惠州某酒店项目建设可行性研究报告-95页.docx

目录前言项目简介第一章酒店经营环境调查及分析（9）木章对惠州社会经济的历史沿革和现实情况进行了宏观分析，认为惠州经济正处于起飞前高速滑行期间。同时，惠州第三产业发展和旅游业开发严重滞后，兴建高星级酒店对社会经济协调发展将产生积极影响。第二章酒店业调查及分析（17）本章对惠州与周边地区的酒店业发展情况进行了数字化对比，认为惠州星级酒店无论住房率还是房价都处于较高水平，市场饱和程度低于周边地区。本章提出，以惠州旅游、商务市场容量，完全可以支探5家以上五星级酒店,同时，酒店建设需要政府进一步扶持。第三章酒店式公寓调杳及分析（25）本章概述门深圳和惠州酒店式公海的发展情况，并重点分析了大亚湾康汇外商公寓和假日酒店公寓楼的经营状态。认为随着外向型工业的发展，惠州酒店式公寓将持续受到市场欢迎。笫四章餐饮娱乐业调杳分析（27）本章概述了惠州餐饮、娱乐业发展情况，并重点分析了餐饮在星级酒店的生存状态，认为惠州餐饮、娱乐市场潜力比较大，有利于构筑以客房为经营中心，充分发挥配套项目的功能，形成收入多元化的酒店经营格局。第五章产权式酒店调查及分析（30）议，力求报告具备较强的客观性和代表性.2 .前瞻性酒店作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必须用发展的眼光看待问题，正确判I折行业的市场走向，设想项F1.的市场渗透力.在报告的编写过程中，我们有选择地对惠州现有酒店业状况进行调查分析，以此作为参照，但更多把注意力投向未来I1.j场发展，以此确定酒店的市场定位和各种功能设计。3 .清晰度在可行性调杳论证过程中，我们邀请国内外酒店管理专家参与讨论，以期对项F1.开发的市场机会、后场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。同时本报告对酒店的市场定位、业绩预期和风险防范等都尽量作较为详细的描述和预测。希望通过我们的工作，使新世纪花园酒店建设有良好的开端。项目简介3 项目名称：惠州新世纪花园酒店（暂定名）4 项F1.投资：惠州新世纪花园有限公司5 投资性质：有限贡任公司6 项目位置：惠州市惠城区鳄湖路中段7 占地面积：占地面枳22,250平方米8 建筑密度：建筑密度30%9 建筑面积：规划总建筑面枳40,050平方米10 投资总领：项目预计总投资金额人民币2.55亿元11 项目定位：园林式的、接待功能齐备的五星级商务酒店10.建成时间：项目预计于2005年底建成第一章酒店经营环境调杳及分析1.1 惠州社会发展状况1.1.1 概述ii-率%海内外游客301+21.合计.14932.海外游客+8.923国外游6.0+34.客38香港游17.其客49+1.0中澳门游1.3客5+8.5台湾游5.3客7+5.3270国内游客+23.916（资料来源：惠州市旅游局）值得注意的是，国外游客数量虽然很少，但上升幅度很快。据了解，与外商投资有直接美系。大悦大酒店和大亚湾康汇公寓负货人介绍，住店外籍人士大部分是因为投资项目而来的。可以预测，随着中海壳牌石化项目的建设、投产及下游项目的展开，这个趋势会越来越明显。2.6SAO结论作为第二产业的重要组成部分，惠州宾馆、酒店（包括铃饮和娱乐）发展相时滞后，有关部门对酒店建设缺乏有力的支持。这种滞后也导致惠州宾馆、酒店的市场饱和程度远远低于东莞、深圳等周边地区，酒店建设有很大的市场空间，同时也需要政府的进一步扶持。公寓平均住房率长期在85与以上，常驻客人全部是来自美国、英国、日本、菲律宾和新加坡等地的外国专家。散客入住公寓较少，仅占“左右。公寓以月为计费周期，租赁价格600O-100oo元不等，力“15*服务费。康汇公寓经营情况较好，2003年年度营业收入840万元，2004年预计可达1320万元.因钱饮等项目外包经营，公寓收入95%来源于客房.3.4大亚湾假日酒店情况大亚湾假日酒店由假日集团管理，是大亚湾档次最高、规模最大的酒店，也是目前大亚湾的标志性建筑。酒店装修高档，达到了四星级标准.酒店共仃传统客房240间，酒店公寓302套。传统客房伯价较高，住房率很低，长期在20%左右。但公寓出租率却达100%。公寓平均面枳36平方米，作卧室、一客厅、一洗手间设计，没有独立厨房，厨房在客厅一侧。