2025年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库2.docx

2025年房地产估价师房地产估价理论与方法考试题库一.单选题1 .某宗房地产的土地价值占总价值的60%,通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是0。解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40义3000/(3000+2000)=24m;后街影响深度=40-24=16m°2 .商业房地产的区位优劣，主要取决于O。A.周围环境安宁程度B.位置有利于原料和产品的运输C.自然景观D.繁华程度和临街状况标准答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度.临街状况.交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。3 .从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是0。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C估价对象的实际成交价值D.合格估价师的重新估价结果标准答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示一一细心审题，注意发现中的提示。4 .在房地产抵押过程中，债务人或者第三人。房地产的占有。A.不转移B.转移C.暂不转移D.暂时转移标准答案：A5 .土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。A.地质状况B.地形状况C.地势状况D.土壤状况标准答案；A解析：本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。6.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例O为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格标准答案：C解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础,如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可能存在价格扭曲因素；只有C正常价格，也可以称之为客观价格。7 .在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于0。A.社会因素8 .厨具C.特许经营权D.抵押贷款标准答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营.有特色装饰装修.正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修.厨具等动产.特许经营权的估价。8 .比较法的理论依据是O。A.规模经济原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理标准答案：C解析：本题考查的是比较法概述。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。9 .某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为0。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值标准答案：B10.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是0。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价值D.合格估价师的重新估价结果标准答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示一一细心审题，注意发现中的提示。IL运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用()的收益估计值。A.较高B.较低C最高D居中标准答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值12 .以法律形式确立了房地产估价地位的是()。A.物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收与补偿条例D.房地产估价机构管理办法标准答案：B13 .通常把比较法测算出的价值称为O。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值标准答案：C14 .运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是。时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成标准答案：C15 .对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是O。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D快速变现价值标准答案：B16 .被认为是一种相对科学准确.公平合理，能够节省人力.财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是()。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法标准答案：A17 .()一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策标准答案：A18 .采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为O。A.报酬率=无风险报酬率十投资风险补偿率一投资带来的优惠率B.报酬率=无风险报酬率十投资风险补偿率十管理负担补偿率十投资带来的优惠率C.报酬率=无风险报酬率十投资风险补偿率十管理负担补偿率十通货膨胀补偿一投资带来的优惠率D.报酬率=无风险报酬率十投资风险补偿率十管理负担补偿率十缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率标准答案：D19 .一般来说，()围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格标准答案：A20 .从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。A.利润B.利息C.收入D.收益标准答案：A21 .市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格标准答案：A22 .下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是()。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额标准答案：B23 .房地产需求曲线表示房地产的需求量与其O之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D,开发价值标准答案：A24 .以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为O。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日标准答案：C25 .下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是()。A.有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值B.净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的C.收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零D.收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零标准答案：A解析：考点：净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。26 .关于房地产互补品的说法，正确的是O。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品标准答案：D解析：考点：房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业.娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。27.承租人权益价值的计算方法，利用的是()。A.收入损失资本化法B.超额费用资本化法C.直接资本化法D.成本节约资本化法标准答案：D解析：考点：净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。28 .下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是()。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值标准答案：B解析：本题考查的是历史成本.重置成本.可变现净值.现值.公允价值和账面价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的.个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。29 .在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是()。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径标准答案：B解析：考点：成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买.征收集体土地.征收国有土地上房屋等。客观成本原则。30 .估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具()。A.估价委托书B.估价代理书C估价报告书D.估价结果书标准答案：A解析：考点：估价业务接洽与承接。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。31 .政府对土地的垄断会导致中国房地产价格()。A.上升B.下降C.