房地产名词解释.ppt

1,【风度名城】名词解释,2,房地产名词解释,发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房 地产公司。代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经 纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托 代办房地产的出售、购买、出租、承租及物 业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿 服务的企业。投资商（指投资组合）：实际向该项目投入资金的单 位。,3,房地产名词解释,承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单 位。监控帐户：用于监督发展商售房款的银行帐户。作 用是保证售房款全部用于该项目发展（监控 帐户在预售证下方）。,4,房地产名词解释,设计院：负责对项目地块进行整体规划设计的单位,针对项目地盘形状并结合周边环境，而作出 物业类型、户型间格、单位朝向、面积大小 等设计方案。律师楼：法例并没有明文规定房产买卖必须经律师楼 负责处理，但部分发展商及银行为方便行政 运作，均有委托律师楼承办有关签署房地产 预售契约、按揭贷款抵押合同及发出收楼通 知书等工作。,5,房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益。上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。,房地产名词解释,6,房地产名词解释,房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务 的行业。预售商品房：指依法成立的房地产开发经营企业，依 法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由 预购人按合同约定支付购房款，预售人按合 同约定交付商品房的行为。,7,房地产名词解释,房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买 卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销 售都须签订此合同，内销的房地产合同可免 做公证，外销的房地产合同必须做公证。预售许可证：预售商品房时，应当取得商品房预售许 可证，取得该证应当具备：1.预售人已取得房地产开发资质证书、营业执 照；,8,房地产名词解释,2.按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出 让金，已取得土地使用权证书；3.持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可 证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4.已确定施工进度和竣工交付使用时间；,9,房地产名词解释,5.七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结 构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房 预售项目，已完成三分之二结构工程；6.已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专 用帐户。,10,五 证：指国有土地使用证、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证、建设工程 施工许可证和商品房销售许可证（或 商品房预售许可证）。注：申办以上五证的前提是必须办有营业执照。银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在 规定年限内以月供（连本带息）形式向银行 偿还贷款。,房地产名词解释,11,房地产名词解释,购房抵押贷款合同：如购房人以按揭贷款购房，必须 与按揭银行以产权抵押形式签订上述合同，并送交房管局作他项权利登记。房地产证：当楼宇建成验收交付使用后，有关物业的 产权登记等手续将由发展商全部代办。发 展商根据楼宇报批及验收文件，到市房地 产登记所确立整幢物业产权，核发楼宇的“权属证明书”，在取得“权属证明书”及该楼 宇内各单位的“预售契约”到市交易所办理“房地产证”。“房地产证”是物业业权的唯一 凭证，亦是二手转让的必须文件。,12,房地产名词解释,定 金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为 债权担保的一定数额的货币。它属于一种法 律上的担保方式，目的在于促使债务人履行 债务，保障债权人的债权得以实现。根据我 国民法通则和担保法八十九条规定，定 金应当以书面形式约定，当事人在定金合同 中应约定交付定金的期限。定金合同从实际 交付定金之日起生效，定金的数额由当事人 约定，但不得超出合同标的额的20%。如果 购房者交了定金之后改变主意决定不买，开 发商有权以购房者违约为由不退定金；如果 开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍 返还定金。,13,房地产名词解释,违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约 定，应该付给对方的一定数量的货币。违约 金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性 和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人 有违约行为且在主观上有过错，无论是否给 对方造成损失，都要支付违约金。商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用 设施设备维修基金管理办法(建住房 1998213号)的规定，新建商品住宅(包括 经济适用住房)出售后建立的共用部位、共 用设施设备维修基金。,14,房地产名词解释,认购书：客户在交付定金时，所签定的临时合同。转名、加名：如客户要求在签署认购后至签署正式契 约前，更改或增加购房人名称，一般发展商 或代理商均酌情办理，惟可视有关情况收取 行政费。但在签署正式契约后，一切更改姓 名均按楼花转让手续办理。契 税：政府依法按国家规定，对所有购房者收取的 税项（具体交付比例、时间按当地具体项目规定）,15,房地产名词解释,均 价：将各单位的销售价格相加之后的总数除以总 建筑面积的总数，即得出每平方米的均价。另有在售均价的说法。住宅起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起步价。多层物业，以顶楼的销售价为起 步价；高层物业，以最低层的销售价为起步 价。较低的起步价容易引起消费者的注意。最低价指目前销售中最低的单价最高价指目前销售中最高的单价一口价指不分楼层 不分方向一次性付款的价 格。,16,房地产名词解释,土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集 资、微利房用地。