造价师成本优化培训讲解.docx

一、什么是优化？事、为什么做优化？三、谁来做优化？四、怎么做优化？五、我们公司乩优势!追本溯源正本清源八仙过海造价师怎么做优化（案例分享）全员成本意识、培训学习机制海纳百川-什么是设计优化?设计优化伴随价值本程理论，最早起源二国外，方案（结构）设计是一门艺术，没有唯一解，只有TT断地探索，去寺找相对"最佳，而无绝对乩最优。设计优化乩目标就是在所有"可行耻”方案中寺找一个相对最优耻"方案。设计优化是以深厚乩理论基础和丰富乩充程经验为前提,以对设计贬范实质性内涵乩理解和灵活运用为捏寻;以先在乩分析方法为手段，在行深化0计算-对比调整改善提高。通过优化可使设计做到少出巢错，减少因设计JT合理造成乩道本等浪费，消除安全隐患，使整体更合理，性价比更换高，从而带来战益。设计优化乩费用来自二节约乩费用（一般提成比例在是节约费用乩15%）,甲方没有增加成本，反而省下来一大部分财富，甲方是绝对受益乩。山东源海建设成本优化有限公司我们是成本优化我们是成本优化，服务范围达大二设尤化。一切乩支出都是成本:机会成本时间成本财务成本资金成本管理成本不请成本优化公司进行优化，怎么能说明你的成本控制已到位？成本优化不是一味的降低造价，是根据市场情况，项目定位，J找最合适的方案。成本优化的目的是为客户创造价值，为项目做增值服务，超越客户期待，实现公司和个人水平的提升。建安成本只是其中乩一部分，设计优化大部分是对建安成本，有些需要考虑运营成本，全生命周期成本，我们才有更大白1.业务空间。1,1从一个问题谈起，试问,?对房地产而言究竟是白金时代还是白银时代?几千万Si1.VR.fM.褶白银时许家印杨国强郁亮造价管理理论白1.发展历程全过程造价管理（控制型）2.O目标管控不突破目标定期回顾传统造价管理（算账型）1.0计核算事后核算快又准理（价值创造型）3.0供应链管理8.成本管理配对企业B1.价值管理高度管理就复杂度与业价值4.0数据驱动?一全过程精细化委托方的诉求房地产成本全方位、全过程精细化管理新理念-现代成本管理理念+项目成本管理就目削一立项目成本管理"对象一全成本管理3 .项目成本管理缸阶段一全过程管理4 .项目成本管理"一全员管理5 .项目成本管理就方法一6 .项目成本管理削要点一确定不控制7 .成本管理01.S展趋势一主动创造价值造价人事业九级金字塔房地产成本全方位、全过程精细化管理新理念-现代成本管理理念造价管理理论白1.发展历程成本第线0目成本爵能力等级事为什么要在行设计优化？-确实存在问题设计院方面：O1.设计理念和技术水平开先在02缺乏成本控制眶区助力03缺乏成本控制乩方法和手段04现行"设计取费方式存在弊端业主方面：01设计目标开明确（无设计伏务书戒TT完善）02限额设计体系缺失03设½g安排JT合理04领寻意志大二策划论证05设计管理流程Tr健全戒难执行06重招标施亢轻设计社会制度方面：01设计不造价乩分离02设计有安全责伍无经济责伏无故成本：做错了：标准选择不方法措施错浑多做了：JT该做乩做了，能少做能做多了浪费了：做法JT合理、技巡TT够高、设计粗糙等因设计错浑、TT合理、TT精细寻致乩成本浪费：剔除他们，丝毫兀影响产品乩质量及合理品质无效成本识别嫌不含.不收入的成*&*NM*ft3900a.冷4还足220C对开发商没有效果或明确效率低下的成本投入白扔的钱！一、什么是无故成本？所谓无效成本就是开发项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。事、典垄乩无故成本0*<*tM人，BR11方，A设计阶段，图纸的错漏碰缺导致的拆除和重建，导致的变更费用高大幅增加后续费用A招标标段划分不合理，导致的影响工期、质量和造价的大幅增加A施工环节因施工安排失误，导致的拆除与重建A销售环节，因不准确销售承诺，导致的赔偿、增加设施和服务卜结算环节，因结算失误导致的结算价过高等等你知道无效成本对利润的影响吗？据开完全统计：前无效成本占总建造成本就2%左右。按照平均建造成本2000元/Irf计，达到40元/m2年结算2000万11f时，对利润影响达到8亿!每减少百分"一无效成本，增加利润4亿产品设计无效成本白1.