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第四章房地产交易相关知识,房地产交易基本流程房地产交易合同的类型与内容房地产交易的相关政策与法规房地产交易相关税费,一、房地产交易基本流程,1、房地产转让及其方式 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。,一、房地产交易基本流程,2、房地产交易概念 房地产交易是指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得或转让，其内容主要包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。,导入案例：登记为夫妻一方而未经另一方同意的房产买卖行为是否有效？,郭某与尹某系夫妻，共同拥有一房产德财宾馆（房屋产权和土地使用权登记人为郭某）。2009年1月，郭某夫妻曾经彭某介绍与谢某商谈房屋买卖事宜，并签订买卖合同，后因双方对是先付款还是先办房屋过户产生分歧而交易未成。2009年8月初，彭某再次帮郭某联系到了有意购买该宾馆的罗某，经过商谈，当日郭某、罗某在房屋转让协议书上签字，郭某出具了一张收到罗某298万元的收条给罗某。2009年8月25日，罗某接手德财宾馆并于8月26日开始重新装修。到9月份郭某按约定期限和罗某去办理土地使用权过户时，因尹某拒绝到场签字未能办成。后经朋友多次作工作，尹某仍然明确表示不同意去办理过户。此后德财宾馆由罗某装修完毕后开张营业，但一直没有办理房屋过户手续。,未经妻子尹某同意郭某将房产卖于罗某的行为是否有效?,夫妻共同财产的转让必须经过双方一致同意。根据婚姻法解释二第十九条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在郭某的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。根据合同法解释一及物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中的郭某虽然与罗某签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于郭某和尹某。综上两点，根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。,但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，上面已经论述，罗某也并非善意第三人。况且对于该房屋买卖行为，尹某不但未予追认，且一直是反对的。因此，笔者认为虽然房产证上是郭某的名字，但由于本套房屋属于郭某、尹某共同共有，郭某无权单独进行转让，另外尹某也没有对郭某的行为予以追认，买卖行为是无效的。,一、房地产交易基本流程,3、房地产买卖的基本流程 房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。,一、房地产交易基本流程,（1）商品房预售基本流程 商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,一、房地产交易基本流程,商品房预售的一般流程为：预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；预购人查询该楼盘的基本情况；预购人与开发商签订商品房预售合同；办理预售合同文本登记备案；商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；与开发商签订房屋交接书；办理交易过户、登记领证手续。,一、房地产交易基本流程,（2）商品房销售的一般流程为：购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；购房人查询该楼盘的基本情况；购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；交易过户登记。,一、房地产交易基本流程,（3）二手房买卖的基本流程为：购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；交易双方签订房屋买卖合同；交易过户登记。,案例分析：如何避免二手房交易陷阱,第一招：核实上家身份是首要案例：刘先生因为房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了，后来才得知张先生根本就不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案，至今张先生仍未找到。,对策：买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。最简单的一个办法是到各区的房产交易中心查询一下房屋的权属情况，只要凭自己的身份证花三十元，交易中心就会给你一张房屋基本信息的单据，上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等基本情况。如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。做好这两样工作，你就可以放心地和对方签订合同，不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。,第二招：审核贷款合同要仔细,案例：李先生和上家订了一份五十万元的购房合同，因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生到了银行后，担保公司的人告诉他，说这是银行提供的格式合同，不会有问题的，只要核对一下贷款金额就可以了，李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金额就签了字。一个星期以后，到了银行答应的放贷时间，可李先生还是没有收到贷款，就打电话到银行去问，银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公司，担保公司的人叫他放心，说这是公司规定，贷款要到第二个月就会直接划到上家帐户去。,第二招：审核贷款合同要仔细,案例：以后李先生又多次找担保公司，担保公司一直拖着，最后竟然人去楼空。