土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方 式，将国有土地使用权在一定年限内出让给 土地使用者，土地使用权期满后，如该宗土 地用途符合当时城市规划要求，土地使用者 可申请续用（经批准并补清地价后继续使 用），如果不符合则该宗土地使用权由政府 无偿收回。,17,房地产名词解释,现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。商品房：有合法产权，购买后，能领取国有土地使 用证及房屋所有权证或房地产证 的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权 利。,18,房地产名词解释,集资房：指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用 地建设的住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批 准）。安居房：政府为解决中低收入职工住房而建设的普通 住宅，其建设用地通过行政划拨，住宅以成 本价出售。购房人士需符合收入限制，一般 通过登记摇珠方式出售。,19,房地产名词解释,宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给 村民建造住宅的用地（原意是作为村民自 用）。自留山和自留地是农村集体经济组织 分配给村民长期使用的土地，主要作农、林、牧、渔业等生产。住 宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立 厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。,20,房地产名词解释,写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空 调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会 议等），每单位可提供多条电话线路及每层 采用公共卫生间及茶水间。厂 房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅 及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电 力供应量及交通运输等方面。临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门 户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立 卫生间。,21,房地产名词解释,商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营商空间的物 业，由于商铺吸引人流量是以自身内部为主 题特色，与自然街道的临街铺截然不同，故 商场多设有大型休憩、观赏景致及宽敞空间 等配套。低层住宅：指高度小于或等于10米的建筑物，一般为 一层至三层的建筑体。多层住宅：指高度大于10米小于或等于24米的建筑 物，一般指四层至六层的建筑体。,22,房地产名词解释,中高层住宅：指七层至九层的住宅。高层住宅：指十层及十层以上的住宅。复 式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及 密封复式。单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨 房及洗手间的单位，面积一般在30平方米以 下。,23,房地产名词解释,别 墅：一般都是带有花园草坪和车库的独院式 平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内 部居住功能完备，装修豪华，并富有变 化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外 道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标 准，一般为高收入者购买。,24,房地产名词解释,酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式 的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒 店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投 资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服 务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住 布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感 觉。,25,房地产名词解释,会 所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合 性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。现 楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全 部房款后即可入住，称之为现楼。准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的 楼。,26,房地产名词解释,期 房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至 取得房地产权证大产证止，在这一期间的商 品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品 房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为 买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用 的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房 者购买尚处于建造之中的房地产项目。,27,房地产名词解释,二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房 的人，可以买一套别人多余的房；而另一些 手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉 旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉 自己的多余住房换取收益。外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取 得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。,28,房地产名词解释,内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取 得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房 可以出售给当地企事业单位和居民。