零售管理零售选址商圈.ppt

1,第五章,零售店的选址,2,学习目标,知识要求 通过本章学习，掌握：零售店的选址的重要性、理论、步骤、流程；我国零售企业选址上存在的问题、选址需要考虑的因素、选址策略；商圈的概念、选商圈时需要考虑的因素。能力要求 通过本章学习，能够：学会选址；学会选商圈。,补充案例,什么是新零售,4,【目录】,零售店选址的重要性,零售店的商圈分析,1,2,3,4,零售业选址,选址策略,【一步差三市】是什么意思？,请思考：,这是一个大型购物中心的平面图，并根据实际人流计算，标出了人流的主要流动方向。如图中黑线部分。人流有主人流和次要人流，线条有粗有细。,你会选择在哪里开店？你觉得哪里是聚客点？,沿人流线路两边开店才是明智之举，哪怕租金高一点都可以接受。所以，A区的东北一条线上的几家店、B区、F区的东北方向、E区的东北方向、D区的西边、C区的西边，这几个区域的店铺生意要明显好于其它地方的生意。往往开餐饮的，主人流线路上的店门口排队，而背离人流通道的地方，甚至于门可罗雀。,在图中可见，肯德基是明显的聚客点，所以，肯德基周边的店生意要比别的店生意好得多。从图中可见，肯德基对面的那几家店的位置最好。而且这几家店和肯德基最靠近广场。广场上人最容易聚集，给那几家店提供了客源。所以，这几家店从开设以来，无论是卖什么的，没一家倒闭的。,商人喜欢把商店经营成功的首要因素归节为“”place place,PLACE!“选址，选址，还是选址！,课堂探讨,请同学找寻零售选址成功或者失败的案例，自己组织好语言后给大家讲述。20,10,Part 1,【零售店选址的重要性】,店址位置的好坏，可以影响它是否成功因素的60%。,11,Part 2,【选址策略】,零售店选址需要考虑哪些因素零售企业的选址策略有哪些,目录,12,零售店选址需要考虑哪些因素,13,零售店选址需要考虑哪些因素（人口）,侧重对预投资区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的状况和发展趋势做调研。,例：沃尔玛在选址时的要求（1）在项目1.5公里范围内人口要达到10万以上，2公里范围内常住人口要达到12万-15万人。（2）须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带、立交桥、河流、山川等明显阻隔为佳。（3）商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平。（4）项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅地进出停车场。（5）核心商圈内（距离项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。,购买力指数=A.50%+B.30%+C.20%发现潜在市场p70,14,零售店选址需要考虑哪些因素（购买力和需求）,从经济学的角度来看，连锁门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益。比如，有些连锁店面的位置距离公司总部或者物流中心很远，可能就要另外增加一笔运输费用；再比如如果两个连锁店面距离不是很远，有很多资源就可以共享等，诸如此类的因素都应该在开店选址的时候仔细考虑清楚。,15,零售店选址需要考虑哪些因素（成本核算）,不同零售业态的性质决定它在选址上的要求也有所不同：思考：你认为哪些零售业态适合集中布店？哪些不需要集中布店？适合集中布店的：如百货店周围聚集的服装专业店、饰品专业店、鞋帽专业店、快餐店等，它们提供了互相补充的、更加全面的商品种类，能共同吸引客流。不需要集中布店的：如大型综合超市和仓储式超市等。这类商店经营商品种类齐全，价格低，顾客“一次购足”的购买量较大，需要较多的停车位以满足开车购物者。这类业态多数独立选址，分布在城乡结合部的交通方便地点。,16,零售店选址需要考虑哪些因素（每种零售业态不同性质）,避免交通管制街道，如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等。尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会限制对面的人流过来。