惠水县商品房预售资金监管实施办法（试行）征求意见稿.docx

惠水县商品房预售资金监管实施办法（征求意见稿）第一章总则第一条为促进我县房地产市场良性循环和平稳健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，确保商品房预售资金用于预售项目工程建设，根据中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例城市商品房预售管理办法（建设部令第131号），住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房（2010）53号）、住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见（建房（2022）16号）、最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法（2022）12号）和贵州省城镇房地产开发经营管理条例等规定，结合我县实际，制定本办法。第二条惠水县区域内批准预售的商品房建设项目，其商品房预售资金应纳入商品房预售资金监管范围，预售资金的交存、拨付、使用和监督工作，适用本办法。第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（简称“房开企业”）自取得商品房预售许可证之日起至办理不动产首次登记期间，将正在建设、尚未竣工验收备案未达到交付使用条件的商品房依法预先出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定应支付的全部预购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款。第四条商品房预售资金监管遵循政府指导、多方参与、全程全额、专款专用、安全高效的原则。预售资金实行专款专户存储，优先用于预售商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与预售项目工程相关的费用。惠水县住房和城乡建设局（简称“县住建局”）负责牵头会同惠水县金融监管支局、黔南州住房公积金管理中心惠水管理部等部门共同指导监督我县商品房预售资金监管工作。惠水县金融监管支局负责指导监管商业银行规范办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务；负贲监督商业银行的预售资金管理行为。黔南州住房公积金管理中心惠水管理部负责监督管理受委托商业银行的住房公积金贷款发放进入监管账户的情况。县住建局具体负责辖区内商品房预售管理工作，制定商品房预售资金监管协议文本、商品房预售方案范本，监管商品房预售资金系统，确保与预售资金监管合作银行的监管账户核心系统实现数据对接，与商品房预售许可、预售合同网签备案、房开企业信用管理等系统共享信息，加强商品房预售资金的网络化、自动化管理。第二章监管账户设立与交存第五条县住建局会同惠水县金融监管支局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称“监管银行”），建立监管银行名单，并签订金融服务协议，中标的监管银行在网站予以公示。县住建局应当加强与惠水县金融监管支局、监管银行之间的信息共享，推进房地产信息系统建设，健全房屋网签备案系统，推动监管银行业务管理系统与县住建局商品房预售资金监管系统对接，实现信息化管理，提高预售资金监管质效。监管银行负责做好所承办商品房预售项目的商品房预售资金监管专用账户开立、挂接监管账户专用POS机和服务培训工作。监管账户专用于商品房预售资金的交存和拨付，仅能开通网上银行查询功能，不得支取现金，仅能自动扣除账户管理费和短信服务费，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。监管银行确保专人负责对商品房预售资金的跟踪和监管，按月汇总到账情况，推进自动对账模块的建设，加强资金监管的时效性和安全性。发现预售资金未及时进入监管账户、专用POS机使用率与销售数据不匹配等，应及时书面告知县住建局。在有关部门对监管账户进行冻结、扣划时，监管银行要按照最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知规定执行。笫六条监管账户设立应当遵循一次预售许可项目对应一个监管账户的原则。监管账户性质应为专用存款账户，账户名称应由“房开企业名称（或项目名称）+预售资金监管专户”组成，预留印鉴（财务章）名称须与监管专户名称一致。房开企业须与县住建局、监管银行三方共同签订商品房预售资金监管协议（简称“监管协议”），明确预售资金收存和使用方式、监管额度、拨付流程和违约责任等内容。预售资金监管银行、监管账户等信息应在商品房预售许可证商品房买卖合同按揭贷款合同上载明，在商品房销售现场显著位置以及县住建局网站进行公示。房开企业与按揭贷款商业银行签订按揭贷款合作协议时，应当明确约定监管账户作为贷款到账账户，按揭贷款必须直接划入项目预售资金监管账户（按揭贷款保证金除外）。购房者申请住房公积金贷款的，公积金管理部门将贷款直接划入商品房买卖合同中注明的监管账户。县住建局在办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。第七条预售资金监管期间，发生房开企业名称变更、项目转让或其他特殊情形，需办理预售资金监管相关变更手续的，房开企业应当报县住建局批准并公示。变更期间，暂停该项目预售网签。商品房预售资金监管期限，自开发项目取得商品房预售许可证开始，至项目取得不动产首次登记为止。第三章监管额度及资金使用第八条商品房预售资金应直接全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业不得以任何形式在监管账户之外向买受人收取预售房款。第九条存入监管账户的商品房预售资金优先保障预售项目竣工，商品房预售资金分为重点监管和一般监管两部分。重点监管额度按监管项目工程建安造价综合总额的130%确定。县住建局按照贵州省建设工程造价信息最新公布的房屋建筑工程造价指标指数确定辖区内的建安造价综合单价监管测算值。重点监管额度的资金必须用于本项目工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出；在商品房项目完成首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调；不得用于偿还任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。