鄂尔多斯市维邦金融广场建设项目可行性研究报告_完整版精品.docx

第一章总论11.1 项目背景11.2 项目建设的必要性21.3 东胜新区简介51.4 内蒙古房地产开发股份有限公司简介.71.5 项目概况9第二章市场分析122.1 鄂尔多斯市房地产市场的发展现状.122.2 东胜区现状主要楼盘销售情况172.3 鄂尔多斯房地产业面临的城市状况202.4 鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议222.5 市场分析242.6 写字楼市场需求分析262.7 总结27第三章场址和项目建设条件293.1 场址293.2 自然环境293.3 社会和经济环境313.4 基础设施条件353.5 公用工程现状36第四章建筑设计方案384.1 建设指导思想及设计原则384.2 设计依据384.3 总体规划设计394.4 建筑方案414.5 建筑结构44第五章配套工程建设方案515.1 电气（强电部分）515.2 弱电555.3 给水排水595.4 采暖、通风与空气调节66第六章环境保护726.1 设计依据726.2 环境污染因素分析726.3 建设项目环境保护防护措施726.4 环境影响评价结论74第七章劳动安全、卫生防护与消防757.1 概述757.2 卫生防护措施767.3 消防7613.2 项目优点、缺点描述9813.3 结论与建议99第一章总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称、建设单位、项目拟建地点项目名称鄂尔多斯市金融广场C座、D座、S-B座建设项目(2)项目建设单位内蒙古房地产开发股份有限公司(3)项目拟建地点“金融广场C座、D座、SB座”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临金融广场E座、F座、SC座、S-D座，东临金融广场1.座。1.1.2 编制依据(D国家发展改革委员会关于建设项目可行性研究实行管理办法、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南(试用版)；(2)内蒙占房地产开发股份有限公司的委托及要求；(3)国家省有关法规、规范、规定。(4)鄂尔多斯市东胜区规划局东胜铁西区控制性详细规划。(5)建设部房地产开发项目经济评价方法1.1.3编制原则(1)坚持统一规划，合理布局，确定合理的发展目标和规模。(2)遵循“合并办公，归口集中，合理配置，减少浪费，整合资源，提高效益”的原则。(3)环境保护方面按国家规定和标准设计，坚持生产项目与环保项目”同时设计、同时施工、同时竣工”的原则，采取各种有效的措施减少或消除污染，符合环保要求。(4)在编制中严格执行国家和地方的有关项目建设的法律和规定，做到公正、客观、科学地反应项目的实际情况。1.1.4工作范围项目基础资料由内蒙占房地产开发股份有限公司提供，本可行性研究的工作范围是：对项目基本情况进行调查分析，规划设计方案，投资估算，效益分析等。本报告的编制本着科学、客观、公正、实事求是的原则及认真负责的态度，对项目的各个要素进行全面的调查、测算、分析，从而得出准确的研究结论，为有关部门的决策提供科学依据。1.2项目建设的必要性(1)企业办公需求近年，东胜区虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由卜地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出,大批个体私营老板和外地经商者的私营企业，这批私营企业他们对目前东胜区的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。为了适应东胜区经济发展的需要以及批新兴企业的办第二章市场分析2.1 鄂尔多斯市房地产市场的发展现状近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品写字楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。