天通苑社区及其可居住可行性研究报告.docx

天通苑社区及其可居住可行性研究报告目录前言21 .天通苑整体情况介绍91.1 天通苑位置图91.2 天通苑小区介绍及示意图91.3 发商及物业公司介绍101.4 小区其它情况介绍122 .交通情况122.1 天通苑公交线路一览123.2交通情况现状1333辍解天通苑地区交通拥堵的近期行动233 .教育情况344 .生活适程度381.1 1a>>ttattaa*tt*Bttaa*tt381.2 餐饮431.3 银行邮局电信电力派出所等441.4 医疗471.5 花园及休闲键身设施541.6 水质561.7 物业管理与小区环境581.8 空气及周边环境M5 .业主声音665.1 Brioni665.2 jpw<x1.6753迟钿KJ胖子695.4 来白家住天通苑网站(WWW)的声音715.5 其它746 .媒体综述766.1 新京报：北京新闻地理天通苑睡城之困766.2 法制晚报：解读睡城天通苑的“困城效应”786.3 新京报：11万余居民受困天通苑何时安居乐业826.4 首都之窗：天通苑经济适用房小区相关问卷906.5 天通苑回龙观居民入住20万九成居民没落户926.6 新京报：北京天通苑业主维权真辛苦苦战2年终告捷9467首都之窗：嘉宾在线谈“天通苑小区相关问Kr1017 .居住大通苑可行性分析1307.1 对天通苑的总体评价1307.2 货币成本、交通、教育及生活舒适度各项目评分1337.3 老年人要考虑的项目及其评分1357.4 年轻人要考虑的项目及其评分1357.5 对于是否购买的考虑136前言首先声明，本文中对天通苑小区的负面内容可能要远远多于正面内容，这并不是由于作者的偏见，而是由于天通苑所处位置、周边环境以及历史形成的先天缺陷所造成的（当然，不可否认的，其中也包含开发商与物业公司不作为的因素）。相对于天通苑这样的偏远小区，市区内的小区可能得天独厚，随着北京市几卜年的发展，城区早已形成了数十个大型、中型和小型的商业区。城区的小区周围，大型超市、商场、电影院、体育场馆等设施已基本成型。城区的小区只需要配备菜市场、小型超市以及其它H常的一般性便民设施就可以了。这些一般性设施，天通苑应该说更多更全，但是提到成规模的商业区以及电影院、体育场馆等，天通苑在建设之前就已经处于一个非常不利的局面广。天通苑基本上是在一片荒地上建起来的，它所处的位置也是清河这样一个北京的贫困地区，而且就是这样一个地区，它也并不处于中心位置上，对于天通苑来说，所有的一切都需要从头开始建设。对于一个目前只有几年历史的小区来说，要想追赶上城区几卜年的发展所形成的良好生活环境，谈何容易。而且，应该说，这些也不是开发商有能力解决的。上面所提到的不足可能需要政府、开发商以及零售业、文化业等相关企业多年的努力才能够完善。同样的，交通也是这样。北京城区交通的完善，环线道路的建设就历经三十多年的时间，天通苑要想在几年的时间内达到城区的交通能力，恐怕是天方夜谭。而且天通苑的交通压力要远远大于城区，天通苑的人口相当于东城区的三分之一，而这样多的人，如果不考虑绕道出行的话，拥挤在进城的一条宜线道路上，所造成的交通拥堵应该是很可怕的。天通苑的交通问题恐怕是天通苑每个居民心中永远的痛。不过也有好消息，北京将重点改善天通苑、回龙观地区的交通，目前己经开始进行。2007年年底之前，天通苑的交通状况应该会有比较大的改观。当然，那时，本文中关于天通苑交通拥堵的大段文字将会变得过时而没有参考意义r,而那时，天通苑小区将变得更加令人满意和更加具有吸引力。当然，上面所说的都是客观原因，中国房地产市场的极端畸形、混乱和腐败，房地产商普遍无视购房者权益、对房屋质量漠不关心，才是造成天通苑诸多问题的重要原因。目前，中国的房地产开发商利用自己的强势地位和吸纳的大量资金，利用各种手段收买、控制和要挟相关政府部门，利用信息不对称以及掌握的话语权威逼和利诱购房者，造成了房地产市场的完全卖方市场的局面。在这种情况下，房地产开发商不可能注重房屋质量，也就造成了中国大部分房屋质量和物业管理水平都是不令人满意的，天通苑当然也不例外。购买了价值上百万甚至几百万房子的购房者，一样面临着很差的居住条件。