办公楼物业服务方案（ 绿化养护工作方案）.docx

办公楼物业服务方案(绿化养护工作方案)一、绿化养护及技术措施：针对项目的特点，绿化组具体负责实施养护。绿化组按绿化种类的养护规程进行绿化养护工作。同时我公司还将发挥人力资源的优势在人员及物资设备方面实现资源共享。项目部将按日、周、月、年检查标准进行监督检查管理工作，确保绿化完好、赏心悦目，起到休闲、遮荫、降温、减少噪音、防尘、增加湿度作用。二、绿化养护工作规程和标准A、绿化日常养护方法和要求标准(一)、日常养护方法1、浇水植物生长离不开水，但各种植物对水的需要量不同，不同的季节对水的需要量也不一样，所以要根据具体情况灵活掌握，做好浇水工作。(1)、根据气候条件决定浇水量在阴雨连绵的天气，空气湿度大，可不浇水。夏季阳光猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多，应增加浇水次数和分量。入秋后光照减弱，水分蒸发少，可少浇水。半荫环境下可少浇水。(2)、根据品种或生长期来决定浇水量旱生植物需要水分少，深根性植物抗旱性强，可少浇水。荫生植物需要水分多，浅根性植物不耐旱，要多浇水。生长期的植物生长缓慢，需要水分少，可少浇水或不浇水。2、施肥园林绿地栽植的树木花草种类很多，有观花、观叶、观姿、观果等植物，又有乔木、灌木之分，对养分的要求也不同。(1)、行道树、遮荫树，以观枝叶、观姿为主，可施氮肥，促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。(2)、花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为开花打基础。(3)、树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需要，但还是以氮肥为主。树木生长后期应施鳞钾肥，促进枝条，组织木质化而安全越冬。(4)、肥料分为无机肥和有机肥两种。堆肥、人粪是有机肥、迟效肥。化学肥料属无机肥、速效肥。由于受到园林绿地环境条件限制，有机肥多用作基肥，少用或不用于施肥。速效肥料易被根系吸收，常用作追肥使用，在需要施用前几天施用。迟效肥，放入土壤后，需要经过一段时间，才能为根系吸收，须提早23个月施用。3、整形修剪整形修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施，树木的形态、观赏效果、生长花的结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节。树木修剪要根据树木的习性及长势而定，主干强的宜保留主干，采用塔形、圆锥整形主干长势弱的，易形成丛状树冠，可修成圆球形、半圆球形或自然开心形，此外还应考虑所培植环境的需要。整形修剪的方式很多，应根据树木分枝的习性，观赏功能的需要，以及自然条件等因素来考虑。(1)、整形修剪方式自然式修剪：各种树木都有一定的树形，保持树木原有的自然生长状态，能体现园林的自然美，称为自然修剪。人工式修剪：按照园林观赏的需要，将树冠剪成各种特定的形式，如多层式、螺旋式、半圆式或倒圆式，单干、双手、曲干、悬垂等。自然式和人工混合式：在树冠自然式的基础上，加以人工塑造，以符合人们观赏的需要，如杯状、开心状、头状形、丛生状等。(2)、整形修剪时间休眠期修剪：落叶树种，从落叶开始至春季萌发前修剪，称为休眠期修建或冬季修剪。这段时间树林生长停滞树体内养分大部分回归发根部，修剪后营养损失最小，且伤口不易被细菌感染腐烂，对树木生长影响最小。生长期修剪：在生长期内进行修剪，称为生长期修剪或夏季修剪，常绿树没有明显的休眠期，冬季修剪伤口不易愈合，易受冻害，故一般在夏季修剪。4、除杂草、松土除杂草是将绿化带非人为种植的草类清除，面积大小根据需要而定,以减少草树争夺土壤中的水分、养分，有利干树木生长：同时除杂草可减少病虫害发生，消除了病虫害的潜伏处。松土是把土壤表面松动，使之疏松透气，达到保水、透气、增温的目的。5、防治病虫害花木在生长过程中都会遭到多种自然灾害的危害，其中病虫害尤为普遍和严重，轻者使植株生长发育不良，从而降低观赏价值，影响园林景观。严重者引起品种退化，植株死亡，降低绿地的质量和绿化的功能。病虫害防治，应贯彻“预防为主、综合防治”的基本原则。预防为主，就是根据病中害发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予以有效地控制。综合防治，是充分利用抑制病虫害的多种因素，创造不利于病虫害发生和危害的条件，有机地采取各种必要的防治措施。药剂防治是防治病虫害的主要措施，科学用药是提高防治效果的重要保证：(1)、对症下药：根据防治的对象、药剂性能和使用方法，对症下药，进行有效地防治。(2)、适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药，以取得良好的防治效果。(3)、交替用药：长期使用单一药剂厂，容易引起病原和害虫的抗药性，从而降低防治的效果，因而各种类型的药要交替使用。(4)、安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量，防止产生药害。(二)、日常养护要求1、同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。