房地产中介市场调查.ppt

太原市房地产中介市场调查,追溯历史,中国古代和近代市场中为房地产买卖或租赁双方介绍交易评定房地产商品质量价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为房牙子。旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。所谓房地产经纪人，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。,房产中介的发展,随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。,2023/2/15,什么是房地产中介？,顾名思义：为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的具体事务就是帮卖房人登记房源信息、宣2发布并且保证房源真实有效；帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交。房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金，市场惯例中介服务佣金为2%。（部分城市为只收买家2.5%-3%，但也有例外，如北京的部分房产中介对房东和业主双收佣金等。）,从事房地产交易并非易事，它需要有灵敏的信息、合格的估价人员和合适的估价方法，需要熟悉国家的法规和政策、掌握一定的金融常识。这是大多数市场交易主体无法做到的。在市场经济运行中，市场中介组织具有服务、沟通、公证、监督等重要功能。它是企业的帮手，政府的助手，在市场运行中成为政府与企业、企业与企业、企业与消费者之间相互联系的桥梁和纽带，具有政府行政管理不可能替代的作用。房地产市场的复杂性特征决定了房地产市场更需要市场中介服务。它随着市场经济的发展应运而生，同时又是市场体系成熟和市场经济发达的重要标志。,什么是房地产中介？,本次调查活动内容,1、调查太原市房地产咨询企业的基本信息2、走访各个房地产咨询公司了解基本情况3、多方面进一步采集所需数据并整理4、小组讨论收集到的信息5、利用以上信息分析太原房地产中介市场,基本情况调查,根据 太原房地产信息网http:/调查可知等级在案的房地产中介企业共有195家,房地产中介分布,小型咨询企业介绍 天缘,太原市天缘房地产代理有限公司成立于一九九七年。业务涉及新楼盘全程策划及销售代理，以及二手房买卖、租赁、房屋托管、贷款、代办产权过户等。2001年1月天缘公司作为山西省房地产代理公司的唯一代表。2002年，接受了由中国房协秘书长顾云昌先生授予的牌匾 房地产代理成功模式典范 2003年4月公司作为省内房地产代理公司首家通过IS09001:2000国际质量体系认证。2003年5月天缘公司被山西省品牌协会认定为省内首家品牌代理公司。2006年10月31日中国房地产估价师与经纪人学会在北京人民大会堂授予天缘公司全国优秀房地产经纪机构奖杯及证书。2007年10月在北京钓鱼台国宾馆荣获“2007年中国房地产服务与中介行业100强金桥奖”,我爱我家 介绍,我爱我家成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建的房地产综合服务航母。2001年10月20日，中国房地产服务着名品牌“我爱我家”以崭新的姿态进入了千年古城太原。太原我爱我家的2家管理中心和40多家直营店，仿佛一夜之间矗立在了太原大街小巷，鲜明夺目的企业标志成了龙城一道靓丽的风景线。成立八年多来，太原我爱我家房地产经纪有限公司的信息总量突破300000余条，为广大客户居家提供了切实的保障，与中国建设银行、光大银行、民生银行等大型金融机构达成意向，二手房按揭贷款、住房抵押贷款等项目顺利开展；与此同时，公司的普通租赁、房屋管家、买卖过户、限时速递、新楼盘代理等业务也都取得了骄人的成绩。,21世纪不动产 介绍,21世纪中国不动产主要关注于快速成长的中国二手房市场。从事公司自营的房地产经纪业务、特许经营业务、金融按揭贷款服务业务、新楼盘服务业务、商业地产服务业务和基金管理业务。截止2010年9月底，21世纪中国不动产在中国大陆地区已发展了29个区域加盟商，覆盖全国32个主要城市。体系内拥有接近1,500家门店及20,100余名经纪人和雇员,销售信息系统中的房源量达650万余条。21世纪中国不动产的核心价值是：提供消费者放心、省心的服务。21世纪中国不动产的目标是：顾客高度满意、经纪行业领先、促进房地产事业平衡发展和从业人员自我价值的实现。,易佳 介绍,太原市易佳房地产经纪有限公司成立于2008年12月18日，是山西省三大房地产经纪公司之一，其宗旨是打造中国房地产经纪行业的航母。截止目前，易佳房地产拥有一手房项目部，二手房项目部和投资咨询部三个项目部。一手房项目部从事本地新楼盘开发与代理，二手房项目部目前在太原市拥有60多家分店。公司目前的主营业务有：本地新楼盘开发与代理、二手房置换、按揭、租赁等。公司的使命是为客户提供专业的知识、高品质的服务，同时帮助有志青年圆创业梦。我们公司分配制度围绕公开、公平、公正的理念，坚持多劳多得，少劳少得，不劳不得。在用人方面，我们坚持能者上，平者让，庸者下的原则。,14,房产中介的特点,房地产中介活动具有内容的服务性。房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托 服务一终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介活动具有极大的灵活性。因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。,市场功能,1节省业主和买家的时间业务由中介专业人员操作完成进行谋划。2业主不要花钱登广告：中介会将物业推荐给各类客户。3房产中介是以第三者身份言论客观、公正。4买卖双方在直接议价时容易发生争论：中介可协调气氛，掌握尺度。5买入方通过中介的推荐更容易找到合适自己的需求。6多数买卖双方都没有足够的法律常识和购买经验：中介可以帮助双方减少法律纠纷，避免被讹骗。7中介接触面广，信息集中，买卖双方汇集在中介公司信息室中。8维护经济秩序，通过管理中介公司规范二手市场。9桥梁与润滑剂。10推动市场。,2023/2/15,2023/2/15,房屋中介诈骗事件,NO.1 特猖狂头年得手，次年故技重施人物：张风关键词：截流租金2002年，北京恒基无限房地产经纪公司，采取“向承租人收取半年以上租金、只支付出租人三个月左右租金”的方式截流了大量租金，然后卷款逃逸，在短短一年内骗取广大业主租金100万元左右。