对于处于弱势地位的购房者来说，恐怕只有利用此次国家宏观调控的时机，握紧我们的钱包、睁大我们的眼睛，勇敢的对房地产开发商说不，才有可能改变房地产界的黑暗现状。最后，谈下我写作本文的目的。几年来，不断有身边的朋友和同事买房。他们在买房子的时候，很多人做出决定的时间都很短、很仓促，分析起来，原因有以下几点：一是因为身边的朋友、同事或者熟人买房了（很多人可能收入条件还不如自己），并且不断炫耀，夸大自己买房的速度和质量，勾起了买房的欲望，而且要在短时间内就买到，这样能够不必再忍受被别人炫耀的疝苦，而增加自己炫耀的资本了。而且奇怪的是，他们在谈到自己只用了一周时间就买了房子的时候，不是后悔和惭愧，而是颇有些沾沾自喜，好像这样能证明自己的魄力和经济实力似的。当然，这样的买房方式是是开发商最喜欢的，也是最不可取的，我们可以称之为“助纣为虐”和攀比型。二，有的人是迫于女朋友（或老婆）的压力。我们都知道女孩子对房子的渴望其实也足源于对家和稳定的渴望，她们总是觉得没有自己的房子就好像没有己的家似的，而且总在幻想按己的方式来装饰自己的房子。而且我们都知道女孩子是很感性的，即使再理性的男人，在面对感性的女孩子的眼泪时，也是很难再坚持H己的想法的。2001年，我就此在女朋友的眼泪下一而不是任何别的什么原因一而被迫答应在白纸坊买房子的（而当时，距离我们开始看房子还不到一个星期），好在她后来改变主意不买了。现在想想真是后怕，那可是只有孤零零的几栋房子，根本不叫小区，以后的物业管理、安全，真是不敢设想。这种楼房的安全性可能只有潘石屹的SOHO系列可以跟它媲美。三，还有一种买房子的非常迫切和必要的理由，就是结婚。在中国，房子已经成为结婚的必需品，恐怕没有那个女孩子能够心甘情愿的接受没有房子的婚姻。即使是天通苑的房子，对于要结婚的女孩子也或多或少是个安慰。中国人的这种心理和需求是很难改变的。四，还有一种促使我们买房子的原因，是父母，尤其走对于老家不在北京的新北京人来说。有可能是父母督促我们买房子安定下来，也有可能是因为父母年纪大了（一般来说，在有能力买房子的时候，父母差不多都五、六十岁了，那些只会依匏父母的人不包括在内），想赶快买房广进孝，也好同享天伦之乐，避免造成“子欲养而亲不在”的局面，后悔一辈子。其实上述后三个原因也揭示房屋不同于一般消费品而更接近于生活必需品的特性，所谓“衣食住行”是人一尤其是中国人一的根本需求，而不完全是一般消费（更过分的，有的政府部门竟然将一般老百姓购买自己住的房子也归入到投资，真是混蛋加饭桶）。也正是因为这种刚性需求，房地产商才敢有恃无恐的哄抬物价，把质次价高的房屋卖给我们。我还记得有一个关于潘石屹的评论（不记得是谁说的了），说潘石屹卖商住两用房的理由就相当于说，中国的路和国外的路不一样，不适合跑汽车，只适合跑电动三轮，关于它的这种没有智商因素的奇妙想法我们暂且不予置评，但是你把三轮车卖得比汽车还贵，这样做是不是就太不道德了呢？商人其实都是追逐利益的，但是象房地产商这样为了追逐利益而如此肆无忌惮、如此不要脸的商人还是很少见的。道貌岸然的任志强在发表“为富人盖房子”言论的时候，有没有想到房屋的公益属性。就相当于如果销售生活必需品大米的商人将大米卖到5块钱、甚至10块钱1斤，为/生存，老百姓是不是也必须硬着头皮去买?但是这样做所引起的，决不是简单的经济问题，而是极其严重的社会问题。任志强的心肠何其恶毒！就房价与收入之比以及房屋的使用权年限来说，中国的房价应该接近于世界第一了。而购房者在买房时的仓促和草率尤其令人大为震惊。有些人买房只用几个月甚至几周的时间，而做出决定的时间往往只有几天。同样是这些人，在为了买套衣服或礼品而需要花费几百块钱的时候，往往都是要考虑几天的，有的人甚至连中午的几块钱饭钱都要精打细算的。如果就价格比来说，一套50万的房子一是500块钱的100o倍一即使不考虑几千天，至少也要考虑几个月吧?购房者在买房上如此仓促和盲目，除了对家的渴望及其产生的期待与喜悦之外，这里面的深层原因是开发商制造房屋销售假象（假装房屋销售火爆，很快就要卖完，再不买就没有了）以及不断恶意涨价（再不赶快买，还要涨价），对购房者进行威逼利诱，还有一点重要的原因就是信息的不对称。购房者只能从开发商那里得到一堆虚假的信息和承诺，无法利用正确的信息做出判断，也不知道如何做出判断，只能任由开发商搜布。