中信井冈山国际会议中心可行性研究报告.docx

中信井冈山国际会议中心可行性研究报告投资商：中信深圳（集团）公司完成时间：二零零六年三月十日中信”井M1.山（梨明国际会议中心”项目可行性研究报告四、项目运营方案47五、项目开发周期49第五章项目投资估算及资金筹措52一、项目投资估算52二、项目资金筹措53三、资金使用计划54第六章项目财务分析55一、项目收益估算55二、损益表与静态盈利分析57三、现金流量表与动态盈利分析57四、不确定性分析59五、财务评价结论64第七章项目风险及其规避措施65一、 项目风险分析65二、 项目风险的规避措施66第八章结论68第九章附表69附表一分期投资计划表69附表二贷款还本付息表贷款还本付息表70附表三损益表70附表四全投资现金流量表71第十章附录72一、国内典型旅游度假项目案例72二、国际典型旅游度假项目案例（瑞士达沃斯）82三、井冈山市经济社会指标82四、吉安市经济社会指标85五、国内旅游地产发展状况90S中信二件冈山（梨阡）国际会议中心二项HUr行性研究报一告S洵嵋蜂烈士堇金龟过海无底潭井冈山平水岭I5½独柱峰水坳里，1佛手指天,上茶园天烛屋盛篇补琼确右如仙桐木岭哨口石姬仙白银湖天军洞'上工中、*x*T老龙潭大瀑布z>群娓听训W*I13910丫木山湖洋答mi岛赢、黄洋界黄洋界哨口A1343观云海小溪洞瀑布H玉潭梨坪C云坳里小井.二红军医院旧址新坡她S4173Affii1.i让步中井d井冈山/X1.43C/坪Jrt山-NpIte命旧址/大小城F八面山哨口阳虫，、.兰花坪!.IC、人井1探花地瀑布住花坪。东山狮子岩K图四井冈山旅游景点分布图规划井冈山风景名胜区的结构为中心放射状，以旅游接待服务镇为中心（梨坪一茨坪）。往北为龙潭景区：往西北和西南为黄洋界景区、茅坪景区、龙市景区：往西南为主峰景区：往南为笔架山景区：往东南为朱砂冲景区：往东为湘洲景区；往东北为桐木岭景区、鹅岭景区。由此可见，该项目将统筹整个井冈山风景区资源，是井冈山旅游的接待中心，处于井冈山风景区核心位置.，专业+服务创造地产新价值笫26页与合作伙伴共同成长f中信“井冈山（梨评）国际会议中心”加UM行柞砧究报告？实际上，井冈山拥有丰厚的绿色资源。首先，因为井冈山特有的地理位置和气象条件，形成与其他绿色景区不同的植被，且在井冈山内，不同地方植被和气候也均不同。其次，因为井冈山的地质构造属于前震旦纪与震旦纪之前的吕梁运动兴起，使得其地貌主要特征表现为构造侵蚀性山地、构造剥蚀性丘陵、堆积河谷盆地和河成阶地，这些地貌构成了井冈山雄奇峻秀的独特景观。第三，独特地貌使得井冈山物种多样，并且具有许多珍贵、稀有、濒危的动植物，这些具有特有的科考价值。3.“红色”“绿色”兼备的名山在我国范围内，“红色旅游”地位能与井冈山媲美的有延安、韶山、瑞金等地，“绿色旅游”名气胜于井冈山的就多不胜数，但是两者兼备可与井冈山相比的几乎没有：要么有“红色旅游”资源的地方没有绿色旅游资源优势：要么有“绿色旅游”资源优势的缺乏“红色旅游”资源：再就是两者兼备的则名气不足，在地位上无法与井冈山相提并论。（七）结论由以上分析可知，中国的旅游业日益兴旺，并且旅游业的形态逐渐向高端市场（休闲、度假等）发展。在旅游业大的市场环境和政府政策的导向卜.，中国现今的红色旅游也得到快速的发展。井冈山同时具备r红色旅游和绿色旅游两种资源，并且在全国市,）：中信井山（型坪）国斥会畏中心”顼HH行性Iid灯.极？13场上少有竞争对手。根据以往的数据表明，井冈山的旅游业将会得到快速的发展。