阳春市2020年度标定地价修正体系.docx

阳春市2020年度标定地价修正体系一、标定地价修正体系根据标定地价规程(TD/T10522017)、城镇土地估价规程(GB/T185082014),确定本次标定地价修正体系包含系数修正、交易情况修正、估价期日修正、个别因素修正、土地使用年期修正等。(一)标定地价系数修正利用标定地价及其修正体系，按照替代原则，将待估宗地的地价影响因素与标定地价的相应因素比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性；标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。一)基本公式以标定地价系数修正法评估土地价格公式如下：基本公式：P=PSXAXBXCXDP待估宗地价格；Ps标定地价；A待估宗地交易情况指数；B待估宗地期日地价指数除以标准宗地期日地价指数；C待估宗地个别因素条件指数除以标准宗地个别因素条件指数；D待估宗地年期修正指数。二)应用程序标定地价系数修正法的应用程序如下：1、收集标准宗地及标定地价相关资料；2、选择3个（含3个）以上可比标定地价；3、进行相关地价影响因素修正；4、测算待估宗地价格。三）可比修正1.可比标准宗地选取原则在选取可比标准宗地时，应优先选取以下标准宗地：1、可比标准宗地与待估宗地处于同一行政区域内；2、可比标准宗地与待估宗地处于同一地价级别内；3、可比标准宗地与待估宗地区域因素相近；4、可比标准宗地与待估宗地个别因素相近；5、若上述条件均满足，则按照就近原则。2.可比标准宗地修正对于选定的3个（含3个）以上的可比标准宗地，与待估宗地不在同一标定区域内的标准宗地，在应用标定地价系数修正法基本公式进行测算之前，应对可比标准宗地存在区域条件差异的情况进行可比修正，建立统一的可比基础。（1）商服用地区域因素修正影响商服用地地价的区域因素较多，经过筛选并征询当地专家的有关意见，选取对宗地地价影响幅度较大的区域因素，并综合考虑各级别地域条件近似均值特点，确定区域因素修正系数。区域因素包括繁华程度、交通条件、基本设施、环境状况、人口密度。其修正系数如下：（1）中心城区表1-1阳春市中心城区商服用地区域因素修正系数表（I级）一一一一优劣程度影响因素一_优较优一般较劣劣区域因素一华度繁程距商服中心距离（m）<300(300,500(500,1000(1000,15001>1500修正系数1.96650.98330-0.9833-1.9665交通条件临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.09030.04510-0.0451-0.0903道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.06550.03280-0.0328-0.0655距火车站距离（m）<2500(2500,3000(3000,3500(3500,4000>4000修正系数0.01530.00780-0.0078-0.0153距汽车站距离（m）<1000(1000,1500(1500,2000(2000,2500>2500修正系数0.01170.00590-0.0059-0.0117距公交站点距离（m）50(50,100(100,200(200,300>300修正系数0.02460.01250-0.0125-0.0246基本设施础施况基设状供水状况（%）供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%）供水设施一股，供水保证率75%,85%）供水设施不完善，供水保证率65%,75%）供水设施较差，供水保证率<65%修正系数0.03500.01750-0.0175-0.0350排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一般，排水较畅通，个别地段有跑、漏现象排水设施不健全，跑、漏、冒现象时有发生排水设施极度不健全，以明沟排水为主修正系数0.02980.01510-0.0151-0.0298供气状况（%）供气管道密集，供气保证率N80%供气管道较密集，供气保证率60%,75%）供气管道密度一般，供气保证率50%,60%）供气管道密度较小，供气保证率30%,50%）尚未铺设燃气管道修正系数0.01390.00700-0.0070-0.0139共施况公设状距邮政电讯距离（m）100(100,250(250,500(500,1000>1000修正系数0.01070.00550-0.0055-0.0107距银行网点距离（m）<100(100,2501(250,500(500,1(X)0>1000修正系数0.01070.00550-0.0055-0.0107距娱乐设施距离（m）100(100,250(250,500(500,1000>1000修正系数0.01070.00550-0.0055-0.0107环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.01640.00830-0.0083-0.0164地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显修正系数0.01640.00830-0.0083-0.0164f一-一一优劣程度影响因素f一一一一一优较优一般较劣劣人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏修正系数0.18740.09420-0.0942-0.1874表L2阳春市中心城区商服用地区域因素修正系数表(级)一一优劣程度影响因素一一一优较优一般较劣劣区域因素一华度繁程距商服中心距离(m)<800(800,1600(1600,2400(2400,3200>3200修正系数1.75560.8778O-0.8778-1.7556通件交条临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.08050.0403O-0.0403-0.0805道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.05820.0291O-0.0291-0.0582距火车站距离(m)<3000(3000,4000(4000,5000(5000,6000>6000修正系数0.01350.0068O-0.0068-0.0135距汽车站距离(m)<1000(1000,1800(1800,2700(2700,3600>3600修正系数0.01060.0053O-0.0053-0.0106距公交站点距离(m)<50(50,100(100,200(200,300>300图正系数0.02210.0112O-0.0112-0.0221本施基设础施况基设状供水状况(%)供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%)供水设施一股，供水保证率75%,85%)供水设施不完善，供水保证率65%,75%)供水设施较差，供水保证率65%修正系数0.03120.0156O-0.0156-0.0312排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一般，