物业管理企业资金管理.ppt
物业管理师第三章 物业管理企业资金管理,本章内容在试卷中所占分值,本 章 内 容,物业管理费用预算物业管理收费纠纷的处理专项维修资金的管理物业企业财务管理,公共性服务费收入物业管理费公众代办性服务费收入水、电、暖、气等特约服务费收入,物业管理收入 主营业务收入 物业经营收入 营业收入 物业大修收入 其他业务收入2005年11月单选：企业应在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。P45,向银行借款 发行股票 发行债券 动用留存利润横向联合筹资 收取物业管理费 利用外资 动用前期投入资金,资金筹措计划的制定,向银行借款例题：担保方式：以固定资产抵押、保证为主【2004年11月、2008年5月多选】,情景题：世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题，为了度过难关，请你为该公司制定一份资金筹措计划，尽可能多的为公司提供资金来源渠道。（2005年5月）,情景题：中福金浩物业服务公司的业务发展很快，需要制定一份资金筹措计划。请问该公司有哪些可利用的资金来源渠道？（2007年11月）,物业管理费用开支：营业成本 管理费用：行政管理部门产生的费用 财务费用 所得税,直接人工：直接从事物业管理活动的 服务人员工资、福利、社保等 营业成本 直接材料：物业共用部位、共用设施设 备日常运行维护费用等 间接费用：固定资产折旧费、水电 费、差旅费等,例题：A管理人员的工资应计入（2005年11 月单选）A、管理费用 B、财务费用C、营业成本 D、所得税,例题：B企业对发生的支出，计入递延资产。P46A、用房大修B、商业用房进行装饰装修C、用房中修D、经营中,物业管理企业的利润：营业利润=主营业务利润+其他业务利润 投资净收益 利润总额 营业外收支净额 补贴收入（2007年5月、11月单选）,主营业务利润=主营业务收入-营业税金及附加-营业成本-管理费用-财务费用（2006年5月、2008年5月单选）,营业税营业税金及附加 城市维护建设税 教育费附加（2004年11月多选）,企业财务预算内容,1.收入预算2.费用预算3.资本预算（设备维修更新计划）4.现金预算5.预计损益表6.预计资产负债表,费用预算 营业成本预算 管理费用预算 财务费用预算,例题 B现金预算也称P50（2006年5月单选）A 年度利润计划B现金流量表C资金的流入D资产负债表,例题 C预计损益表又称P50（2004年11月单选）A财务预算B财务状况表C 年度利润计划D资产负债表,例题在经营决策基础上，综合反映物业管理企业预算期 B内收入、成本费用和净利润的预算是（2005年5月单选）A现金预算B预计损益表C预计资产负债表D财务费用预算,案例分析：（2009年5月）江州市某住宅小区于2003年6月经有关部门 综合验收后交付业主使用。该小区共有760户，常住人口2160人。2004年8月，该小区的业主委员会代表业主大会与物业服务公司签订了物业服务合同，合同约定由该物业服务公司承担小区的物业管理服务。但该小区的业主刘某以自己未签订物业服务合同为由，从2005年1月起拒绝缴纳物业服务费同时拖欠水电费，经该物业服务公司多次催缴无效。请问（1）刘某的理由是否合法？（2）该物业服务公司应如何解决刘某欠费问题？,案例分析：（2006年5月）2005年3月，某广告公司入住某小区A1栋别墅，2005年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，2005年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值1万元左右的财物，立即报案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。请问（1）该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费？（2）久佳物业管理公司应当怎样处理广告公司拒交物业服务费的问题？,案例分析：（2005年11月）润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2005年2月16日上午，两名业主到物业管理公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没卖个业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。请问（1）物业管理公司的做法是否妥当？为什么？