同时，与旅游业相关的行业也会快速发展，旅游业将促使井冈山的经济快速上升。从全国的区域上看，井冈山所属地江西省处于珠三角和长三角的衔接处，并且屈于泛珠三角范围内。但是现今江西省的经济水平远远落后于周边发达省市，在经济上是个洼地，故将受到发达省市的直接经济辐射。井冈山市是江西省西南部的门户，在区位上更占据优势，加上自身独特的旅游资源和政府政策的支持，其经济必将得到巨大匕跃。四、市场需求分析市场经济条件下的一切投资行为都是以满足特定目标客户为前提的，只有找到相应的目标客户群，并深入的研究目标客户的个人属性、消费行为、消费方式、消费特征，才能开发出符合市场需求的产品，因此本章节的主要任务在于准确的掌握井冈山目标客户的需求信息，把握游客的消费特点与消费趋势，为产品的综合定位、目标市场的筛选、功能结构的确定等提供详细准确的依据。（一）客户特征以下是我们对井冈山旅游局提供的数据进行筛选、分析后，得出的目前井冈山游客相关信息，并通过对数据的分析去掌握需求市场的特点并预测需求市场的发展规律，进而为项目开发提供坚实的市场基£中C1.J41.Cs1.i1.Is1.踪会送中心',坨1.1."H件研究报告?础。1 .学历:高学历酿造高储位分析结论：随着高等教育的人口比例不断增加，在不断接受外来文化的影响下，人们对产品的品位和档次要求也越来越高。特别是对具有深厚文化内涵与革命摇篮的井冈山风景区更需要一定的知识结构与文化水平才能体会到其中的乐趣，这就要求我们在产品的设计方面要推出更具匠心、更具有特色、更具高品位的产品。2 .年龄：中老年人忆苦思甜、不忘过去；青少年学习历史，展望未来图七游客年龄结构图图九游客类型结构图口观光度假商务会议口探亲访友口其它井冈山作为革命老区与红色革命的摇篮，在游客的心目中有非常高的知名度，许多游客慕名而来，一方面是被井冈山特有的历史文化背景所吸引，一方面是被井冈山的独特自然资源所折服，其中观光度假占了69.6%。事实上随着旅游环境的改善与消费意识的转变，度假需求与商务会议将会成为游客消费趋势。因此本项目的开发既要符合市场导向，又要适当超出市场潮流。5.消费支出：消费结构比较合理，挖掘潜力大图十消费结构支出30.00%25.(X)%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%购物讷览住宿交通赧饮其它从上表可以看出，井冈山旅游消贽结构比较合理，购物占整个消费的20.65舟,基本符合国际上合理的旅游消费结构（购物占领20（以专业+服务创造地产新价值第36页与合作伙伴共同成长Wk井冈山（梨坪）国际会设中心”项目可行性研究报告多对这5年来不同省份与地区的游客比例加权平均可以看出，江西、广东、湖南是三大重要的客源市场,分别占16.09%,15.要,12.43%,位居前三位。而经济发达的上海、北京、浙江等地客户数量也不少，随着度假区环境的改善与经济结构的调整，这些发达城市将会成为我们的重要目标客户。2 .广东游客比例在逐步下降，消费结构在更新换代图十广东游客所占比例35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%200020012002200320012005分析：从图表中可以看出，尽管广东依然是井冈山的重要客源地,但广东游客在井冈山的客源市场中的所占份额在逐步下降，这与广东省游客消费意识及井冈山旅游设施不足有着重要的联系。首先是闪为广东旅游消费意识升级走在全国前列。