2、要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日曝晒，而阴性植物只能是在早晨傍晚接受阳光照射。3、根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措施进行管理。4、不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，大的、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要注重保护花木，避免冲倒冲斜植株，冲走盆泥。5、淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天多淋，阴天少淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。抗旱性强的品种少淋，喜湿性的品种多淋。6、除草要及时，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争水、争肥。树丛下、绿化带里、草坪上的杂草每半个月除一次，花圃内的杂草每星期除一次。7、结合除草进行松上和施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料过多造成肥害。8、草坪要经常轧剪，每月轧剪一次，草高度控制在6厘米以下，修剪后及时施肥淋水一次。9、绿化带和2米以下的花木，每半个月剪枝整形一次。10、保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期拭叶上灰尘一次。11、发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施试验后，才大剂量施用，即做到除病灭虫又保证花卉生长不受损害。喷药时要按规程运行，保证居民和花草的安全。12、绿化带每月杀虫2-3次：花坛每半月杀虫2-3次；树木、草坪每月杀虫23次。(三)、草坪养护作业标准1、浇灌、排水用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深IOOmm-150mm,应及时进行浇灌。(2)绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浇灌必须湿透根系层,浸湿的土层深度为IOOmm,但不允许地面长时间积水。(3)浇灌时期和浇灌时间可按下列规定：暖季型草(马尼拉草)：夏季勤浇水，每周两次，宜早、晚浇。春秋季每两周一次，冬季视干旱程度决定是否浇水。2、修剪(1)草坪长到8-10cm时,应予修剪。(2)草坪修剪后高度为6cm左右。3、清除杂草、杂物与本草坪草形状不符的杂草，养护人员应及时进行清除，并要求“除早、除小、除净二(2)清除杂草作业分人工除草和化学除草。(3)除草效果测评，以草坪达到立姿目视无杂草为准。4、施肥暖季型草种追肥宜在晚春和每次修剪后追肥。追肥应以复合肥料为主。每次施肥成分含量为：磷03kgm2:钾0.2kg/m2；氮0.5kg/m2o5、病、虫害防治病、虫害防治，应以防为主，防治结合。(I)预防：预防性喷药每年一次。预防病害以喷灭菌灵等为主，常用浓度800IOoO倍液：预防虫害以杀虫威等为主，.常用浓度1000-800倍液。(2)除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的化药剂消除病、虫害。(四)乔、灌木养护作业标准1、浇灌、排水(1)夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌宜在中午进行。浇灌要一次浇透，尤其是春、夏季节。若处高温久旱,应及时进行浇灌，一般正在清晨或傍晚进行浇灌。(3)暴雨后一天内，树木周围仍有积水，应予排除。对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排水。2、中耕、除草(1)树木根部附近的土壤要保持树木根部疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季应每两个月松土一次。(2)乔木、灌木周围的大型野草，应结合中耕进行铲除，特别注意具有严重危害的各类藤蔓(例如菟丝子等)。(3)中耕、除草宜在晴朗或初晴天气、且土壤不过分潮湿的条件下作业。3、施肥(1)树木休眠期可施基肥，每年11月中旬至12月进行一次。树木处于生长期，可依据植株的长势对其施追肥。(注：花灌木应在花期前、花期后进行)。(2)一般乔木胸径在150cm以下的，每30cm胸径可施肥0.5kg,胸径在15Cm以上的，每3cm胸径施肥0.5kg-l.5kgo树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，可适当增加施肥量。乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应,深度和宽高均为25cm30cmo(4)施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，施氮肥：观花、观果树种应增施磷、钾肥。(5)施肥宜在晴天。4、修剪、整形(1)树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木茁壮成长。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。