全面深化改革背景下发展住房租赁市场思考.docx

全面深化改革背景下发展住房租赁市场的思索近口，阿里巴巴和京东先后宣布进入房地产租赁市场。互联网企业给租赁行业注入J'新动力，也让中国租房市场迎来新时代。发展住房租赁市场是完善我国住房市场的重要内容，是实现住有所居目标的重要举措。十九大报告平指山：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。我国当前的住房租赁市场存在诸多问题，如供应总量不平衡、供应结构不合理、供应主体不成熟、租赁市场制度不完善、中介服务不规范等，须要从制度、资金、服务等方面加快改革和建设，加快住房租赁市场法制化、规范化建设。一、我国住房租赁市场存在的问题1 .供应总量及供应结构不合理。从全国总量上看，住房租赁市场总体需求量较大。依据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，我国约有25.8%的城市居民通过租住住房解决住房问题；另外，目前我国常住人口城镇化率为53.7%,而户籍人口城镇化率只有36笔左右，在常住人口中有相当大比例的人口是通过租房解决居住问题，而租房市场总的供应量相对不足。从区域结构及不同城市看，租房供应也不均衡，大城市尤其是特大城市由大量人U的涌入，对租房需求量大，而供应之需求显得相时不足：而人口净流出的城市或地区供需冲突相对较低。在供应总量不平衡的状况下，租房市场供求结构错位现象突出，小户型、低总价的出租住房供求冲突突出。鉴于常住人口的收入状况等客观条件，中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大，而市场供应呈现出及实际需求相背离的状况。2 .住房租赁市场供应主体较为单一。从其他国家和地区发展阅历看，完善的住房租赁市场由个人出租者和机构出租者组成。而我国现阶段的租房租赁市场的房屋供应主体仍旧不成熟，以居民个人房屋出租为主，机构出租者较为缺乏。我国目前房屋租赁市场上除少量单位或机构持有部分住房提供应本单位职工短期周转、租住以外，大部分的租房供应主体仍是居民个人，市场上机构出租者相对缺乏。依据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，我国租房租赁市场总供应中约89.5$的可出租房屋来自个人出租住宅，而在很多发达国家和地区，机构出租的房源占比较高，大约能占到租赁市场总供应量的约25犷30%。3 .住房租赁市场制度建设仍不完善。有效的制度支配有利于稳定参及者的预期，降低交易成本，稳定市场秩序。我国住房租赁市场发展快速但极不成熟，住房租赁市场制度建设相对滞后。租房者的利益得不到保障，侵扰租房者利益的事务频发，而且侵权事务发生后纠纷解决机制或违法处置机制不完善，侵权者得不到有效惩罚，违法违规成本相对较低。具体来讲，从法律体系上看，目前我国还没有部爱护租房者的特地法律支配，缺乏国家层面的顶层设计：从机构设置上看，国内不仅没有设立特地爱护租房者利益的职能部门，也没有相应的中介机构，社会层面的保障机制缺乏：从政策环境看，激励机构出租者发展的政策体系仍未建立，机构出租者缺失，市场秩序混乱。住房租赁市场相关制度的缺乏干脆约束着市场参及者主动性，不利于稳定的住房租赁市场的建立和发展。市场经济活动中，受制于不同参及者所处的不同地位，不同人员对相关交易信息的了解是有差异的。因此，在交易双方中对交易信息驾驭比较充分的人，往往处于相对比较有利的地位，而信息相对贫乏的人，则处于比较不利的地位，因而简单带来代理人风险问题和道德风险问题。在租房市场上就是如此，信息不对称现象突出，出租者相比于租房者驾驭更多、更充分的房屋质量信息；中介机构比租房者驾驭更多的房源信息，简单导致道德风险。租房者往往是租房市场参及者中的最弱势群体，租房者的利益最简单受到侵害，再加上社会纠纷协调机制不健全，被侵权后投诉无门，给租房者带来后顾之忧，这也是当前中国为何很多居民不情愿进入租货市场，而特殊强调要有自己的住房根源所在。5.房屋租赁中介股务体系不专业、不规范。近年来，我国住房租赁市场发展快速，但作为由要参及者的房屋中介机构发展相对滞后，中介服务体系专业性不高、规范性不强、自律性较低。从法律层面看，我国关于房地产中介服务方面的法律法规仍旧缺乏、尚待完善，尤其是关于房产中介的法律仍未建立，而且现有的规定过于原则性，可操作性不高，无法覆盖房产中介涉及的众多方面。从从业人员看，从业人员资格认证制度仍不规范，部分人员则缺乏有效资格，服务人员素养较低、服务水平不高、服务意识淡薄，过分追求商业利益，不讲诚信、欺瞒客户之事常常发生，有失客观公正立场，供应虚假宣扬，扰乱市场秩序，损害了中介机构形象和行业信誉。