公寓装修档次很高，家居设备、安全设备和网络设备齐全并且质证都比较好。但服务方面只提供工程维修服务和套外卫生服务，不提供套内卫生服务和其他管家服务。公海以月为计费周期，租赁价格8000元左右。客源全部是来自美国、英国、日本、菲律宾和新加坡等地的外国专家。3.5SAO结论酒店式公寓近在思州很受市场欢迎，根本原因在于惠州是以外向型工业企业为经济主导的城市，这些企业有大量的外派高层管理人员和技术人员。对他们来说，酒店式公寓是第一选择：一是个人活动自由度高：二是居住布局的合理；三是费用支出相对较低。随若外向型工业的继续发展，惠州酒店式公寓将会有越来越大的市场。笫四章餐饮娱乐业调杳分析4.1惠州餐饮业情况惠州餐饮市场规模比较大，菜系相对集中，具体可以划分为中、高、低三个层面。12.3.2.3大堂咖啡厅大堂设咖啡厅一个，能容纳40人就座。12.3.2.4公共酒吧公共酒吧设在公共泳池旁.12.4娱乐、康乐服务12.4.1公共泳池酒店建室外公共泳池一个，水面面积100O平方米左右，公共泳池外围作绿化布宜，设酒吧一个。12.4.2卡拉OK酒店设卡拉OK一个，有包房50个，分大、中、小三种类型，大蟹包房可以容纳24人，中型包房可以容纳12人，小型包房容纳8人。、拉OK设酒吧一个，酒吧有演艺功能。卡拉OK实用面积4000平方米.12.4.3桑拿浴桑农浴设桑拿浴室、蒸气浴室和冲浪浴室各一个，豪华包房40个，有休息区域I一2个，休息区域摆放太阳椅和电视投影。桑拿浴实用面枳2000平方米（含有关康体活动面积）o12.4.4其他廉乐服务其他康乐包括小型图书馆、棋牌室、健身加、乒乓球室、台球室、美容美发室等。12.5银行和商品服务酒店预留银行营业点和小型商场。店整体形象.建议采用中等偏上的材料，并在艺术性和前腑性方面下功夫。第十三章酒店设计布局和风格新世纪花园酒店靠山面湖，周边品色很优美，这是无法再造的自然优势,，酒店在设计布局和建筑风格上要充分利用这些自然资源并对环境进行适度改造，使酒店成为本区域难以替代的、与自然兔色完美融合的地标式建筑物0在设施设备和建筑设计方面必须有高度的前蜡性，保证长时间不落伍，长时间保持市场竞争力。13.1主体建筑与自然环境D主体建筑依山而建，有漂亮的树林景观，因此建筑应与山势、树林融为一体；2）建议尽量不挖山平地，整体效果应该是依山势呈阶梯型：3）现有的植物档次较低，建议适当移植部分高档次的植物：4）主体建筑分34个阶梯，从外到内依次是主体楼（包括大堂、客房、会议中心等）一辅助楼（包括中餐厅、桑拿、卡拉OK等）一公寓一别里，形成层次分明的建筑群；5）主体楼、辅助楼和公寓考虑设计成一大两小的三个1.型建筑或弧形建筑：6）充分利用酒店临街而且狭长的优点，将大堂、餐饮、娱乐、康体等项目都对外开放，营业功能得到充分展示：7）尽量让每一间客房都可以看到优美的树林景观；8）尽量让每一间中餐贵宾房都可以看到优美的树林景观：9）别堂选择偏僻区域，达致较强的私密性：10）建筑外型可以适当前3设立大型酒店标志，类似深圳威尼斯酒店的金色大狮子；11）建筑风格建议采用莱特的自然主义风格，充分利用屋顶空间。13.2环境改造D酒店所在地树木丰盛，但缺少水元素。应在建筑内外加入大量水景观，并使水景和树林一起构成自然、休闲、亲切的建筑环境；2）建筑内部建议以林为主，不做大面积的园:3）在主体建筑外围设计园林灯光：4）夜晚对山坡进行照明，突出地标作用。13.3大党和公共区域1）追求自然风格，充分利用优美的树林景观，加入水景观：2）大堂宜高宜大，迎合当地人士和产权购买者的审美要求；3）大堂咖啡厅应有仃潦亮的树林景观，同时可以借用星巴克舒适、浪漫的风格，把咖啡厅办成惠州最具品味、地有吸引力的咖啡厅：4）设置设备齐全的商务中心：5）对大堂进行高格调的艺术布置，同时一定要形成艺术审美中心：6）在商务楼层、公寓、别墅等高级区域设置小型接待台：7）设地卜停车场，停车场可以通过不同通道直接进入大堂、客房、餐厅、卡拉0K、桑拿等。13.4客房设计D客房方正大方，采光效果好：2）客房面积要大，约38平方米，可以借鉴东莞御景湾的客房布局；3）客房面向树林川大玻璃墙，洗手间使用半玻璃墙，使客人可以充分享受优美的树林景观：4）配备舒适的美式双人沙发、安乐摇椅或贵妃椅，淘汰传统的两张圈椅；5）洗手间面积8T0平方米，采用东莞高星级酒店普遍用的设计布局，即中间为洗脱池，一边为浴缸，另一边为淋浴间和恭桶。