，方案应包括必要性、可行性和合理性分析，对于相关公共配套设施的约定、宗地及地上建筑物分宗或合宗前后的基本情况、地块调整后的边界示意图及相关依据材料。（四）分宗合宗方案的审核明确由市自然资源局对分宗、合宗方案及相关材料进行审核，并按规定进行公示无异议后出具审核意见。（五）业务办理流程1 .明确分宗合宗用地审批按照调整土地使用条件的行政审批程序办理，土地使用权人向自然资源和规划分局提出申请，按规定办理相关审批手续。2 .土地使用权人取得相关用地审批材料后，向市不动产登记中心申请登记发证。