房地产会计核算账务处理-会计分录实操.docx

账务处理会计实操文库房地产会计核算账务处理-会计分录实操会计核算流程：1. 项目筹备阶段获取土地阶段土地成本核算：土地出让金：通过竞拍、协议出让等方式取得土地支付的价款，按实际支付金额计入土地成本。例如，企业参与土地竞拍，最终以1亿元成交，这笔土地出让金全部计入土地成本。契税：一般按照土地出让金的一定比例（如3%5%）缴纳，作为土地成本的一部分。若上述土地出让金为1亿元契税税率为4%则契税为400万元，土地总成本为1.04亿元。土地交易手续费等相关税费：根据土地交易的实际情况，支付的交易手续费、测绘费等其他费用也计入土地成本。土地成本分摊（针对多期开发项目）：如果土地用于多期开发，需要将土地成本按照一定的方法分摊到各期项目中。常用的分摊方法有占地面积法、建筑面积法等。例如，采用建筑面积法，项目总建筑面积为10万平方米其中一期建筑面积为3万平方米，土地总成本为1.04亿元,则一期分摊的土地成本为$1.04亿×frac3万10万=3120$万元。项目规划设计阶段规划设计费用核算：包括建筑设计、景观设计、室内设计等费用。建筑设计费用可能根据项目的建筑面积和设计复杂程度收费，一般每平方米几十元到上百元不等。假设建筑设计费为每平方米50元，项目建筑面积为10万平方米,则建筑设计费用为500万元。景观设计和室内设计费用根据设计范围和要求单独计算。这些费用先计入”开发成本前期工程费”科目，待项目开发过程中逐步分摊到各开发产品成本中。资金筹集阶段权益资金筹集核算：若企业通过吸收股东投资筹集资金，收到股东投入的资金时，借记"银行存款"科目，贷记"实收资本科目。例如，企业收到股东投资100O万元，会计分录为：借：银行存款1000万元，贷：实收资本1000万元。债务资金筹集核算：企业向银行或其他金融机构借款时，按实际收到的借款金额，借记"银行存款"科目，贷记"长期借款"或"短期借款"科目。如企业借入为期3年的长期借款5000万元，年利率为6%,会计分录为：借：银行存款5000万元，贷：长期借款5000万元。2. 项目开发建设阶段建筑安装工程成本核算工程发包与成本控制：通过招标等方式确定施工单位后，签订建筑安装工程承包合同，明确工程价款。工程价款一般包括直接工程费（如人工、材料、机械使用费）、间接费（如施工管理费）、利润和税金等。在施工过程中，要对工程成本进行动态监控，防止成本超支。例如，对于材料成本，可以通过与供应商签订固定价格合同或采用价格调整机制来控制。成本核算方法与记录采用实际成本法核算建筑安装工程成本。设置开发成本建筑安装工程费'明细科目，按施工单位、工程进度等进行明细核算。例如，根据施工单位每月报送的工程进度报表，支付工程进度款。如本月支付A施工单位工程进度款100O万元，会计分录为：借：开发成本建筑安装工程费A施工单位1000万元，贷：银行存款1000万兀O基础设施建设成本核算基础设施内容及成本构成包括小区内的道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明等设施的建设成本。这些成本根据实际发生的工程费用进行核算。例如，小区道路工程，根据道路的面积、材料和施工工艺等计算成本。假设小区道路建设成本为500万元，会计分录为：借：开发成本基础设施费500万元，贷：银行存款等500万元。成本分摊原则：基础设施建设成本同样需要分摊到各建筑物或各期开发项目中。一般按照受益对象的建筑面积或可售面积进行分摊。例如，小区内共有住宅和商业两种业态，住宅建筑面积为8万平方米，商业建筑面积为2万平方米，基础设施总成本为1000万元，则住宅分摊的基础设施成本为$1000万frac8万10万二800$万元，商业分摊的基础设施成本为200万元。公共配套设施成本核算配套设施类型及成本核算：公共配套设施如幼儿园、会所、物业管理用房等。其成本核算根据实际建设情况，包括建筑工程成本、设备购置安装成本等。例如，建设一个幼儿园，建筑工程成本为800万元，设备购置安装成本为200万元，总成本为1000万元。成本分摊与处理：对于非营利性公共配套设施，其成本按照可售面积分摊到商品房成本中；对于营利性公共配套设施,如会所，在成本核算后，可能作为独立的资产进行运营核算。假设小区可售面积为10万平方米，幼儿园成本为100o万元，分摊到每平方米的成本为100元。开发间接费用核算费用内容：包括项目开发过程中的管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等间接费用。例如，项目管理人员工资每月共计10万元，会计分录为：借：开发间接费用工资10万元，贷：应付职工薪酬10万元。分摊方法开发间接费用一般先在开发间接费用科目归集，期末按照一定的方法（如直接成本法、预算造价法等）分摊到各开发产品成本中。例如，采用直接成本法,某开发产品直接成本为100O万元，项目总的开发间接费用为200万元，总的开发成本（不包括开发间接费用）为5000万元，则该开发产品应分摊的开发间接费用为$200万Xfrac1000万5000万=40$万元。3. 项目竣工验收阶段工程结算与成本调整工程结算流程及成本核对施工单位完成工程建设后，提交竣工结算报告。开发商组织造价咨询单位、监理单位等对结算报告进行审核。审核过程中，核对工程实际完成量、材料价格调整、变更签证等内容，确保工程成本的准确性。例如，在审核过程中发现部分工程实际完成量比合同约定少，相应减少工程价款。成本调整会计处理：根据工程结算结果，对已计入开发成本的金额进行调整。如果结算后发现建筑安装工程费比原预计少100万元，会计分录为：借：银行存款100万元，贷：开发成本建筑安装工程费100万元。成本结转与项目总成本确定成本结转方法与科目设置将开发成本结转至开发产品科目。按照不同的业态（如住宅、商业、车位等）分别进行结转。例如，住宅开发成本总计为2亿元，结转时会计分录为：借：开发产品住宅2亿元，贷：开发成本住宅相关明细科目（如土地成本、建筑安装工程费等）2亿元。项目总成本确定与报告：确定项目的总成本，包括土地成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本等所有开发成本。编制项目成本报告，详细列示成本项目、金额、分摊方法等内容，为项目定价和利润核算提供依据。4. 销售阶段销售收入确认确认条件与时间：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。例如，在房产交付给购房者时，满足以上条件，确认销售收入。会计分录：假设销售一套住宅，售价为200万元，增值税税额为18万元（税率9%）,款项已收到。会计分录为：借：银行存款218万元，贷：主营业务收入200万元，应交税费应交增值税（销项税额）18万元。销售成本结转根据销售的产品业态（住宅、商业等）和销售面积，按照已确定的单位成本结转销售成本。例如，销售的住宅单位成本为150万元，销售面积为100平方米，结转销售成本的会计分录为：借：主营业务成本15000万元,贷：开发产品住宅15000万元。5. 利润核算与分配阶段利润核算计算毛利：毛利等于销售收入减去销售成本。例如，本期销售收入为1亿元，销售成本为7000万元，则毛利为3000万元。计算期间费用和税金及附加：期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用,税金及附加包括土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等。假设期间费用为1000万元，税金及附加为500万元。计算利润总额和净利润：利润总额等于毛利减去期间费用和税金及附加，净利润等于利润总额减去所得税费用。假设所得税费用为375万元(利润总额1500万元25%),贝U净利润为1125万元。利润分配若企业决定向股东分配利润，按照股东会决议进行分配。例如，提取法定盈余公积10%(112.5万元)后，向股东分配现金股利500万元。会计分录为：借：利润分配提取法定盈余公积112.5万元，利润分配应付现金股利或利润500万元，贷：盈余公积法定盈余公积112.5万元，应付股利500万元。