李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债，就动歪脑筋，挪用了客户贷款。他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户，然后利用客户的疏忽骗客户签订合同，再将贷款非法挪用，最后无力偿还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案，后来也将担保公司主要负责人抓捕，但钱款却已挥霍一空，李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。,对策：在下家贷款的情况下，交易程序一般是这样的：步骤一：下家支付首期房款。步骤二：上家拿到首付后将房屋过户给下家。步骤三：下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。步骤四：银行向下家发放贷款。步骤五：双方交接房屋，结清水电等费用，余款付清，交易结束。下家向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款，银行会要求下家找一家担保公司进行担保，而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻购房人的空子，谋求非法利益。李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并不能因此而高枕无忧，因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容，如果对这些内容不加以重视并认真核对，就容易被钻了空子。,第三招 首付交到贷款银行,案例：吴小姐看中了一套房屋，但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款30万元。中介说上家要先取消抵押才能过户，不过由于上家拿不出30万元偿还贷款，所以希望吴小姐多付一点首付，然后上家再去注销。于是，吴小姐在签约后就付了20万元的首付给上家，但是上家迟迟没有去银行取消抵押。最后上家却说因为做生意发生了亏空，将吴小姐付给他的20万元去还了债。吴小姐听了这气得发抖，不过现在也没办法了，只能去打官司。,对策：如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户(有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易)。在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家后，上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用，那么就会出现吴小姐这样的事了。但如果下家坚持在取消抵押后再交首付的话，很可能由于上家资金不足以致交易失败。对此，下家可以要求上家联系好银行，并在上家办理好还贷手续后，再将首付直接汇入上家在该银行的帐户，银行当场即可划款并出具他项权证。这样一来，上家就不可能将下家交付的首付挪用了。,一、房地产交易基本流程,（4）商品房预售合同转让基本流程 指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。,一、房地产交易基本流程,（4）商品房预售合同转让基本流程 应注意事项：转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。,一、房地产交易基本流程,（4）商品房预售合同转让基本流程 一般流程为：预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人；签订预售合同权益转让书；预售合同转让登记备案。,一、房地产交易基本流程,（5）房屋在建工程转让基本流程 房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人（包括共有权利人）的行为 房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；房地产管理部门对申请进行审核、批复；转让双方签订在建工程转让合同。到交易中心申请办理交易过户、登记、领证等手续。,一、房地产交易基本流程,（6）职工所购公房上市的流程 公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。买卖双方当事人订立合同。参照房地产买卖合同示范合同文本。向房地产交易中心提出过户申请，并提交下列材料：房地产权证书；买卖合同；身份证和户籍证明；房地产转让过户、登记申请书；购房时同住人同意出售的证明；其他有关资料。房地产交易中心受理、审核，当事人缴纳税费，办理领证手续。,一、房地产交易基本流程,4、房地产交换基本流程 主要是指房地产产权的交换。在目前特定阶段，房地产交换还包括公房与公房的交换、公房与私房的交换，同时，房屋交换不仅是物物交换，更多情况下是是一种差价交换，目前房地产行业内，通常称“房屋置换”换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源；交换双方签订公(私)有住房差价换房合同；到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核 交换双方支付差价款和相关税费；产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。,一、房地产交易基本流程,5、房地产赠与基本流程 是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产赠与可分为生前赠与和遗赠二种。生前赠与基本流程 第一步，赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书，赠与书与受赠书经公证机关公证后有效。第二步，赠与双方持经公证的赠与书与受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠与登记领证手续。,一、房地产交易基本流程,5、房地产赠与基本流程 遗赠基本流程第一步，房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗赠书也须经公证机关公证后才有效。