恭桶哙藏在门后。部分客房洗手间可以采用全开放式：6）客房家作分离和简约设计，风格自然。每一间客房都设置造型时尚的写字台，配置商务用品抽屉，客疥可以上网：7）每一间客房都配备DVD;8）每一间客房都布置迷你酒吧，并在酒吧设计上下功夫：9）对客房的灯光进行特别设计，突破目前传统设置，通过灯光分别形成安静、浪漫、性感的场景效果：10）设立麻将楼层，进行特别装修和家私布局，为本地客人提供娱乐功能；U）公寓作跃式或其他超前设计。13.5会议设施小型会议室设置高档接待空，作为惠州大、中型企业接待顶级货宾的场所。13.6餐饮设施1）中餐厅、西餐厅和风味餐厅有独立的名称、独立的V1.形象：2）中餐厅一定要有独立的大门：3）中餐包房设计成思州最好、装修最舒适的包房：4）风味餐厅暂定为韩国餐厅和台湾餐厅，餐厅设计一定要体现上述两个地区的建筑风格和其他文化特征。建议设计时邀请韩国人士和台湾人士作设计顾问：5）西鞋以惠州顶级西餐厅定位，吸引惠州各个领域的顶级客人。13.7娱乐设施1）卡拉OK和桑京都有独立名称和形象：2）卡拉OK和桑拿都有独立大门、在可能的情况下专设贵宾通道；3）卡拉OK借鉴东莞和深圳的成功模式设计，如深圳戴翠明珠、东方之珠等：4）卡拉OK气势宏大；5）卡拉OK门面金壁辉煌，有足够的灯光效果：6）卡拉OK走道尽量造成九曲十八弯,峰回路转的效果：7）卡拉OK房间设计和布宜别致，突出新颖性：8）卡拉OK一定要由专门公司进行设计和装修。13. 8公共设施1）公共泳池规模较大，利用屋顶和阶梯地势，建大型雨膜，达到引人注目的效果：2）建闰林公共泳池，用树荫挡住大部分阳光:灵活管理成本成本极高成本低成本较低控制价值/价格高价值/高低价值/低高价值/低比价格价格价格14. 2酒店的自然优势在酒店诸多经营和竞争条件中，地理位置是第一位的，新世纪花园泗店这方面的优势不言而喻。14.2. 1社会环境酒店与惠城区政府相邻，该区域是惠城区未来的政治、文化中心和信息中心。14. 2.2交通环境酒店距离惠州目前的中心商业区仅五分钟车程，距离江北市政府同样仅有五分钟车程。酒店门前是六车道的公路，路面宽敞，车流顺畅。14.2. 3自然环境酒店依山面湖.周围没仃居民住宅，视觉良好，仃利营造优美的居住环境和商务活动环境。14. 3酒店的规划优势投资者的先进意识同样是酒店经营优势之一，新世纪花园酒店现已聘请专业管理公司对酒店进行前期策划，经过认真设计，这方面的优势也将凸现出来：1）领先于忠州甚至珠江三角洲地区的设计布2）新叛和合理的设品设施。3）以独立形象出现而又相互补充、兼容性和拓展性较强的客房、餐饮、娱（康）乐和其他配套服务。339营业税金及附加162.55135.1366.9816.00.4.30272161工资及福利265.98221.12109.6026.18.48768414行政办公费59.1149.1424.365.823.8286I142水电暖费177.32147.4173.0717.459.5弘9I235广告宣传费147.77122.8460.8914.54.8.12064!4维修保养费59.1149.1424.365.823.8其他费用29.5524.5712.182.91.64341,217.32743.变动成本合计1,682.94675.8788.71739.6(X)固定成本：3I65工资及福利249.30207.45116.2245.46*0.5(X>7I4行政办公费115.0695.7553.6420.9857300.003I65水电暖费249.30207.45116.2245.460.577折旧及推销923.29216.18210.0774.11453()利息184.8343.2842.0514.84.0.000融资租赁所产生的税3.813.701.3126,4302金16.2763,固定成本介计1.738.06773.90541.92202.158398.96190营业利润0.000.000.000.00.0.OOo0说明：固定成本中的工资及福利、行政办公费、水电暖费按正常情况下的营业收入分配。2固定成本中的折旧及摊销、利息、税金按投资额分配。15. 6酒店经营财务变动分析15.6. 1酒店经营财务变动分析本报告对三种不同经营形势（乐观、正常、保守）进行财务比较。