淀山湖板块的研究的报告.ppt
淀山湖板块研究报告,板块地理交通,淀山湖镇有沪宁铁路、沪宁高速公路、318国道、312国道交汇其间，苏沪机场路、苏沪高速穿境而过，未来将与上海城市轻轨20号线直接贯通，目前开车至人民广场;一个半小时以内；航运方面，东距上海虹桥机场仅28公里，距浦东机场也只有80公里。,板块旅游资源,淀山湖位于上海市青浦区和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。淀山湖属太湖流域，是以太湖为中心的蠂形洼地的组成部分，略呈菱形，呈东北西南方向，南宽北窄，形似葫芦，其长度145公里，最大宽度81公里，平均宽度43公里，岸线长623公里，总面积44587公里，淀山湖主要受纳太湖流域来水，出水经黄浦江流人长江口至东海。其旅游景点包含：大观园、休闲胜地日月岛、国家级旅游度假区太阳岛、水上休闲度假区彩虹岛、上海水上运动场、朱家角镇。淀山湖滨水国际社区有完善的规划基础，如马球、高尔夫会，帆船俱乐部，游艇俱乐部等休闲度假场所，并且在高速公路和轨道交通方面都与上海实现了无缝对接，未来将全面融入大上海都市圈。,区域在售楼盘汇总,重点项目分析,项目环境分析,该案位于昆山淀山湖镇，总占地面积超过100万平方米，外依淀山湖、内拥度城潭，其中沿湖景观堤岸长达2公里，内部景观布局，水景布置错落有秩。沪宁高速公路、318国道、312国道交汇其间，苏沪高速。至苏州市区1个小时车程，至上海内环不足一个小时车程。距上海虹桥机场仅28公里，距浦东机场也只有80公里。,项目规划、物业配套分析,该案总占地面积超过100万平方米，位于淀山湖北岸板块，原味东南亚风情，利用通透感和错落的院落使建筑与景观自然相融。第一批房源将推出4万多平方米的精装修小独栋别墅，最小户型218平米左右，主力户型则在250至280平方米之间。周边配套：淀山湖滨水国际社区、旭宝高尔夫球场 内部配套：拥有5800平方米会所、商业街和其他生活配套设施，会所功能主要分为康体以及休闲娱乐两大部分。康体部分主要有篮球场、羽毛球场、室内外游泳池等；休闲娱乐部分主要有SPA水疗案馆、茶室、西餐厅等。充分满足客户养身和休闲度假的功能。会所首层建筑采用大面积落地玻璃，可眺望淀山湖宽阔的水域；室外泳池。,项目去化分析,该案一期规划943户独栋精装修别墅，主力面积250-280。2019年8月首次开盘，至今已推出160套，去化130余套，去化率82%。由于其面积段相对较小，总价相对较低，客户投资、旅游度假、自住等选择可比性优势明显，故其去化速度相对较快。该案预计9月份将推出70余套独栋别墅，面积最小218，最大面积280。预计毛坯均价8000元-9000元/；精装修均价：10000元-13000元/；总价在180万300万之间。,重点项目分析,项目环境分析,东淀湖庄园位于淀山湖镇，南面紧邻淀山湖，三面环湖，东临上海，与上海朱家角相连。距上海虹桥机场仅28公里，距徐家汇约50公里车程。,项目规划、物业配套分析,该小区占地133.5亩，总建筑面积29765.78平方米，共有别墅76套独栋别墅，每户均有1-2亩花园，奉送车库和多个大露台周边配套：距旭宝高尔夫球场，信义游艇俱乐部，紧邻旅游度假村等休闲娱乐生活配套设施。驾车5分钟即到淀山湖镇，镇上银行、超市、学校、幼儿园、医院一应俱全。内部配套：小区内有大型会所一座。,项目去化分析,该案于07年7月开盘，现为现房销售。该案共规划76户，经过2年时间的去化，目前剩余10余套面积较大，总价相对较高的独栋别墅。其面积在450-588之间，总价在400万-600万之间。该案70%客户来自上海，客户购房动机为度假养身，少数客户用做投资。,重点项目分析,项目环境分析,坐落淀山湖镇中心：交通便捷生活配套完善。项目三面环绕天然护城河；小区环境规划：环林荫道；各围合庭院及其各户住宅；中心景观带，各户独有的花园相。交通：A9、A30、苏沪高速、北青公路、机场路；从上海出发：延安高架-A9（沪青平高速）-A30 选择安亭方向-A30重固大盈出口下-左转沿北青公路西行-过淀东收费站-前行50米左转至双马路（看指示牌）-至曙光路左转向前500米。,项目规划、物业配套分析,该案共计14万平方米，分三期开发。一期占地40653平方米，建筑面积22000平米，已售罄。