第二步，房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与：第三步，受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。,一、房地产交易基本流程,6、以房地产作价投资入股的基本流程 合资双方订立合资合同、章程等文件，并报国家有关部门批准；合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等及合同中涉及到以房地产作价投资的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,一、房地产交易基本流程,7、兼并、合并的基本流程 因企业兼并、合并而使房地产权属随之转移的，属于房地产转让，而不是单纯的权利人名称变更。企业按国家有关规定及报有关部门批准，实施兼并、合并；第二步，企业将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,一、房地产交易基本流程,8、以房地产抵债基本流程 确定债权、债务；确定房地产及其价值；订立房地产抵债合同；债权、债务双方将抵债合同，原房地产权证等相关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。,一、房地产交易基本流程,四、房屋租赁的基本流程 房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式，它是通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种方式。,导入案例,李某在灵璧县某城镇有房屋两间，面积20.84平方米。2005年7月22日，王某因经营需要租用了该房屋，双方签订了房屋租赁合同，约定每年租金4000元，租赁期限到2006年7月1日止。合同约定：“租赁期内若有人购买该房，承租方可优先购买，如不购买，出租方可向他人售出，承租方即刻让出该房。”8月20日，郝某向李某提出要购买此房，李某随即通知王某优先购买。,9月5日，李某与郝某签订了售房协议书，9月20日交房，逾期不能交房，迟交一天，李某付给郝某违约金100元。郝某于签订合同时按约定交付首期购房款12万元。当李某通知王某搬出时，遭其拒绝。9月15日，李某用特快专递的方式，书面通知王某仍可优先购买房屋，或自2005年9月18日起三天内搬出该房，解除双方的租赁合同，并办理租金结算等事宜。由于王某仍既不购买也不腾出房屋，李某遂提起诉讼，请求法院判令王某立即搬出房屋。,原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方意思的真实表示，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。在李某出售房屋履行事先通知义务，并将该房售于他人后，依照约定，双方租赁合同即告解除，所以，李某要求王某即刻让出房屋的请求，应当予以支持。房屋租赁合同虽为李某拟定，但王某对所有合同条款的内容应当了解其含义，知其后果。虽然合同约定与合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”的法律规定有抵触，但此条规定并不属于强制性法律规定，原、被告双方可以作出与之相反的约定。,案例分析,肖先生和钱先生是朋友，肖先生有一套公寓。2005 年6月，钱先生的公司在郊区注册想在城区办公，于是与肖先生协商口头达成协议，由钱先生租肖先生的这套公寓使用，租期两年，月租金4000元，租金季付，因为是朋友，所以没有签订什么书面的协议。按照双方的口头约定，肖先生把公寓交给了钱先生使用，并按季收取租金，原本也是相安无事。可是半年过后，双方因为一些其它的事关系恶化、矛盾越来越大。2006年2月，肖先生通知钱先生解除双方的租赁关系，到已交纳的本季度租金期限届满时搬出公寓。,可是钱先生不愿意，一方面是钱先生因为矛盾和肖先生斗气，另一方面肖先生用公寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等很多事情，很不方便。于是肖先生提出要么按约定的两年期限履行，要么钱先生要赔偿肖先生因搬家产生的损失才可以解除。双方反复交涉不成，于是肖先生到法院起诉，要求钱先生搬出公寓。钱先生主张双方已达成协议租期为两年，现在未到租期，要求继续履行，驳回肖先生的诉讼请求。,双方事实上已形成租赁关系，但就租赁期限双方存在争议，钱先生主张是是两年，但未提供合同等书面证据，肖先生也不认可。而且按照合同法的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”法院据此认定双方的租赁为不定期租赁，任何一方均有权随时提出解除租赁合同，肖先生已于2006年2月通知钱先生解除租赁合同，并给了钱先生一个多月的时间准备搬家，已经尽了法定的义务。据此法院判决解除双方的租赁合同，钱先生限期搬出所租公寓。,一、房地产交易基本流程,四、房屋租赁的基本流程 1、房屋出租的流程 出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。签订房屋租赁合同。将房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。领取房屋租赁证，缴纳相关税费。,一、房地产交易基本流程,四、房屋租赁的基本流程 2、房屋转租的流程 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益”承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。,一、房地产交易基本流程,四、房屋租赁的基本流程 2、房屋转租的流程 第一步，原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；原承租人与承租人签订房屋转租合同；将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。