D乐观指宏观经济环境比预期更好，市场消费能力大幅度提高，同星级泗店没仃形成恶性竞争，本酒店市场竞争力强劲.2）正常经济形势如本报告所分析，市场消费能力逐步提高，经营环境正常，本酒店市场竞争力较强。3）保守指惠州经济发展达不到预期，同星级酒店形成恶性竞争或酒店周边交通环境恶化或出现突发恶性事件，酒店市场竞争力较低。三种经营形势财务指标变化情况见表21和表22.表21-各种经营形势财务指标比较（一）经营项目乐观正常保守客房450间每年按平均房价500元平均房价450元平均房价430元入住率70%入住率65%入住率55%11个月计算中餐大厅人均消费70元大厅人均消费60元大厅人均消费50元大厅餐翻台系数1.5翻台系数1.2翻台系数1.2位400位包房平均消贽1500元包房平均消费1500元包房平均消费1300元/包房40/间/间间间翻房系数1.I翻房系数0.8翻房系数0.7其他餐西餐人均消费100元西餐人均消贽100元西餐人均消费80元饮翻台系数2翻台系数1.5翻台系数1.2西餐厅风味餐厅人均消费风味餐厅人均消费80风味筱厅人均消费80餐位80100元元元位翻台系数1.5翻台系数1.O翻台系数0.8风味餐大堂吧人均消费40元大堂吧人均消费40元大堂吧人均消费40元厅80位翻台系数2.5翻台系数2.0翻台系数1.5大堂吧公共酒吧营业额每天公共酒吧营业额每天公共酒吧营业额每天40位2000元2000元2000元人均消费180元人均消费150元人均消费130元夜总会,平均每间房按10人消平均每间房按10人消平均每间房按10人消包房50费计算，翻房系数费计并，翻房东数费计算，龌房系数为间0.850.750.65每间包房平均消费每间包房平均消费每间包房平均消费180康体220元200元元桑柒包翻房系数为3翻房系数为2.5翻房系数为2房40间其他康体收入每天其他康体收入每天其他康体收入每天3000元2000元2000元其他每年600万收入每年550万收入每年500万收入表22-各种经营形势财务指标比较（二）经营形势乐观正常保守指标15年累计营业232622.3179302.4139049.23额1万元5万元万元15年累计营业65816.6546269.6()29272.81万利润万元万元元营业利润率28.72%25.81%21.05%累计净现金流66408.6545899.6029118.81万量万元万元元投资回收期4,34年5.41年6.87年投资利润率17.44%12.08%7.64%净现值30814.4318239.847892.027亍万元万元元净狈值率124.15%73.49%31.80%获利指数2.241.731.32累计支付的利息金额还清银行贷款492万元630万元846万元时间第二年第三年第四年还清其他债务时间第三年第三年第五年第一次分配利润年度第三年笫四年第五年累计分配投资67795.8747248.8330252.03万方利润万元万元元15.6.2各部门的利润贡献度和酒店经营杠杆系数各部门的利涧贡献度和酒店经营杠杆系数见表23。D各部门的利涧贡献度为：客房：38.84%粮饮：17.35%娱乐：17.09%康体：16.57%其他：10.15%2）酒店经营杠杆系数客房:3.13餐饮：3.12娱乐：2.51康体：1.58其他：1.79酒店总体：2.63经营杠杆系数,是指利润变动率相当于营业收入变动率的倍数C从上述指标来看，当酒店营业收入变动20%时，酒店的利润将变动52%,当酒店营业收入变动10%时，酒店利洵将变动26%;各部门经营指标变动原理同上。从部门来看，客房与餐饮的营业收入变动对各自部门利润的变动影响较大。从表23可以看出，对酒店利润贡献最大的部门为客房，说明酒店在经营过程中应以客房为重点：而客房与餐饮的经营杠杆系数较其他部门高，说明酒店除了在客房、转饮方面要重点卜功夫外，还要走多元化的经营路线，以降低酒店总体经营杠杆系数，从而降低经营风险。从上述分析Ur以发现，即使酒店经营形势较差，投资惠州新世纪花园酒店的财务评价指标也在合理的范畸之内。表23-惠州新世纪酒店年度财务变动分析单位：人民币万元康其、项目/指标客房餐饮娱乐.合计体他4,343,612,0279255011,3基期营业收入25.03.634.405.00.00.003变动成本464.1,37506.2.34营业成本333.47254.06238.198.111.43.30.622.