分布于发生部位无效成本分布点超高成本分布点发生分析建筑部分建筑高度、高宽比、结构转换层、避难层、电梯配置、管井、管线垫层、钢筋碎含量等外立面装饰材料、大堂空间与配置、屋顶构架、实用率、门窗.、栏杆、内装修等设计相对成熟、标准化复制程度高。无效成本发生量较少，多是涉及产品品质的超高成本问题地面部分场地设计、土方开挖、边坡挡墙、道路布置、覆土厚度、室外管线等已知的并已有研窕成果或正在研究的无效成本发生量与场地情况密切相关，遇较复杂场地如山地建筑，常会发生较大无效成本地库部分地库选型、规模控制、平面轮廓、车位布置、排水设计、人防设计、设备房布置、层高、柱网、结构选型、无用空间、管线综合等坡道出入口、内部设施等地库是设计无效成本发生的重灾区，是管控中的大难题产品设计无效成本白1.重点管控办法一、强制指标控制【重点管控（办法）资源利用（捷径）技术提升（后盾）最有效的重点管控措施！但需严密、慎重、坚定地执行二、标准做法控制重要的重点管控措施！标准内容贵在精而不在全三、设计源头控制不能轻视的管控措施！培育及控制是供方管理的关键词四、技术能力提升不掌握关键控制技术，设计成本的重点管控将是无力的五、优势资源利用充分利用优势资源，是成本最低、效率最高的一个捷径将人防区层高由3700降低为3500,非人防区层高由300）=2200（净高）+320风管+200喷淋优化前:车庠人防区层高3700.优化后:将车庠人防区层高降低200为3500.大大节约麻威本。i3优化成果部位除做法单价工程量（*）单价(TtZnf)优化做法我额（元）差额合计（元）防潮由挪I.理浇钢岫浓茶土楼板顶概2.1.0耳*合物水泥防水泳料U型）3.23厚柔性耐水颐于一底一面刮平防水流料多层5086.417.33IRjH.2.1.Of1.K合物水泥防水涂料（国3.2-3厚柔性耐水赋子一底一Ife制平88146.6188447270.3288高层8135.317.6143181.808耐水IK子步JK5086.416.0381534.3508高层7438.218.07134407.5512通过对比分析优化后可节省成本44.7万元序号图纸给排水审核意见预估金额（万元）1说明及地下室图纸根据集团标准化文件要求将水箱+无负压供水设备僻改为水箱+变频设备供水,生活水池有效容枳按最高日用水效中的20S考虑。20.02说明根据灭火器规范，普通住宅属于轻危险级，建议母个配置点设置两具M1.：/ABC1.的灭火器。根据消火枪规范,本项目为100m以下普通住宅，住宅采用不带轻便消防水龙的消火栓可满足规范要求.9.33说明建议生活冷、热水管管径修DN50采用铸铁铜芯截止阀.10.74说明建议压力排水管上网门采用对夹式蝶阀、可多考潜污采图集，均可改用时夹式媒阀.0.85生活给水系统图建议给水支管减压阀由每一户一套倨改为每一层设置一套.14.9算量（地上部分一暖通）序号优化项管材型号管材更改内容预估优化量预估单价（差预估优化金额价:元）（万元）原来暧干管、进户管、立管、热表前支管采用无缝钢管。现建议：1、敷设在管道井至户DN50无缝钢管改为热镀锌钢管无缝钢管改为3307.50.25内分、集水器的供暖供回水管DN32123664.25.7道采用热水型PPR管；2、供回PPR管1水T管、主立管及管井内楼层分户管钢塑连接件之前的管道均采用钢管（管径WDN50为热DN25无缝钢管改为PPR管7212973.26.8镀锌钢管，丝接；管径DN50为无缝钢管）。总计12.25电气工程 对于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的， 测算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。 变压器（不同单台容量）组合方案的比选： 规格在125OKVA以内单价容呈越大，单位容优费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。 规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。 配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头,火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合测算。