,导入案例我准备接手一家饭店，但是饭店需要四万块的转让费，我跟现在饭店的主人商议这笔钱由两年付清，每个月付两千元，两年期满一共是四万八千元整，两年之间多给她八千元，饭店主人同意了，但是此事还牵涉到房租合同问题，因为此房的房主并不是饭店的主人，我需要还跟房主签一份租期为三年的合同，但是饭店的主人又说怕我跟房主签上合同后，会违背每个月给她两千块的约定，她的意思就是想要在头两年我们有租约的这段时间内，要我跟她签房屋的租赁协议，然后两年期满后，再由房主本人跟我签房租协议。我怕的是要是此店火了，我又没有跟房主直接签房租合同，中途这个店被人看好怕现在饭店的主人跟房主合伙，由我没跟房主直接签合同为由，把我赶出此店。,我现在想资询的是，她本人不是房主，有没有权力来跟我签房租合同，就算是签了，这份合同有没有法律效力。现在饭店的主人是说我必需要跟她签房屋租赁合同才可以按之前我们商量的事宜办，而我的本意是想跟饭店主人签一份租店的协议，再直接跟房主签一份房屋租赁的合同。请教该合同应该怎么签才可以保证双方利益都有保障,分 析,饭店的主人有无权力与你签约,关键看她有没有房主的授权,如有房主的授权,则你与她签约应无问题.如无授权,则房主可以拒绝你在此房营业,但你与饭店主人之间的协议不因房主的行为而无效,饭店主人应对你签约后不能营业的损失承担责任,但是如你现在已经知道她不是房主及未取得授权的情况下仍签约的话,自然也应承担相应的责任.如你既与饭店主人又和房主均签订协议的话,那么你的权益自然会得到保障.饭店的主人与房主之间的租赁合同在有效期内，经过出租人同意，饭店方可以把房子租赁给你。你若单独与房主签约，饭店与房主的合同应当解除，然后你与饭店再签订饭店设备租赁或买卖合同。,一、房地产交易基本流程,四、房屋租赁的基本流程 2、房屋转租的流程 房屋转租除必须符合一般房屋租赁的必要条件，还必须注意以下几点：房屋转租必须取得原出租人的书面同意；转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期；转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务：转租期间，原租赁合同变更解除或终止的，转租合同随之变更，解除或终止。,一、房地产交易基本流程,五、房地产抵押的基本流程 1、房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。特征：不转移占有。,案 例,李某因生意上的需要向赵某借款20万元，借款期限为一年，并以自己所有的一处房产作为抵押，双方签订了抵押借款合同并到房管部门做了抵押登记。2004年1月，李某为了将房屋利用起来，又将该房屋出租给某商贸公司，租赁期限为二年。租赁合同签订后，李某并未告知商贸公司该房已抵押的情况。2004年9月，李某因做生意亏损明确表示无力偿还赵某的借款，双方协商赵某以30万元购买李某的房屋，除去借款本息，赵某再给付李某房款84000元，双方于2004年10月办理了过户手续。,后李某即通知商贸公司因房屋已经转让，原租赁合同要解除，同时赵某也要求解除租赁合同将诉争房屋自住，商贸公司不同意解除合同。赵某即起诉至法院，要求确认李某与商贸公司之间的租赁合同无效，商贸公司应当立即腾房；商贸公司辩称其与李某的租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁原则，赵某无权解除或变更合同，同时商贸公司要求行使优先购买权购买李某的房屋。,评 析,本案争议的焦点在于房屋设定抵押后成立的租赁合同是否有效，抵押权人可否主张租赁合同无效。法院经审理认为，因抵押权设定在前，租赁权产生在后，在债权到期之前，租赁合同对抵押权人的利益并无影响，且租赁合同是双方当事人真实意思表示，该租赁合同可认定有效。债权到期之后，因涉及抵押权的实现问题，租赁权即对抵押权的实现产生限制作用，该租赁合同应当认定无效，因租赁合同无效，商贸公司无优先购买权。法院最后判决商贸公司与李某的租赁合同无效，商贸公司于十日内腾房。,导入案例,1999年1月15日，甲公司从银行贷款30万元人民币，约定2000年4月15日还本付息。银行要求甲公司提供担保，甲公司提出以其位于东阳区的一办事机构的房屋设定抵押，作为按期偿还贷款的担保。1999年8月，位于东阳区的甲公司的办事机构因业务需要，紧临原办事机构的房屋，又增建了三间平房，作为仓库。2000年4月15日，甲公司没有偿还30万元贷款，银行几次催告，甲公司仍以无力偿还为由不予偿还。,请问：(1)甲公司与银行之间签定的房屋抵押合同，可否以口头的方式签定?为什么?(2)甲公司与银行之间签定的该房屋抵押合同，是否必须进行抵押登记?为什么?(3)甲公司以其办事机构的房屋设定抵押时，该房屋占用范围内的国有土地使用权是否要一并设定抵押?为什么?(4)甲公司紧临原办事机构新建的三间平房是否属于抵押的财产?为什么?(5)在甲公司无力偿还贷款的情况下，银行可以以什么样的方式实现其债权?,(6)设甲公司与银行的抵押合同中记载的抵押房屋为8间，而抵押登记簿中记载的抵押房屋为10间，银行实现抵押权时应以哪一个记载为准?(7)设甲公司用于抵押的房屋后被有关机关确认为违章建筑，银行能否对该建筑行使抵押权?为什么?(8)设甲公司用于抵押的房屋是正在建造中的房屋，当事人办理了抵押登记后，银行能否对该房屋行使抵押权?,答 案,(1)不能。因为抵押合同是要式合同，必须采用书面形式。(2)必须登记。因为在不动产上设定抵押，经登记始生效力。(3)一并设定抵押。因为以房屋办理抵押的，房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。(4)不属于。房屋抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。(5)银行可以通过与甲公司协议以抵押房屋折价，或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。(6)应以登记簿上记载的内容为准。(7)银行不能对该建筑行使抵押权，因为该抵押无效。(8)银行可以对该房屋行使抵押权。,一、房地产交易基本流程,五、房地产抵押的基本流程 2、银行按揭贷款的基本流程 与房屋开发商签订“商品房买卖合同”。向房屋开发商交纳首付款，开发商出具首付款发票。持“商品房买卖合同”到房地产交易市场交维修基金、印花税领取维修基金发票，并登记备案。持相关手续到银行办理个人住房贷款申请。银行审批同意后，签订抵押合同和借款合同。办理抵押保险、公证和银行贷款手续费。缴纳有关税费，办理房产抵押登记。贷款的发放、偿还。,练习题,题目：在商品房预售流程中，在商品房竣工后，开发商应办理()，然后交付房屋。