汕尾市市区闲置土地处置实施办法（征求意见稿）.docx

汕尾市市区闲置土地处置实施办法第一章总则第一条为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法闲置土地处置办法和相关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市城区、红海湾开发区、华侨管理区闲置土地的认定和处置工作。第三条闲置土地处置应当符合国土空间规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。第四条自然资源部门负责闲置土地的认定和处置工作。其他部门根据本办法，在各自职权范围内协同做好闲置土地的认定和处置工作。第二章闲置土地的认定第一节闲置土地认定标准第五条本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书或者建设用地批准文件约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书或者建设用地批准文件未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投入资金占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。其他闲置土地的情形按照法律、法规的规定认定。第六条未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确，又没有交地确认书，无法确定动工开发日期的，国有建设用地使用权有偿使用合同生效、划拨决定书或者建设用地批准文件颁发之日起满两年未动工开发的国有建设用地,按照闲置土地相关规定处理。第七条未签订或者办理国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书或者建设用地批准文件的，自不动产权证书核发之日起满两年未动工开发的国有建设用地，按照闲置土地相关规定处理。第八条通过转让方式取得国有建设用地使用权的，履行原国有建设用地使用权有偿使用合同土地开发与利用约定,原国有建设用地使用权人未与自然资源部门约定土地动工开发日期，自不动产权证书核发之日起满两年未动工开发的国有建设用地，按照闲置土地相关规定处理。第九条通过法院裁判或仲裁机构裁决转移登记的情形取得国有建设用地使用权的，国有建设用地使用权人未与自然资源部门重新约定土地动工开发日期，自不动产权证书核发之日起满两年未动工开发的国有建设用地，按照闲置土地相关规定处理。第十条本办法第五条、第六条、第七条、第八条、第九条中所称“动工开发”按照下列标准认定：（一）需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；（二）使用桩基的项目，打入所有基础桩；（三）其他项目，地基施工完成三分之一以上。除法律法规另有规定外，国有建设用地使用权人应当依法取得施工许可证后方可开发建设，在依法取得施工许可证后动工开发的，方可认定为已动工开发。未依法取得施工许可证即动工开发的，不视为已动工开发。国有建设用地使用权人在2012年7月1日闲置土地处置办法（国土资源部第53号令）实施之前未取得施工许可证即动工开发的，经依法完善相关施工许可手续后，可以视为已动工开发。第十一条本办法第五条中所称“应动工开发建设用地总面积”，按照国有建设用地使用权人取得国有建设用地使用权后依法报建的建筑物或者构筑物所占的土地面积进行认定。本办法第五条中规定的已动工开发建设用地的面积按照下列标准认定：（一）已经形成地上建（构）筑物的，按照建（构）筑物的基底土地面积认定；（二）未形成地上建（构）筑物的，按地基施工部分的土地面积进行认定。已动工开发建设用地面积可以由自然资源部门委托具有相应资质的单位测量确定。第十二条本办法第五条中的“总投资额”按照国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书确定；没有合同约定、文件规定或者合同约定、文件规定不明确的，可以根据发展改革部门的固定资产投资项目备案、核准或项目批复确定；发展改革部门的相关许可文件对项目应投资总额没有规定，或者对发展改革部门相关许可文件所确定应投资总额有争议的，自然资源部门可以依据规划许可的项目报建方案,委托具有相关资质的单位进行评估确定。本办法第五条中所称“已投入资金”的认定，由自然资源部门依据国有建设用地使用权人委托的有资质的评估机构出具的在建工程评估报告认定。总投资额、已投入资金不包括国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。第十三条认定闲置土地以宗地为单位。国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书、建设用地批准文件、不动产权证书中的宗地划分不一致的，以不动产权证书中的宗地划分为准。国有建设用地使用权有偿使用合同约定、划拨决定书、建设用地批准文件规定分期建设的，按照分期建设的范围认定闲置土地面积。第二节闲置土地认定程序第十四条自然资源部门发现有涉嫌构成本办法规定的闲置土地的，应当在30日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出闲置土地调查通知书。被调查土地设有抵押权或被采取保全措施的，应当将开展调查事宜书面告知抵押权人或保全机关。国有建设用地使用权人应当在接到闲置土地调查通知书之日起三十日内，按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。第十五条闲置土地调查通知书应当包括下列内容:（一）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;（二）涉嫌闲置土地的基本情况；（三）涉嫌闲置土地的事实和依据；（四）调查的主要内容及提交材料的期限；（五）国有建设用地使用权人的权利和义务；（六）其他需要调查的事项。