2023年居民小区物业服务管理暂行办法.docx

2023年居民小区物业服务管理暂行办法为深入推进市区小区治理，切实解决物业服务纠纷多、物业费收缴难问题，进一步规范市区物业服务与管理，根据物业管理条例省物业服务和管理条例省物业服务收费管理办法和中共市委关于加强城乡居民小区党组织建设提升基层社会治理效能的意见有关规定和文件精神，结合市区实际，制定本办法。一、改进物业服务管理（-）推动市区各类小区物业服务全覆盖。积极探索老旧小区物业服务属地管理或委托管理，支持规模小区或有条件的小区优先选聘党组织健全、管理规范、信用评级高的物业服务企业。引进全国知名物业服务企业，针对不同小区片区特点，灵活采取单独或连片接管等方式，推进小区物业服务企业有序进驻、有效管理和服务。（二）规范物业服务合同。全面推行物业服务合同化管理，住建部门联合市场监管部门制订统一规范的物业服务合同范本，规范物业服务合同条款，遵照有关法律法规，明确物业服务范围、物业服务等级标准和双方权责义务。各类小区不得订立物业服务阴阳合同，物业服务合同不得整体转包。（三）公开选聘物业服务企业。前期物业服务企业由小区开发建设单位通过公开招投标等方式进行选聘。前期物业终止前，由社区居委会牵头，指导小区业主委员会组织公开招聘物业服务企业，由业主大会或业主代表大会决定。鼓励通过招投标方式公开选聘小区物业服务企业，在行业主管部门指导下，事先制订具体工作方案并报社区研究同意，确保物业服务选聘或解聘依法依规、公开有序。（四）开展个性化物业服务。支持各小区根据物业服务合同内容，制订个性化的小区物业服务清单。由社区居委会牵头，小区业主委员会与物业服务企业约定对物业管理区域内的环境卫生、公共秩序、公共设施、公共场地等服务的细化清单，进一步明确物业服务具体范围及项目、物业企业及业主的责任边界，并可根据小区实际情况实行年度动态调整。二、加强物业服务监管（五）强化物业服务行业管理。鼓励和支持物业服务企业兼并重组，培育一批有实力、有口碑、有信誉的物业服务企业。建立物业行业监管平台，采集并完善物业服务企业和物业从业人员及服务项目、信用等级等基础信息数据，每年组织开展物业服务企业信用评级，定期向社会公布物业行业信用信息。对业主、业主委员会投诉较多、整改不到位的物业服务企业，要按照市住建行业信用管理暂行办法市住建行业信用“红黑名单”管理办法，依法依规实行守信联合激励和失信联合惩戒。住建部门、物业行业协会每年要组织开展市区物业服务专项培训，引导物业服务企业提高物业服务水平。（六）建立物业服务报告及质量评议制度。物业服务企业应按物业服务合同约定向业主委员会报告物业服务情况,未约定的每半年应向业主委员会报告物业服务情况，并接受业主委员会及小区党组织、住建部门、物业行业协会等综合评议，评议结果报社区居委会及行业主管部门，作为物业服务企业信用评级、行业评比及参选续聘的重要依据。（七）全面推行物业服务信息公开。物业服务合同及服务清单应及时向全体业主公开，在物业服务区域内显著位置固化，并向社区居委会报备。物业服务事项、人员情况、质量要求、收费项目标准及收缴情况、车库车位租售情况、维修资金使用情况、公共经营及收益情况等物业服务基本信息及合同履行情况应每年向业主公开，并作为物业服务报告的重要内容。三、健全物业服务纠纷多元调处机制（八）厘清物业服务纠纷化解职责。物业服务企业要全面履行物业服务主体责任，建立健全快捷、便民的登记、受理、处理、反馈机制，确保业主投诉有人理、及时办、有反馈。业主委员会要加强沟通协调，对业主投诉多次或涉及多个业主、多个楼栋单元的物业服务问题，及时组织物业服务企业与业主进行对话、协商和调解。小区党组织加强思想引导和政策宣传，着力推动矛盾纠纷化解。街道、社区要加强对小区业主反映突出的物业服务难点焦点问题的综合协调，组织相关职能部门及小区各方进行综合调处，积极回应群众关切。住建部门要加强物业服务行业调研分析和统筹协调，及时研究行业共性问题，提高物业服务行业监管水平。（九）完善纠纷处理办法。住建部门要组建市区物业矛盾纠纷调解委员会，通过第三方机制推动业主、业主委员会与物业企业之间矛盾化解，提高物业服务矛盾纠纷调处公信力。充分发挥法律手段在物业服务纠纷处理中的积极作用，构建人民调解、行政调解、司法调解及仲裁、诉讼相互衔接的服务纠纷解决工作新模式。人民法院应当对物业服务诉讼请求“快审、快判、快结”。四、规范物业费收缴（十）建立物业费催收及惩戒机制。物业服务企业应建立健全公开、透明、人性化的宣传、沟通、提醒、催收、催缴、通报等收费管理机制。对不按时交纳的业主可采取适当方式及时告知，也可向业主委员会及小区党组织、业主单位书面反馈。业主交纳物业费情况，纳入小区各类资格审查和评先评优推荐的重要条件。对经提示提醒且无正当理由、连续12个月仍未交费的业主，由社区居委会或小区党组织、业主委员会按程序停止或终止其在小区的公共职务（业主代表、楼栋长或小区党组织、业主委员会、业主监督委员会成员）。（H一）健全物业费清收协同机制。小区物业费清收情况纳入社区基层社会治理的重要内容，街道、社区要强化属地责任、加强统筹协调，及时督促物业企业改进服务，指导小区各方加强配合，推动辖区居民积极主动交纳物业费。业主委员会要把督促、引导业主交纳物业费作为重要职责，对逾期不交纳或拒付物业费的，应当督促其限期交纳。支持人民法院对拒交物业费的典型案件进行公开审理。（十二）做好宣传教育引导。小区党组织、业主委员会要加强组织动员和沟通协调，教育引导业主积极交纳物业费。业主所在单位应大力支持、积极倡导本单位党员干部、公职人员或员工认真履行业主义务，按时交纳物业费。新闻媒体要加大宣传引导，推动全社会形成自觉交纳物业费的良好风气。