A竣工报告 B房屋初始登记 C房屋领证 D向管理部门备案答案：（B）题目：商品房预售合同转让，是指买受人将其所购的预售商品房再转让给他人的行为，双方应签订()。A预售房买卖合同 B预售房转让协议书 C预售合同权益转让书 D预售合同过户书答案：（C）,练习题,题目：商品房预售合同转让的一般流程是()。A预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介寻找受让人 B通过开发商签订预售合同转让协议书 C签订预售合同权益转让书 D预售合同转让登记备案 E原预售合同注销，由受让人与开发商另行签订预售合同答案：（ACD）,练习题,题目：中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定了商品房预售的条件为()。A已全部缴清土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B持有建设工程规划许可证 C持有建设工程施工许可证 D持有建设工程测量定位划线书 E按提供预售的商品房计算投入资金已达建设总投资金额的25以上，并已确定进度和竣工交付日期答案：（ABCE）,练习题,题目：作为房地产转让的一种方式，房地产交换的主要含义是房地产产权的互换，在目前公房与私房之间()互换。A不可以 B可以 C经过有关部门批准后可以 D双方按买卖方式操作（B）题目：房地产赠与可分为生前赠与和()两种。A互赠 B单方赠与 C遗赠 D有偿赠与（C）,练习题,题目：房屋租赁实际上是房屋()的一种特殊形式。它是通过房屋出租实现房屋价值，从而使出租人得到收益回报的一种房屋交易形式。A流通 B转让 C抵押 D创利（A）题目：房屋承租人在租赁期间将房屋转租的行为是()。A不允许的 B允许的 C必须经过原出租人的书面同意后方允许 D向管理部门备案即可（C）,例题：下列情形中，属于房地产有偿转让的有()。（2003年试题）A房地产买卖B房地产入股C房地产继承D房地产抵债E房地产典当答案：ABD 解析：房地产继承、房地产典当均不属于房地产有偿转让。,三、房地产交易合同的类型与内容,一、租赁合同1、房屋租赁合同的概念 租赁合同是出租人与承租人签订的用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的 因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。,三、房地产交易合同的类型与内容,一、租赁合同 2、房屋租赁合同的内容 城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。租赁管理办法对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：,(1)当事人姓名或者名称及住所；(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况，(3)租赁用途，(4)租赁期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修缮责任；(7)转租的约定：(8)变更和解除合同的条件：(9)违约责任；(10)当事人约定的其他条款。在上述条款中，租赁期限租赁用途、租金交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。,例题：城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款包括()。A、租赁期限B、租赁用途C、租金及交付方式D、房屋的修缮责任E、当事人姓名,租赁期限。租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。,租赁用途 是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同：承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。,租金及交付方式 租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因因此，它也是加强租赁管理的重点之一。租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定,房屋的修缮责任 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时，认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还,三、房地产交易合同的类型与内容,二、房地产抵押合同 1、房地产抵押合同的概念 是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效 房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。,案 例,李某因生意上的需要向赵某借款20万元，借款期限为一年，并以自己所有的一处房产作为抵押，双方签订了抵押借款合同并到房管部门做了抵押登记。2004年1月，李某为了将房屋利用起来，又将该房屋出租给某商贸公司，租赁期限为二年。租赁合同签订后，李某并未告知商贸公司该房已抵押的情况。2004年9月，李某因做生意亏损明确表示无力偿还赵某的借款，双方协商赵某以30万元购买李某的房屋，除去借款本息，赵某再给付李某房款84000元，双方于2004年10月办理了过户手续。,后李某即通知商贸公司因房屋已经转让，原租赁合同要解除，同时赵某也要求解除租赁合同将诉争房屋自住，商贸公司不同意解除合同。赵某即起诉至法院，要求确认李某与商贸公司之间的租赁合同无效，商贸公司应当立即腾房；商贸公司辩称其与李某的租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁原则，赵某无权解除或变更合同，同时商贸公司要求行使优先购买权购买李某的房屋。,评 析,本案争议的焦点在于房屋设定抵押后成立的租赁合同是否有效，抵押权人可否主张租赁合同无效。法院经审理认为，因抵押权设定在前，租赁权产生在后，在债权到期之前，租赁合同对抵押权人的利益并无影响，且租赁合同是双方当事人真实意思表示，该租赁合同可认定有效。