广东省是对外开放程度很高的省份，特别是珠三角一带，市场化程度高，经济发达，最近三年来，汽车进入家庭的速度远远超过了专家们的预料。日前，广东汽车保有量居全国首位，珠三角汽年销量占全国总销量近"3。经济发达的珠三角城市将率先进入休闲度假时代。原来的单纯旅游观光对游客的吸引力在减弱，而以度假、休闲、放松等为目的的旅游活动三j*c>«e<nM>粒大的外功。，由AWdftT京/众Mifm左AW介口2弓的他*r*1AUH；元*.I"HnA“<I"M*<11KBhR.-Wfr厂仍核伪M叫;/数财(g%*'，制Whk公cJ*UF>i*侪冲.RF再入F)M.1.JtiXVif1.t!,空.>s<wtjrjfttumamuFh*.ttua;式G外IQI3,犊fta翼以½Ma那2%"”<",to«*<；«,"/军出，“抬?AE<*Mt1.KtJ1.1.*Mtt5MMMaftWf«*«.笈”J夫多&中国Nd爱统的QMQACfttHHrart<1.iUAWWtiotMK5fHifMw11QnxHfc>j.*c*0atr¾>Mmwrte4'<.½*.W*Hfrt<*M11V*5Wf.4f1.WAf1.mJagT丛”免M他(<MJIrtKMifc*Mn*iiftiiM.fMVVhStMt)!1.CCH.toKAW1.KWfci!AX>ftjTCtWO.UMWK1.itfHiRWW1t1.*ttttftK441.M.MJHHM>tffdA.科,t4MiAF)H.dCG广0身KW411.fRRfCWt.W2*4M*4.Ht:*C¼WfMttM*<d<4B>.OIftJHFf1.cJtMViV.I11HnMtbhVI*CT<IHt.N*11W½n<X.M*11Kft"!MW2v*2V3.H、IIUiIUW於肯IKtUMti:M*糖户基ITrr以w<.ywAvftiuw÷.xMi»川4员*Nf1.gqwt"i1.J/中*4rV*WIUieaitAfIitt*刈，小5a*m<u8笠啜火K:.H,Rn<1.'UHttrXMn.WV-WMVrt*M4HhPIS人充,篇人QtW值”余R.卜树。KAmtJU1东川4；卜斯$-<4><1ft!：I1.3)«Mjn*Wrj1rUff4iC.*MrtTtWR*IHHU4.KtnH<M1.<ft-.-t*WIW>JJCH.U11.UAHMIMiI)>1.1也fft<*a-m.frutnwHfffjiiF<Htn<rK川掰祠IXMfnfeq"Wrw咒刷7火流八*f享函Mf)H>m*r舟ItM下人”球巾俳姆偏的“看心叼""MWtKHXUhXW.ttKr.1.f4!R-««-MHmwt4派上世笈例IkifW句;M恤."IWFMy«信费*%>M1.*Mf4M%H4S夕9.3 .旋>电KKW0处一三<RW>-*JfCMM.*JW*WW<K*Jm<CMJaU*0*M<n!tiMU:.'PtWRMttV1.HftHF1.ftMK<¾1>t.UIr为1:,G三<QO*g愤;>2：.H4*Z5Y+tVtUif1.SXM.K1.ii1.JCHHrHi三r.JtMftBKFaiijuwwiswwtwA.tciawcA.段於，通在rr洗口桃野×三tF>WK.*Hftii!5>Kff1.RI.(»at1.«IU1.tftMXM.研,UAtWh>r)Strfr<Miiv;.*rt.W5M¼RffanrMmWR.史拿Ir*映出«1Mt始37%"曲.就如IGmm5帅-9nnu*<Jt>M信H汜彩Fivn%wntnr,itiv;tMF714Hwr.收先我收颜常松。攸务Cua电尸nW=Maj0<nxH,<urmp<nt.f*cnn<«.