人在自己不熟悉的事物面前，往往会窘迫、自卑、慌乱不安并且试图掩饰，这就是我们在购买一套500块钱的衣服时比购买50万的房子时更闩信的原因。仓促和草率以及窘迫、Ii1.单所引起的购房者对F1.己购房能力的盲目和不假思索导致了更大的悲剧。国外发达国家的房价与收入之比一般是3-6,而10是国际警戒线.在中国大多数城市的房价与收入之比都已经远远超过10的情况下，竟然还有人乐观的用自J家庭30年收入的一半以及父母的很大一部分养老储蓄来购买地理位置和交通等各种条件都比较好的房子，而不是购买一个自己有能力购买的房子。大多数购房者都是在结婚之前买房，这时，他们确实没有什么负担和责任，因为还没有孩子，父母的年轻也还不是太老，他们除了生活费用之外，没有太大的花销。但是问题是，买房花费了父母的很大一部分养老储蓄，也使他们背上了沉重的房屋贷款负担。以后，有了孩子，孩夕的生活和教育在北京是一笔巨大的开销（用现在的物价水平来衡量的，养育一个孩子到21岁大学毕业的平均花销大约是2040万）,对于已经背上沉重的房屋贷款负担的购房者来说不啻于是个晴天霹雳。而由于买房占用父母的很大一部分养老储蓄，我们对父母的养老背负的责任也就更重1.我想，对于任何一个还有人性的子女来说（任志强、潘石屹之流除外），帮助准备510万左右的父母养老金只是一个基本的考虑（考虑双方老人的话，应该准备1020万）。这样的话，在房屋贷款的沉重压力下（购房花犯了家庭30年收入的一半），怎么才能够拿出必要的资金抚育子女和照顾老人？缺乏远见的善良而盲目的中国购房者，你们难道还不应该跟房地产奸商进行殊死的斗争吗？与房地产商的斗争是不是阶级内部的斗争？真是一个值得考虑的问题。基于以上原因，也基于我所目睹的身边无数人买房的悲惨遭遇（更可悲的是，有的人安于自己的悲惨而不自知，或者是根本意识不到自J的悲惨与中国房地产市场黑暗本质的关系），我决定以天通苑为对象，做一个购房的可行性研究报告样本（这也是因为天通苑社区规模大、通过各种渠道表达意见的高素质人员多、作为超大型经济适用房项目受关注程度高，因而也容易获得大量资料），为中国善良而盲目的购房者做一个样本，提醒他们在购房前应该做哪些考察，怎样来做出判断，并尽量在平等的地位上与开发商进行谈判。如果此次宏观调控能够成功，购房者能够获得一定的购房选择权和话语权的话，那么这样的样本会更加有意义。同时，本文包含的对天通苑的大量负面内容，我相信，天通苑的现有住户会谅解，这并不是对他们的恶意，而是对他们的声援（本文相当多的内容直接来自他们在媒体上发表的意见）。对于天通苑的开发商和物业管理公司来说，这也不是篇声讨的檄文（甚至也不是给他们的房屋销售捣乱的文章），而更是一种激励和动力，在宏观调控以及即将到来的房地产界大规模整合、兼并的大背景卜.，如果开发商和物业管理公司不提高自己的房屋开发水平和物业管理水平，等待他们的，只有惨淡收场。最后，对为老百姓的生活改善、社会的和谐发展做出辛苦贡献的党和国家、政府领导人表示深深的敬意，因为你们，中国才会越变越好祝宏观调控取得巨大成功，祝天下人居者有其屋，生活幸福。1 .天通苑整体情况介绍1.1 天通苑位置图地理位置：昌平区。立水桥以北1.5公里（如下图所示）：1.2 天通苑小区介绍及示意图作为京城首批开发建设的经济适用房项目的天通苑住宅小区始建于1999年，由顺天通房地产集团开发，占地面积约8平方公里，规划建筑面积约520万平方米，分为老苑、东苑、西苑和北苑，天通中苑则建设部分配套设施和其他商业项目，目前小区常住人口超过12万，远期规划人口将近30万。山于小区规模较大，各苑内逐步形成内部分区，形成独立的居住1.3 开发商及物业公司介绍单位名称：顺天通房地产开发集团有限公司法定代表人：董事长佟佐仪法人代码：63379263-4法人营业执照注册号：I0000509%4总经理：田在玮2 .天通苑往西，只有一条七拐八弯的土路到达西三旗。3 .天通苑往东，只有一条5米宽的土路连接京承高速。4 .每天太平庄路口严重堵车。5 .天通苑东西区之间没有快捷的通道。6 .进城的公交线路少，始发车少，很多人口密集的路口没有设站。7 .很多人口密集的路I1没有过街天桥、没有红绿灯。8 .小区内没有交警值勤，交通秩序混乱。3.3缓解天通苑地区交通拥堵的近期行动两条新路缓解天通苑地区交通拥堵2005-5-19北京娱乐信报在今年两会上，北京市多位政协委员就天通苑地区交通拥堵问题提出提案。