2.1.1 市场状况：从铁西区和天骄路的房地产开发来看，我市的整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从2005年房地产市场的供不应求，转变为2006年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到2007年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，可避免地造成开发品质下降、开发市场混乱、融资实力差异较大、金融风险加大、行业规范性欠缺。虽然规模扩大了，但品质等诸多不良因素出现了，给我市房地产业的健康发展造成不利影响。所以提高本地及外地企业的准入门槛，需政府来集中规范，对不具备开发条件的房地产企业，应整顿清理，规范其以股份形式加入开发条件成熟的企业，使其间接进入房地产开发行业。2、投资增长势头强劲我市房地产投资增速较快，2007年，全市房地产完成投资84.9亿元，同比增长109%,全市房地产投资增长最快的是2005、2006年和2007年,增长速度都超过了100%,分别达到170%、137%,109%,并且投资都超过了10亿以上。高广全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。作为政府要正确引导其健康发展，作为开发企业应慎重进行项目的调研、论证与策划，根据市场需求开发项目，防止盲目上项目，一哄而上，造成不必要的损失。3、房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加2007年，全市房地产开发规模达到538.6万平方米，同比增长32%,全市房地产开发最快的是2005、2006年和2007年，随着鄂尔多斯几家大开发企业的发展，其相应的物业管理公司，都在规范中运营，引进和学习发达地区物业管理的先进理念和方法，使本地区物业管理服务水平有了很大提高，有的物业管理企业已经通过摸索与学习，与发达地区物业管理水平差距甚小，并且建立了与发达地区物业管理的沟通机制。中介服务尤其是外地的策划机构、规划设计机构、营销机构、咨询机构、培训机构，凭借其在发达地区的成功经验，在我市得到快速发展。本地中介机构也在逐渐发展壮大。7、项目开发专业化、精细化、规范化提高从2004年开始，特别是2005年，多数开发企业都重视开发前期的项目策划、产品及市场定位，与中介服务机构合作，进行项目开发系统的、专业的、精细的、规范的分析论证，并在后期的营销策划、销售服务方面，体现出相当专业的服务水平。个别实力雄厚的企业已经建立了自己的策划研究机构，形成了从市场调研、项目策划、项目开发管理、营销策划、销售服务、物业服务、商业运营管理等一系列专业化、系统化、规范化的运营体系，具备了城市大片区投资开发的实力和能力。2.1.3政策环境状况1、鄂尔多斯新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。2、中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育“四个中等”的崛起，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给鄂尔多斯发展带来前所未有的机遇，也给鄂尔多斯房地产业发展带来勃勃生机。3、产品深加工、提高附加值是鄂尔多斯提高资源利用效益，增加经济效益的富有远见卓识的政策，给相关产业链的发展带来机遇，为房地产开发带来更多机会。4、内蒙古呼、包、鄂“金三角”，作为内蒙古自治区的一项重要发展战略，将鄂尔多斯建设成为呼、包规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使内蒙占的经济实力得到空前壮大。鄂尔多斯发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。5、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。6、鄂尔多斯外向型开放政策，我市的长远战略规划在逐步实施，随着政府战略规划的实现，会给房地产业带来更多更好的发展机遇。内部设休闲步行街，布置景观小品，活跃场所氛围，并作为各功能单元的连接纽带，并保持人性化的尺度特征。2、停车设计地卜停车，地面停车同时考虑，地面均采用嵌草砖停车场。