债权到期之后，因涉及抵押权的实现问题，租赁权即对抵押权的实现产生限制作用，该租赁合同应当认定无效，因租赁合同无效，商贸公司无优先购买权。法院最后判决商贸公司与李某的租赁合同无效，商贸公司于十日内腾房。,房地产抵押合同一般应载明下列内容：(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；(2)主债权的种类、数额；(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；(4)抵押房地产的价值；,(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任：(6)债务人履行债务的期限；(7)抵押权灭失的条件；(8)违约责任；(9)争议解决的方式；(10)抵押合同订立的时间与地点；(11)双方约定的其他事项。,抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定,例题：房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的()。A、从合同B、主合同C、一般合同D、特殊合同答案：A解析：房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同。,例题：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。()（2005年试题）答案：解析：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同,四、房地产交易相关税费,中国现行房地产税 中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。,四、房地产交易相关税费,（一）房产税 是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。一、纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。,四、房地产交易相关税费,（一）房产税 二、课税对象 房产税的课税对象是房产。中华人民共 和国房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。,（一）房产税 三、课税依据和税率 非出租的房产：房产原值*（1-10%30%）%1.2%出租的房产：租金*12%,四、房地产交易相关税费,例题：对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1.2。()（2004年试题）答案：X解析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30后的余值为计税依据。,例题：如按房屋租金计征房产税，其税率为()。A12B6C12D2答案：A解析：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为12；按房产租金收入计征的，税率为12。,（一）房产税 四、纳税地点和纳税期限(1)纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。(2)纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。五、减税、免税下述房产免征房产税：见书,四、房地产交易相关税费,例题：房产税按()计征，分期缴纳。A年B季度C月D旬答案：A,下列不应免征房产税的有（）。（2005年试题）A职工自用住房B企业创办的类学校用于教学的房产C产权不确定的及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋答案：C解析：产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。,四、房地产交易相关税费,二、城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、纳税人 是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。,例题：下列关于土地使用税的纳税人的说法，不正确的是()。A、土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人B、土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人C土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税D拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳,二、课税对象土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。,三、计税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。,例题：在征收城镇土地使用税时，应当按照()征收。A土地上房屋建筑总面积B、建筑物基地面积C纳税人实际占用的土地面积D纳税人自己测定的土地面积答案：C,四、适用税额和应纳税额的计算土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市0.5至10元；中等城市0.4至8元；小城市0.3至6元；县城、建制镇、工矿区0.2至4元。,五、纳税地点和纳税期限(1)纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。(2)纳税期限土地使用税按年计征，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。,例题：土地使用税，按()计算，分期缴纳。A、年B、季C月D旬答案：A解析：土地使用税，是按年计算，分期缴纳。,六、减税、免税 对下列土地免征土地使用税：见书(1)政策性免税(2)地方性免税(3)困难及临时性减免,例题：下列土地符合免征土地使用税的包括()。A、国家机关、人民团体、军队自用的土地B、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E、经批准开山填海整