排水较畅通，个别地段有跑、漏现象排水设施不健全，跑、漏、冒现象时有发生排水设施极度不健全，以明沟排水为主修正系数0.02660.0133O-0.0133-0.0266供气状况(%)供气管道密集，供气保证率80%供气管道较密集，供气保证率60%,75%)供气管道密度一般，供气保证率50%,60%)供气管道密度较小，供气保证率30%,50%)尚未铺设燃气管道修正系数0.01250.0062O-0.0062-0.0125共施况公设状距邮政电讯距离(m)<150(150,400(400,8001(800,1200>1200修正系数0.00950.0048O-0.0048-0.0095距银行网点距离(m)<150(150,4001(400,800J(800,1200>1200修正系数0.00950.0048O-0.0048-0.0095一一一一一优劣程度影响因素优较优一般较劣劣距娱乐设施距离(m)150(150,400(400,800(800,1200>1200修正系数0.00950.0048O-0.0048-0.0095环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.01460.0073O-0.0073-0.0146地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显修正系数0.01460.0073O-0.0073-0.0146人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏修正系数0.16720.0836O-0.0836-0.1672表13阳春市中心城区商服用地区域因素修正系数表(In级)一优劣程度影响因素一一_优较优一般较劣劣区域因素一华度繁程距商服中心距离(m)<1000(1000,2000(2000,3000(3000,4000>4000修正系数1.48770.74390-0.7439-1.4877通件交条临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.06830.03420-0.0342-0.0683道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.04940.02500-0.0250-0.0494距火车站距离(m)3000(3000,4000J(4000,5000(5000,6000>6000修正系数0.01150.00580-0.0058-0.0115距汽车站距离(m)<1300(1300,2300(2300,3300(3300,4300>4300修正系数0.00880.00440-0.0044-0.0088距公交站点距离(m)50(50,100(100,200(200,300>300修正系数0.01890.00960-0.0096-0.0189本施基设基础设施状况供水状况(%)供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%)供水设施一股，供水保证率75%,85%)供水设施不完善，供水保证率65%,75%)供水设施较差，供水保证率65%修正系数0.02660.01330-0.0133-0.0266排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一股，排水较畅通，个别地段有跑、漏现象排水设施不健全，跑、漏、冒现象时有发生排水设施极度不健全，以明沟排水为主修正系数0.02240.01120-0.0112-0.0224供气状况(%)供气管道密集，供气保证率N80%供气管道较密集，供气保证率60%,75%)供气管道密度一般，供气保证率50%,60%)供气管道密度较小，供气保证率30%,50%)尚未铺设燃气管道f'一优劣程度影响因素一优较优一般较劣劣修正系数0.01060.00530-0.0053-0.0106共施况公设状距邮政电讯距离（m）<200(200,4501(450,850(850,1400>1400修正系数0.00800.00400-0.0040-0.0080距银行网点距离（m）<200(200,450(450,850(850,1400>1400修正系数0.00800.00400-0.0040-0.0080距娱乐设施距离（m）200(200,450(450,850(850,1400>1400修正系数0.00800.00400-0.0040-0.0080环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.01250.00620-0.0062-0.0125地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显修正系数0.01250.00620-0.0062-0.0125人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏修正系数0.14170.07130-0.0713-0.1417表14阳春市中心城区商服用地区域因素修正系数表（IV级）f优劣程度影响因素一一一-一一优较优一般较劣劣区域因素一华度繁程距商服中心距离（m）1500(1500,2500J(2500,3500(3500,4500>4500修正系数1.29960.64980-0.6498-1.2996交通余纬临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.05980.02990-0.0299-0.0598道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.04320.02180-0.0218-0.0432距火车站距离（m）3500(3500,4500(4500,5500(5500,6500>6500修正系数0.01000.00500-0.0050-0.0100距汽车站距离（m）<2000(2000,3000(3000,4000(4000,5000>5000修正系数0.00770.00400-0.0040-0.0077距公交站点距离（m）50(50,100(100,200(200,300>300修正系数0.01630.00830-0.0083-0.0163基本设施基础设施状况供水状况（%）供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%）供水设施一般，供水保证率75%,85%）供水设施不完善，供水保证率65%,75%）供水设施较差，供水保证率65%修正系数0.02320.01180-0.0118-0.0232排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一般，排水较畅排水设施不健全，跑、漏、排水设施极度不健全，-优劣程度影响因素j一-一一优较优一般较劣劣通，个别地段有跑、漏现象冒现象时有发生以明沟排水为主修正系数0.01960.00980-0.0098-0.0196供气状况(%)供气管道密集，供气保证率N80%供气管道较密集，供气保证率60%,75%)供气管道密度一般，供气保证率50%,60%)供气管道密度较小，供气保证率30%,50%)尚未铺设燃气管道修正系数0.00910.00460-0.