重庆市渝北区鸳鸯街道2021年复地上城小区物业选聘方案.docx

2021年复地上城小区物业选聘方案（公示稿）根据中华人民共和国民法典物业管理条例重庆市物业管理条例和复地上城小区业主大会议事规则等规定，结合上海高地物业管理有限公司物业服务合同期限早已届满，复地上城小区20%以上业主的提议等实际情况，本小区已经出现亟待选聘物业!艮务企业的多个法定情形.渝北区蜀鸯街道复地上城业主委员会（以下简称业委会）在充分听取业主意见，结合本小区实际，牵头形成本选聘方案，并经业委会会议讨论,决定在即将召开的复地上城小区2021年第一次业主大会会议中设置选聘复地上城小区物业服务企业的两个议迤并交由业主表决,具体为：议题一确定2021年宜地上城小区物业选聘方案暨对2021年复地上城小区物业选聘方案进行表决（以下简称议题一）；议题二，依据«2021年复地上城小区物业选聘方案选聘物业1艮务企业暨对最终选聘京地上城小区物业服务企业进行表决（以下简称议题二）。为接受监督和指导，本选聘方案已报重庆市两江新区住房中心、重庆市渝北区人民政府邃鸯街道办事处（以下简称置鸯街道）,同时抄送重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处金桥社区.一、基本原则（一）充分吸纳业主选聘意愿原则以业委会'程序在2021年5月至6月期间开展的民意调有反馈结果为依据,基于业主真实的选聘意愿及推荐物业服务企业情况,结合被邀请物业服务企业参选回函确认情况，原则上确定龙湖物业1艮务集团有限公司（以下简称龙湖公司）、万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）、金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称金科公司）、碧桂园生活服务集团有限公司（以下简称碧桂园公司）、重庆新东原物业管理有限公司（以下简称新东原公司）等五家物业服务企业作为本次选聘的候选对象.同时，为充分尊重业主的选聘意愿,业主还可在前述五家物业!艮务企业之外,另行推荐一家其赞同的可为复地上城小区提供物业服务的其他物业服务企业，并将该物业1艮务企业作为其选聘意向之一.（二）严格确保物业服务标准原则获选物业1艮务企业提供的物业服务质量不得低于重庆市物业服务收费管理办法（渝府办发（2015）36号）规定的四级物业服务标准，参加选聘的物业服务企业可根据自身情况作出高于前述标准的服务承诺.（三）保持现有物业服务收荽标准不变原则无论哪一家物业服务企业选聘成功,均需保证不得改变现有物阳艮务收费标准。本小区不同物业期数、不同物业形态所对应的物业服务收费标准略有差异，但选聘成功的物业!艮务企业在本小区中提供的物业1艮务质量标准应当统一,确保整个小区物业服务品质不打折。（四）实行固定期限物业I艮务合同原则业委会将依法与本次选聘成功的物业服务企业签订物业服务合同（物业服务合同文本详见附件）,该物业服务合同为三年固定期限合同，物业!艮务朋限自合同签订之日起计算。二、项目情况（一）项目位置京地上城小区位于重庆市渝北区金渝大道81号四至范围东邻金山名都，西至对融科前城，南对蓝湖郡别里，北靠保利高尔夫别壁区.（二）项目面积和户数情况复地上城小区总占地面积305211.80m2,总建筑面积771927.86m2.小区住宅共77栋，其中高层34栋、洋房20栋、别堂23栋；小区建有幼儿园1所,建筑面积233844m2;截止目前，小区总产权户数5280户,其中住宅639084.77m2,5240户住宅15495.41平方米,40户Zh区产权车位共2945个。截止目前，将一人拥有一个以上专有部分按照一人计算后，本次业主大会会议投票权人数为5124户，投票权建筑总面积为654580.18m2.(三)项目共用设备及公共设施情况1.电梯：89部。2.绿化面积：197854.25m2.3.区域内市政：道路聃:20000m2;(2)景观水体：54台；(3)室外游泳池：2套、水泵13台；(4)潜水排污泵：76台；(5)化粪池：5座；污水检测井：657座；雨水!J井：776座。4.