4.3.3景观设计1、金融广场绿化布置努力改善金融中心的生态环境，为使用者提供更多的新鲜空气和舒适的小气候；2、采用集中与分散，点、线、面结合的手法，形成由行道树、嵌草砖停车场，场地边角绿地组成绿化系统。3、绿化景观考虑北方气候特征，采用绿地与广场相结合的手法，强调空间环境的塑造。建筑北侧朝向公园，以创造中富的城市景观界面，结合公共绿地布置主入口广场，采用几何图案，突出建筑的庄重气氛。4、设计自然有序，收放自如的生态型空间的设计遵循有机、自然、人性化、趣味性强的设计手法，开放式空间、半开放式空间、有机组合，达到四季春常在，处处景不同的生态型、可发展型空间设计。4. 4建筑方案4.4 .1设计目标项目的可操作性，地区经济发展前瞻性，发掘地区文脉，满足功能要求，艺术性，及先进技术的应用。1、群体空间设计元素，在设计中通过大小、比例不等的长方体的组合和变化来体现建筑内部的空间和现代建筑气质。同时，以均衡与变化两种方法来进行立面设计，渗透着建筑的时代特征.C座与D座之间通过S-B座连接，表达建筑造型上的延展与大气，同时用弧线和直线的对形成视觉上的张力和冲击。本楼群建筑为一类高层建筑，建筑耐久年限为二级，使用年限为50100年。根据高层民用建筑设计防火规范规定，建筑防火分类为一类高层建筑，建筑耐火等级为一级。4.5 .2立面设计1、立面设计采用现代简约风格，通过简洁的竖向线条和横向线条的运用及局部变化，形成强烈的视觉冲击。在强调白单体特色的同时与金融商业区形成良好的呼应，从而提升地块品质。2、撷fc三i计及材料设计：建筑色彩以深色调为主，力求外观色彩凝重，典雅。给人以实力雄厚，稳重力量之感。外装饰材料选择以外墙干挂地砖和铝合金幕墙板为主:，一方面保持建筑外装饰耐久性，另一方面进一步体现建筑的时代性，实力性和高贵性。打造鄂尔多斯国际金融中心，塑造地标性建筑群3、层高C座建筑高度为90.25米，其中商业（一、二、三、四头6、梁柱纵向受力钢筋的搭接长度范围内应按如下要求配置箍筋；(1)箍筋的直径不应小于搭接钢筋较大直径的0.25倍。(2)受力钢筋搭接范围内，箍筋间距不应大于搭接钢筋较小直径的5倍，且不应大于100rnrn。第五章配套工程建设方案5.1 电气(强电部分)5.1.1 设计范围(1) 10/0.4KV变配电系统；(2)照明配电系统；(3)电力配电系统；供电密度：办公建筑60w112,商业80wm2,地下100W/m2,公寓100W/m2,绿化用地为2wm2,本区最大的装机负荷为7050kw,取综合同时系数为0.6则本区的供电密度电量为4230kvAo(3)供电电源及电压为满足本工程一、二级负荷的供电要求，由供电局提供IOKV两个独立电源同时供电，当其中一路电源发生故障时，另一路电源不致同时受到损坏，且确保一、二级负荷的需求。IOKV电缆沿路引入地下高压配电室。(4)变电站变配电根据大楼的负荷情况，用电性质，以本可研电力负荷测算值，考虑综合同期系数并适当留有余量以适应负荷增加需要，在大楼地下室设3X1600KVA变电站一座(包括高压配电室、变压器室、低压配电室等)。高压配电室安装高压开关柜，二路IOKV进线，形成高压双回路供电，提高供电的安全可靠性。(5)低压配电变电所设置量电柜，高供高量，低压动照划度计费。在变压器低压侧集中设置成套静电电容器自动补偿装置，使高压侧功率因数提高到09以上。5.1.4电力配电系统除地卜.层设置总配电室，主干电缆由总配电室通过桥架引至各层配电间。至重要设备的低压配电线路，采用放射式配电并在屋面上装设不大JTOmx1.Om或者12mx8m的避雷网格。利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根直径16mm以上通长可靠连接的主筋作为引下线，间距不大于18米，引下线上墙与避雷针带焊接，下墙与基础底梁及底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接，外墙引下线在室外地面下1米处引出以备补打接地极。(2)防侧击雷：应将混凝土梁、柱及楼板钢筋相连接，外墙的栏杆、金属门窗等较大的金属物直接或通过金属门窗埋铁与防雷装置连接。将建筑物内的各种鞋向金属管道每层与圈梁的钢筋连接一次。(3)接地极：利用建筑物基础底板钢筋作为自然接地体。