最近，市交通委再回复委员时表示，今年将修建北苑东路和立水桥东一路，有助于缓解天通苑地区交通拥堵问题。现象：天通苑就像一个大葫芦“天通苑就像个大葫芦，里面特别大，但进出太难广。”家住天通苑四区的王女士说，由于小区前的马路是单行线，每次出去都要绕个圈子，而这条路又与立汤路相交，很容易堵车。因此，很多居民出行选择了“黑摩的”，虽然逆行但居民也觉得“实在无奈”。委员建议：北苑东路规划为城市主干路绛云委员建议，北苑东路规划为城市主干路，白天通苑向南可与北四环路连通。此外，王振华委员建议，打开小区内路，让小区内车辆畅通无阻，并打通立水桥东一路，让小区内的居民从此路直接进京，缓解立汤路的交通压力。政府回发：北苑东路今年10月开工市交通委员会在回复绛云委员时表示，今年朝阳区已将北苑东路清河至来广营新村段列入建设计划，有关部门正枳极推进道路前期的规划设计研究工作，争取在今年10月开工。立水桥东路（立水桥-太平庄北街）、八达岭高速公路北郊农场立交区改造工程、臼庙村路（五环一回龙观）、回南北路（京包高速公路一白庙村路）也计划年内开工。8座天桥疏堵天通苑无障碍梯道与地铁5号线对接立汤路零号标（天通苑段）改建工程将于6月底完成东侧施工导流。改建后的天通苑段双向共6车道，设计时速60公里，中间设隔离带。立汤路从北端（东三旗段）起，每隔三四百米将设座过街天桥，以彻程投资8060万元。目前，道路正在为东侧马路紧张作业，计划本月30日完工，并把西侧车流导入，随即开始另一半道路的作业，全部工程计划10月20日完成。市交通委副主任周正宇昨天还描绘出了一张正在形成的，有关天通苑、回龙观两大社区的路网构造图（右图）。“否定了在回龙观再建一座与八达岭高速相接的立交的想法后，现在将采取加宽辅路，在高速路东侧增加3个，西侧增加两个进出口的做法改善该条道路的出行条件。”年内安立、立汤两路将无缝连接。北清路东延：该道路的海淀到八达岭高速段已经修完，有关部门今年计划将其继续向东推进，目前方案正在制定中，但是该条道路的最终规划为与京承高速连接。七星路：连接北清路东延和回南北路两条横路的一条纵路。目前正在研究、论证阶段，有望明年建成通车。北苑路北延：即把安立十立汤路的干道引入天通苑社区的道路也将择机实施。林翠路：白疝村路延伸进回龙观小区内的部分。白庙村路：该道路南起大屯路，向北经运动员村路等地，至北五环路，全长约2850米，已经开工。安立路：改造工程已经开工，南起北四环路安慈桥，北至立水桥，全长6.33公里，年底扩建完工，规划为城市主干路标准，道路红线宽60米。立汤路和安立路中间部位，即五环南路向北到立水桥铁路桥段也将马上动工，年内安立、立汤两路将无缝连接。羊坊站、立水桥站、立水桥北站、太平庄站、太平庄北站以及新增车站。北京地铁五号线规划图如下：完善天通苑回龙观地区公共配套设施建设和缓解交通拥堵任务分解1 .编制完成北部地区综合交通规划，报市政府审定。牵头单位负责人：市交通委魏成林配合单位：市规划委、市交通发展研窕中心完成期限：2005年2 .完成八达岭高速公路回龙观段辅路改造工程。牵头单位负责人：市交通委周正宇配合单位：市发展改革委、市规划委、市建委、昌平区政府、市路政局完成期限：2005年3 .组织实施安立路、白庙村路、北清路东延、回南北路及相关支路建设开工。牵头单位负责人：市交通委周正宇配合单位：市发展改革委、市规划委、市建委、昌平区政府、市路政局、市公联公司完成期限：2005年4 .继续优化地铁13号线车站与公交接驳方案，建设天通西苑行人过街天桥设施。牵头单位负责人：市交通委周正宇配合单位：市规划委、昌平区政府、市路政局完成期限：2005年5 .完善回龙观、天通苑地区内部交通，打通区内断头路。牵头单位负责人：市交通委周正宇15 .落实天通苑公安、城管等地区行政管理设施的规划建设方案。牵头单位负责人：昌平区政府陈秋生配合单位：市规划委、顺天通房地产开发集团有限公司完成期限:2005年16 .加快筹建回龙观龙园派出所。牵头单位负责人：昌平区政府陈秋生配合单位：天鸿集团完成期限：2005年17 .成立昌平区解决天通苑回龙观地区有关配套问题协调工作领导小组，统筹两区综合管理工作，统一研究公共道路、公共绿地和公共基础设施的移交管理和维护方案：制定两居住区公安、城管设施规划建设管理方案和社区配套服务工作方案，落实各项分解任务。