预售资金进入监管账户的总额达到重点监管额度后的超出部分，房开企业可灵活申请超出部分监管额度的资金，但应优先用于预售项目工程建设。监管账户内的累计进账金额未达到重点监管额度时，按监管账户内资金的50%预留工程建设监管资金，企业可按工程建设进度申请用款用于后续工程建设。笫十条监管项目取得商品房预售许可证且预售资金达到监管额度后，房开企业可向县住建局申请使用监管额度资金，各节点相应的资金拨付数额不得超过以下最高限额：（一）项目主体结构完成层数达到总层数（或建筑面积）的一半申请用款的,拨付数额累计不超过重点监管额度总额的30%；（二）项目主体结构封顶申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的60%；（三）项目建筑安装工程完工后，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的80版（四）项目通过五方主体验收合格后，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的90%；（五）项目取得工程竣工验收备案的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的95%；（六）项目完成不动产首次登记的，解除预售资金监管。第十一条县住建局对列为全省优质房地产开发企业“白名单”的房开企业，可适度降低监管额度；对于信用不良的房开企业，应当提高监管额度，每个节点降低或提高的比例不得超过5%。鼓励倡导信用评价优良的房开企业的商品房预售资金监管中使用银行现金保函，凭本地非监管银行出具的见索即付性且单方不可撤销的现金保函，替换同等额度的监管资金。保函期限自保函生效之日起至预售项目完成不动产首次登记之日止。银行现金保函应当明确兑付条件和兑付程序，经县住建局和监管银行确认通过后办理。第十二条房开企业向县住建局申请拨付预售资金时，应提交以下资料：（一）商品房预售资金拨付申请表；（二）用于支付工程款的，施工总承包单位为收款方；提供施工单位的用款申请、工程合同、工程已完成投资额清单；监理单位出具施工进度证明等。（三）用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款、配套设施款项的，提供与供应商签订的购销合同、材料设备采购清单等。（四）用于支付设计、监理、税收以及其他行政事业收费的,提供合同、用款申请、缴费通知等。（五）用于退回购房款的，提供购房者身份证明、退款申请、资金进入监管账户明细、已注销网签备案的证明、房开企业收款的发票（收据）等。（六）申请用款单位提供的银行账户证明；（七）拨付款项的发票；（八）监管馄行出具监管账户余额证明；（九）监管项目达到使用预售资金条件的其他证明材料；（+）其他需要补充的材料。房地产开发企业申请拨付预售资金用于支付工程款时，需按申请拨付金额的20%比例存入农民工工资专户，专款专用，确保专项用于支付农民工工资。房地产开发企业有义务监督施工单位加强农民工工资发放，并依法承担责任。第十三条县住建局在受理房地产开发企业重点监管资金使用申请后，应当进行必要的现场查勘。符合使用条件的，收到房开企业提交的预售资金拨付申请资料后，应在3个工作日内做出拨付决定。经审核符合拨付条件的，出具同意拨付意见；对不符合拨付条件的，应当出具不予拨付书面通知并说明原因。监管银行收到县住建局拨付意见后，应在2个工作日内完成拨付。第十四条预售项目取得不动产首次登记的，房开企业持申请书、授权委托书和不动产首次登记证明，及其它需要提交的材料，到县住建局办理解除预售资金监管手续。县住建局出具“商品房预售资金专用账户解除监管通知书”通知监管银行解除预售资金监管，三方终止专用账户监管协议。第四章监管措施第十五条县住建局要建立完善预售资金监管系统，与商业银行监管账户的核心系统数据对接并联网运行，动态监控监管账户内资金交存和拨付情况。第十六条房开企业有下列行为之一的，由县住建局督促整改，同时将违规行为记入房开企业不良信用记录予以通报。整改期间由县住建局暂停商品房预售，并书面通知监管银行不予拨付商品房预售资金；不予整改的依照城市商品房预售管理办法等相关规定予以处罚。（一）提供虚假材料开设监管账户的；（二）违反本办法自行收存商品房预售资金的；（三）擅自截留、挪用购房人房款的；（四）提供虚假材料申请拨付商品房预售资金的；（五）未按拨付计划用途使用商品房预售资金的；（六）其他违反本办法或者监管协议的行为。上述情形处理完毕后，县住建局应书面通知监管银行是否继续按本办法规定拨付监管账户内的商品房预售资金。第十七条县住建局应当认真履行监管责任，明确专人做好日常指导和监督。要加强对预售项目的监督检查，定期梳理项目施工进度、销售金额、工程款支付和预售监管资金使用情况，并建立预售资金异动预警机制。第十八条施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房开企业违规使用预售监管资金的，造成工程无法按期竣工的，由县住建局依照规定处理并记入企业不良信用记录，造成损失的，承担相应法律责任。第十九条监管我行不履行商品房预售资金监管职责、违规拨付预售监管资金，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。不配合县住建局监督检查的，首次督促整改并承担相应责任；发现违规两次的，终止其参与预售资金监管合作业务,期限两年，若有违反金融法律法规的，由惠水县金融监管支局从严监管。第二十条按揭贷款银行未将按揭贷款转入监管账户的，首次督促整改并承担相应责任；若有违反金融法律法规的，由惠水县金融监管支局从严监管；发现违规两次的，不将其列入商品房预售资金监管合作银行名单，期限两年。第二十一条县住建局和相关银行工作人员在预售资金监管中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，按有关规定给予处分；构成犯罪的，依法移交司法机关处理。第二十二条购房者应当积极维护自己的合法权益，配合监管部门、监管银行、住房公积金部门，将预售资金存入监管账户。第五章附则第二十三条本办法自年月日起施行。本办法实施前已取得商品房预售许可证的项目，可继续按原办法规定执行，但涉及预售资金的收存，按本办法规定执行。