(4)凡突出屋面的所有金属构件，如金属通风管、屋顶风机、金属屋面、金属屋架等均应与避雷带就近焊连接通。(5)本工程采用接零保护制(TNS)系统，三相四线制配电，接地线(PE)专放。(6)对容易产生高次谐波的电子设备机房，在配电箱总开关处将设置谐波吸收装置。(7)变电所低压主开关、联络开关及所有配电箱双电源切换开关采用四极开关：重要负荷末端的保护开关均采用双极或四极开关。(8)所有插座"I路专放接地线(PE)旦均设置漏电保护开关。(9)凡安装高度低于2.4m的灯具外壳均须与接地线可靠连接。(10)本工程设置联合接地系统：变压器中性点工作接地、防雷接地、电气设备保护接地、UPS输出端中心点接地、防静电接地电梯控制系统的功能接地、弱电系统设备等电位联结接地及其他电子设备的功能接地合用同一接地体，即利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。(U)在每层设备竖井设置等电位联结端子箱及等电位联结线，各层在正常情况卜.不带电的金属管道(包括电气设备外壳、风管、水管等)均须与等电位联结线可靠相连；楼内金属构件如：金属扶手、卷帘、防火门及吊顶龙骨等均须作等电位连接。(12)本工程设置总等电位连接.(13)凡有电子设备的机房均采用防静电地板，并考虑防静电接地措施。5.1.7电气设备的选择：根据经济实用、高效节能的原则，电气设备应尽可能选择高效节能设备。变压器选用干式变压器，高压开关选用真空断路器。低压配电屏选用抽屉式配电屏，进出线开关选用空气断路器。为减少无功损失，低压配电采用电容器自动补偿。照明系统采用高效节能光源、高效照明灯具和照明自控设备。5.2弱电5.2.1研究内容本可研范围内智能化系统，包括通信系统(CAS),结构化综合布线系统(PDS),安保技防系统(SAS),有线电视及卫星接收系统(CATV),背景音乐兼消防广播系统(PAS),火灾自动报警及消防联动控制系统(FAS)5.2.2可研设计依据(1)火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)(2)高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95-2(X)5)建筑与建筑群综合布线工程设计规范(GBT50312-2000)(4)有线电视系统工程技术规范(GB50200-94)(5)工业企业通信设计规范(GBJ42-81)(6)安全防范工程技术规范(GB50348-2004)(7)智能建筑设计标准(GB/T50314-2000)(8)民用建筑电气设计规范(JGJ/16-92)(9)建筑工种提供的平、立面及相关专业提供的技术要求(10)业主对本工程的弱电设计意见5.2.3通信系统(CAS)(1)根据每个办公室配置一门电话的设想，木项目的电话需求量为1200门左右。实际市话容量的申请数与接入方式将由业主以及电信公司协商确定。另外，与广域网(公网)的数据通路将采用光纤接入方式。(2)通讯进线室设在指挥控制中心地下一层，市政电缆及光纤拟由基地东侧道路埋地引入。5.2.4结构化综合布线系统(PDS)为满足现代化办公对通信与计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性的原则，本项目将设计一套干兆位到用户的标准、灵活、开放的结构化布线系统。该布线系统采用光纤加千兆位双绞线布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输对ATM、FDDI、Fiberchanne1.IOBase-F.100Base-Fx和GbitE1.her的发展要求。布线系统的拓扑结构为星型方式，以放射性方式布线。各单体均设一个上升通道，各设一个上升通道，上升通道兼层配线间，内设标准19寸配线柜。系统网络由指挥控制中心弱电设备间分别引3类非屏蔽大对数铜缆及6芯室内多模光缆至各层弱电间。另外，指挥中心预留部分光缆，用于满足用户的特殊需要。信息端口基本为2x双孔型/人，满足一个工作区既有电话接口又有内/外网网络接口的需要。端口安装位置为墙面出线，型号RJ45型.5.2.5安保技防系统(SAS)安保系统的设置力求做到布局合理、控制严密、配置完善、技术先进，并且有扩充能力及发展余地。