该公司的幕后老板是一个叫张风的中年男人，他曾于2001年底以同样的手段诈骗了50万元左右，当时他用别人名字注册的公司是“百年恒基房地产经纪公司”。地产SHOW感言：一次侥幸，不代表次次幸运，法网恢恢，疏而不漏。,2023/2/15,NO.2 特轰动坏事做下，岂能蒸发了事？人物：余波关键词：蒸发2003年房地产界最轰动一时的当属“坚石事件”了。坚石公司曾被评为北京首批“放心中介”一夜间坐地蒸发，终于揭开了他的真面目。在短短半年坚石公司以高进低出方式套取租金550余万，受害群众多达770多人，主犯余波辗转辽宁、山东、广东、广西、海南五省区，逃亡3个多月，甚至准备办假身份证、整容、购买死亡证明，准备“人间蒸发”。地产SHOW感言：做了坏事，即便你“蒸发”了，也要打回原形。,2023/2/15,NO.3 特失望百强企业也诈骗人物：佰家中介关键词：高进低出曾于2004年被评为“中国房地产经纪百强企业”的北京佰家中介，却被人以“涉嫌诈骗众房主的房屋租金”的罪名推上法庭，成为继“坚石事件”后又一哄动一时的“佰家事件”。2005年11月至2006年2月间，佰家中介先以高出市场价的价格引诱房主，然后再以低于市场价的价格出租给房客的“高进低出”的方式骗取了上万名消费者租金，涉及金额达146.74万元。地产SHOW感言：有“坚石”在前，后者有经验可循，骗的得心应手。,面临的问题 1、缺乏专业的人才，影响产业的提升。,房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。专业人员的缺乏是影响房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。,面临的问题 2房地产中介缺乏消费者的普遍认同。,目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。近几年遭到严厉的口诛笔伐，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一，有些人向房地产中介举起了“免谈”的牌子。如何重新塑造中介的信任是整个行业发展所面临的另外一个问题。,面临的问题 3、房地产中介市场竞争激烈，中介商生存率低,虽然社会对房地产中介的需求在逐步放大，但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想，不确定因素佷多，充满风险。房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不太规范，市场准入制度不完善，进入门槛较低，操作不规范，信誉较低，竞争手段和方式落后，市场竞争十分激烈，许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不断地向纵深发展，房地产市场的潜力在不断地释放，中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一潜在巨大的市场，不断地涌入这一市场，另一面，大量的中介公司竞争无力，而退出这一市场。,发展趋势 1、塑造客户对自身服务的信任和忠诚，树立中介品牌。,客户对中介商的不信任是目前中介商发展主要障碍，谁能够通过对客户的优质服务赢得客户的信任和忠诚，谁就赢得了市场。,发展趋势 2、不断地培训经纪人，提供专业而规范的服务。,消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信中介可以提供最专业的服务，两方面的含义：一是从业人员要有专业基础知识，二是其要有专业化操作水平，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询。从业人员素质低，是目前我国大多数房地产经纪企业存在的一大问题，也是致使该行业自身形象难以树立以及难以普遍为社会所认同的一个重要原因。此外，我国对房地产经纪人的培训十分不完备，因此，经纪人提供的服务难以达到专业水准。随着我国房地产市场逐步发育、完善，对房地产经纪企业的服务内容、质量和水平提出了更高的要求，如开展房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询、营销顾问、房地产市场调查以及外立面、户型设计等等。谁能够不断地为经纪人提供专业培训，谁就能够在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务，使客户高度满意，从而吸引客户和保留客户，确立自身的竞争优势。,发展趋势 3不断地业务创新，与专业的其它服务企业联合，提供全面和增值的服务。,客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、手续办理、抵押贷款、抵押担保、装饰装修、绿化、建材、搬家等多方面的服务，目前的中介商能够提供的服务还很不全面，而谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，从而降低消费者的交易成本，谁就能够吸引客户，赢得客户，提高知名度，从而确定自身的竞争优势。房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补，尤其是中介企业与提供抵押贷款的银行、及进行律师见证的律师行等专业机构的合作，共同为消费者提供全面增值的服务，是中介机构发展的一个趋势。,发展趋势 4、创新中介组织管理,未来企业的竞争是管理的竞争。不断地提高中介服务的管理水平是中介商需要考虑的主要问题之一。中介商能否为客户提供简便的服务流程，快捷、规范化、专业化的优质服务有赖于中介商的管理水平；此外，经纪人是中介商的宝贵财富，是创造利润的关键。在目前有经验的经纪人较少、中介业经纪人的流失率较高的情况下，制定相应的佣金制度和管理制度，不断地激励经纪人努力工作，提高经纪人的业务能力并保留经纪人，是取得竞争优势的重要方式。二是经纪企业组织分工的专业化管理，经纪企业组织分工的专业化，是指经纪企业要按照经纪业务操作流程，对内部员工进行合理分工，使其各司其职，如设立市场调查部、市场研究部、业务开发部、项目策划部、产品规划部、广告设计制作部等等，以提高其专业操作水平和服务效率，以满足客户对房地产中介服务的需求。这一切需要中介商不断地进行管理创新，以适应中介业务的发展。,