账务处理一、资产类主要会计科目核算：(1)现金从银行提取现金：借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金：借：其他应收账一XX成本类或材料类科目贷：现金(2)银行存款(3)应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)借：应收账款一XX公司或个人贷：主营业务收入出让材料而应收取的未收款项：借：应收账款一XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款(4)坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金：借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时:借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款:借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款(5)应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票:借：应收票据一XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票(所附单据：销售发票、双方协议):借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票:借：银行存款贷：应收票据一XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置"预付承包单位款和"预付供应单位款"两个明细科目。预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款一预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料：借：预付账款一预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款一应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款一应付工程款贷：预付账款一预付承包单位款用银行存款补付余额：借：应付账款一应付工程款贷:银行存款预付给供应商的材料价款：借：预付账款一预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款一应付购货款贷：预付账款一预付供应单位款用银行存款补付余额：借：应付账款一应付购货款贷:银行存款(7)物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。(8)采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等(9)材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。(10)库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本(11)库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单)：借：物资采购一设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费(所附凭证：计算的采保费用固定表格)借：物资采购一设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费X分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）：借：库存设备贷：物资采购订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）：借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库：借：物资采购一设备采购贷：应付账款一应付购货款冲减预付的设备货款：借：应付账款一应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款：借：应付账款贷：银行存款设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）：借：开发成本一房屋开发贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）：借：银行存款贷：其他业务收入结转成本：借：其他业务支出贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工：借：委托加工材料贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库：借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料一XX材料贷：委托加工材料(13)低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用：借：开发间接费用贷：低值易耗品仓库领用工具一批,用五五摊销法:借彳寺摊费用贷:低值易耗品借：采购保管费贷：待摊费用(14)开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时：借：开发产品贷：开发成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本：借：主营业务成本贷：开发产品(15)分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置"分期收款开发产品备查账借：主营业务成本贷：分期收款开发产品(16)出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设"出租产品""出租产品摊销"两个明细科目出租土地或是房屋时:借：出租开发产品一出租产品贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入(17)周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设"在用周转房"和惆转房摊销两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房一在用周转房贷：开发产品一房屋按月计提的周转房摊销：借：开发成本或开发间接费用贷：周转房一周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大：借：开发成本或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大：借：待摊费用或长期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）：借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产：借：固定资产购建支出贷：银行存款支付安装费用：借：固定资产购建支出贷：银行存款安装完毕交付使用时：借：固定资产贷：固定资产购建支出自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费：借：固定资产购建支出贷：银行存款领用材料时：借：固定资产购建支出贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费：借：固定资产购建支出贷：应付工资应付福利费完毕建筑交付使用：借：固定资产贷：固定资产购建支出其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）：借：固定资产贷：实收资本累计折旧改扩建的固定资产(所附单据：扩建通知单)借：固定资产一未使用固定资产贷：固定资产一生产生用固定资产残料变卖时：借：银行存款贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时：借：固定资产购建支出贷：银行存款工程竣工时(所附单据：工程竣工结算单)借：固定资产一未使用固定资产贷：固定资产购建支出交付使用时：借：固定资产一生产用固定资产贷：固定资产一未使用固定资产(19)无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。