根据本工程特,点：，设置套电视监控系统。系统由76台高性能的黑白与彩色摄像机构成，其中电梯轿箱采用黑白摄像机；出入口、电梯厅、室内重要办公区走道采用彩色摄像机。1/3黑白CCD摄像机水平清晰度不低于470线，"3彩色CCD摄像机水平清晰度不低于380线。考虑到建筑物的整体美观和隐蔽性，摄像机的防护罩分别配置半球型、楔形等。控制室设于主楼一层消控中心内，系统主机采用64/16路微机矩阵主机，该主机可通过操作键盘对输入信号进行任意分组切换、点切及时序切换。也可对云台、变焦镜头进行各种姿态的遥控。画面输出除采用直接切换外，同时也配置了附带十六画面分割功能的硬盘录像机，以便对系统进行全面的观察和录像。摄像机采取控制室集中供电方式。5.2.6有线电视及卫星接收系统(CATV)在音像管理部门的批准下，本项目拟设鑫诺卫星及有线电视接收系统，主要用于接收国际、国内政治、经济、金融信息及文化娱乐节目，满足建筑内对电视信号接收的要求。本工程卫星天线拟设在C座屋顶。前端信号处理为提高图象质量采用转频方式，信号传输网络由同轴射频电缆和分支分配、放大组成，并留有与有线台联网接口。系统的各项电气性能指标须满足地区有线电视台联网接口的要求。系统采用860MHZ邻频双向传输。电视终端电平控制在68±3dB范围，图像质量主观评价不低于4级。终端主要设置在各休息室、会议室、餐厅等处。5.2.7背景音乐及消防广播系统(PAS)根据本工程特点，设置一套公共广播系统。系统平时播放背景音乐，当发生紧急情况时，自动切换到消防广播，以达到疏散人员的目的。作为背景音乐，共有音源3套，同时配一个紧急广播话筒，主机采用微机控制，每层的一个防火分区为一个回路。带微电脑的控制设备可以预置火灾报警及报警解除广播的语音合成，显示操作提示，当接收到消防联动信号，可以按消防广播规范启动相应区域广播，其它区域可正常广播。5.2.8火灾自动报警及消防联动系统见消防篇5.3给水排水5.3.1规划内容本工程建筑室内外给排水、消防给水设计5.3.2规划依据(1)业主要求及提供的本项目有关资料。(1) 其它专业提供的方案。(2) 采用的相关规范：室外给水设计规范(GB50013-2006)室外排水设计规范(GB50014-2006)建筑给排水设计规范(GB50015-2003)高层民用建筑设计防火规范(GB5OO45-95)自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2001)建筑设计防火规范(GB500I6-2006)建筑灭火器配置规范(GB50140-2005)其它有关规划规范及规程。5.3.3给水系统一、工程概况：1、建设地点：鄂尔多斯市东胜区2、工程名称：鄂尔多斯市.金融广场C座、D座、S-B座，主要功能为办公，大楼总建筑面积为104544nRC座建筑层数主体为地下二层，地上二十三层，D座建筑层数主体为地下二层，地上二十六层。3、主要气象参数：年平均风速：3.5ms最大冻土层深度:1.60m,室外采暖计算温度：-204、地下水位埋藏较浅，稳定水位3.1-4.4米。5、建筑分类：本工程为建筑高度大于50米的办公大楼，属于一类公共建筑。地下部分每一层为一个防火分区，地上部分用防火墙划分防火分区。6、±0.00标高为建筑室内地坪标高，室内外高差为600mn二、设计依据：建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB545-95<2005年版自幼喷水灭火系统设计规范GB50084-2005建筑给水排水设计规范(GB5(K)15-2003)建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程(GJJfT29-98)建筑给水硬聚氯乙烯类管道工程技术规程(CJJ/T98-2003)三、消防系统设计：本工程设有消火栓给水系统及自动喷水灭火系统，室内消防给水采用临时高压给水系统。消防用水由设卜建筑物外的几幢高层建筑共用的消防水池及消防水泵房供给。消防水池容积为100Om3满足火灾延续时间内室内消火栓灭火系统及自动喷水灭火系统的全部用水。本建筑屋顶水箱间设有50m3的高位消防水箱，并设消火栓增压泵及自喷增压泵和气压罐，供火灾初起时10分钟的消防用水量及管网所需压力。