（2）物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题,对欠交和拒交物业服务费问题的处理 协商解决 调 解 仲裁或诉讼,应根据不同情况采取不同措施：（1）客户有履行合同缴费义务的能力但拒交（2）客户已丧失履行合同交费义务的能力,物业公司应在以下几个方面解决：1）物业管理企业派专人与客户进行沟通和协商，了解客户拒绝交费的原因，通过解释工作取得客户对物业收费的理解和配合；,2）如果经过反复沟通仍不能取得客户的理解，无不正当理由不按时交纳物业管理费的，物业管理企业有权责令其限期交纳，逾期仍不交纳的，可按日收取1 3的滞纳金（2007年11月）,3）连续3个月不交纳的，物业管理企业可按照法律、法规、业主公约和物业服务合同的规定进行催交或依据中华人民共和国民事诉讼法的规定向人民法院申请支付令；,4）如欠交费用情况非常严重，物业管理企业可单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和造成的其他损失,支付令=督促程序（2004年11月）物业企业 申请书 债务人：无异议 有异议物业企业：执 行 法院：裁定终结督促程序（2008年5月、2007年11月）,例题：因拖欠物业管理费属于以金钱为内容的债务，内容单纯，关系明确，且履行期已到，物业公司作为债权人可以向有管辖权的基层 D人民法院申请（2005年5月单选）A督促令 B催交令 C审查令 D支付令,诉讼程序步骤：起诉参加庭审上诉执行 准备证据 合同、收费依据、对方欠费的证据（2005年多选）提交起诉书 人民法院自收到起诉书后7日决定是否受理并通知当事人（2006年5月单选）,专项维修资金用途 收集 缴纳比例 所属权与管理权,专项维修资金用途：主要用于房屋公用部位大修、中修、更新、改造（2005、07、08年单选）以上费用不得计入物业服务支出或者物业管理成本（2006年、2007年单选）P46,收集：1.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业业主2.单栋住宅楼结构相连的非住宅物业业主,缴纳比例：售房单位：多层住宅不低于售房款的20%高层住宅不低于售房款的30%（2005年11月单选）P54购房者：房改房：按房改房的价格的 2%其 他：按建筑工程安装造价的5%8%的比例向售房单位缴纳（2007年5月单选）P54,所属权：属于业主（2007年5月、2008年5月）P54管理权：1.作为企业长期负债管理（2007、2005年单选）P552.应存入银行，除可购买国债或用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪用。（2005年5月、2004年11月）3.在业主办理房屋权属证书时，商品房应将代收的专项维修资金移交至当地房地产行政主管部门代管。（2005年5月、2007年5月）,4.业主大会成立后，经同意，房地产行政主管部门转交给物业管理企业代管。（2005年11月单选）5.接受业主和业主大会检查、监督。（2005年5月多选）6.物业企业发生变换时，经业主大会审核无误后，办理账户转移手续，经双方签字盖章后送当地房地产行政主管部门和业主大会备案。（2007年5月多选）,出现挪用：1.违反规定的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的款项，警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款（20052007年选择）2.情节严重，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书3.构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接负责人员的刑事责任（2007年）,财务分析对象（最主要依据）：三大报表：资产负债表 利润表（2007年）现金流量表,财务部门基本职责：1.建立健全各项财务制度2.制定年度财务计划3.制定物业管理费预算方案4.监督物业管理费收缴运用5.编制记帐凭证6.参与策划营销活动7.做好工程费用拨付结算8.严格执行财务审批制度，核报费用、发放工资9.严格执行现金管理制度除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线（2005年5月单选）、支票使用制度10.核税报税11.银行账务往来核对12.妥善保管会计账册档案13.往来账目清理制度财务管理人员应及时结账收款，催收应收账款（2005年11月单选）,财务决策：1.筹资决策2.投资决策3.利润分配决策,案例分析（2007年5月）李经理是某物业公司财务部门负责人，为了更好的控制公司的财务预算，他打算对公司的高层管理人员进行一次财务预算控制工作内容的培训。请帮他列出控制企业财务预算的具体工作内容和控制财务预算的步骤。,财务预算的控制1.具体工作内容（1）把财务预算的指标分配各部门（2）通过会计核算监督反映各部门指标实际 完成情况（3）定期把完成情况与财务预算指标对比，找出偏差并纠偏（4）考评（5）奖励、处罚（6）调整预算,2.步骤（1）建立财务预算控制系统（2）检查监督（3）分析原因（4）纠正偏差（5）奖惩兑现,祝各位考生 考 试 成 功,