不变D不相关标准答案：A解析：考点：经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。32 .除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A.契税B.财产税C.不动产税D.耕地占用税标准答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。33 .某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为O万元。A.992B.33O6C.10014D.12723标准答案：C34 .下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是()。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B.房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D.估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的标准答案：B解析：本题考查的是收益法总结。土地价值=(房地产收益/综合资本化率)-建筑物价值=(500/11%)-3000=45(万元)。35 .下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是()。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C开发期间税费D.临时安置费标准答案：D解析：考点：建设成本。建设成本包括前期费用.建筑安装工程费.基础设施建设费.公共配套设施建设费.其他工程费.开发期间税费。选项D属于土地成本。36 .下列关于价值类型的表述中，错误的是O。A.现状价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值标准答案：A解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。37 .均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和（）。A.最佳用途B.最佳集约度C.最佳档次D.最佳收益标准答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。38 .比较法估价的步骤包括以下几项：收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是O。A.(D®®®®©®C.©®®®®®©标准答案：c39 .房地产估价的要求是独立.客观.公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则B.最高行为准则C基本行为准则D.重要准则标准答案：B40 .下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D谨慎原则标准答案：D41 .由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度.政策等变化的影响。这是由于。的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制标准答案：D42 .房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C估价时点原则D.独立客观公正原则标准答案：D43 .下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是OoA.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平标准答案：C44 .比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是0。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D对可比实例进行了装修改造标准答案：D45 .近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价标准答案：D46 .运用O估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法标准答案：D47 .下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免标准答案：D48 .用成本法估价房地产时，房屋现值为()。A.房屋重置成本一房屋年折旧额B.房屋重置成本X房屋成新度C.房屋重置成本一年折旧额又耐用年限D.房屋重置成本一年折旧额×尚可使用年限标准答案：B49 .距离是衡量房地产区位优劣最常见.最简单的指标，其中相对科学的距离指标是O。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离标准答案：D50 .当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是OoA.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅标准答案：D51 .下列不属于由卖方缴纳的税费的是0。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税标准答案：B52 .房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样标准答案：C解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。53 .某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为O。A. 2008年9月20日B. 2008年9月23日C. 2008年9月26D. 2008年9月27日标准答案：C解析：本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。54 .净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是()。A.有效毛租金收入B.有效毛收入C.净收益D.潜在毛租金收入标准答案：B解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。55 .()是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A.估价对象B.价值类型C.价值时点D估价目的标准答案：D解析：考点：估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。56.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格标准答案：C解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可能存在价格扭曲因素；只有C正常价格，也可以称之为客观价格。57 .下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升标准答案：B解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展.居民收入.物价.利率和汇率等。选项B,房产税征收属于制度政策因素。58 .下列有关房地产变现的描述，错误的是O。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差C可以分割转让的房地产，变现能力较强D.价值越大的房地产，变现能力越强标准答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱59 .下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。A. 2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排B. 2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的执业资格标准答案：C解析：考点：中国房地产估价行业发展。选项C,没有这项规定，本题可以使用排除法进行选择。60.下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是()。A.拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价B.如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%C保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价D.拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见标准答案：B解析：考点：评估价.保留价.起拍价.应价和成交价。选项B,如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。61.相似的房地产之间之所以价格相互牵制.相互接近，是因为相似的房地产之间具有O。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性标准答案：C解析：考点：替代原则。相似房地产之间价格相互牵掣，使它们的价格相互接近。62.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A.装饰装修改造B.修建广场.公园.公共绿地C.调整城市发展方向D.改变城市格局标准答案：A63 .关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围标准答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。64 .当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是（）。A.成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法B.成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法C.因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估D.因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估标准答案：A解析：考点：确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）。