20.麦佳基 选址策略.docx

麦佳基的选址策略麦佳基对快餐店选址是非常重视的，通常麦佳基选址按以下几步骤进行：（-）商圈的划分与选择1 .划分商圈商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在IOoO万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以汕头为例，有市级商业型、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。2 .选择商圈在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但麦佳基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？麦佳基投入一家店要花费几十万甚至几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。（二）聚客点的测算与选择1 .要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。例如，澄海莲下是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。麦佳基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都要派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。麦佳基选址人员将采集来的人流数据进行计算，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。2 .选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比麦佳基选址更好的情况下那就有影响。例如庵埠潮汕路口有一家麦佳基店，如果往南一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从北边和东西两侧过来的，再在那边开，大量客流就被麦佳基截住了，开店效益就不会好。3 .聚客点选择影响商圈选择聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如潮州某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。麦佳基致胜的三大策略麦佳基能在国际快餐连锁巨头麦当劳、肯德基的夹缝中“疯狂”成长，关键在于其制定的三大竞争战略。一、选址战略：农村包围城市地域的选择对连锁经营企业来说是战略性的选择，它意味着连锁经营企业进入什么样的地域市场，在什么样的地域与什么样的对手进行竞争。总部采取“农村包围城市”战略，面向麦当劳、肯德基无暇顾及的国内二三级城市进军。在进入城市选择上，麦佳基只选择那些非农业人口在15万人以上、居民年平均收入在4500元以上的地级市和那些非农业人口在10万人以上、年人均收入在6000元以上的县级市；在商圈选择上，除了秉承在“城市内最繁华地段或人流量最大的大型超市或商场”这一基本地选址要求外,麦佳基主要选择在主商圈、社区以及学校周围等商圈进行其不同规格店铺的选址。麦佳基的选址战略避实就虚，避免了和肯德基、麦当劳的正面对抗，使麦佳基在几乎是西式快餐空白的市场得到快速发展。二、连锁战略：以特许加盟主导在连锁模式上，相对于麦当劳、肯德基在特许加盟上的谨慎做法，麦佳基采取了“加盟连锁为主、直营连锁为辅”的战略。其中在加盟连锁方式上，麦佳基以特许加盟为主、以开设分公司为辅。特许加盟是为愿意全额投资并全心经营的加盟者提供的合作模式；而开设分公司是针对投资型加盟者，由加盟者与麦佳基同投资，麦佳基以技术、管理作为投资，加盟者以场地、装修等资本作为投资，麦佳基负责公司经营，加盟者和麦佳基平分固定利润。正是因这两种加盟方式充分考虑到了国内中小投资者的不同处境和经营观念，再加上麦佳基根据不同地点、不同面积推出的不同店型并设计合理的加盟费用，使麦佳基很快吸引了大批加盟者。另外在投资额上，相比肯德基、麦当劳上千万元的投资额，麦佳基的普遍投资额仅为一百万元左右，并且营运成本也被严格限定在适当的范围内，从而使每个麦佳基餐厅的成本远低于肯德基、麦当劳，也就大大增强了生存和竞争力。根据麦佳基总部对多例与麦当劳、肯德基发生直接竞争的案例进行的测算，麦佳基的运营成本平均比麦当劳、肯德基低20%到25%,而物业租金由于品牌、进入时间先后等因素的影响更低。因而，在同一个城市，如果麦当劳、肯德基亏损的话，麦佳基很可能还会活得不错。麦佳基灵活的特许加盟模式以及低成本扩张策略使麦佳基迅速壮大，品牌影响力也不断增强。三、营销战略：差异化营销“农村包围城市”、“特许加盟战略”本身就是麦佳基与麦当劳、肯德基进行差异化竞争的重要策略。除此以外，麦佳基在产品开发、促销方式等方面相比麦当劳、肯德基等洋快餐严格执行的“千店一面”更具有个性化特色。在产品开发上，虽然麦佳基的主打产品和肯德基一样都是炸鸡，但德克士在口味选择上非常注意与后者形成区别。麦佳基炸鸡采用开口锅炸制，因而鸡块具有金黄酥脆、鲜美多汁的特点，并以此与KFC炸鸡形成鲜明差别。另外，在麦佳基开发的产品中，有很多是具有东方口味的美食，比如玉米浓汤、米汉堡、咖喔鸡饭，扬州炒饭、酱香排骨饭等等。近年，麦佳基还推出鱼香肉丝饭、红烧牛脯饭等饭类产品。在促销上，麦佳基有别于麦当劳、肯德基自上而下的全国性或区域性促销体系不，采取自下而上与自上而下相结合的促销策略。麦佳基的每个加盟店都可以根据自身情况随时提出新的促销措施，经过与麦佳基公司讨论通过后，第二天就可以实施。而麦当劳要搞促销的话，一个签呈就可能要在内部走半年。正是凭借这种贴近市场和消费者需求的灵活而快捷的促销方式，麦佳基能以更低的成本和更有效的方案吸引越来越多的回头客。麦佳基的差异化营销使麦佳基具有强大的竞争能力，加上麦佳基的投资额以及运营成本相对麦当劳、肯德基要低，加盟商具有更大的赢利空间，因而很多麦佳基的加盟商在开办了第一家加盟店后，往往又在几年内开办了第二家、第三家加盟店。