二、负债的主要会计科目的核算(1)应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单：借：开发成本贷：应付账款以预支款抵冲应付款时：借：应付账款贷：预付账款补付其余款时：借：应付账款贷：银行存款(2)预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时：借：银行存款贷：预收账款一预收代建工程款提交工程价款结算单时：借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款一预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款：借：银行存款贷：应收账款(3)应付工资开出现金支票，发放工资：借：现金贷：银行存款借：应付工资贷：现金结转代扣款项：借：应付工资贷：其他应收款一代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发成本(建安)开发间接费用(开发项目现场)销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）管理费用一劳动保险费（长期放假员工）采购保管费（采购部门）应付福利费（医务人员）（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付福利费用现金支付福利费时：借：应付福利费贷：现金（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金：借：主营业务税金及附加贷：应交税金一应交营业税应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金一应交营业税一应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金一房产税一车船使用税一土地使用税月末计算的所得税：借：所得税贷：应交税金一应交所得税实际交纳的税金：借：应交税金一XX税贷：银行存款(6)其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其他应交款一教育费附加三、成本、费用主要会计科目核算(1)开发成本：如能确定核算对象的，直接计入”开发成本，主要包括：土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、"三通一平"）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置"土地开发"与"配套设施开发""房屋开发"设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目开发土地成本费用：借：开发成本一土地开发贷：银行存款或应付账款一XX公司分配开发的间接费用：借：开发成本一土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用：借:开发成本一房屋开发贷：开发成本一土地开发。配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）X配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）×100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本一配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用：借：开发成本一配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发：借：开发成本一配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用：借：开发成本一配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本：借：开发成本一房屋开发贷：开发成本一配套设施开发房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本一房屋开发贷：银行存款开发房屋建筑的施工方式主要有"出包"、"自营"两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本一房屋开发贷：银行存款或应付账款一应付工程款自已组织施工的借：开发成本一房屋开发贷：银行存款或应付账款一应付工程款应付工资库存材料或设备代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出：借：开发成本一代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用：借：开发成本一代建工程开发贷:开发间接费用工程竣工后结转成本：借：开发成本一代建工程贷:开发成本一代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本一代建工程结算成本贷：开发成本一代建工程(2)开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时：借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用：借：开发成本一房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转：借：开发产品一房屋贷：开发成本一房屋开发(3)管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用(4)财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用(5)销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用：借：销售费用贷：银行存款或应付账款四、收入、利润的主要会计科目核算(1)主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算在实现营业收入同时收到价款时：借：银行存款贷：主营业务收入营业收入实现前，价款收取后的：借：应收账款贷：主营业务收入预收价款时，待开发完工后再移交使用的：借：银行存款贷：预收账款移交使用时：借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款贷：主营业务收入(2)其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入(3)主营业务成本：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转：借：主营业务成本贷：开发产品如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本：借：主营业务成本贷：分期收款开发产品(4)其他业务支出(5)主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金一应交营业税一应交城市维护建设税一应交土地增值税其他应交款一应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金一应交营业税一应交城市维护建设税其他应交款一应交教育费附加五、配套设施开发成本的核算-配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括:(1)开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；(2)开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：1 .对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本一房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2 .