65 .当人口数量增加时，对房地产的需求就会0,房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会0,房地产价格也就会下落。A.减少，减少B.增加，减少C.减少，增加D.增加，增加标准答案：B解析：本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。66 .关于价值时点的说法，错误的是0。A.价值时点可以是过去.现在或将来B.价值时点是由估价目的决定的C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D.价值时点与实地查勘日期可以不一致标准答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。67 .在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为O万元。A.585OB.6125C651OD.6675标准答案：D解析：考点：市场提取法。旧的房地价格=土地重新购建成本十建筑物重新购建成本一建筑物折旧=3000+4500义(111/60)=6675(万元)。土地使用权早解析：本题考查的是制度政策因素。选项A,降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。68.房地产供给有限特性的本质是()。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大标准答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。69.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是OoA.朝向B.楼层C.方位D.交通条件标准答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。70.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是0。A.不超过100万元B.不超过80万元C.不超过20万元D.在2080万元标准答案：C解析：考点：房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。10080=20。71.下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是()。A.受供求因素的影响B.与区位关系密切C价格形成的时间通常较长D.价格实质是权益的价格标准答案：A解析：考点：房地产价格的特点。房地产价格与家具.机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。72 .某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30,60B.30,80C.60,100D.80,100标准答案：C解析：考点：土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=100O元/亩X100亩X6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=100o元/亩Xloo亩Xlo=100万元。73 .高层建筑物地价分摊，属于()。A.房地产咨询业务B.房地产价值分配业务C.房地产价值减损评估业务D.相关经济损失评估业务标准答案：B解析：考点：房地产估价的含义。注意中的提示：分摊的“分”。分摊,属于价值分配的业务范畴。二.多项选择题1 .房地产价格的特征主要包括O。A,房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金标准答案：BCDE2 .下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有0。A.完全产权价值B.出租人权益价值C.快速变现价值D承租人权益价值E.残余价值标准答案：CE解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值.出租人权益价值和承租人权益价值，是另一组概念分类。完全产权价值，就是市场价值。3.在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象标准答案：ABE解析：本题考查的是确定估价结果。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：估价计算的正确性，即计算是否有错误，这是最低级的错误；(2)估价基础数据的正确性，即估价测算中所使用的面积.使用期限等反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格.运营收益.开发建设成本等数据是否正确；（3）估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数.报酬率.利润率等系数.比率或比值是否合理；（4）估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适；（5）不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，即比较法.收益法.成本法等估价方法的财产范围是否相同；（6）不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同；（7）估价方法的适用性，即选用的估价方法是否合适；（8）估价假设的合理性，即估价假设是否合理；（9）估价依据的正确性，即估价依据是否正确；（Io）估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则；房地产市场状况的特殊性，即房地产市场是否处在特殊情况，如房地产价格是否有较大泡沫.房地产市场是否不景气。4.关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有OoA.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值标准答案：AC解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度.临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。5 .下列关于实地查勘的说法中，不正确的有O。A.对于面积小.价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实标准答案：AC6 .理论上房地产的供求状况可分为()。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.全国不同类型房地产供求状况标准答案：ABCD7 .与估价对象相似的房地产是指与估价对象的。等相同或相似的房地产。A.区位8 .用途C.权利性质D.总价E.外观标准答案：ABC8 .下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E房地产司法拍卖估价标准答案：ACD9 .采用比较法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。A.统一面积大小B.统一计价单位C.统一币种和货币单位D.统一面积或体积内涵和计量单位E.统一付款方式标准答案：BCD10 .关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有O。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具.设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率标准答案：ABC11 .下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E城市居民出现向郊区迁移的趋势标准答案：CD12 .关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有O。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值标准答案：AD13 .关于房地产估价报告签名.盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章标准答案：BC14 .房地产价格构成中的开发成本包括O。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润标准答案：ABCD15 .收集交易实例及相关参考资料的途径主要有()。A.走访房地产交易当事人B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料D.根据分析和经验得出客观资料E.同行之间相互提供标准答案：ABC16 .建筑物实物因素包括0。A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修标准答案：ABD17 .下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有()。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见标准答案：ABD18 .城市规划对土地使用管制的内容，主要包括。等。A.建筑高度B.建筑结构C容积率D.士地使用权来源E.土地用途标准答案：AC19 .长期趋势法除了用于推测.判断房地产的未来价格外，还可用于OoA.收益法中预测未来的租金B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新购建价格标准答案：ACD20 .开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法标准答案：ABD21 .净收益每年不变的报酬资本化法公式除了可以直接测算价格外，还可用于。A.不同期限的房地产价格之间的转换B.资本化率的求取C.比较法中因期限不同进行的价格调整D.比较不同期限房地产价格的高低E假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取标准答案：AcD22 .房地产估价师应遵守的职业道德包括O。A.为委托人争取最大的权益B.诚实守信C.公平竞争D.勤勉尽责E.保守秘密标准答案：BeD23 .房地产估价是估价行业的主流是由()决定的。A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两