营业税金及附加俺90TO385625390.325.182.71.49.1.01工资及福利93302528509.25行政办公费86.872.240.515.11.226.790M0()50水电暧费260.216.121.47.33.679.628650520050广告宣传费217.180.101.39.27.566.187225605025维修保养费86.872.240.515.11.226.790840050其他费用43.436.120.27.95.5113.4452025变动成本合计1,782.471.122411675,799.145.863.88.56.758.1941.168.555.530.30.51.2变动成木率固定成本9%0%0%50%50%0%工资及福利249.207.116.45.31.650.3045224657(X)行政办公费115.95.753.620.14.300.0654985700水电暖费249.207.116.45.31.650.304522465700折旧及摊销923.216.210.74.74.1.49291807I1.968.61利息184.43.242.014.15.300.83融资租赁所产生的税16.2金783.8153.70M13IO1.1.3226.401,73773.541.2021683,39固定成本合计8.069092.15.998.61816.364.359.3482132,10营业利润436321.29.261.83各部门利涧贡献度38.817.317.016.10.100.4%5%9%57%15%00%变动分析指标1355,214,332,13950660营业收入变动（+20%）2.367.280.00.40.0090.04营业收入增长影响利510.227.180.11076.1,10润增长907123.09455.37利涧增长因素分析24.310.88.575.23.652.51%3%4%4%9%经营杠杆系数1.51.73.133.122.51892.6315.7酒店各种经营模式财务比较本报告对配套项目自主经营、中餐外包、娱乐外包或中钱、娱乐一齐外包等各种经营模式进行了财务状况，见表24。通过见表24计算可见，酒店自主经营模式的财务投资决策评价指标均优于配套项目外包经营的财务指标。但外包经营模式可以减少酒店投资期及经营初期资金压力。从财务角度来说,如果投资黄金不出现大的缺口，建议所有项目采用自主经营的模式。15.8产权酒店与非产权酒店方式财务指标比较本报告对项目作为在产权酒店和非产权酒店两种投资模式的财务指标进行了分析，分析结果见表25。通过表25计克可见，非产权酒店的财务投资评价指标优于产权酒店方式相关指标,如能通过融资筹集到相当的项目建设资金，建议采用非产权酒店模式操作。15. 9财务分析结论经过计算，该项目的投资决策财务评价指标均为合理指标，风险相对较小，所以该项目从财务角度分析是完全可行的，同时该项目采用的资金筹措方案及产权式酒店操作方案在财务上也是可行的。表24-酒店各种经营模式财务指标比较经营中餐、娱乐模式指标自主经营中餐外包娱乐外包外包投资额25500万23900万24000万兀兀兀22400Tj7U需向银行融资金额其他负债金额5000万元4049万元4000万元3449万元4000万元3549万元3000万元2949万元15年累计营业179302.4138508.9145274.2107593.22额5万元9万元3万元万元15年累计利润46269.60万元38296.55万元34573.73万元27623.49万元利涧率25.81%27.65%23.80%25.67%累计净现金流45899.6037895.5534235.7329213.32万量万元万元万元元投资回收期5.41年5.83年6.17年6,75年投资利涧率12.08%10.00%9.02%7.21%净现值18239.8413838.2211539.237699.29万万元万元万元元净现值率73.49%59.48%49.39%35.30%获利指数1.731.591.491.35累计支付的利息金额630万元534万元582万元372万元还清银行贷款时间第三年第三年第四年第三年还清其他债务时间第三年第三年