尾 房：它是房地产业进入散户零售时代的产物，是 空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋 的销售量达到80以后，一般就进入房地产 项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩 下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝 向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两 级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严 重。,29,房地产名词解释,CBD：城市中央商务区。CLD：中央生活区。地下室/负层：指地面以下地基以上的建筑层，一般 用作停车场或商场。正负零零/00：指项目建筑进度已达到地面水平，通常完成负层后就到00。,30,房地产名词解释,裙 楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商 场、会所或其他配套设施。架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作 绿化或会所用途。奠 基：指地盘实际开始施工阶段，一般皆举行奠基 仪式以示隆重及标志项目正式破土动工兴 建。,31,房地产名词解释,封 顶：指项目已完成最顶层的结构工程。三通一平：指地盘土地已进行通水、电、路工程及已 进行土地平整。七通一平：指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电 视及已进行土地平整。,32,房地产名词解释,框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房 子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结 构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间 墙，因会减弱抗震能力。剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或 地震产生的横向推力。横向推力会产生剪 力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋 混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力 墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是 不能允许拆除的。,33,房地产名词解释,楼板（楼层厚度）：多层一般为8-10厘米，高层在10 厘米以上。净 高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到 上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的 关系可以用公式来表示：净高层高楼板 厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。套 房：通常指带有洗手间的房间，而较大套房还包 括有书房及衣帽间。,34,房地产名词解释,外 墙：大厦或住宅外面墙体称之为外墙。内 墙：单位里面的间隔墙体。楼 高：地面到楼底的高度，一般室内为净高2.8米。交楼（交吉）：经过质量验收的单位，收楼标准为客 人领取钥匙的日期。,35,房地产名词解释,毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及 排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区 分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔）。装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级 一类、一级二类装修。（外墙，内墙，地 面，厨厕，窗，电路）。,36,房地产名词解释,中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现 代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它 由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要 的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如 加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这 种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。长条形设计：指楼宇整体设计呈长方形状，即单位分 布于两旁，中间留有走廊作通道。这设计多 用于早期多层大厦及公寓，缺点在于存有黑 厅、黑厕及通风不足情况。,37,房地产名词解释,井形设计：传统一梯八户高层大厦设计，即楼宇呈“井”形状。其好处在于室内间隔四正，摆放 家具方便；惟缺点为空间过于单调，部分单 位走廊长及采光面略嫌不足，并且存在楼望 楼情况。钻石形：见图，其好处在于采光面足，客饭厅分布明 显及每个房间均享有广阔视野；而缺点则是 角位较多，加深摆放家私难度。,38,房地产名词解释,品字型：指一梯三伙，单位设计呈“品”字分布。其好 处在于户户三面单边，采光及通风充足，缺 点则普遍为大面积单元，且容积率难以用 尽。蛙形设计：若项目地盘正对优美景观，如海景及湖景 等，为使大部分单位能欣赏美景，故设计上 将多个单位同时朝向一面，藉此增加单位价 值，其缺点为施工难度加大，而单位内亦无 可避免地令部分面积不能有效利用。,39,房地产名词解释,跃式设计：指单位内部分空间较地面升高，以制造出 清晰各空间区使用功能及彰显豪华气派感 觉。飘窗台：指单位内窗面积部分向外飘出，藉此加强采 光效果，基本上只可作为摆放杂物或装饰用 途。一般离地面约30或70厘米。曲尺窗：指窗面积部分呈“L”形，以便加强采光及视 野效果，达到拥有180度景观。,40,房地产名词解释,骑 楼：指建在马路旁，底层是人行道的楼房一部 分。建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内空面积与 公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台 面积之和（外飘阳台折半计，不外飘合 计）。总建筑面积：指小区内住宅、公建总和。,41,房地产名词解释,住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地 面积的总和。实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开 始计算，若墙 壁连着其他单位，则从这幅墙 中间开始计算。使用面积（净空/内垄面积）：除砖墙外，实际室内 可以使用到的面积。,42,房地产名词解释,分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、升降机等）及 公共设施（如供电房）所占的面积，是按一 定的比例分配给每户住户的。公建总用地：指小区全部公共建筑占地总面积的总和。实用率：实用面积建筑面积（高层一般为80%，多 层一般为90%）。使用率：使用面积建筑面积（一般不用同客人计 算）。,43,房地产名词解释,小区规划：整个项目总体规模，其中包括建筑规模、公共设施等。