消防设备包括室内、外消火栓系统，商业自动喷水灭火系统：(1)消防水池：700m3;(2)消防控制室：3个；(3)室外消火栓系统：1套，消火栓118个;(4)室内消火栓系统：1套，消火栓2800个；消火卷闸门：38镇；(6)消防风机：116台；(7)气体灭火器：6套；(8)室内外消火栓水泵：5套；(9)自动喷淋水泵：2套；(10)消防应急?M裳电源：2套；(11)消防自动报警装置：3套；(12)消防应急电源(自备发电机组):6套.5.中央监控设施：3套.6.配电设施：(1)专用配电室：5个；(2)专用变压器：5台；高、低压出线柜：16套；(4)低压配电柜：18套；低压无功率M爱装置：6套；(6)高压计量装首：5套；高压开关柜：S套.7.信报箱：109个.8.门岗：车行门岗5处，人行门岗4处。(四)项目开工和竣工交付使用情况复地上城小区项目于2005年12月开工建设，分期建设和交付，第1期于2007年5月建成竣工交付使用，整个小区于2013年4月全部建成竣工交付使用。(五)项目物业管理用房配置情况1.物业服务企业办公等用房：小区一期七栋、八栋负一层至负四层，建筑面积约为3767.41m2;2.业委会办公用房：小区五期67栋负一楼,建筑面积约为50m（六）项目当前物业I艮务收费标准1.高层住宅物业（一期、四期）140元m2月;2.高层住宅物业（五期、六期、七期）:1.80元/m2月；3,洋房住宅物业：1.95元/m，月；4别望住宅物业：2.35元/m2月；5.商业物业：按住宅物业1艮务费的2-3倍收取；6.地下车位物业服务费：70用个月.注：以上第1项和第5项物业服务收费标准中不含公摊水电费，其余各项均包含公傩水电赛.三、选聘程序（一）选聘前的准备工作1.将本选聘方案向相关职能部门报备，接受街道、社区的监督和指导.2 .将本选聘方案作为复地上城小区2021年第一次业主大会会议议题一和议题二表决项对应的材料在复地上城小区予以公示，公示期为15天.3 .组织龙湖公司、万科公司、金科公司、碧桂园公司、新东原公司等五家物业服务企业迸行项目查勘、路演（因当前新型冠状病毒肺炎疫情防控形势依然十分严峻，该项工作是否开展，以及以何种方式开展，由各物业服务企业根据疫情防控需要自主决定）.（二）选聘流程1 .业主表决权的行使（1）议题一与议题二存在递进关系，业主对议题二的有效表决，言建立在该业主明确同意议题一的基础之上，若业主不同意议题一，或者对议题一持弃权态度，则其对议题二的表决为无效表决.(2)业主在业主大会会议召开期间根据自己的意愿,可通过线上(即已在业委会4濯序中进行实名认证的业主通过该小程序)、线下直接或者委托他人代为表决等方式就议题一和议题二行使表决权利业主可以从龙湖公司、万科公司、金科公司、碧桂园公司、新东原公司等五家候选对象中自由选择一至五家物业服务企业作为其赞同的可以为宜地上城小区提供物业服务的物业!艮务企业.此外，业主还可在前述五家物业服务企业之外，另行推荐一家其赞同的可为复地上城小区提供物业服务的企业.(3)业主若选择龙湖公司、万科公司、金科公司、碧桂园公司、新东原公司等五家物业服务企业中的一家或者多家候选对象,直接在业主大会会议表决票的议题二中勾选对应的企业名称即可；若业主愿意选择前述五家物业服务企业之外的其他物业服务企业作为复地上城小区的物业服务企业，则直接在“业主自荐物业服务企业”项下填写其推荐的物业服务企业的全称；为避免事宜计票，业主自荐的一家物业服务企业不能与已经存在的龙湖公司、万科公司、金科公司、碧桂园公司、新东原公司等五家候选对象中的任何一家重庭.(4)若业主在业主大会会议表决票的议题二中仅勾选一家物业服务企业或者仅在"业主自荐物业!艮务企业"项下填写一家物业服务企业，则视为该业主仅赞成其勾选或者自荐的物业服务企业作为复地上城小区选聘的物业服务企业；若业主同时勾选多家候选物业服务企业或者在勾选相关候选物业服务企业的同时亦在“业主自荐物业服务企业”项下填写了另外一家物业服务企业，则视为该业主赞同将其勾选和填写的所有物业服务企业中的任何一家均可作为复地上城小区选聘的物业服务企业。2 .表决及计票规则(1)本次选聘表决项目体现在复地上城小区2021年第一次业主大会会议议题一和议题二之中.其中,议题一设置“同意."