牵头单位负责人：昌平区政府陈秋生配合单位：市政府有关部门完成期限：日常18 .制定监管措施和工作计,划，综合调度、协调市有关部门和昌平区政府及建设单位，落实各项配套设施建设和管理事宜，及时向市政府反馈工作情况。牵头单位负责人：市建委孙乾完成期限：日常展望:畅通可能在两三年后扩建后的立汤路10月底将全线贯通。北京市交通委等部门在答复北京市人大代表的建议时表示，天通苑、回龙观周边地区共有9条道路列入建设计划，2至3年内，该地区20万人出行将更加顺畅：其中全长3.15公里的立汤路天通苑段改建工程预计今年10月底完工。市路政局相关负责人介绍，立汤路从立水桥至小汤山大柳树环岛，沿线有20多个住宅小区。改建后的道路为双向六车道城市主干道，设计通行能力由目前的7000辆/日提高到8万辆/日。记者在现场看到，立汤路东侧马路正在紧张作业，计划6月30日完工，并把西侧车流导入，随即开始另一半道路的作业，全部工程计划10月20日完成。此外，区域内还有几条已开工、准备开工和尚在规划中的道路。3.教育情况中国教师报2003年9月报道:当初买房子的时候，从开发商的言语之中，刘女士无论如何也得不出天通苑没有公立学校的结论来。可是当刘女士搬进来的时候，小区内却只有所名为中山实验学校的民办学校（属于东方剑桥教育集团），学费标准（小学13500元/年：初中14800元/年：高中15800/年）一般的工薪阶层难以承受。许多业主的孩子不得己，每天都要辛辛苦苦地到城里的公立学校去上学。刘女士狠了狠心把只有8岁的儿子送到了亚运村的一所学校就读。因为平时工作比较忙，没有时间接送，一个8岁的孩子就只能每天自己奔波于相距10多里路的学校和家之间。2001年冬天，北京因为下雪，全市的公共交通几乎瘫痪，她的儿子用4个小时才步行到家。后来，又因修立交桥，把2个小时花在上学的路上是经常的事，所以不得不很早就起来往学校里赶。年下来，刘女士觉得这样的路程对于孩子来说太累了,也太危险，夫妇俩每天都为孩子的安危担心。但是，1万多块的学费对于他们这个家庭来说还是有点多，于是，他们想办法把孩子送回了老家，这样孩子有人照顾而且学费也不贵。但是，过了半年，母子俩都忍受不长期分离的生活，刘女士不得不将儿子送进了中山实验学校。天通苑在规划中是一个将有30万人入住的超大社区，人口数量相当于一个中等县城辖区内的所有人口数，占地面积也不能和一般的住宅区相提并论，公共汽车仅在天通苑内就需要设置数站。而且，这是个经济适用房项目，离城区比较远，周围几乎没有与城镇建设相配套的学校，最近的也有十几里路；购买经济适用房的业主大部分为工薪阶层家庭，没有足够的经济能力来让自己的孩子上民办学校。按照义务教育法，这样的居民区是应该有公立学校的。早在2001年的时候，就有业主向上级主管部门反映过这件事情，据说当时有人答复他们说，会有公立学校的。到了2002年，天通苑确实有r所能够提供义务教育的学校，但不是政府办学，而是由同属于东方剑桥教育集团的中山学院承办。据业主说，学校只设立一年级，而且只有一位专职教师，其他的老师采取“你上课，我付钱，下课走人”的方式，如此师资实在是难以带来使人信服的教学质量。直到2003年初，孩子们还是没有享受到义务教育。2003年3月，以“虫虫”（某业主的网名）为首的业主自发发起了“天通苑必须有公立学校”的行动。他们的行动口号就是：天通苑必须有公立学校！目的很简单：力争使天通苑内的孩子能享受高质量的九年制义务教育！记者打电话到昌平区教委寻求答案。教育行政科的科长回答说：“按规定，开发商应该把小区内建设好的教育设施产权无偿地交给政府，然后由区教委统一安排教学。这些在教育法和义务教育法里都有规定。但关键问题就是他们把现有的教育设施都出租了。按照法律来说，没什么可说的，开发商这样做肯定是违法的。所以现在我们去的目的就是把教育设施的产权要过来。但是，开发商总是不露面，总是说他们老总不在北京，在哈尔滨，说等他回来才能决定。但是，他总是处于不回来'状态。“后来，开发商说，他们要立接和昌平区政府的领导见面谈这件事情，既然开发商要求和上级领导对话，区教委对此事也就无能为力r我们已把有关情况汇报给r有关领导。”