房地产开发用地的取得.ppt

房地产开发用地的取得,房地产开发用地的取得,一、建设用地使用权 1、概念：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施（物权法第135条）2、取得方式：(1)、无偿方式：划拨(2)、有偿方式：出让，国有土地租赁，国有土地使用权作价出资或入股。,二、建设用地使用权的出让 1、概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、特点：(1)、建设用地使用权出让由市、县人民政府国土资源管理部门代表国家进行。(2)、建设用地使用权出让是经批准后才能实施的行为。(3)、建设用地使用权出让是转移国有土地使用权的行为。(4)、建设用地使用权出让是一种有偿、有期、要式行为。(5)、建设用地使用权出让是一种民事行为。,3、建设用地使用权出让的年限：中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：1、居住用地70 年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用40年；5、综合或者其他用地50年。4、建设用地使用权出让的方式：(1)、拍卖(2)、招标(3)、挂牌(4)、协议,(1)拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。(2)招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,(3)挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。(4)、协议出让协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。,协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式；反之，可适当采用协议方式。,5、建设用地使用权出让合同的形式和内容(1)、形式：采取书面形式，属于要式合同。(2)、内容：a.当事人的名称和住所。b.土地界址、面积等。c.建筑物构筑物及其附属设施占用的空间。d.土地用途。e.使用期限。f.出让金等费用及其支付方式。g.解决争议的方法。,三、建设用地使用权的划拨 1、含义：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的方式。2、特点：(1).行政性(2).无偿性(3).无期限性(4).公益性 3、划拨建设用地的范围：(1).国家机关用地和军事用地(2).城市基础设施用地和公益事业用地(3).国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地(4).法律、行政法规规定的其他符合条件的用地,4、建设用地使用权划拨的程序：(1).建设单位提出建设用地申请(2).国土资源管理部门进行审批(3).划拨建设土地(4).核发建设用地使用权证,四、出让与划拨的区别：1.共同点：不管是出让还是划拨有个共同点，也是必须的前提，一宗土地须依法征收过后成为国有建设用地才行。2.不同点:a.从时间上来讲，出让的都是有年限的，例如工业用地50年，居住70年;而划拨是无期限的。b.从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。c.从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。,结构框架,案例：台商刘先生从事卫生洁具贸易多年，想要投资设立一工厂自己生产，赚取多一点利润。通过一次招商活动，刘先生认识了某镇镇长，镇长竭力邀请刘先生到该镇投资，并承诺以最优惠的价格提供土地给刘先生建设工厂。刘先生与该镇政府签订了“土地使用权出让合同”，并支付了全部的出让金给该镇政府，镇政府为其办理了建设项目的相关批准文件，刘先生开始进行厂房的施工建设，产房已建得差不多了时，刘先生接到该区国土管理部门的通知，被告知其使用的土地需以挂牌方式出让使用权，刘先生懵了，土地使用权不是已经归我了吗？为什么还要挂牌出让？,说法：出让是取得国有土地使用权的方式之一。土地使用权的出让是由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。出让土地使用权必须由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同，其他任何单位或者部门均不具有作为出让方签订土地使用权出让合同的合法资格，换句话来说，其他任何单位或者部门土地使用者签订土地使用权出让合同均因主体资格不合法而不具有法律效力。上述案例中，刘先生与某镇政府所签订的“土地使用权出让合同”就是一份无效合同，刘先生并未取得该土地的使用权。,来大陆投资的台商，可以通过以下程序以出让方式来取得建设厂房用地的土地使用权。首先，持项目管理部门批准的建设项目建议书向规划行政主管部门申请规划选址，取得建设项目选址意见书；第二，持建设项目选址意见书等文件向土地行政主管部门申请建设项目用地预审，取得建设项目用地预审报告书；第三，向计划部门申请建设项目可行性研究报告批准文件，向环保部门申请环境影响报告书批准文件；第四，向规划行政管理部门提出建设用地申请；第六，签订土地使用权出让合同，支付国有土地使用权出让金，并依照其他相关规定缴纳各种税费后，申领建设用地批准书；第七，向土地行政主管部门申请土地登记，领取国有土地使用证。台商取得国有土地使用权的另外一种方式是转让。转让是从土地使用权人处取得土地使用权的方式，即俗称的“购买二手地”。,法律依据：城市房地产管理法第14条：土地使用权出让，应当签定书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地管理法第53条：经批准的建设项目需要使用土地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门的审查，报本级人民政府批准。,土地管理法实施条例 第22条：具体建设项目需要占用土地利用总规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；经可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟定供地方案，报市、县人民政府批准，需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。（四）土地使用者应当依法申请土地登记。通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟定方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。,