0046-0.0091共施况公设状距邮政电讯距离(m)<250(250,5001(500,900(900,1500>1500修正系数0.00710.00360-0.0036-0.0071距银行网点距离(m)250(250,500(500,900(900,1500>1500修正系数0.00710.00360-0.0036-0.0071距娱乐设施距离(m)<250(250,500(500,900(900,1500>1500修正系数0.00710.00360-0.0036-0.0071环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.01090.00550-0.0055-0.0109地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显修正系数0.01090.00550-0.0055-0.0109人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏0.12410.06250-0.0625-0.1241(2)春湾镇、潭水镇、合水镇等3个镇表15阳春市春湾镇、潭水镇、合水镇等3个镇商服用地区域因素修正系数表(I级)一一一-一一优劣程度影响因素'优较优一般较劣劣区域因素一华度繁程距商服中心距离(m)<150(150,300(300,450(450,600>600修正系数1.38450.69360-0.6936-1.3845交通条件临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.09440.04760-0.0476-0.0944道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.17280.08640-0.0864-0.1728距汽车站距离(m)150(150,300(300,450(450,600>600修正系数0.02280.01160-0.0116-0.0228本施一基设一基础设施状况供水状况(%)供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证供水设施一般，供水保证供水设施不完善，供水保证供水设施较差，供水保证率65%优劣程度影响因素f一一优较优一般较劣劣率85%,95%)率75%,85%)率65%,75%)修正系数0.04700.02350-0.0235-0.0470排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一般，排水较畅通，个别地段有跑、漏现象排水设施不健全，跑、漏、冒现象时有发生排水设施极度不健全，以明沟排水为主修正系数0.03960.01980-0.0198-0.0396共施况公I;状距银行网点距离(m)<100(100,2501(250,500(500,800>800修正系数0.01680.00840-0.0084-0.0168环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.03780.01890-0.0189-0.0378地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显修正系数0.04700.02350-0.0235-0.0470人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏修正系数0.12550.06310-0.0631-0.1255表16阳春市春湾镇、潭水镇、合水镇等3个镇商服用地区域因素修正系数表(II级)一一一优劣程度影响因素优较优一般较劣劣域素区因繁华程度距商服中心距离(m)350(350,700(700,1150(1150,1550>1550修正系数1.02000.51140-0.5114-1.0200通件交条临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.06960.03480-0.0348-0.0696道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.12670.06340-0.0634-0.1267距汽车站距离(m)500(500,800(800,1200(1200,1600>1600修正系数0.01680.00840-0.0084-0.0168基本设施础施况基设状供水状况(%)供水设施完善，供水保证率N95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%)供水设施一般，供水保证率75%,85%)供水设施不完善，供水保证率65%,75%)供水设施较差，供水保证率65%修正系数0.03450.01750-0.0175-0.0345排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一般，排水较畅通，个别地段有跑、漏现象排水设施不健全，跑、漏、冒现象时有发生排水设施极度不健全，以明沟排水为主修正系数0.02900.01470-0.0147-0.0290'f一优劣程度影响因素优较优一般较劣劣一共施况一公设状距银行网点距离（m）150(150,300(300,600(600,900>900修正系数0.01230.0063O-0.0063-0.0123环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.02790.0140O-0.0140-0.0279地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显修正系数0.03450.0175O-0.0175-0.0345人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏修正系数0.09270.04670-0.0467-0.0927表17阳春市春湾镇、潭水镇、合水镇等3个镇商服用地区域因素修正系数表（In级）一一优劣程度影响因素优较优一般较劣劣区域因素繁华程度距商服中心距离（m）<700(700,1400(1400,2100(2100,2800>2800修正系数0.6365031820-0.3182-0.6365通件交条临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.04330.02200-0.0220-0.0433道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.07970.04030-0.0403-0.0797距汽车站距离（m）700(700,1000(1000,1400(1400,1800>1800修正系数0.01050.00530-0.0053-0.0105基本设施础施况基设状供水状况（%）供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%）供水设施一般，供水保证率75%,85%）供水设施不完善，供水保证率65%,75%）供水设施较差，供水保证率65%修正系数0.02150.01100-0.0110-0.0215排