(2)、乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称：修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。绿篱类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满，花球应确保春、夏、秋季每15-20天修剪一次。以保证其美化效果。地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加速覆盖和攀缠的功能，对多年生的攀缘植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。(6)修剪时切口都要靠节，剪口要平整，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，操作时必须注意安全。(7)休眠修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪；有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。5、补植树木树木缺株应尽早补植。(2)补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似：若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。6、枯死植株的挖除结合补植工作对枯死植株进行调整。挖除枯死植株作业，必须事先报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。(五)、花坛、花境养护作业标准1、花坛(1)根据天气情况，保证水分供应。宜清晨浇水，浇水时应防止将泥士冲到茎叶上。做好排水措施，防止雨季积水。(2)应及时做好病虫害防治工作。花坛保护设施应经常保持完好。(4)花坛内应及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾：及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗一律不得超过10%,基本无枯枝残花，一级残花量不得大于15%o2、花境(1)及时修剪、整枝，花后及植株休眠期一级残花枯枝量不得大干15%,二级残花枯枝量不得大于20%。每年休眠期可适当耕翻表土层，施加有机肥，如豆饼，骨粉。(3)及时做好病虫害防治工作，全年每月进行预防性喷药1-2次。(4)落实日常养护，做到立姿目视无杂草、垃圾。(六)、花卉栽培作业规程、标准I、适用范围物业公司管辖区内的花卉栽培管理。2、作业程序(1)选定栽培花卉的品种。(2)配制培养土，装盆备用。种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽。覆土时应覆出营养土lcm-2cm,低于盆口20Cm30cmo(5)淋水养护，将新种的盆花放在荫棚里，每天早晨淋水一次，每半个月施少量花肥，发生病虫害要及时防治。(6)根据不同的花种，做好修剪或摘心工作。3、标准叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达95%。4、安全注意事项花卉施肥和治虫时要少量多次，避免重施损苗。(七)、乔木、灌木整形修剪作业规程标准1、作业适用范围管辖区树木的整形和修剪。2、作业程序简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理二(1)一知：知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。(2)二看：修剪前应仔细观察，剪法做到心中有数。(3)三剪：因地制宜，因树修剪的原则，做到合理修剪。(4)四拿：剪后的断枝，随时拿起，集中一起。(5)五处理：剪下的枝条要及时集中清运处理，以免引起病虫害。3、标准造型美观，形态逼真。(2)绿篱每季度至少修剪4次，造型灌木每季度4-6次，乔木每年2-3次。4、安全注意事项(1)绿篱在13季度生长期修剪，乔木应休眠期或秋季修剪。修剪高大乔木时应注意人身安全，防止人从树上或梯子上掉下。(3)作业人员在高处工作时，应将工具放稳，防止掉下来伤人。(八)、中耕除草作业规程、标准1、作业范围管辖区内各类植物的中耕除草。2、作业程序(1)每一季度定期用锄头或耙子对树木(包括乔木和灌木)进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。(2)连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后，对板结的土壤用铁耙子松士,提高土壤透气性。(3)草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除的杂草应及时清运处理，控制杂草的繁殖。(4)大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻150cm,过一星期后耙平备用。3、作业标准(1)中耕深度为5cm左右，以不损伤树木根为准。(2)目视没有明显的杂草，草地纯度为90%。(九)、施肥作业规程、标准I、作业范围管辖区绿化、花卉的施肥管理。