还要避免狭窄的道路。,17,零售店选址需要考虑哪些因素（交通）,18,零售店选址需要考虑哪些因素（未来10年以上的持续经营力）,交通条件在改善，竞争越来越激烈，周围环境更是在不断变化和发展。,正确地预测未来,19,零售企业的选址策略有哪些？,20,Part 3,【零售业选址】,零售店开设地区的选择,目录,21,零售店开设地区的选择,一、需求测量,零售商通过对一个地区的人口规模、收入、可支配收入等情况进行分析，可以大致地判断出这一地区潜在的购买力水平，从而估计需求。注意：还需要进行目标顾客群分析！,案例:美资REEL时尚百货上海 VS 深圳,还要考虑：性别、年龄、人均收入等等,22,二、购买力指数=1/消费价格指数,零售店开设地区的选择,概念：测量市场购买能力，反应市场对商品、服务有支付能力的需求的重要指标,日常生活费用价格水平变动程度,货币购买力指数，受商品或服务价格变动的影响。,23,零售店开设地区的选择,三、零售店的饱和程度：P70IRS（饱和指数）=CRE/RF,概念：通过需求和供给的对比，测定这一地区零售商店的饱和程度其中：IRS：某地区某类商品零售饱和指数C：某地区购买某类商品的潜在顾客数量RE：某地区每一顾客平均每周购买额RF：某地区经营同类商品商店营业总面积,需求水平&竞争水平例子：A地区同高 VS B地区同低,24,零售店开设地区的选择,25,零售店开设地区的选择,对比后结果，IRS越高，表明市场未饱和，成功的可能性越大。,26,零售店开设地区的选择,四个省的商业圈商店饱和指数分析,随堂小练习,HUANGXIAOYU GXSDXY 2013,27,零售店开设地区的选择,四 市场发展潜力可能开设的商店数量 其他因素,与零售商营销能力密切相关（本地外地）地区的吸引力仓库系统、商品配送广告、劳动力成本及有效性地方政府针对新商店的政策和法律.,28,Part 4,【零售店开设区域的选择】,区域位置选择,目录,29,零售店区域位置选择,30,Part 5,【零售店的商圈分析】,目录,商圈概念商圈设定的方法,31,商圈是指商店吸引顾客的地理区域，即来店顾客所居住的地理范围。它是以商店为中心，向四周扩展，构成一定的辐射范围，形成商业圈,案例欣赏全球十大商业步行街,商业步行街是城市形象的代表，是城市的名片。理念设计是商业步行街策划的灵魂，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。,案例欣赏全球十大商业步行街,美国纽约第五大道 FIFTH AVENUE 关键词：时尚大气地理位置：美国纽约曼哈顿,历史：1907年成立了第五大街协会。地产所有者，经济承租人，和零售商在一年间大约集资了180万来提供商业区需要和政府服务的空项。协会雇佣了相当于城市警力5倍的社区安全员来保障治安。衍生：是以第五大道对纽约经济的贡献来做到这一点的。举一个去年的例子来说，仅零售商的私人投资就高于500万美元。这些投资造就了成千上万份工作的诞生，同时，私人和公司的收入也为政府创造了高额的税收。另外，雇工又把资金返还于临近商业部门，从而帮助了当地经济的繁荣发展。,案例欣赏全球十大商业步行街,2.法国巴黎香榭丽舍大街 CHAMPS-ELYSEES,概况：香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道。西段长1100米，原是贵族住宅区，后来资产阶级兴起，逐渐发展成为向国内外富翁开放的商业区。节日和娱乐：西段约80米，是热闹的商业街，中间能并行10辆汽车，每天在香榭丽舍大街上往来者不下10万之众。商业：香榭丽舍大街西段长约1180米，是商家云集之地。,案例欣赏全球十大商业步行街,3.英国伦敦牛津街 Oxford Street关键词：古典优雅地理位置：牛津街是英国首要的购物街，每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。它是伦敦西区购物的中心，长1.25英里的街道上云集超过300家的世界大型商场。,案例欣赏全球十大商业步行街,4.日本东京都新宿大街关键词：魅力活力地理位置：新宿购物街位于东京的中心新宿。,案例欣赏全球十大商业步行街,5.韩国首尔明洞大街商业：明洞实际上就是一段街道，长约1.5公里，街道两旁布满了百货公司、商场、餐厅、酒店、戏院。