不同意"和"弃权"三个选项供业主表决，业主若通过线下纸质票表决，则直接在其认可的选项中划P”;业主若通过线上业委会程序表决,则直接勾选其认可的选项，待其他议题表决完毕后，一并提交；因议题一的三个选项相互排斥，业委会小程序中只向业主提供单选；若业主在纸质票中迸行多选，则该业主对议题一的表决无效，但应视为该业主参与了议遨一的表决.议题二中除提供龙湖公司、万科公司、金科公司、碧桂园公司、新东原公司等强候选对象以及"弃权”项供业主表决外，业主还可在前述五家物业服务企业之外，另行推荐一家具赞同的可为复地上城小区提供物业服务的企业.业主既可在已经选择前述五家候选物业服务企业中的一家或者多家的同时，再另行推荐一家物业服务企业，也可单独推荐前述五家物业I艮务企业之外的一家物业服务企业.业主若另行推荐一家物业服务企业，需准确填写该企业的名称；若业主填写的企业名称不准确，导致计票人员无法确认的，视为该业主未另行推荐，但不影响该业主在前述五家物业服务企业中作出的选择.业主若通过线下纸质票表决议题二，则直接在其认可的选项中划"V"或在"业主自荐物业服务企业”项下填写其推荐的物业服务企业的全称；业主若通过线上业委会NS?表决议遨二，则直接勾选其认可的选项或在“业主自荐物业服务企业”项下填写其推荐的物业服务企业的全称，待其他议题表决完毕后，一并提交。(2)无论业主勾选前述议题一或者议题二中的何种选项，均视为该业主参与了对本次业主大会会议相关选聘议题的表决,即使因业主在表决过程中因自身勾选或者填写不当导致其在议题一或者议题二中的表决无效,该情形仍应认定为该业主已实际参与议题一或者议题二的表决,该表决应当纳入业主实际参与表决统计基数.(3)议题二的表决需以业主同意议题一为前提，若业主在议谡一中选择"不同意”或者"弃权”，则业委会小程序中议题二默认为"弃权"；若业主通过线下纸质票表决，其未在同意议迤一的情形下，选择议题二中除"弃权”选项以外的其他选项或另行推荐物业服务企业，则相应的勾选及推荐均为无效表决，该议题对应的表决结果不计入相关获选企业的得票数,但应视为该业主实际参与了议题二的表决，该表决应当纳入业主实际参与表决统计基数.(4)业主在对议题二进行有效表决的情形下，业主若在议题二中多选，则视为该业主赞同其选择的每一家物业!艮务企业均可为且地上城小区提供物业I艮务,在计票时，不做权重和先后顺序处理，直接基于该业主的选择情况分别在各获选物业1艮务企业的总票数中计入1票；在议题二的表决中，若业主另行推荐的一家物业服务企业与已经存在的龙湖公司、万科公司、金科公司、碧桂园公司、新东原公司等五家候选对象中的任何一家重宸则只能按1票计入更宜获选的物业!艮务企业所对应的总票数中，而不能按2票计入.(5)若业主在投票中还自荐了除龙湖公司、万科公司、金科公司、碧桂园公司、新东原公司等五家候选对象以外的其他物业服务企业，在计票时统一将业主自荐的物业服务企业归入”业主自荐物业服务企业”类别，当该类别得票总数超过业主总参与投票数的1/2后，业委会再组织计票人员对"业主自荐物业服务企业”这一类别中的每一具体物业公司的得票情况进行单独计票并汇总；若"业主自荐物业服务企业”类别得票总数未达到前述标准，则仅作为该大类进行计票，不再单独统计该类别范围内各家物业1艮务企业的具体得票数.(6)若业主因未能准确填写其推荐的物业服务企业名称，导致计票工作人员无法确认该票应归属于何家物业!艮务企业,且因此足以对得票总数排在前三名的物业服务企业的最终得票数和名次产生实质性影响的情形下,业委会应在计票环节安排工作人员向该业主进行确认，明确其真实意思表示；若该业主拒绝确认，则视为其放弃另行推荐的权利,但不影响该业主在议题二中已勾选的其他选项的效力.3 .形成选聘决议(1)关于议题一的决议.若专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,同时经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意议题一,则该议题通过表决并对全体业主具有法律约束力；若参与表决人数或者同意人数未达到前述比例，则议题一的表决未通过，该议题对业主不产生法律效力.(2)关于议题二的决议.