2、作业程序(1)根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥(垃圾肥、磨菇肥、饼肥等)，无机肥(氮、磷、钾、复合肥)。(2)施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施；无机肥(化肥)多用撒施、喷施和根施作追肥。(3)施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。3、要求及标准“四多”、“四少”、“四不”和“四忌(1)四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕苗期多施，花后多施。(2)四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。(3)四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。(4)三忌：忌浓肥，忌热肥(指声瘟夏季)，忌坐肥(指栽花日，根部贴在盆底基肥上)。4、注意事项(1)施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水二施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉状。(十)、病虫害识别与防治作业规程、标准I、白粉病的识别与防治(1)白粉病的识别发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩展，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片，覆盖全叶。发生旺季为38月，如管理不当，四季均会发生。(2)白粉病的防治注意透光，避免栽植过密，早期病叶立即摘除。发病期可喷50%退茵特800-1000倍液，或0.10.3波美度石硫合剂，50%胶体硫。50100倍液，连续三次均有较好效果。2、黑斑病的识别与防治(D黑斑病的识别叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病斑，直径5mm10mm,深褐色至黑色，严重时病斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枯死，四季均有发生。(2)黑斑病的防治加强管理，施肥时注意氮；磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长。注意栽培品种的选育，对有染病的，并且经济价值和观赏价值都较低的品种，应考虑淘汰。栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿。定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还有要用清水喷洗下层叶背泥土。药剂可选用75%百茵清可湿粉剂500-800倍液，50%托布津可湿粉8001000倍喷液，50%代森胺600800倍液，每隔710天喷一次，连续几次，较好。3、青枯病的识别与防治(1)青枯病的识别与防治本病是因细菌侵染植株根、茎引起的维管病害。幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整株枯死，用刀横切茎或根，可见乳白色或黄褐色的细菌粘液溢出。(2)青枯病的防治发病期可喷0.2%高镒酸钾溶液或者100200ml农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥,用10X10的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。4、蛇虫的识别与防治蜘虫的识别蛤虫属同翅目，斯科昆虫，分布广，种类也多，为花木的主要害虫。该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落。该虫在为害过程中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株枝、叶呈现一层污黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观赏价值。蛇虫的防治清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蛎虫栖身场所以消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果300倍液以做保护。当蝇虫发生时，每隔710天喷药一次，连续进行二三次，可选用40%氧化乐果，或40%乐果2000倍液，或者50%杀螟松IOoo倍液，8%敌敌畏IOoO倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3%nAP南丹粒剂5s,深度为20n左右，也有良好防治效果。5、蛇壳虫的识别与防治蛇壳虫的识别蛇壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引起落叶。蛇壳虫的防治在一龄若虫期喷射40%氧化乐果及25%,亚胺硫磷1000-2000倍液，如盆栽也可埋吠喃丹。