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一般，排水较畅通，个别地段有跑、漏现象排水设施不健全，跑、漏、冒现象时有发生排水设施极度不健全，以明沟排水为主修正系数0.01840.00920-0.0092-0.0184况公测状距银行网点距离（m）250(250,500(500,800(800,1200>1200修正系数0.00780.00390-0.0039-0.0078环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.01760.00900-0.0090-0.0176地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显影响因素一一一优劣程度优较优一般较劣劣修正系数0.02150.01100-0.0110-0.0215人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏修正系数0.05820.02950-0.0295-0.0582(3)其余12个镇表18阳春市其余12个镇商服用地区域因素修正系数表(I级)J优劣程度影响因素J一一一_优较优一般较劣劣区域因素繁华程度距商服中心距离(m)100(100,250(250,400(400,550>550修正系数0.96290.48140-0.4814-0.9629交通条件临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.06530.03270-0.0327-0.0653道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.12000.06050-0.0605-0.1200距汽车站距离(m)<300(300,500(500,8001(800,1200>1200修正系数0.01610.00810-0.0081-0.0161基本设施基础设施状况供水状况(%)供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%)供水设施一般，供水保证率75%,85%)供水设施不完善，供水保证率65%,75%)供水设施较差，供水保证率65%修正系数0.03250.01650-0.0165-0.0325排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一般，排水较畅通，个别地段有跑、漏现象排水设施不健全，跑、漏、冒现象时有发生排水设施极度不健全，以明沟排水为主修正系数0.02760.01380-0.0138-0.0276公共设施状况距银行网点距离(m)<100(100,250(250,400(400,550>550修正系数0.01170.00600-0.0060-0.0117环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.02660.01350-0.0135-0.0266地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显修正系数0.03250.01650-0.0165-0.0325人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏修正系数0.08770.04430-0.0443-0.0877表19阳春市其余12个镇商服用地区域因素修正系数表(II级)f一优劣程度影响因素J一_优较优一般较劣劣区域因素繁华程度距商服中心距离(m)<360(360,720(720,1100(110,1500>1500修正系数0.53310.26660-0.2666-0.5331交通条件临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.03620.01850-0.0185-0.0362道路通达度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.06620.03360-0.0336-0.0662距汽车站距离(m)500(500,800(800,1200(1200,1600>1600修正系数0.00880.00460-0.0046-0.0088本施基设础施况基设状供水状况(%)供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%)供水设施一般，供水保证率75%,85%)供水设施不完善，供水保证率65%,75%)供水设施较差，供水保证率65%修正系数0.01800.00900-0.0090-0.0180排水状况排水设施完善，排水畅通排水设施较完善，排水较畅通排水设施一般，排水较畅通，个别地段有跑、漏现象排水设施不健全，跑、漏、冒现象时有发生排水设施极度不健全，以明沟排水为主修正系数0.01520.00780-0.0078-0.0152共施况公I;状距银行网点距离(m)<150(150,300(300,5001(500,700>700修正系数0.00660.00330-0.0033-0.0066环境状况环境质量优劣度无污染，环境质量好污染较小，环境质量较好环境质量一般环境质量差环境严重较污染修正系数0.01440.00720-0.0072-0.0144地形状况地形平坦地形较平坦地形一般地形有起伏地形起伏较明显修正系数0.01800.00900-0.0090-0.0180人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏修正系数0.04840.02460-0.0246-0.0484(2)住宅用地区域因素修正影响住宅用地宗地地价的区域因素较多，经过筛选并征询当地专家的有关意见，选取对宗地地价影响幅度较大的区域因素，包括繁华程度、交通条件、基础设施、环境状况、周围土地利用状况、人口密度。其修正系数如下：(1)中心城区表l10阳春市中心城区住宅用地区域因素修正系数表(I级)优劣程度影响因素优较优一般较劣劣区域因素一华度繁程距商服中心距离(m)300(300,500(500,1000(1000,1500>1500修正系数0.55770.27890-0.2789-0.5577通件交条临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路修正系数0.10080.05040-0.0504-0.1008交通便捷度便捷较便捷一般较不便捷不便捷修正系数0.05560.02810-0.0281-0.0556距火车站距离(m)2500(2500,3000(3000,3500(3500,4000>4000修正系数0.01860.00930-0.0093-0.0186距汽车站距离(m)1000(1000,1500(1500,2000(2000,2500>2500修正系数0.01860.00930-0.0093-0.0186距公交站点距离(m)50(50,100(100,200(200,300>300修正系数0.03610.01810-0.0181-0.0361本施基设基础设施状况供水状况(%)供水设施完善，供水保证率95%供水设施较完善，供水保证率85%,95%)供水设施一般，供水保证率75%,85%)供水设施不完善，供