四、消防施工要求：1、管材：自动喷水灭火系统报警阀后采用内外壁热浸镀锌钢管及管件，DN<1(X)丝扣连接，DN>1()O法兰连接，报警阀入口前室内为焊接钢管，焊接。室外为给水铸铁管，石棉水泥油麻接口。消火栓系统明设或暗设采用焊接钢管，焊接。埋地部分采用无缝钢管焊接。2、埋设和暗设的管道均做加强防腐：三层玻璃丝布，沥青漆四道，明设镀锌管道涂刷面漆道(镀锌层被破坏部分及管道螺纹露出部分涂刷防锈漆一道面漆两道)。明设焊接管道涂刷防锈漆两道，银粉面漆两道。3、管道穿越地卜.防水墙体，顶板应作防水套管，具体做法详05S2。给排水部分：一、设计依据：建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程(GJJ“29-98)建筑给水硬聚氯乙烯类管道工程技术规程(CJJ"98-2003)二、系统设计：1、给水系统采用竖向分区并联供水方式，地下一、二层及地上一、二、三、四层由城市低压给水管网直接供给；四层以上部分采用加压供水方式，由设于高层建筑群内的无负压生活给水加压泵加压后供给。低压给水管网系统工作压力为0.4mpa,生活给水五至二十六层中压给水管网系统，工作压力为08mpa°2、生活水系统阀门采用塑料管配套铜球阀。3、用水量预测规划区用水量主要由公建用水、绿化用水和未预见用水量组成，各项用水指标如下表所示。项目单位用水量指标公建用水量升小2R5绿化用水量M3ha2日6未预见用水量总用水量的10%根据规划人口和用地确定规划区用水量规划区最高日用水量为581.6m3/0o4、给水管网布置规划的给水管网呈环状布置，铺设在道路的西侧或北侧O管径为61506200,由城市路接入本项目的给水管。三、排水系统排水体制及系统项目规模用水量(11?d)公建用水量104544m2522.7绿化用水量1.Oha2未预见用水量52.9合计581.6排水体制系统采用雨污分流制。污水量计算规划区的污水按供水量的90%计算，污水量为523.411W0。污水管道的布置污水管道布置在道路路面下或人行道下。排水主干管接入城市排水管网。污水及雨水管线接口可设在中央路一侧。规划区内的污水管最小管径取用300,最小坡度取千分之(3)、雨水工程（八）本工程的暴雨强度计算按包头市的暴雨强度公式计算，本工程暴雨强度计算采用下列设计参数：屋面雨水：P=3年室外雨水：P=3年=0.60(b)屋面雨水采用重力式雨水排水系统。(c)道路雨水按区域收集，排入雨水管网。四、施工要求：1、管材：生活给水地下一、二层及地上一、二、三、四层低压给水系统采用建筑给水(纳米抗菌)无规共聚聚丙烯管PPR给水塑料管，热要求镀银管系列S5;生活给水五至二十六层中压给水系统，采用建筑给水PB聚J.烯管，热熔连接，管系列S4。安装参见05S1-325。2、防腐：埋地排水管道刷热沥青两道。3、试压：给水系统安装完毕进行水压试验，试验压力为工作压力的1.5倍状态卜.稳压2h,压力降不得超过0.03mpa,同时检查各连接处不得渗漏为合格：排水系统暗装或埋地部分在隐蔽前必须做灌水试验，灌水高度应不低于底层地面高度为准，满水十五分钟后再灌满延续五分钟，液面不下降为合格，上部做通水通球试验，球直径为管道直径2/3。4、冲洗：给水系统投入使用前须用浊度在IOmg/1,以下的净水进行冲洗，冲洗时流速不小于1.5nVs直到出口水色和透明度与入口目测一致为合格。冲洗后，还应用含20-30mg1.的游离氯的水灌满管道进行消毒，含氯水在管中应留置24h以上。5、其它：管道穿越楼板和屋面处应为固定支承点，室内给水管道标高以管中心标注，排水管道指管内底。管道支吊架做法详见图集05S1O,其间距接GBJ242-82规定。图中未详事宜请按建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范(GB50242-2002)及图集05S1.执行。5.4采暖、通风与空气调节5.4.1 规划内容本项目冬季集中采腰、通风系统及防排烟系统；预留夏季空调系统。5.4.2 规划依据(1)业主要求及提供的本项目有关资料。(2)其它专业提供的方案。