《房地产估价原理与方法》考试（重点）题库300题（含答案解析）.docx

房地产估价原理与方法考试（重点）题库300题（含答案解析）一、单选题1 .【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万兀OA、600B、738C、900D、960答案:C解析：本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则（HarPemUe）:是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的936%=60%,1500X60%=900（万元）。2 .下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是0。A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。3 .当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高其在建设总量中的比重，则会导致商品住房的价格()。A、上升B、下降C、平稳D、无影响答案：B解析：本题考查的是有关规划和计划。住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。4 .汇率因素，属于影响房地产价格因素中的O。A、经济因素B金融因素C社会因素D、政治因素答案：A解析：考点：经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。5,用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i,乙类房地产价格变化趋势为V乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长趋势相比()。A、甲类房地产比乙类房地产强B、乙类房地产比甲类房地产强G该两类房地产强弱程度相同D、该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。6 .某宗房地产的土地价值占总价值的55%,通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是()。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、63%答案：B解析：考点：投资组合技术。RO=L×RL+B×RB=55%×5%+45%×7%=5.9%o7 .按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98,则其依据是0。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%答案:C解析：考点：计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98,即估价对象价格二可比实例价格X0.98,估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98,一般将估价对象价格指数设为100,设可比实例价格指数为X,则100/X=O.98,X=102.04,表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。8 .下列有关房地产权益因素的描述，错误的是()。A、容积率的高低对地价有很大影响B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。选项D错误，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。9 .()是指对物品的有支付能力支持的需要。A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。10 .下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场答案：A解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。11 .根据房地产估价机构管理办法，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。A、房屋征收B、公司上市C、企业清算D、司法鉴定答案:A解析：本题考查的是受理估价委托。房地产估价机构管理办法第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”12.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%,该承租人权益价值为。万元。A、37.30B、41.03C284.22D、285.98答案：A解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值二（115700）/10%X1-1/（1+10%）3=37.30（万元）。13 .按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。A、70B、60C、50D、40答案：A解析：考点：寿命长久。居住用地为70年。14 .关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A、商业用房与工业用房是互补品B、新建商品房与存量房是互补品C、经济适用住房与普通商品住房是互补品D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品答案：D解析：考点：房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。15 .某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案:B解析：本题考查的是开发利润。开发利润二(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)X投资利润率=(600+900+50+60)X20%=322万元。成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）二322/（600+900+50+60+150）=18.30%o16 .某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于。万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=AYXlT（l+Y）n,A=120X（b20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年）,Y=5%+5%×60%=8%,V=468%×1-1/（1+8%）35=536.11（万元）。17 .后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意阶段答案:B解析：考点：后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。18 .下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项C错误，不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。19 .关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围答案:B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。20 .在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取()个可比实例。A、1-2B、23C、35D、5-6答案：C解析：考点:选取可比实例的要求。在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般选取3至5个可比实例即可，但不得少于3个。21 .某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为()万元。A、368B、552C、561D、920答案：B解析：考点：净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8N2(年)。房地产的收益价格为：V=A/Y×l-l(l+Y)n,A=80×(1-40%)=48(万元),Y=6%X(1+40%)=8.4%,V=488.4%×1-1/(1+8.4%)42=552.12(万元)o22 .因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于。业务。A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务，例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。23 .关于房地产估价结果的说法，错误的是()。A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案：B解析：本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。24 .根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处。的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下答案：D解析：考点：房地产估价的特点。房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款。25 .下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。A、了解某宗房地产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案：D解析：考点：房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。26 .下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。A、净收益包括有形收益和无形收益B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C、通常只有客观收益才能作为估价依据D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。27 .区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性答案:C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。28 .通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括（）。A、抵押价值评估B、贷款项目评价C、抵押率测算D、为抵押权人提供风险提示答案D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。29 .某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为()万元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析:考点：净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/YX1-1/(1+Y),A=100-20=80(万元),Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%,=40-10=30(年),V=808%×1-1/(1+8%)30=900.6(万元)。30 .某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2,现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上个月为基数100),则该房地产2017年11月的价格为()元/m2oA、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格X成交日期的下一时期的环比价格指数X再下一时期的环比价格指数X义价值时点的环比价格指数二可比实例在价值时点的价格=20000X(101.1/100)X(109.3/100)×(104.7/100)X(103.3/100)=23902.77(元/m2)。31 .某房屋的建筑面积为100nI2,单位建筑面积的重置价格为100o元/m2,建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考点:年限法。V=C(l-d×t)=C1-(I-S)/N×t,75000=1000×100×1-(1-2.5%)N×10,得N=39年。(1)年折旧=100oXlOOX(I-2.5%)/N;(2)10年折旧额=100oOO-75000=25000;年折旧二2500;令(1)二(3),推出N=39。32 .估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2,现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为()。A、建筑面积1500m2,一年前出售，售价为2000元/m2,位于同一工业区B、建筑面积100OOm2,近期租出，年租200万，位于同一工业区C、建筑面积500m2,近期租出，年租10万元，位于同一工业区D、建筑面积2000m2,近期租出，年租20万元，位于同一工业区答案:D解析：考点：选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产规模相当，根据05W可比实例/估价对象规模W2,可得出750W估价对象规模W3000,排除选项BC;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的，排除选项A;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点，排除选项A;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。33 .