<-ft-wwor»x«Ai».<B¾nff<t½>f*M三nM.wouiy#X全UrMMW.KKtfiiA1.ti1.1.tFk1.M1.aU1.MXU.W.*NItaYM伊N4ti<rMetttMi!.rwnimjc.UWM?t晚，IuMm1.ttuW”1RP力H1.WW'C'开，W1.釜"y的S/黄zaan观个，皿etnndwXQfrK.IW1irjJB.BU.做H/财5*开发。各做为>，MJ1.AmaA-m方*，*»*MnnF9nR.H占图给“断NfMrNFMf*C*A<r>W,MM栉0懵.H>WE倒影.£”“£，人口Mr松大费打段Ma中JNGK«Nr省S、黑代“阳廨IUyHtw.©ussmiKA.穷户*，«“*nMh.ft<<!H>*M*K-4tKai.08、殳力律词术fHMM三>.¼tUFIUWWW<三*m*<i,on:，h*裳-HJtt1.汗翼描R1.WeZtt11wntaa*.to三tmnta.unJBMwTIk&*.Mm产tK三WMW*KcW*-ff*½crK.*.H三a<AttW*t<J.*1.f*ww*nnt.matiiMywr11cM2翟右的，E烙今5MtSiWaftKtMI<TE为一个或我*五.BWXiSft小富大Wnwfc.Q个g*MaMM"MM.脩UAi*.4*<nHn÷rt<Rr).HHX<!trMtM>W1.w.出内才始frctjnewerWVtiifecrmHJ.均卦言:丛RW卜g"H-ti忏篦有HIaICW8愉的TaM“M*nMM取侵n««KquR及&中VHWjnita<U2.ti<UdttKW94H*!nW4M*U!H.ii>WMX4J我外Ae<V,<-Wfrjjr*Mtt9.地栈甲家OHWS中，TJ,I4*0仕凡同牛，RWf)MCiin*.H我««£内大IwMERJt出1份。黄Wftnt4t-jrwnj11*WMiw.虞奇产%乂2，;,m*wui：nswnin.m<nH<mfa*.tfHAH.rmk>i.maAun««tK*<W?W"A»d.F<*IWIH:ItRrMf1.Htr口WtM<f-ITA-1.!U4UWm(1?.>W½fif11.4H!*H!TQAMFM，&今UItJJ捌VWfW什方”4w”则道觎”析O)MX)UUMAHJe<iIC为f4n必加KKtMAftui必”,jHMhr.w>nr>¾M.rat?*mj三n11R*m.IMGEW妁teq"畿<i.<.KHTOHC.rtWaWJ-M.XKM.四自埼必耀依穴0UN就½nu1.i.1.1.<BMttfHtf*1.ti7r4t-内M>i我«54E*iW电与俏比«U*MImWfgU(Wt1.ftUt.5Mr.I*UMUHWKOW:I时f1.*H<(AXW.OTt*V"ir1tOWWbAMAMcfff1.mA,UAMtMiiMm：0和mwtAII1.1.ttcMt.*n.*e.rw.fww*wn½-Ihn*wikv.WVt.内篮谕我的，A8中”仅折偏比由物九4",H%.4U»13、“»<1意七国立fHH45*MJAf1.fJf1.iVimntt*id1.ifc、.公HNnI*发产足上/开妍扉口伏，M化和犬小秘嚣3IfVAgru1.tJ三.今<.1111Iftfifcif1.f1.tKF'WnX4>t1.iMemS切f，以人成标与E0"*1.*mHIWJ哽IHtijwftftwHnMt“的我博国内嵌的人或年早均制长事在I悭以上，而符巾场经济的说人发俄,欣泊人皎珞承续堆长.