首都之窗2005年1月18日嘉宾与网友在线交流：我曾经去过在东区那儿有一个学校叫中山实验学校，我当时记得还跟我们那儿的村民说，这儿不借，这么大的小区，有一个学校可以从小学一直上到大专，挺不错的，从外表看硬件建设也可以，当时因为放假期间，里面我肯定进不去。但是经过仔细了解以后，才发现它只不过就是一个空壳而已，一个是师资力量没有达到应该达到的水平，就是按照整个小区人民的要求，或者北京市地区的教育社会他没有达到，另外他属于办公性质，它的收费偏高，住在经济适用房小区的人民他的经济水平也是有限的，不可能让自己的孩夕去上这种民办公众式的学校，如果说退一万步讲，他舍得孩子花钱去上这种学校的话，如果它的教学质量真正能够跟他的收费配上套，大家也可能会咬咬牙上这样的学校，但事实上经过调查不是这么一回事。京华时报2005年8月31日报道：9月1口，天通苑社区、天通东苑社区和天通北苑社区居民的孩子就可以到天通苑小学上学了。昨天，昌平区教委和东小口镇政府确认了该小学的办学资格。天通苑小学位于天通东苑社区，站宜属昌平区教委的公立学校，目前接收上4年级的小学生。昌平区教委为学校配备了师资和各种教学设备，总投入超过1千万元。据昌平区东小口镇文化服务中心主任屈广深介绍，目前，天通苑地区只有一所公立学校和一所民办学校。天通苑小学按9年制义务教育设置，接收能力为1500人。考虑到生源情况，今年该校只接收17年级的学生。4.生活适宜程度4.1购物无奈天通苑居民购物“不吃窝边草”社区超市生意冷淡居民采购往外跑天通苑及周边地区主要超市分布图乎所有带有活动轴的器材全都“缺胳膊少腿儿”，没有几处是完整的。家住东一区的居民赵大爷说：“来这里锻炼的人本来就多，现在能用的却越来越少，经常沿着居民楼遛了两圈回来还是根本玩不上。”偏好运动，可偏偏又'僧多粥少”，指望不上，说起这些，老人们都很无可奈何。住在西区的郝大爷给记者算r笔账：”西区现有的健身器材只有8组，可供30人同时使用，现在还有好几个已经坏了。西一区居民有4000户以上，好几万人，你算算得多少人用一个？”去年底，东小口地区办事处成立后，天通苑全部划归东小口管理。办事处成立之初，就把解决居民的健身场所和设施问题提上议事日程。经与天通苑物业公司多次协商，昌平区有关部门通过多次实地论证和安全考察，从顺天通物业公司提出的20多处候选地点中选定了7处（见卜.表）作为未来的健身场地。目前实施方正在加紧进行场地清理，健身器材设备的预定工作也已经完成。7个健身场具体位置四区24号楼南侧250平方米西一区46号楼北侧600平方米西三区36号楼两侧700平方米东三区24号楼前500平方米东二区33号楼后、7号楼车库上630平方米东一区50号楼南侧300平方米北三区18、23号楼之间400平方米总面积3380平方米(以上内容摘自2005年6月北京晚报)4.6 水质据了解，北京天通苑所在位置，原是北京市最大的垃圾处理场，而垃圾填埋最深的地点就是如今天通苑的街心花园。网友：我是天通苑的居民，以前为喝上市政水和物业进行过流血的，现在天通苑的水质仍然存在严重的问题，经常闹肚子，如果把水放在饮水机几天上面就有黑黑的脏东西，用天通苑的水养不活鱼，物业公司把自挖地下水渗入市政水，导致现在的水质情况很糟桂，而且物业公司直接收水费，而非银行收水费。这为他们渗入地下水造成了可乘之机。天通苑的水属于什么性质？是市政水还是地下水？(2005-07-0715:41)张萍:天通苑最近是700万平方米，在2003年的时候我们接入了市政自来水，在此之前都是在小区里，当然接通自来水的时候，规模是300万平方米，2万人入住，接通自来水之后，区域里的五口自备井就被封闭前两周多的时间接到r一些反映，几个部门起到现场做了检查，检查结果是它的自备井还是封存的，原来在册的几口井还是完好封闭的，没有私自打开。网友反映的问题是这样的，从供水水质上来讲的，监督部门走卫生部门，不管是H备井供水的单位也好，还是闩来水集团利用城市管网供水同时要受卫生监督部门的监督，我们也受卫生部门的监督，如果出现水质问题，他可以向卫生监督部门举报，由现在有资格认证的单位进行检测，检测出来如果确实水质有问题，卫生监督部门可以去执法可以去处理。水务局作为水行业的主管部门，我们要进行行业自律方面的要求，对自来水公司也好，时自备井供水的单位也好，如果它在供水方面，给用户服务方面有问题我们会处理。