(3)采用的相关规范：采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)2005年公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)人民防空工程设计防火规范(GBJ5(X)98-98)人民防空地下室设计规范(GBJ50098-94)(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)其它有关规划规范及规程。5.4.3 3室内外设计计算参数(D室外气象参数:大气压力hpa空调计算干球温度相对湿度通风计算干球温度风速采暖最大冻土层深度受季889.420.8C261.5m.s冬季900.9-2C56%-13,C1.6ms-19143cm(2)室内设计参数房间名称夏季冬季新风量m3h.p允许噪声dB（八）温度(0相对湿度,温度c相对湿度与办公24'26<652022长30403545会议室24'26<6020'22长404035-45餐厅24'26<6518'20<403040-50门厅、休息24'<6018'/厅2620(3)通风换气次数水处理机房6次/小时加药室6次/小时浴厕10次/小时热交换，水泵房56次/时变配电室20次/小时地下车库6次/小时娱乐1次/小时餐厅厨房50次/小时5.4.4 采暖(1)热源：该区域已纳入城市集中供热范围，供暖管线布置接入市政管网，管线接口设在西贸路或鄂托克西街一侧，在地下室有换热站。(2)采暖热负荷采暧热指标为60wm2采暖热负荷为6272千瓦(3)供热管网规划供热管呈枝状管网布置，管线沿道路东侧和南侧的人行道下敷设，管径为<t>2OO-25O,(4)采暖系统：厂4层采用市政管网宜供，系统型式采用下供下回双管系统；C座523层及D座526层热媒经换热后提供，换热机组在地下室设备机房设置。(5)系统定压：主楼系统采用补水泵变频定压。(6)散热器：采用内腔无砂型铸铁散热器。(7)室外热网的敷设方式热水热力网地下敷设采用直埋敷设，直埋敷设与地沟及高架空敷设相比，具有造价低，使用寿命长，施工周期短、热损失小、维护工作量小、运行经济，虽然比中、低架空敷设投资高，但不影响城市景观，有利于城市规划。5.4.5机械通风与排烟系统(1)地下一层的变配电室、水泵房、热交换房均设机械通风系统。(2)地下车库面积较小，故仅仅设置机械排风系统，进风则通过车道自然进风，不考虑排烟系统。(3)水处理机房、加药间分别设置机械排风系统。(4)综合楼走道长度超过60米，所以设置机械排烟系统。5.4.6空调1、冷热源空调夏季集中冷源来自地下一层的制冷机房，空调冬季热源主要来自热交换站二次水，进入地下一层的热交换机组，进行热交换，供回水温度为6()/50。2、空调水系统空调水系统为一次泵变水量双管系统a、冷却水供回水管分别接至分集水器上，供水管由分水器引出至风机盘管及空调器冷却后回至集水器中。b、冬季风机盘管停用，开启热交换机组，切换至空调器。c、空调冷热水系统由膨胀水箱定压，由浮球液位信号控制补水泵启停，补水采用软化水。补水经全自动软化处理器软化处理；冷却水经全过程处理器除垢仪杀菌、灭藻、除锈后浸入冷水机组。d、冷冻水供回水温度7/12C,冷却水回水温度为25/30C。3、空调风系统a、一层大厅空调方式采用喷口送风，局部区域安装风机盘管，空调机组设置在大厅东侧库房吊顶内，冬季大厅内除空调热风采暖外，设置散热器值班采暖。b、多功能厅空调形式采用全空调系统。c、南侧房间北侧会议室夏季采用风机盘管，新风由外窗自然补入，冬季采用散热器采暖。第六章环境保护6.1设计依据(1)中华人民共和国环境保护法(2)建设项目环境保护管理办法(86)国环字第003(3)中华人民共和国水污染法6.2环境污染因素分析(1)废气排放因素本工程在地下室设有停车场，和职工餐厅及厨房，均可能产生一定的废气。(2)废水排放因素本工程排放废水主要为生活废水，废水主要来自厕所冲洗水、盥洗和厨房废水。(3)固体废弃物因素本工程由办公、商业及后勤辅助用房组成，产生的固体废弃物主要是生活垃圾。(4)噪声污染因素本工程噪声污染因素有集中空调噪声、风机、泵等设备噪声，及施工噪声。6.3建设项目环境保护防法措施(1)废气影响防治本工程地下车库采用强制通风，废气由竖井排出。厨房及设备用房废气由单独排风竖井至辅楼屋面排放。卫生间设机械排气系统，将废气排至室外。(2)废水防治室内污、废水合流排放，室外雨、污水分流。