第十六条自然资源部门开展土地调查、认定工作时，可以采取下列措施：（一）询问国有建设用地使用权人及其相关人员；（二）现场勘测、拍照、摄像；（三）查阅、复制被调查宗地的有关用地审批文件、土地权利文件和资料；（四）向其他相关部门调查土地的有关情况；（五）要求被调查的国有建设用地使用权人就有关情况作出说明，并提供相关材料。第十七条国有建设用地使用权人认为存在下列情形之一，属于政府原因造成动工开发延迟的，应当在接到闲置土地调查通知书之日起三十日内，向自然资源部门提供土地闲置原因说明材料：（一）因政府未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；（二）因政府供应土地存在权利不清，致使国有建设用地使用权人无法动工开发的；（三）因国土空间规划、土地利用总体规划、城乡规划等法定规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（四）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（五）因处置土地上相关群众信访事项等确实无法动工开发的；（六）因区人民政府（含管委会）或自然资源、住房城乡建设、发展和改革、生态环境、文物保护、军事等部门提出停止动工致使国有建设用地使用权人动工开发延迟的，但因国有建设用地使用权人违法行为导致的除外；（七）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（八）政府、政府有关部门的其他行为。有前款所列情形之一的，自然资源部门可以向区人民政府（含管委会）及住房城乡建设、发展和改革、生态环境、文物保护、军事等部门发出协助调查函，相关部门应当及时提供书面证明材料，明确其行为是否造成国有建设用地使用权人动工开发延迟以及行为作出的具体时间，配合自然资源部门对土地进行闲置认定，并对其提供的证明材料的真实性负责。第十八条因政府原因造成土地闲置，有确定的起止时间的，可以扣除政府原因造成的土地闲置时间，扣除后仍符合闲置土地条件的，认定为非政府原因造成土地闲置。第十九条因自然灾害等不可抗力造成动工开发延迟的,依照本办法第十七条、第十八条规定办理。第二十条经调查核实，符合本办法规定条件，构成闲置土地的，自然资源部门应当向国有建设用地使用权人下达闲置土地认定书。闲置土地认定书应当载明以下事项：（一）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;（二）土地的坐落、批准用途、土地使用权性质、国有建设用地使用权有偿使用合同号或者划拨决定书编号、建设用地批准文件文号、国有土地使用权证号等；（三）认定土地闲置的事实和依据；（四）闲置原因及认定结论；（五）认定闲置土地的机关及认定日期；（六）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;（七）其他需要载明的事项。第二十一条闲置土地认定书下达后，自然资源部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息；属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门；闲置土地设有抵押权或被采取保全措施的，应当同时将认定结果抄送抵押权人或保全机关。闲置土地在没有处置完毕前，相关信息应当长期公开。闲置土地处置完毕后，应当及时撤销相关信息。第二十二条自然资源部门应当将国有建设用地使用权人闲置土地的信息抄送金融监管、人民银行、银保监、发展和改革、市场监管部门。第三章闲置土地的处置第一节政府原因造成土地闲置的处置第二十三条因政府原因造成土地闲置的，自然资源部门可以对已具备动工开发条件且项目符合产业政策、国土空间规划、土地利用总体规划和城乡规划，且已落实项目资金的闲置土地，延长动工开发期限，并签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。第二十四条因政府调整土地用途、规划条件造成土地闲置的，自然资源部门可以与国有建设用地使用权人协商按照调整后的土地用途、规划条件重新办理相关用地手续，核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用应当符合国土空间规划。第二十五条因政府原因造成项目不具备动工开发条件造成土地闲置的，在不具备动工开发条件期间，自然资源部门可以安排国有建设用地使用权人临时使用其闲置土地。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。项目具备动工开发条件后，国有建设用地使用权人按照协商确定的动工开发时间进行建设。第二十六条因国土空间规划、土地利用总体规划、城乡规划依法修改造成土地闲置的，自然资源部门可以为以招标、拍卖、挂牌方式取得国有建设用地使用权，且已缴清土地价款、落实项目资金的国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途和年限相同的国有建设用地。涉及出让土地的,应当重新签订国有建设用地使用权有偿使用合同，并在合同中注明为置换土地。第二十七条因政府原因造成土地闲置的，自然资源部门可以和国有建设用地使用权人协商一致后，通过协议有偿收回国有建设用地使用权。协议有偿收回国有土地使用权的补偿，原则上采取货币补偿方式。经国有土地使用权人同意，土地使用权可交由政府收回、公开挂牌出让后折算货币补偿，也可以参照自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知（自然资发2024104号）相关规定，允许通过非货币补偿方式协商收回土地，可为企业置换等价值的土地，或在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等。收回的参考价格以国有建设用地使用权人已缴交的土地出让价款等成本或自然资源部门和国有建设用地使用权人共同选定的第三方评估机构考虑以下因素评估确定：（一）国有建设用地使用权人已缴交的土地出让价款;（二）国有建设用地使用权人前期合理投入；（三）自土地出让金缴交之日和前期合理投入资金之日至收回土地使用权期间按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息总额。