如果我们通过检查发现它把自备井打开使用r,我们可以强制封存，也可以进行处理。（以上内容摘自2005年7月7日，市水务局副局长做客“政风行风热线”时与网友的对话）有业主反映，他是04年U月刚入住北三区的，刚住两个月了，每天都在洗脸池里看到颗粒物，他给相关的部门打过电话，答复是天通苑的水只有一部分是市政水，其余的还有物业自备的井水。我现在时天通苑的水质表示质疑，不知各位业主是否感觉到天通苑现在的水质很硬，水碱很大，洗澡过后身上发涩、痒痒，不知各位业主是否有同感，谁知道水质检测部门的电话，应该让他们来检测一下，天通苑的水肯定还是有问题。苦啊！听说西二西三用的是市政水，而有的地方用的是开发商掘的地下井里的水。事情是这样的。有一次我在西二物业处缴水势时，其中一项忘了是关于水的什么费。我喊贵。对面柜台内站了两位小姐。其中一位大概为了想向我说明贵得值吧。给我说了一句：西二西三用的是市政水.另一位小姐赶忙接过话说。我们用的全是市政水。所以吗。我推测出了上面的的结论。以前我们刷干净的餐具都是有味的，去年看报纸说天通苑引入自来水公司的水了,用后感觉上是比之前的水质好r°但现在好像水质乂有问题了。早上刷牙觉得水碱特多，嘴里涩涩的，而且还有金属味。这就不能不叫人怀疑这水还是自来水公司的水吗？我认为水费收取一定要通过银行代缴，这样才能保证我们业主的权益和健康。（以上内容摘H天通苑业主在网上发表的评论）4.7 物业管理与小区环境其实天通苑物业公司的问题实在太多了，我总结归根到底只有3个方面：第一：物业公司人员根本没有服务于大型社区的经验和能力：物业公司在设置服务规定时根本没有充分做到从业主的角度出发，他们更多的是考虑自己的方便出发，这就直接导致业主的不满。用卫生保洁来说，天通苑没有设坨圾通道，据说是为卫生环境考虑，这可以理解。开始是要求业主把垃圾放在门口，每天定时上门收取，后来只实行了个月就停止了，由业主自己送下楼送到垃圾箱处，询问原因是“不方便”。不知道这个不方便是是业主不方便还是物业不方便。我曾经问过一个物业人员，在天通苑之前，他曾供职过哪个物业公司，得到的答案是模糊的，因此我有理由认为：天通苑物业公司和专业的物业公司不同，它的成员多数是原来售楼处人员或工程人员半路出家，根本谈不上专业和经验，怎能不出问题？第二：天通苑物业公司部门设置严重不合理，权限不分明，管理不善。天通苑物业公司和很多物业公司一样，设有物业部、工程部、保安部等等。按理说：物业部是直接面对业主的，那么在诸多部门设置中，其他部门工作应该围绕着物业部进行，换汗之：工程部、保安部要服从物业部的调度。可是在天通苑，我们看到物业部根本无力指挥其他部门。从我入住开始，天通苑就被噪音围绕，周围的施工工地日夜不停地施工，噪音之大无法入睡。反映到物业部，得到的回答居然是：那是工程部在赶工程，我们也没有办法！大通苑的保安素质之差，全北京也能排得上号.每天天不亮，保安在外面训练的声音惊天动地，晚上巡逻的保安把对讲机的声音调得象播出“最高指示”的高音喇叭招摇过市，物业公司也没有办法，因为“那是保安部的问题”。那么保安是否真的那么训练有素值得放心？我知道的却是保安在抓捕一个偷电缆的小偷时居然付出一死一伤的代价，虽然很为那个年轻的保安惋惜，可是反过来想：如果真的是江洋大盗呢？我曾经向物业部提出：希望把向社会招聘的保安辞退，全部换成由保安公司培训过的内保，而物业部的答复依然是没有办法。第三：最严重的问题，物业公司缺乏对业主的服务意识。业主在住进小区后，唯一可以保障业主权益的就是物业公司，一个合格的物业公司，起到的作用是业主的代言人，为了给业主争取权益，物业公司必须摆正自己的位置。天通苑的物业公司是如何做的呢?他们是代表公司利益向业主争取公司的利益，这当然是业主所不能接受的。这种定位的偏差导致物业公司无法以一种正确的心态面对业主，即如天通苑存在的经常停水断电的问题，已经严重影响了业主的正常生活，但是天通苑仅仅以一句“这是昌平供电局的问题“敷衍了事，时间长了业主就会厌烦这种借口，他们提出：象天通苑这种规模的小区，难道不应该拥有自己的紧急发电系统吗？昌平供电局因附近小区过多，用电量严重超标，这不是短期能解决的，这样频繁断电，一旦某次断电时小区发生突发事件，难道我们就束手无策吗？