另外还有一批超现代大型购物广场和商场、观光酒店、金融机构。乐天百货公司、新世界百货公司等主要大商场的总部设在此地，形成了一个大型购物休闲娱乐区。,案例欣赏全球十大商业步行街,6.新加坡乌节路关键词：浪漫地理位置：乌节路位于新加坡的中心位置，在中心商业区上方。起源：不同于新加坡的其他街道，乌节路并不是因为某位特别的人物而命名的。相反，它的名字来自于19世纪40年代沿街道种植的肉豆蔻和辣椒。,案例欣赏全球十大商业步行街,案例欣赏全球十大商业步行街,7.德国柏林KUDamm大街(库达姆大街)19世纪80年代到90年代，沿西南方向盖起了很多富丽堂皇的住宅。大街很快发展成为一个重要的购物大道，并且伴随着很多的艺术咖啡屋、剧场、戏院、和电影院。它的吸引力集中体现了繁荣20年代充满活力的文化生活。,案例欣赏全球十大商业步行街,8.奥地利维也纳克恩顿大街关键词：建筑音乐地理位置：这个维也纳最着名的步行区坐落在该市第一行政区，位于市中心。由于它的形状很特殊，像个U字，在维也纳又拥有独一无二的地理位置，所以也被称为金色的U字。,案例欣赏全球十大商业步行街,9.俄国莫斯科市阿尔巴特大街商业：在1917年革命以前，在阿尔巴特大街有203家商店和食品店，那时阿尔巴特大街也是莫斯科的文化中心，拥有50000人口的阿尔巴特大街有四家电影院，华丽的瓦可堂果夫戏剧院及其戏剧学校和音乐学校，如今阿尔巴特地区有大型的超市、娱乐中心、饭馆以及游乐市场。而书店、古玩店、珠宝店集中在老阿尔巴特街。,案例欣赏全球十大商业步行街,10.加拿大蒙特利尔地下城关键词：综合地下背景：蒙利特利尔因为它每年4到5个月的冬季而闻名。由于有了地下城，商业区已经扩展了一年12个月中的商业和社会文化活动。,45,商圈概念,46,商圈概念 p53,核心商圈（占商店顾客总数的55%-70%）,次商业圈,边缘商业圈(其余),占商店顾客总数的15%-25%,商圈轴心点是店铺所在位置，目标市场的有效范围是以店铺位置为轴心，通过半径准备地画出各层商圈，这个半径就是商圈半径。,图-商圈示意图,47,商圈概念,什么是基本商圈？,48,商圈设定的方法,商圈经验设定法(略),商圈测量法,传统商圈,传统的商圈的画法有10分钟理论，把商圈的三个层次界定在步行10分钟、自行车10分钟、开车10分钟的范围内。这是比较粗糙的一个分法，这种方法没有考虑商圈之间的互相影响的因素。确定商圈大小的方法有如下几种：,1、雷利法则（零售引力法则）确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈,50,商圈设定的方法,商圈测量法,公式见P67,1、雷利法则（零售引力法则）缺陷：距离计算依靠主干道，没有考虑小路 实际距离与心理距离,51,商圈设定的方法,商圈测量法,例题：,如图试计算A地区在B、C、D方向上的商圈半径并画出A地区的大概商圈范围。其中，a城市人口为20万，b城市人口为2万，c为4万，d为5万。,结 论,A对周围围绕的三个较小地区有较大的吸引力。表面上是因为A地区人口多，实际上是因为A地区拥有大量的商品和完善的商业设施和服务。这两者往往是协调一致的。,2、阿普波姆法则,55,商圈设定的方法,商圈测量法,创新点：把两地的销售场地面积作为影响因素之一，舍弃了人口的影响因素 把两地距离换成汽车行驶时间。更为现代。,式中：Da：a地到商圈分界点的时间距离(小汽车行使时间)Da+Db两地之间的距离(小汽车行使的时间)。Pa a地的销售面积Pb b地的销售面积,商圈测量法习题,56,选址习题：,考点1：购买力指数考点2：饱和指数IRS考点3：雷利法则考点4：阿普波姆法则法则,57,1、试计算A地区在BCD方向上的商圈半径.其中A城市人口为100万，B城市人口为4万,C城市人口25万,D城市人口10万.并画出大概的商圈图。2、AB两地骑行大约150分钟，自驾大约40分钟，BC两地骑行大约200分钟，自驾大约65分钟。A地销售面积为9100，B销售面积3300，C地销售面积为5600，求B地分别到A和C商圈分界点的时间距离。3、求4地的IRS，比较后分析选择在哪地开店成功性最大。4、丙镇的A商圈有购买力人口数为35W人，可支配收入为800W元，零售总额为500W元，请计算该商圈购买力指数。,