()是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长答案：B解析：本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。34 .某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限二50T0=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=nN=4048=8333%°35 .房地产供给有限特性的本质是0。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D、房地产的价值量大答案：B解析：本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。36 .从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是()。A、烟囱B、水塔G桥梁D、住宅答案：D解析：考点：土地、建筑物和其他相关定着物的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为5OTO=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%,则：房地产价值V=AY×l-l(l+Y)n=157.5%×1-1/(1+7.5%)40=188.92(万元)。39 .下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是()。A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益B、直接资本化法的计算过程较简单C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差答案：D解析：本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。40 .在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于()。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案:B解析：本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。41 .因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（）。A自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧答案:C解析：考点：建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。42 .下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A、超出了估价机构业务范围的估价业务B、承接后出现很大执业风险的估价业务C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务答案：D解析：考点：不应承接估价业务的情形。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。43 .资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为（）。A、原值C、重置成本D、公允价值答案A解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。44.某成片荒地面积Ikm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C477.86D、494.77答案:C解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3义（1+7.2%）0.5-1=1061.23（万元），总成本二30000+1061.23二31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2,可转让地块单位成本=310.6165%=477.86（元/m2）。45.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/ri?,后街路线价为3800元/ri?,如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）5A、22B、28C、38D、50答案B解析：考点：临街土地的价值的计算。前街影响深度工总深度X前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=50X5000/（5000+3800）=28.4o46.某房地产开发商开发一幢建筑面积100oOm2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为100O元/m2,建设成本和管理费用为1200元/m2,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案B解析：考点：开发利润。土地投资100O万，建设成本和管理费用1200万；投资利息100oX（1+10%）1,5-1+1200×（1+10%）0.757=242.61（万元）,销售费用3000X2%=60（万元）,销售税费3000X5.5%=165（万元）,销售利润=3000-10007200-242.61-60-165=332.39（万元）,销售利润率二332.39/3000=11.08%o47 .某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依据不足假定D、未定事项假设答案:C解析：考点：估价报告的组成。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。48 .在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A、指数修匀法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。49 .有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地收益为。万元（收益可视为无限年）。A、3B、4C、5D、6答案:A解析：考点：收益法总结。该宗房地产的净收益为：V=AY,A=100×7%=7（万元），设土地的净收益为AL,建筑物的净收益为7-AL,则AL6%+（7一AL）8%=100,AL=3（万元）。50 .运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A、合法原则B、最高最佳使用原则C、替代原则D、公平原则答案：C解析：本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。51 .如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。A、保持现状前提B、装修改造前提C、转换用途前提D、重新利用前提答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。52 .关于假设开发法的说法，错误的是（）。A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采用收益法求取B、投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案:D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B正确，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C正确，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D错误，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。53 .一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。54 .某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A、平均发展速度法B、平均增减量法C、数学曲线拟合法D、中位数法答案：C解析：本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。55 .有关价值类型，下列说法正确的是。A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、ABC均不正确答案:A解析：考点：价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。56 .在评估投资价值时，折现率是()。A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率答案:D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率(即典型的投资者所要求的收益率),而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。57 .由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，租金低于市场租金，此情况属于()。A、功能缺乏折旧B、功能落后折旧解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。先算年收益，400°Si%+网W）解得a=32697。再用年收益转变为需h492C注意：报酬率如果不同,326971要计算的年期的收益价格Q”d+）就带入各自不同的报酬率。60.根据城市房地产管理办法，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是（）。A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价.标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产答案：A解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。63 .当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。A、减少，减少B、增加，减少C、减少，增加D、增加，增加答案B解析：本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。64 .估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中（）是估价主体。A、估价报告的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价机构和注册房地产估价师答案:D解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。65 .某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600元/m2,经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2,平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A、75.6B、77.6C、80.6D、87.6答案：B解析：考点：分解法。门窗等损坏的修复费用二2（万元）；装饰装修的折旧额二600X500X3/5=18（万元）；设备的折旧额=60X1/15X10=40（万元）；长寿命项目的折旧额二（3600X500-20000-600X500-600000）×150×10=17.6（万元）；该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6（万元）。66 .一个估价项目中的估价目的，取决于0。A、估价师的经验判断B、估价机构的定位C、估价报告使用者的预期D、估价委托人对估价的实际需要答案：D解析：考点：估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。67 .下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A、现状价值为市场价值B、投资价值属于非市场价值C、市场价值的前提之一是继续使用D、同一估价对象可能有不同类型的价值答案:A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。68 .在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是()，有时误差范围放宽到±15%。A、±5%B、±10%C、±15%D、±25%答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%,有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。69 .下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是0。A、利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的B、利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的C、从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响D、从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升答案:C解析：本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。70.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是()。A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：考点：成本法估价需要具备的条件。取得途