生活污水经处理达到环保部门的排放标准后排入市政雨水管网，雨水排至市政雨水系统。车库废水处理后排入市政污水系统.(3)固体废弃物影响防治本工程建成后每天排放的生活垃圾采用袋装化处理，每天由专人负责统一收集清运至楼外，并注意清运时密闭和清运时间，再由环卫生部门集中处理。(4)噪声污染影响防治本工程最大的环境噪声来自鄂托克西街及西贸路的环境噪声，设计中大楼外窗采用8+12+6中空玻璃，以有效降低车辆噪声影响。本工程设备噪声源包括风机、水泵等。设计时，动力设备选用低噪声设备，按规定采取隔振降噪措施，动力设备机房和值班室、控制室采用吸音墙面、吸音吊顶处理，门窗采用隔音门窗以降低噪声。各类风机选用低噪音设备，风管安装消音装置。本工程屋面热泵采用低噪音设备，且夜间停用对周围环境影响不大。水泵下设隔震装置。风机进出口设非燃性软接头。送、回风管设消声装置。本工程地处中心城区，施工期间施工单位严格执行鄂尔多斯市有关部门制定的相关规定，合理安排施工时间，以减少对附近居民的影响。(5)本项目绿化率为36.0%6.4环境影响评估结论本工程建成后，该地区从区位价值、土地利用、环境质量、人文景观、市政建设、绿化等方面均可得到明显改善。工程完成后需要指派专人负责环保工作，使人们有一个清新、舒适、干净的工作环境。第七章劳动安全、卫生防护与消防7.1 劳动安全7.1.1 概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、工作人员、服务人员的身体健康，维护正常的工作秩序。7.1.2 施工中主要安全措施(1)严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。(2)严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。(3)针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。(4)施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。7.1.3 运行使用中主要安全措施(1)为防止及减少漏电事故的发生，本工程所有插座回路均设置性能可靠的漏电保护开关，并专设PE线与接地体联接。(2)卫生间设置辅助等电位联结。(3)冷冻机房设置配电值班室，机房墙面作吸声处理，减少噪声对值班人员的影响。(4)变电所变压器设置IP20护罩，以防触电事故的发生。(5)电缆桥架水平敷设不低于2.5m,垂直敷设时距地1.8m以下部分加金属盖板保护，所有配电线路均穿塑管或金属保护，以防漏、触电事故的发生。(6)电梯井道内设置井道检修照明，由36V超低压供电，每隔4米设置一个。(7)重要机房内设置事故照明。(8)餐厅、厨房照明采用洁净式灯具，便清洗。7.2 卫生防护措施(1)项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。(2)制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。(3)建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。7.3 消防7.4 3.1原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。目前由于受全球金融危机的影响，使得全国房地产市场处于比较低迷的状态，而且从08年度下半年开始，东胜周边地区房地产市场受全国和自治区房地产市场的影响，再加上住房用户有一部分持观望态度，所以房地产市场存在一定风险。应对风险主要从两个方面考虑：一是从房屋销售价格上，目前鄂尔多斯市东胜地区房地产需求仍很旺盛，但是由于受世界金融危机和全国房地产市场的影响，一些人持观望态度，主要原因是价格上觉得比较高，为此，我们在预计销售价格时，都按照东胜周边地区房地产的最低价格进行预测。该项目在制定价格时采取r稳妥的定价原则，价格均比东胜市区房地产平均售价每平方米低500元左右，这样就归避了市场风险。因此，该项目具有较强的抗风险能力。二是在房屋销售进度上，如按照95%出售率估算，该项目利润总额为16918.71万元,净利润为689.03万元;投资回收期税后为2.92年