乂如物业与业主之间的分歧，从来没有见过物业公司开诚布公地与业主进行会商，讨论如何提高物业服务质量，其实只要双方消除积怨，业主能够理解物业改善服务需要业主的支持，并且给出一个让业主能够接受并相信的期限，业主也断不会让这种局面持续卜去。四、业主素质参差不齐。最后来说说我们业主F1.己的问题，冬无疑问天通苑小区存在一些弊端，但是应该看到天通苑的业主群也存在很多问题。天通苑的房价决定了天通苑的业主群体组成非常复杂，各种收入群体几乎应有尽有，客观上造成了一些难以管理的地方。比如天通苑养狗人口居多，下半夜还经常有人在外面遛狗，全然不顾邻居们有人要早起上班，另外半夜开着车按着喇叭飞驰而过的也大有人在，这就要求业主能够有一个自律的行为。物业问题多数情况下不会对你的正常生活造成太大影响。但是万一摊到你头上基本上就只能认倒零r°关键是没个说理的地方。比较常见的有供暖不足，水质不好，物业费不合理，日常维修收费，物业利用公共设施牟利，开发商随意更改规划，出售已计入公摊面积的地卜室等等。去年东区一批业主因为原规划中的花园被改成了塔楼去与开发商理论，结果之后为首业主被不明身份的人砍伤。2000年刚来时保安24小时站岗,现在除了门口收费的保安,再也见不到巡视的保安了；保洁员原来是天天扫楼道，帮着住户倒垃圾，现在一个月也见不到一次保洁员。我是西二区的业主，我真的感受不到物业有什么做为.1.每天走进小区，门口象个大菜市场，小贩横行，摩的穿梭，这是小区吗？比农贸市场还乱.2 .每天进楼之前，先要过几个垃圾厂，所谓垃圾J.就是几个餐厅的后门，苍蝇嗡嗡，满地油泥.3 .每天早上不到6:30楼卜就传来震耳的音乐声，门窗紧闭，还是无法睡眠.平常也就算了，可是到了周末还是这样，难道就不能8:00再练.给大家个安静吗!物业说找居委会，请问，我们是向物业交费的.又不是交给居委会.4 .每天早上，那个夹杂着震耳的音乐声，还有盛兴广场的装修声，还有狗叫声.5 .前些天，我家装空调的室外机，需要把阳台的玻璃拿卜.来.还得打管子孔（收房时物业说啥时装空调啥时免费给打的），可我个物业打电话没把我鼻子气歪了，一推六二五，还要收钱！记者步行进入化工厂，门卫可能睡着了，没有阻拦。进入化工厂厂院后，记者看到有不少厂房，其中一部分上了锁，剩余的每间都放有各种不同的化学原料。房间内的各种仪表都在工作着，在隔壁一间屋内，有一名工人正带着口罩.作业，他还不停地咳嗽。昨天，记者就此事采访了北京化工大学办公室位自称姓胡的负责人，他告诉记者，此化工厂符合国家标准，一切相关手续已在区环保局、居委会备案。据居民介绍，去年6月份，整个小区有'900多户居民签了联名书，向有关部门反映情况，还得到了物业公司的支持，他们已经多次向环保、城管、居委会、派出所等有关部门反映此事，有关部门也多次调杏处理，但问题始终得不到解决。本报对此事将继续关注。天通苑开始环境大整治2005年1月5H北京青年报根据天通苑居民的强烈反映，东小口地区办事处城管监察大队驻天通苑小区城管工作站元旦期间对天通苑露天烧烤，、商户“三乱”和小区黑车等问题进行集中整治。收缴了私自设立的广告牌28块、条幅19块：清理店外经营32起，查抄露天烧烤24件，收缴黑“摩的”33辆。说辞是现编的.交通是不便的，堵车是时常的，道路是不修的，市政是流氓的空调是不开的，座位是很挤的，票价是昂贵的，车队是很黑的地下是很脏的，水质是很差的，洗旗是可以的，做饭是不行的停电是突然的，接好是很慢的，摸黑是靠练的，闯墙是背运的业主是各地的，买房是不易的，地位是很低的，要求是白题的论坛是大家的.斑竹是好样的，言论是自由的.思想是开放的天通是美丽的，信心是还有的，道理是明摆的，自家是最好的我是要隐蔽的，否则必挨揍的，交友是主要的，开心是附带的.屋里随时泛着卜冰道的臭气电器忍受着随时停电的冲击坐车不给空调票员还很牛*物业只会道歉丝亳没有能力单车锁在楼道照会丢个离奇立水桥说修两年还没成东西天燃气短期接通看来是没戏水里总有异味都说那是氯气头上老过飞机不知机场距离生怕那是美帝给咱来点空袭超市东西不多食品经常过期买点鲜肉活鱼得走好几十里楼上楼下装修电钻轰鸣不息让你神经衰弱对着天花叹气上班总是迟到公司给我降级下班回来太晚吃啥全都不易电话屈丁郊区网速慢的出奇话费交的费劲银行懒得受理房子卖的火爆全靠价格便宜