二、发展住房租赁市场的政策建议体系和住房保障体系、满意居民对住房的合理消费、实现“住有所居”目标的重要措施，同时也是适应人口流淌、爱护承租人利益和盘活存量资源、提升社会基层管理水平的重要举措。要加大改革力度，实行中心经济工作会议精神，加快推动建设并形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。1 .完善住房租赁市场法律法规体系。在我国现有的法律法规体系中，适用于房屋租赁的法律条文主要有国家层面的代合同法中关于房屋租赁的条文、住房和城乡建设部发布2011年2月1日实施的6商品房屋租赁管理方法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法说明的理解及适用等。近年来，我国住房租赁市场发展快速，现有的法律法规体系已滞后于市场发展的须要，急需建立健全指导住房租赁市场发展的更高层级的特地法律法规，从法律层面约束租房市场供需双方参及者的行为，并供应有效的纠纷调解机制和违法违规的惩罚依据，为住房租赁市场的良好有序发展供应明确的法律指引。2 .健全住房租赁中介服务体系。高效的中介服务体系是联系市场供需双方的有效渠道。适应我国住房租赁市场快速发展的须要，要大力发展房屋租赁中介机构，推动住房租赁规模化经营，培育规范的大型租赁机构，进而稔定市场租赁关系，规范租赁行为，促进住房租赁市场发展。加强行业协会建设，完善行业自律机制建设,提升住房租赁中介机构自律水平，提升租赁服务水平。培育住房租赁人才建设，提中学介服务人员素养，注意股务人员道德建设，培育中介服务人员树立服务意识。打击非法中介、非法宣扬、欺诈买卖、不实宣扬等内场乱象，提高违法违规成木，建立公开、透亮、有序、高效的中介服务体系。3 .突出租房市场供应侧结构改革。我国住房租赁市场的住房供应存在明显的供需错位，中小户型、中低价位的出租房需求量大但供应相对不足，急需调整供应结构。在需求相对稳定的状况卜.，应突出住房供应侧改革，调整供应结构适应市场需求，提高供应效率，优化资源配置。通过培育机构出租者，激励市场及企业供应中小户型、中低价位的房源满意市场需求。同时，不断拓展房源供应渠道，主动加快推动房地产投资信托基金（RE1.TS）试点，以充分吸引和利用社会资金进入租赁市场，来开拓住房租赁房源供应渠道，增加市场有效供应，优化市场结构，满意市场需求。4 .应用大数据技术构建完善的信息服务平台。租房市场上信息不对称现象突出，应充分利用大数据等新技术构建完善的信息服务平台。我国已提出要搭建住房租赁信息政府服务平分，住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导看法（以卜称看法）指出：“建立政府服务平台，为租赁市场供需双方供应高效、精确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平分上进行对接J同时，要为租赁关系供应正规交易范本，看法指出，政府信息服务平台要：“供应房屋租赁合同示范文木，明确提示双方的权利义务：为房地产中介机构备案供应便利，公布经治案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案，便利5 .主动培育和发展机构出租者。机构出租者是我国住房租赁市场的短板，在稳定个人出租者的基础上要主动培育机构出租者。看法指出要：“激励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可干脆向社会出租；也可以依据市场需求进行装修改造后，向社会出租J同时，供应专业化的高质量服务，“经营住房租赁的机构，要供应专业化的租赁服务J另外，要从户型、价位等上适应市场需求，“主动引导经营住房租赁的机构，从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务支持房地产开发商向租售并举的经营模式转变，激励开发商将持有的存量房源投向租货市场。在培育机构出租者的同时，稳定发展个人出租者，完善利益保障机制、供应交易便利，构建个人出租者和机构出租者相结合的房屋租赁主体结构，优化资源配置。6 .盘活存量房市场，打通保障房及租赁布场通道。我国房地产在经验r一个快速发展时期后进入一个相对稳定的阶段，房地产市场进入存量房时代，如何盘活存量住房资源是优化资源配置、提高优源利用效率、去库存的重要举措。可以考虑从租赁市场筹集公共租赁房房源，看法指出：“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，补砖头及补人头'相结合。激励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定供应货币化租赁补贴。”这样既可以筹集到公共租赁住房资源，又可以提高安置1：作效率并有效盘活住房存量资源。