目前在售的是二期房源，二期占地28000平方米，建筑面积19500平方米，由78套独栋、双拼别墅组成，有5种房型，单栋建筑面积约220-250平方米，每栋赠送100-350平方米独立花园，部分房型赠送半地下车库和阁楼。三期项目即将开工.周边配套：淀山湖中心、富贵广场SHOPPINGMOLL、淀山湖医院、旭宝高尔夫俱乐部、大自然游艇俱乐部、帆船俱乐部、赛马俱乐部、农业生态园区、体育运动公园、农家乐等生活休闲配套设施。内部配套：大型会所、健身中心,项目去化分析,该案经过前期较长时间的客户积累，于5月推出其二期共78套，至今已去化30套，去化率40%。二期由独栋、双拼组成，均价8000元/。由于该板块别墅市场供应量充足，该案位置处于淀山湖度假区边缘地带，核心竞争力优势不明显。该案客户以项目周边客户自住为主，上海投资自住型客户约占30%。,重点项目分析,项目环境分析,该案紧依淀山湖。距上海市中心区仅半小时车程，周边滨水国际社区风情，五星级商务度假酒店、三万平米Shopping Mall、业主专享游艇、马会、顶级高尔夫球场等等。整个园区呈现纯正的精致米兰风格，278套精装别墅。该案采用了中国四合院建筑理念的精粹，创新性的设计了别墅围合式庭院的结构，合院别墅通过廊道连接到共享的中心庭院，而每栋别墅 又拥有独立的院子，私密与公开相结合，同时提高了土地利用率。,项目规划、物业配套分析,该案占地220亩，园区内规划278套独栋别墅。面积从200到290平方米，是一座室内外全精装的意大利风格的别墅。一期于5月16日开盘，共推出85套独栋精装修别墅，二期现进入客户积累阶段，预计将推出36套独栋精装修别墅。周边配套：五星级商务度假酒店、三万平米Shopping Mall、业主专享游艇、马会、顶级高尔夫球场 内部配套：大型会所、健身中心,项目去化分析,该案于今年5月推出一期85套精装修独栋别墅，去化至今已去化75套，剩余10余套面积较大，总价超过500万的湖景房。该案一期购买客户中80%为上海客户，主要是休闲自住为主。项目均价：1.45万-1.5万之间。该案于近日将推出其二期部分房源，现处于客户积累期，预计二期将推出36套精装修独栋别墅。该案由于客户对开发商品牌认知度高、项目地理位置优越、产品设计符合客户心理等方面，使得其去化速度比较快。,总结分析,自然资源成熟：淀山湖位于上海市青浦区和江苏昆山市境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。丰富的水资源，对于别墅这种对环境要求较高的产品而言尤为重要。另外道路系统的不断完善及私家车的大范围普及，这也为上海客户到昆山置业提供了一个很好的契机。区域配套日益成熟：目前淀山湖板块区域内配套日益成熟，已建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等、青少年野营基地、国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区、跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。区域性价比高：相比上海已经成熟的佘山版块，淀山湖版块内的别墅可谓“物美价廉”。因为较为低廉的土地开发成本，所以在产品品质上，开发商更愿意投入资金，加之丰富的自然环境，性价比高也是淀山湖别墅吸引客户的一个主要原因。,总结分析,就目前淀山湖版块别墅的类别来看，淀山湖版块有独栋别墅、联排别墅以及双拼别墅。据相关网站对“淀山湖区域市场别墅市调问卷”统计显示：54%的人认为购买别墅是为了自主，37%的用于度假。在价格方面，66%的人所承受的价格在300万以下，22%认为300-800万之间。在面积方面，59%的人选300平方米以下，29%的人300-500平方米。在别墅形态方面，81%的人青睐独栋别墅。由以上的调查结果可以看出，独栋别墅必将是未来市场的宠儿，面积稍微小一点的别墅也将倍受市场的欢迎。目前，淀山湖版块的别墅单价1万元/左右。随着该板块区域配套不断完善，旅游、休闲、度假的功能将呈现更加显著。预测在未来2-3年内该板块完全有潜力能涨到2.5万元/左右，是上海周边别墅市场升值潜力最大的市场。推荐项目：纳帕尔湾、福运马洛卡、富力湾,附件：公司联系方式,