第二十八条因自然灾害等不可抗力造成动工开发延迟的，参照因政府原因造成土地闲置的规定处置。第二十九条在法院查封前已依法构成闲置土地的，由自然资源部门追究土地使用权人及相关责任人承担闲置土地起算时点至查封前相应的违法违约责任。查封期间不计入闲置土地计算时间。第三十条因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，自然资源部门应当与国有建设用地使用权人协商后拟订闲置土地处置方案，报市人民政府批准后实施。第三十一条自然资源部门无法与国有建设用地使用权人协商达成一致意见的，可以申请仲裁或提请诉讼，根据裁决或判决意见执行。第二节非政府原因造成土地闲置的处置第三十二条有下列情形的，不作为政府原因造成土地闲置进行处置:（一）政府已完成征地拆迁、土地补偿安置和土地交付,由于国有建设用地使用权人未按规定或者约定动工开发等原因，致使他人占用土地进行种植或建设的；（二）国有建设用地有偿使用合同中未约定基础设施配套建设或者约定内容不明确或者法律法规规定不明确的，国有建设用地使用权人以基础设施建设未到位为由，主张是政府原因造成土地闲置的；（三）国有建设用地使用权人申请相关行政许可，未被行政部门依法受理或者受理后未依法予以批准的。但相关部门受理申请至不予批准决定作出的期间不计入土地闲置时间。第三十三条非因政府原因和不可抗力造成土地闲置，超过根据本办法认定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，市人民政府按照下列标准征缴土地闲置费：（一）以出让方式取得国有建设用地使用权的，按照土地出让金的20%征缴；（二）以划拨方式取得土地使用权的，按照划拨价款的20%征缴。上述土地出让金、划拨价款或成本不明确的，工业用地的实际应缴土地价款总额=现行地价管理规定标准义士地面积，其他用地的实际应缴土地价款总额=现行地价管理规定标准义士地面积X容积率。容积率小于LO的按Lo计收。上述应征缴闲置费按照闲置期限每月平均后，按月计收闲置费，闲置不足一个月的，按一个月计算。第三十四条非因政府原因和不可抗力造成土地闲置，具有下列情形之一的，市人民政府可以无偿收回国有建设用地使用权：（一）超过动工开发日期满两年未动工开发的；（二）法律、法规规定的其他情形。第三十五条对非因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，自然资源部门应当拟订闲置土地处置方案，报市人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书或者收回国有建设用地使用权决定书。第三十六条对非因政府原因和不可抗力造成土地闲置的，自然资源部门在报同级人民政府作出征缴土地闲置费或者收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利。国有建设用地使用权人要求举行听证的，自然资源部门应当依法组织听证。第三十七条征缴土地闲置费决定书和收回国有建设用地使用权决定书应当包括下列内容：（一）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;（二）违反法律、法规或者规章的事实和证据；（三）决定的种类和依据；（四）决定的履行方式和期限；（五）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；（六）作出决定的行政机关名称和作出决定的日期；（七）其他需要说明的事项。第三十八条征缴土地闲置费的，国有建设用地使用权人应当自征缴土地闲置费决定书送达之日起30日内，按照规定缴纳土地闲置费；逾期未缴纳的，自然资源部门依法向人民法院申请强制执行。第三十九条在闲置土地调查处置过程中，国有建设用地使用权人依法依规动工开发的，闲置土地处置程序终止，不再收取土地闲置费或无偿收回国有建设用地使用权。第三节闲置土地收回后的工作第四十条无偿收回国有建设用地使用权的，国有建设用地使用权人应当自收回国有建设用地使用权决定书送达之日起三十日内，依法办理国有建设用地使用权注销登记,交回不动产权证书。因政府原因造成土地闲置置换土地或协议有偿收回国有建设用地使用权的，国有建设用地使用权人应当根据重新签订的国有建设用地使用权有偿使用合同或有偿收回国有建设用地使用权协议的约定，依法办理国有建设用地使用权注销登记，交回不动产权证书。逾期不办理注销登记的，自然资源部门可以直接公告注销国有建设用地使用权登记和不动产权证书。依法收回国有建设用地使用权后，国有建设用地使用权人仍继续占用土地的，按照非法占地依法予以处理。.第四十一条对依法收回的闲置土地可以采取下列方式利用:（一）依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人进行开发利用；（二）纳入政府土地储备。对种植条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，可以由自然资源部门委托农村集体经济组织、单位或个人按照国有储备土地管理的要求进行种植。第四十二条闲置土地依法处置后土地权属和土地用途发生变化的，应当依据实地现状在当年土地变更调查中进行变更，并依照有关规定办理不动产变更登记。第四十三条闲置土地处置完毕后，自然资源部门应当通过其政府网站等形式向社会公开闲置土地处置方式、处置结果等相关信息。第四章附则第四十四条自然资源部门应当通过直接送达、留置送达、邮寄送达或者转交送达等方式，将闲置土地认定和处置的有关文书送达国有建设用地使用权人。受送达人下落不明无法按照前款规定送达的，自然资源部门应当在汕尾日报和其政府网站上进行公告送达。自发出公告之日起，经过60日，即视为送达。第四十五条自然资源部门应当将本行政区域内的闲置土地信息按宗录入土地市场动态监测与监管系统备案。闲置土地按照规定处置完毕后，市、区自然资源部门应当及时更新该宗土地相关信息。第四十六条本规定自印发之日起施行，试行三年。有效期届满或相关法律政策依据发生变化的，将根据实施情况予以评估修订。本办法由汕尾市自然资源局负责解释。第四十七条集体建设用地闲置的处置可以参考本办法执行。陆丰市、海丰县、陆河县可以参照本办法的规定对辖区内的闲置土地进行处置。