业主参与议迤二的表决需以业主同意议迤一为前提，若议题一未通过表决，则议题二的所有表决自始无效；在议题一通过表决的前提下,若专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与议题二的表决,同时议题二中的候选物业服务企业获得经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主选聘为本小区的物业服务企业,则议题二通过表决,并确定获得法定票数第一名的物业服务企业为本小区选聘成功的物业服务企业,业委会依照表决通过的议遨一对应的选聘方案即本选聘方案中的物业服务合同范本与该选聘成功的物业I艮务企业签订物阳艮务管同,该合同对全体业主具有法律约束力；若参与表决人数或者同意人数未达到前述比例，则议题二的表决未通过，该议题对业主不产生法律效力.4 .确认选聘企业根据业主大会会议议题一和议题二的表决结果，最终确定总得票排名第一且符合法定条1钠物业服务企业为业主选聘成功的物业服务企业,如果两家或多家物业I艮务企业的得票数并列第一,则按所得票的建筑面积排名第T翊企业为选聘成功的物业服务企业.(2)如果总得票排名第一的物业服务企业不愿意签约，则按照得票由高到底的)项序，从后续排名目符合法定条件的物业服务企业中递补签约.(3)若全部物业服务企业的得票情况均未达到法定条件或已达法定条件的物业服务企业均拒绝签约，则按照已获得的排名名次，在剔除拒绝签约的物业服务企业后的剩余的且具有签约意愿的前三名物业I艮务企业中再次进行逐次单一表决,第一个达到法定条件的物业!艮务企业且同意签约的物业服务企业选聘成功。(4)若物业服务企业单一表决，无一达到法定条件且同意签约的，本次选聘失败.依照规定和程序，在一年内不得再进行选聘议题的业主大会会议表决。5 .选聘结果公示业委会按照业主大会会议公告的程序,将涉及议题一和议题二的表决票票号、表决结果和最后形成的相关业主大会会议决议在小区公示15天.6签订物业服务合同业委会根据业主大会会议的选聘决议,以本选聘方案附件中载明的物业服务合同草案为范本，与选聘成功的物业服务企业签订物业服务合同。选聘成功的物业服务企业可在已公示物业服务合同草案的基础上,按照企业文化和品牌特色.结合小区现状，增加服务内容，但不得擅自减少本选聘方案所附物业服务合同中载明的服务内容或降低相关服务标准,且增加的服务内容不得与本选聘方案中公示的合同草案内容相冲突。7.物业交接若原物业服务企业选聘成功,则无此程序；若通过选聘，由新物业服务企业代替原物业服务企业，业委会应书面通知原物业!艮务企业，原物业服务企业自接到通知之日起按照重庆市物业管理条例的规定向新物业服务企业移交物业服务用房、物业档案、物业服务相关资料,原物业服务企业撤场，新物业正式进场.四、注意事项1 .物业选聘过程中，应严格按照中华人民共和国民法典物业管理条例重庆市物业管理条例和复地上城小区业主大会议事规则的规定进行；选聘期间，应充分保证业主的知情权.2 .本次物业选聘工作由业委会组织实施。3 .广大业私寸选聘期间公示的各种文件、材料有异议的，应以书面形式实名向业委会提出.4 .广大业主对选聘期间的各项工作有异议或者发现违法违规、违反公序良俗等蝙，请收集整理好相应的证据材料，向鸳鸯街道、金桥社区等上级主管部门反映或投诉.5 .业委会在选聘期间应发挥好宣传引导作用，发动广大业主积极参与，充分保障业主依法参与小区自治的权利.6 .业委会应秉承公平、公开、公正的立场组织此次物业选聘工作，为防止在服务方案等合同附件中企业恶意承诺，将设立魄约监管账户.若选聘企业承诺的整改提升资金为300万元及以上金额，则需要在提交合同附件的同时提供等值金额的三方（物业公司、业委会监管、银行三方）监管账户协议；否则，业委会有权视情况在会前、会中及会后，取消该企业的参选及签约资格，或者及时宣布该物业I艮务企业的该竞选条款无效.7业主在表决票上的投票内容,为该户业主对本次业主大会会议相关选聘议题的最终表决内容，该户业主以其它形式参与或表达意见，不计为本次业主大会会议有关选聘的有效表决。8.本选聘方案包含附件物业服务合同（草案）,该附件属于本选聘方案的组成部分，业主对本选聘方案的认可，视为业主同意业委会以本选聘方案附件中载明的物业I艮务合同草案为范本,与选聘成功的物业服务企业签订物业服务合同.附件：物业服务合同（草案）渝北区鸳鸯街道复地上城业主委员会2021年8月25日