对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病由来源，增强植株的抗害能力。6、蛾虫的识别与防治蛾虫的识别蛾虫属蜘蛛纲蛾目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大，多在叶片反面再现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色斑块，叶片无光泽,严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。蛾类的孳生和猖獗为害很大，主要受温度和降雨量少的影响，气温24-30,天气闷热的情况下，为其发生、发育的适宜条件，多雨潮湿的环境不利于其发生和发展。冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡，虫口基数减少。若冬季和早春温暖、干旱，则越冬基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。蛾虫的防治越冬期间清除易被害花卉周围杂草，并及时堆放江腐，或者喷药,以压低越冬虫源。药剂防治可用50%敌敌畏对1000倍液，或用20%适满丹可湿粉剂对Iooo倍液等喷杀。B、控制规程(一)、绿化养护作业检查标准1、适用范围管辖区内的绿化养护工作。2、职责(1)负责绿化工作的作业指导和日常巡查，填写绿化巡视、养护记录表。(2)负责绿化工作的检查，并把检查结果和整改措施填写于绿化养护质量巡查表。3、工作规程(1)及时登记辖区内绿化状况，完善绿化档案。托管绿地，根据绿化检查标准定期巡查，填写绿化养护质量巡查表，发现问题及时出具不合格整改单，跟踪检查直至合格为止。自管绿地，严格按照绿地养护规程实施。4、绿地养护工作的检查(D养护工作每次完成后由实施负责人填写绿地养护操作记录表,并由管理处专人核实后签字确认。(2)每周进行检查，并将结果记录于绿地养护质量巡查表相应栏中。(3)每月对辖区内的绿地养护情况进行一次检查，并将检查结果记录于绿地养护质量巡查表中。(4)每月由养护部门填写服务务质量检查评价表，并交管理处填写评定意见。(二)、项目部绿化管理考评标准I、草坪人员草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，维护草地的卫生清洁，保洁达99%以上。(2)草地不被人践踏，被破坏的能及时补植，草地完整率达98%以上。(3)清除杂草，草地纯度达95%以上。(4)适时适当浇水施肥，长势优良，绿地隔离设施完好。(5)遵守管理处有关规章，完成组长及园艺工程师交办的其他工作。2、修剪人员松土、施肥适当，保持花木适当生长量，长势优良，鲜花飘香、绿树成荫。整形、修剪满足园林功能要求及其生长特性，造型优美，景观丰曷O(3)适时对花木进行培土、树杆涂白，防风害、日灼。(4)对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。(5)遵守管理处有关规章和完成组长及园艺工程师交办的其他工作。3、剪草人员(1)监督草地管理，确保草地无石子的条件下剪草。(2)草保持在3cm-5cm高度，适时剪草，修剪平整、美观。(3)正确并熟练使用园林机械，熟悉草地概况，剪草时避开不安全的地方，确保机械的正常运转。定期清洁和检修园林机械。(5)遵守项目部有关规章和完成组长及园艺工程师交办的其他工作。4、植保人员(1)病虫害防治以“预防为主”为原则，不污染环境。(2)熟悉相关病虫害发生的环境条件、发生规律和防治办法。(3)预防草地病虫害，保持草地嫩绿。三、植物绿化保护措施认真履行绿化管理规定，进行公示，并严格执行。为了切实维护好小区内的绿化，项目部将履行管理的有关规定如下：1、爱护绿化，人人有责。2、不准损坏和攀折花木。3、不准在树木上敲、钉、拉。4、不准在树木上及绿地内设置广告招牌。5、不准在绿地内违章搭建。6、不准在绿地内堆放物品。7、不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾。8、不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地。9、不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品。第七章管理人员及作业人员配置一、管理人员及作业人员配备在人员的配备和选拔上，我们始终坚持如下原则：注重能力，看中毅力、努力和魄力；推弃庸才，不容惰性、傲慢，加强员工的可塑性和可持续发展性。岗位人数岗位配置岗位要求管理处经理1全面负责洸河办事处物业管理事务及会服接待工作从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对物业项目管理有整体的思路和构想秩序维护员4负责社区安全防范、车辆管理、消防管理、紧急事务处理等的组织协调工作（门岗、楼栋巡逻、监控、车辆停放管理）、内部信函、报刊收发；年龄50岁以下，五官端正，身体健康，服从管理，说话清楚，没有明显地方口音综合维修部主管维修技工（兼绿化养护）1各管区内公共部位、公用设施、设备维护、保养工作及报修；负责绿化养护、消杀、修剪、造型等具有两年以上物业管理维修经验，持证上岗，具有中级技工以上相关技能等级资格保洁员3负责路面、楼道、卫生间、食堂、办公室、会议室、门窗等部位的保洁五官端正，有从事办公楼保洁工作经验，动作麻利，身体健康