精装修优化重点栏杆工程：目前来说，影响造价水平不大。一是栏杆不可能人为地节省，有多大的开间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上，我们比较谨慎，一般是铁质加玻璃。只要不是太多花饰或是使用不锈钢，造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑而积约为30-40元/m2。大堂装饰：影响不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰档次，豪华装饰一个需要50万元，普通装饰，一个只需要不到5万元。目前限额审批意见中提到的档次标准是3500、2500、1500元/m2,此项的单方指标受层数的膨响较大，但一般在IO-20元/m2,最高不超过25元/m2。公共部位装饰：主要是电梯厅。目前我们的装饰标准般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平是5060元/m2建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元/m2,数字较高的原因是墙体面积大，用料多，再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在Iom2左右比较常见，但多的也会达到20-30m2,这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地铺砖，不得使用木质扶手。其中：营销设施装修标准对标从下表可以发现：2个顷目乩精装标准限额挂标基本相同，顷目可根据定位，降低标准。序号项目名称A限额AB限额B差额(B-A)售楼处装修40002500硬装2500,软装15004000B：建在配套商业内之临时售楼处。A：远低于公司标准。样板房装修45004500硬装2800.软装250053B：异地样板总包合同对标序号项目名称AB对标改进建议招标方式、时间按案图、模拟清单、固定单价，45天确定总包：施工图（招标）、工程贵清单、固定单价a）正式施工图下发后，有约定30天内完成重雷中第M衿a）施工图下发后，30天内完成重新计:S：新计量：约定：开口合同*X'jb）60天内完成核对，转订总价包干补充协b）如在一个月内未能达成一致，需皆按QSiI转闭口合同的时也十议。算之数量结果作为进度款估值的依据，待双间、流程。方达成一致后再作调整。合同范围检/试骏、桩基、基坑用护、土方、结构、基本装修'保温、人防门、防水、水电安装、室外回填至设计完成面以下30cm。土方、结构、基本装修、保温、人防门、地下防火门、栏杆、防水、水电安装、通风及空调、室外回填至设计完成面以下50cm.,事前策划合约分判变更前集中式中央空调系统)5、上海A顷目,关二澄清配电线路敷设方式、澄清设备监控管线核算参考图纸及楼梯间吸顶灯光源垄号变更事宜乩捏令，涉及金额246万元；6、苏州C顷目精装修设计交底时，所做乩设计调整（设计开完善，增加装修基层钢架等），涉及金额121万元；7、徐州D顷目三期园林相关变更（道路宽度变化、停车位变化、调整绿地面积等），增加金额112万元；8、重庆滨江E顷目园林设计未批贬划图要求，致使现场批园林图纸工完成乩部分地面车位、园林建设、暗埋消防管道需逅抗，涉及金额65万元；给排水与业优化E序号优化项优化量单价优化金额（元）备注1管道过漉器37套2000元/套740002DN65蝶阀34个200元/个68003DN20减压阀314套400元/套1256004DN100蝶阀5个300元/个15005DN150蝶阀10个300元/个30006DN1.OO止回阀2个2000元/个40007消防水池进水管一套水表及相应过滤器阀门等配件1套30008DN100防水套管8套100元/套8009DN50水表5块50元/块250汇总214350未包括人工费约50000大壕工综合考虑了事层探空情况。地下车库设大壕乩,套用上表对应乩标准层电梯厅控制标准。