小区配套：整个项目的公共设施配套。容积率：整个项目总建筑面积与占地面积的比率。如 项目总建筑面 积为10万平方米，占地面积 为5万平方米，则容积率为2。,44,房地产名词解释,建筑密度：指建筑物的投影面积占整个小区用地的比 例。公式小区内全部建筑的基地面积之 和（m2）/小区总占地面积（m2）。建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、私密性、建筑物分布等。,45,房地产名词解释,道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支道、人 行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道 及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积 之和。庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住 宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花 架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小 区所有居住人员共同使用的绿化面积之总 和。,46,房地产名词解释,钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包 括悬索结构。钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝 土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构 及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构 的建筑物。,47,房地产名词解释,砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造 的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建 造的。其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。保修期：是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。,48,房地产名词解释,智能化设备：指建筑物或小区内是以计算机操作及管 理。其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综 合布线系统全面操作。包括安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统 等。如采用电子水表、电子电表、电子煤气 表，有小区物业管理中心智能物业管理系统 定期对住户进行自动抄表、打印，将三表数 据通过综合布线系统收集，传送到自来水公 司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业 管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。,49,房地产名词解释,物业管理：是指物业管理公司受物业所有人（使用 人）的委托，对住宅区内的房屋建筑及其设 备、市政公用设施、绿化、治安和环境卫生 等项目进行管理、维护、修缮与整治。房屋 的共用部位，是指承重结构部位，包括楼 盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走 廊通道等。房屋的共用设施设备，是指共用 的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通 道、供电干线、消防设施、电梯等。,50,房地产名词解释,公共性服务项目的内容主要包括：1.清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。2.绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好。3.治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的安全。,51,房地产名词解释,4.维护公共蓄水池。楼内公共蓄水池应定期清洗消毒，保证住（用）户的饮水质量。5.水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修，维持设备正常运行。6.排污设施管理。清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。,52,房地产名词解释,7.高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理 人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常运 行。8.根据需要增设的其他服务项目。公共性服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；,53,房地产名词解释,2.服务项目的物资损耗补偿费（含公用设施、设 备维护保养费）；3.直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧 费；4.法定税费；5.合理利润。,54,房地产名词解释,各类住宅小区的中准收费标准（每月每平方米建筑面积）为：1.解困房、微利房、福利房为主的住宅小区0.20元；2.普通多层住宅小区0.30元；3.普通高层住宅（有电梯）0.80元；,55,房地产名词解释,4.高级高层住宅（有电梯）1.60元；5.高尚住宅区、别墅区主要依据住（用）户的要 求及所提供的服务质量和深度，根据优质优价 的原则制定。,56,一、在掌握一个楼盘基本知识时要了解以下内容 1.位置可到达的交通路线 2.价格均价 3.付款方式 4.交楼时间 5.平面图面积规格,基本常识,57,6.小区规划规模指小区占地面积总建筑面积 7.税费具体金额应交付的时间 8.升值保值回报率的计算 9.竞争对手的资料。10.实用率；11.办理银行按揭的银行及程序。,基本常识,58,二、什么叫抵押备案登记？根据我国民法通则和合同法的有关规则，业主向银行贷款购房，必须提供一定的财产作为担保债务履行的抵押物，业主不履行还贷义务的，银行依照法律的规定有权以抵押物折价抵偿或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。业主称为抵押人，银行称为抵押权人，预购的商品房作为抵押物。要证明银行与业主之间的债权债务关系及抵押关系就必须到广州市国土房管局办理抵押备案登记的手续，并领取他项权利证。该他项权利证是登记业主与银行抵押关系的证明，在按揭期间该证由银行保管。业主在此期间不享有该抵押物的处分权。,基本常识,59,三、什么是涂销抵押备案登记？业主把所有贷款的本息还清给银行后，由银行出具还清贷款的证明，业主须到广州市国土房管局办理涂销抵押备案登记的手续，届时他项权利证亦被涂销，银行所享有的抵押权就灭失了。业主必须办理涂销抵押备案登记后才享有完全的所有权。涂销抵押备案登记的手续由业主或委托律师事务所代办，并交取涂销抵押备案费每宗200元。,基本常识,60,四、办理房地产买卖的程序 房地产买卖流程图,基本常识,