第三年第四年第一次分配利涧年度第四年第四年第四年第四年累计分配投资47248.8339340.7335632.9628747.31万方利润万元万元万元元表25-产权酒店与非产权酒店方式财务指标比较投资模式产权酒店非产权模财务指标模式式25500万26100万投资额元元需向银行融资金额其他负债金额15000万5000万元元4049万元5500万兀15年累计营业179302.4185804.1领5万元4万元15年累计利润46269.6017871.83万元万元利润率25.81%25.76%累计净现金流45899.6052107.83量万元万元投资回收期5.41年5.16年投资利洵率12.08%12.21%净现值18239.8421197.38万元万元净现值率73.49%83.44%获利指数1.731.83累计支付的利息金额630万元3336万元还清银行贷款第三年第五年时间还清其他债务时间第三年第三年第一次分配利第四年第71年润年度累计分配投资47248.8352915.40方利润万元万元第六章项目风险及防范措施项目风险主要可能发生在以下几个方面：16. 1投资风险17. 1.1资金风险资金风险包括投资者在自有资金不足，银行贷款不能及时到位的情况下项目匆忙上马：或者产权锚隹不理想，该部分资金不能及时回笼。在这种情况下，资金链出现断裂，工程无法及时完工，设备无力采购，项目被拖延甚至夭折。防范措施：D在自仃资金到位的情况下及时与金融部门沟通，取得他们的支持，尽早落实贷款：2）尽早对产权销售进行精心策划，找准市场卖点，并组织高水平的销售队伍，最大限度地完成销俗期待：3）适度的其他负债；4）对于酒店的大型设备可以考虑租赁方式。16.1.2建设成本控制风险建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降.防范措施：1）在项目前期策划和设计上下功夫，广泛迩请仃关专业人士，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；2）合理选择建筑材料，在“巧”字上下功夫：3）严格挑选施工单位，保证施工效率：4）加强施工监管_E作，严把质量关，减小施，误差。16. 2政策风险政策风险包括政府限制酒店建设或提高准入门榄，或项目本身受环保及我他政策、法规的影响而无法立项，或项H启动后无法正常进行。防范措施：D项目启动前进行充分的调查、分析和论证：2）加强与政府有关管理部门的沟通，引用我他城市的行业发展情况，说服政府部门支持；3）通过各种方法把项目置于法律保护之卜。16.3市场风险市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，里州社会经济出现滑坡（比如无牌项目搁匣）等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营亏损。防范措施D抓住目前国家经济形势稳定，惠州经济快速发展，人们消费能力不断提高的大好时机，T方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收怛I投资：2）项目投入使用后，密切掌握和预测国内、珠江三角洲和惠州的经济动向，提前采取适当的应对措施：3）对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化；4）坚持走以客房为核心，营业收入来自多个板块的多元化发展经营路子。5）压缩运营成本。16.4竞争风险竞争风险主要指同一区域内同星级数量急榭增加，市场供大于求，酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。防范措施：D充分做好恶性竞争的思想准备，认识到恶性竞争是不可避免的，从而抛弃老子天下第一的想法，对酒店进行认真的客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行经营管理规划，同时根据市场情况的变化不断修正规划。2）在项目规划和设计上最大限度地突出新题性，以新取胜，保证一段时间内不落伍；3）充分利用良好的自然环境，最大限度地走差异化发展的路子，创造独特的建筑风格.最大限度地使酒店具有不可替代性：4）充分利用良好的自然环境，创造“绿色、环保”等各种卖点，并使这些卖点具有不Ur替代性：5）开业后尽早通过星级评定.