首层大谆、标准层电梯厅及走道乩限额标准可根据顷目情况调整，如增加首层大壕标准，降低标准层电梯厅及走道标准，但需保持精装修总费用兀超过限额设计标准。物管用房：扰100O元/m2内装标准（吨空调）予以控制;住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附件2:公共区域内装配置标准。公共部位精装修面积计算贬则批装修部位墙间D地面净装修面积计；以下地面装修开计入装修面积，但如精装设计有铺装时，其成本在上述精装成本内消化：门槛石、电梯轿厢仁地面装修、电梯轿厢整体装修（吨地面、墙面、吊顶）时，扰台单独计算。（注：通常住宅顷目开予考虑，如需要，需在产品定位时明示）总结管理不能讲笼统，要细，不细的管理不会出效益。随着企业微利时代的到来，只关注显性成本是不够的，更要关注诸如时间、效率'人力资源等的隐性成本。成本必须跟效益挂钩，从效益的角度来看待成本，才会使成本管理找到更好的方法。成本管理的第一招不是降成本，是以人为本。走道戒走廊面积：除电梯厅外，两户以上公用部位如有防火门，防火门不入户门7间外共用部位，但入户花园、戒仁供1户使用乩走道Tr计。虽无防火门，但电梯出入非可规公共部位电梯厅不走道垂直时，交叉部位面积户内精装修面积计算贬则批户垄D套内面积计算；既Tr扣除墙体所占面积，也开增加入户花园、阳台等附送面积。五我们的优势WSs块源海的优势总规划优化建筑设计优化幕墙设计优化2竖向标高优化2技术定位及设计标准2幕墙支点及龙骨优化2功能分区优化2户型优化2幕墙材质优化2地下室设置2建筑功能及层高优化2幕墙节点优化2管道走向优化2建筑立面及材质优化2幕培材质与导热系数优化2土石方平衡2公摊系数控制2幕墙消防措施优化2挡土墙优化2交通核（核心筒）优化2幕墙保温优化2日照分析2外墙分析2幕墙体系优化2总平面优化2防水分析2幕墙整体效果优化2项目定位岩土设计优化结构设计优化地库设计优化2地基处理方案优化比选2桩基选型优化2地库柱网及层高优化2勘察审查2基础选型优化2地库停车效率（车位指标）优化2基坑支护优化2顶板选型优化2流线及疏散优化2抗浮设计优化2结构体系选型优化2人防区域各项优化2岩土参数优化2布墙率控制优化*消防分区及有关优化2挡土墙优化2结构含量指标审核2地库顶板优化2劲性钢骨架优化2地库与管网，景观的协调优化机电设计优化市政景观设计优化节能及绿建设计优化2各类系统管道及设备选型优化2硬质、水景、软景配置关系优化2不同保温体系选择对比优化2各类机房优化2软硬景布局关系优化2保温与窗系统协调优化2各类管井优化*±方平衡方案优化2各部位保温厚度优化2管道走向优化2交通流量与流向优化2冷热桥优化2配电室选址2管线走向与管径优化2防火隔离及消防审查2管材与管径优化装配式设计优化材料成本优化B1.M咨询2装配率测算及优化2新材料性价比，可靠性分析2规划方案建模2预制与现浇对比分析2新工艺性价比，可靠性分析2碰撞检查2节点优化2铝模、爬架等2智慧建造2塔吊选型优化等2整体式卫生间、厨房2熨杂阶段模拟2竣工模型交付及信息维护海绵城市超限结构咨询智蕊社区等源海的服务项委托方分级甲方级别表现形式Aj4赞同优化理念，支持优化工作，按合同付款，推荐和转介绍。认为优化为公司创造了A+”乂更大的价值，共赢，不用优化是公司的损失。持续优化，为公司节约更多成本。A级支持优化工作，按合同付款。持续优化，为公司节约更多成本。B级同意优化，支持力度不大，付款不及时。优化不顺，降低成本有限。rA.,签订合同，只听取建议，不落实，不承认优化成果，不付费。管理得不到提升，成本C不能下降，利润减少，与优秀企业差距进一步拉大。D级认为优化是虚工作，由设计院和员工就行，不需要外聘优化公司。你可以拒绝学习进步，但你的对手不会-杰克韦尔奇钢筋白菜价，省腼能省多雌?从环境污染来看，优化真白1.JT只是钱乩问题？据统计:,生产1吨钢筋和1吨水泥所排放白IJCo2:1吨礴=2吨C021吨水泥=1吨Co2即：一个10万平住宅顷目如果遂行设计优化，假设优化率10%,能省钢筋5kg11r,、0.03m3/山。则合计减少成本35元/平，可能算兀得什么，但却可以减少CO2排放：2200吨（2016年中国瞬威上限目标Io0吨）用最与业能优化，其实是证明已做"最好的自己。寸谢大家!