井耻狩高迷同面（扣除各林身外闪京的影响.Ihr仇费接存国内糅誉才的腋行社增长过度过慢以及微背中的不正之风,塔芬默破的低劣及WH的旧内侬游并多以依客出现隔心般h书的发以及税务屈城的改现.珞会才嫁来越多的人划过战厅礼侬醇假打社提快食住行幻哨蝶条龙山芬,提供各冲染的£；.也将使你分象给不选齐它.力性力路找由例ifc1.Kik发履人IrJ将不i2*门U的班距离蒙式/前,而是白中长途涉足侬渺的K嫉火，热点仍热,温电和冷点带的界内欣港的发改而逐小开磔的希我文建业的进W发曝相人们的fw时网的靖”a们的默比谡步投自外m的世界.力微箫力KK单化向*"化发展Hrtr人it南族群方式殷为&九歌曲系话功内衣芯W单一.珈心人打生活内容的多样化，同样度或假游内溶的多样化，。巴和特内彩犬约公港“蔡增0殳性和游乐性的朱韵内容会大大蜉办.今掂人知的侬给力式由双光型为主发M剂吱俄酸箫诙旅都科学考米摊第.Rts*w.生极幡，体Mr1.K解.Ottaxttttr文学*现.第MEW爷等百花布跌的局面.8鼓滋人员构成中门债流湃。公费朱港将各挨天下公费朱的中的职工奖电嗽游,公务快游，会议旅游仍先在国内侬游中占定比就只不11份改逐步下K.而加书人民生延水平的提回.大那分人珞全以白0瑟前的方式出现.6燎务&住和足食设班H0完善此行社的教般声烟长,以庙业的比小达木T荷.的好济世”晶粕长的洞费不求.故加交艰珞”所级倒落Q£面,阴由于我国笊砂岩人数虎大，做张母而仍终存在,特别正在热也恰K.龙现更为9IH.力国内帔堀日出国猿独坦仲由丁地常游"片的增M1.使边境族擀H益或为她也中国侬湛疔到奈削隹.欧洲.美。业,黑导创造地产新恂依与合作伙伴共同成K仪”井灯，1缪四）N除金改中心”理方对柱研黄依4州、澳附3的AtiH处描长<2）中闺侬昉国地产的发MM粉分析我DUKii1.廊地产擀力巨大、荡景广网.广网的发屣&同和而蜥传力.侦制州俄开发成方卡来卜年中阳地产业R凫91的K果枚,£要犬现MH：1）州财克博的收从限军政策上党中央、阳务院任飨政时.相胁出台制怠和气动成物及梢关产业发嚷的新，攵策.无影中为我国常游府城产的发K於供/一个广畿发帙的下台篙足我国蝴防地产可持法发展的史宾基础N动力保证2）现KHr大的鬣笛市场的“2成正在杉成的旗游为m处也和姓大的消费日体.为我国核游历地产巾场开发松供了巨大的发联空间,JKfftiI.2OXU:,我僧人缝假梏人数达到酷3万人次,兵中设伙耨外欣加农350万人次.故给外旷也入220万美元：阳内微游人数达到I1.亿人次,侬加收入S08亿元：出绳人数达到1辎万人次.我国鳖从卫洲鼓新大国龙臼世界故M海国.达朴旅给银I1.经附Hk塘长的行业必薪欠联引大Jrt投资.M中很大,分分校入到朕出物业建议1.为今效近地产开发松供契礼，3）栗的改住的“相兜霁从城市观期0傕EM心高速挣的发履来在北京、I.期、广州、状圳等大城市路M泵统发只迅速，从人均汽4、的列“看来Ih北京已MIH个人辆不的水平、上海12个人保乍、濯川、广州为io个人却不对于也立在率先上的侬给房地产询；，这无及是个和好满息4）巾场免令日电滋”市场H6或W，叫利用资金柑"充足,强蜉投资高、国“开发海中川HIJ的资金优势、元但优势C优足先改，必建为界,抱占先机.市*建桥向刘Mb先介入.早开发.光殳益的双蚓.AirmAAMtt.未来唧IUa电4交合作伙伴共H成长<hHW，hITB11HIi1.Im±1.f1.1.立投7<曲曲产泌我区侦蜕厂可索的叮阴地产“白蜡台的创新校大必将行兴旅都二房地产业的美妙明天.。亚做务切注地产加价值%M<1。生作伙住共同或长