对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在"开发成本一配套设施开发成本账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本;3 .对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本一配套设施开发成本"账户进行归集。由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二)配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：(1)±地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发问接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。(三配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在"开发成本一配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,并记入“开发成本一配套设施开发成本"账户的借方和“银行存款、"应付账款一应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的"配套设施费"项目，并记入"开发成本一配套设施开发成本一XX”账户的借方和"开发成本一配套设施开发成本-XX账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的"开发间接费项目，并记入”开发成本一配套设施开发成本"账户的借方和"开发间接费用"账户的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的"配套设施费"项目，并记入开发成本一房屋开发成本等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差,使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）X配套设施费预提率配套设施费预提率=该配套设施的预算成本（或计划成本）应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计X100%式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。如某开发小区内幼托设施开发成本应由IOls102商品房,151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：101商品房1000000元102商品房900000元151出租房800000元181周转房800000元201大配套设施一商店500000元251幼托设施320000元则幼托设施配套设施费预提率=320000÷(1000000+900000+800000+800000+500000)×100%二320000÷4000000×100%=8%各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：101商品房：1000000元X8%=80000元102商品房：900000元8%=72000元152出租房:800000元8%=64000元182周转房；800000元8%=64000元201大酉己套设施一商店:500000元X8%=40000元按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。现举例说明配套设施开发成本的核算如下：如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出(单位：元)：201251252水塔幼托（元）支付征地拆迁费50000500050000支付承包设计单位前期工程款300002000030000应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000分配水塔设施配套设施费35000分配开发间接费55000预提幼托设施配套设施费40000则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本一配套设施开发成本105000贷：银行存款款5000用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：借：开发成本一配套设施开发成本80000贷：银行存款80000将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时,应作：借：开发成本一配套设施开发成本765OOO贷：应付账款一应付工程款765000分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作;借：开发成本一配套设施开发成本一商店35000贷：开发成本一配套设施开发成本一水塔35000分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：借：开发成本一配套设施开发成本一商店55000贷：开发间接费用55000预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：借：开发成本一配套设施开发成本一商店40000贷：预提费用一须提配套设施费40000同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。（四已完配套设施开发成本的结转已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：1,对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自"开发成本一配套设施吁发成本"账厂的贷方转入"开发产品一配套设施"账户的借方，作如下分录入贴：借：外发产品一配套设施460000贷：开发成本一配套设施开发成本460000配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：借；开发成本一房屋开发成本265000开发成本一配套设施可发成本35000贷：开发成本一配套设施开发成本3000003.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：借：预提费用一预提配套设施费320000贷：开发成本一配套设施开发成本320000如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。七、自营开发工程成本的核算四）机械使用费的核算施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的"机械使用费”项目的。机械使用费的内容，一般包括：1 .人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。2 .燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。3 .材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。4 .折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。5 .替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。6 .运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。7 .辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从"待摊费用"账户转入"工程施工一机械使用费"账户，摊入各月工程成本。8 .养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。9 .间接费指机械施工队组织