确立项目在区域的行业龙头地位。16.5突发事故风险突发事故包括区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其他严重危机事件。此类突发事件都会严重影响酒店营业。防范措施：D酒店开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制：2）酒店开业后树立积极、正面和诚信的品牌形象，巩固客户的消费信心：3）注重企业文化建设，增强员工的归属感和解决问题的主观能动性，同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力：4）突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助：5）必要的财产保险和意外保险。16. 6不可抗力风险不可抗力包括政治或自然灾难，如战争、地宸、恐怖袭击等。第十七堂可行性研究结论和SAo的建议对新世纪花园酒店的可行性论证结论如下：17.1项目具有良好的市前景与竞争力通过以上对惠州经济环1竞分析、发展趋势展望及酒店、餐饮、娱乐市场分析和预测,可见惠州社会经济发展迅速，发展休闲旅游尤其是商务旅游的市场环境很好，非常适宜投资高星级酒店。项目地理位置优异，交通条件很好，非常适宜经营高星级酒店。项目客源定位和市场定位明确,核心竞争力突出，投入七场后将具有明显的领先优势。17. 2项目具有良好的盈利能力，在财务上是可行的根据财务效益分析计算，项目总投资额为255,435,644.00元。在产权模式下，15年累计营业利润为46,269.60元，可见项目具有较好的盈利能力，项目的投资利润率达12.08%,超过行业基准投资利润率（8幼，投资回报丰厚。项目投资回收期为511年，比股酒店的投资回收期（6-8年）要短。项目每年可按时支付小业主按揭款及回报共967.69万元，15年累计支付14515.34万元。项目经营期第三年可还清银行贷款5000万元及还清项目建设其他负债，1019万元，第四年开始可向投资者分配利润,15年累计分配利润47248.83万元。17. 3项目具有很强的可操作性，风险是可控的项H采用产权式销售方案，将酒店投资经营与房地产进行有机结合，建立旨在未来经营预期基础上的投资方案、融资方案、产权销售方案均有很强的可操作性。项目最可能发生的风险是市场风险和竞争风险，由于项目的新颖性和差异化比较突出，核心竞争力具有一定程度上的不可替代性，因此整体风险可以降低到最低限度。17. 4项目具有极佳的社会效益项目建设期间和建成使用后，对社会的贡献是多维的、全方位的.1）2.55亿元的项F1.总投资将在建设期间为政府带来约2000万元的税费收入：2）项目投入使用后每年将为政府带来大盘税收，仪营业税一项每年就近700万元。按15年一个周期计算，每个周期累计约1亿元：3）项目落成后将可熠加约K）OO个就业机会，仃效减轻社会就业负担：4）项目有利于改变思州第三产业发展和旅游业开发滞后的问尊，提高惠州酒店业整体水平，改善投资环境和城市形象：5）项目落成后将大幅度改善螺山一带的投资环境和消费环境，直接拉动这一带的经济发展；6）忠城区政府与酒店相邻，项F1.落成后成为区政府的配套服务项H,强化这个区域的行政、信息、商务辐射作用：7）酒店进行园林式设计，将有效美化区域的自然环境:8）目前惠州酒店业高级管理人才奇缺，项目将引进国内外酒店管理公司、顾问公司和高级管理人才，为惠州人才发展战略作出贡献。17. 5结论惠州新世纪花园酒店顶F1.财务上是可行的，风险是可控的，社会贡献度很大，是优质的投费项目。17.6SAO建议D在确定项目可行性基础上,明确各阶段工作目标和进度，加快项目建设，使酒店在2005年底投入营运：2）进一步确定投资模式并加快资金运作：3）迅速确定酒店的设计风格和平面布局；4）引进酒店顾问公司，跟踪酒店设计和施工的各环节，落实酒店各项筹建工作。第十六章项目风险及防范措施项目风险主要可能发生在以下几个方面：16.1投资风险16.1.I资金风险资金风险包括投资者在自有资金不足，银行贷款不能及时到位的情况下项目匆忙上马：或者产权销将不理想，该部分资金不能及时I可笼.在这种情况下，资金链出现断裂，工程无法及时