房地产法律法规.ppt

房地产法律法规,房地产法律法规概述,一、房地产业概述 调整房地产活动的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指中华人民共和国城市房地产管理法,房地产法与其他法律相比，具有自身的一些特征。,1、房地产法律体系的多样性:房地产法是由国家有关机关、部门制定的法律、法规组成的统一的有机的整体。在调整房地产关系方面，既包括国家基本法，如宪法、民法、继承法、土地管理法、城市规划法等；也包括国家行政机关颁发的行政法规和规章，如城市私有房屋管理条例、城市公有房屋管理条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法；还包括地方政府颁发的法规和规章，如武汉市房产管理条例、武汉市城市房屋拆迁管理办法等。此外，调整房地产关系的法律规范，还有立法机关对有关法律的立法解释，最高审判机关在审理房地产案件中发布的各种司法解释等。因此，我们说调整房地产的法律规范具有广泛性。,2.房地产法的调整范围具有广泛性：房地产是房产和地产的合称。房地产法包括房产法和地产法。房产从狭义上讲主要是房屋产权，从广义上理解，它包括房屋建设、房屋产权、房屋买卖、房屋租赁、房屋继承、房屋拆迁、房屋赠与等；地产包括地籍地权，国有土地的开发、批租、出让、转让、租赁，以及对集体土地的征用、租赁等。在房地产的开发、经营、使用和管理的各个环节，都有有关的法律、法规加以调整和规范。从这个意义上讲，调整房地产的法律所涉及的范围也十分广泛。,房地产法律体系,3.房地产法律规范具有强制性：从房地产法律规范的内容看，从事房地产开发和经营活动，任何一个环节，都必须严格按照有关规定，事先办理申请手续，事后进行登记，否则，其经营活动不受法律保护。如房地产开发用地的取得，有关开发企业必须申请开发用地，经土地管理机关批准后，企业才取得用地权，也才能在该幅土地上从事开发经营活动。又如在房屋买卖中，法律强调双方当事人在房屋成交及成交后，必须在房屋交易部门办理交易手续，交纳有关税费和产权过户手续，否则其房屋买卖关系无效。这些申请、批准、交易和过户的规定，就是一些强制性规定，有关当事人必须遵守。这样规定的目的，在于保证房地产市场行为规范、有序地进行，不致于出现混乱局面。,房地产法的调整对象,(1)房地产开发关系，是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容，第一，获得土地使用权；第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。(2)房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系、开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系以及抵押关系。,房地产法律体系,(3)物业管理关系，是指物业所有者(业主)委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理涉及面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。(4)房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。,房地产法律体系,房地产法律体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体。,宪法 宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”，同时规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”宪法是我国的根本大法，具有最高法律地位和效力，是其他法律、法规的立法依据和立法基础。宪法无疑也是房地产法律立法的依据，其规定土地属于社会主义公有制，实行国家所有和集体所有；国家为了公共利益需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地等，这些规定直接规范和调整房地产业的活动。,全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律 专门法律：如城市房地产管理法和土地管理法相关法律：如中华人民共和国物权法、城乡规划法、合同法、中华人民共和国担保法。,国务院发布的房地产方面的行政法规 城市房地产开发经营管理条例、物业管理条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例以及住房公积金管理条例等，是我国房地产法律体系的重要组成部分。,（四）地方性法规 是指立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。如安徽省城市房地产交易管理条例等。如乌鲁木齐市棚户区改造实施方案、乌鲁木齐市住宅工程质量分户检验管理规定、新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例等,行政规章 包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。如城市商品房预售管理办法、城市房地产中介服务管理规定、商品房销售管理办法、房屋登记办法房地产开发企业资质管理办法、房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法等。,最高人民法院的司法解释 最高人民法在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释、关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释等。,房地产交易,房地产交易的基本制度：(1)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。(2)实行房地产价格评估。(3)实行房地产成交价格申报。(4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。,房地产转让,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法餐饮业式将其房产转移给他人的行为。房屋登记办法进一步明确，有以下情形的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：（1）买卖（2）互换（3）赠与（4）继承、受遗赠（5）房屋分割、合并，（6）以房屋出资入股（7）法人或者其他组织分离、合并，导致房屋所有权发生转移房地产转让的一般性禁止,房地产转让的程序,房地产转让一般经过：1、签订转让合同；2、向房地产管理部门申报成交价格；3、房地产管理部门审核申报价格；4、按规定缴纳税费；5、办理产权过户登记,商品房预售的条件,1已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2获得建设工程规划许可证和施工许可证。3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（这样的规定主要在于防止“炒卖地皮”，抑制房地产投机行为的消极作用，也便于主管部门的监督管理。)4向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,商品房现售 商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确认定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。,商品房销售代理,房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。1、实行销售代理必须签订委托合同。2、受委托的房地产中介机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用，3、对房地产销售人员有一定的要求,房屋租赁,房屋租凭是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,房屋租赁的条件 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有权的2、司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、共有房屋未取得共有人同意；4、权属有争议；5、属于违法建筑；6、不符合暗转标准的；7、抵押未经抵押权人同意的；8、不符合公安环保卫生等主管部门有关规定的；9、法律法规规定的其他形式,租赁合同内容（1）、当事人名称及住址；（2）房屋坐落、面积、专修及设施状况；（3）、租赁用途；（4）、租期；（5）、租金及交付方式；（6）、房屋修缮责任；（7）、转租的约定；（8）、变更和解除合同的条件；（9）、违约责任、（10）、当事人约定的其他条件,租赁期限合同法规定租赁期限不超过20年，超过20年的部分无效。,转租租赁合同未约定或约定不容许转租的，承租人擅自转租的，出租人有权解除租赁协议。近年来房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院颁布了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年9月1日正式施行。,房地产抵押,房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。,设定1、房地产抵押合同 2、房地产抵押权登记 3、设定押押权的范围,效力1、抵押中的房产能否转让2、一物多抵的效力3、房地产抵押权对房屋租赁的影响,实现（一）房地产抵押权实现的条件1、房地产抵押权的存在2、债权已届清偿期而未受清偿3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失（二）房地产抵押权实现的方式（三）房地产抵押权实现的程序,房地产登记制度,房地产登记是指，经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记薄予以登记的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记薄上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,房地产登记的目的和意义,1、保护房地产权利人的合法权益2、保证交易安全3、为房地产管理奠定基础4、为城市规划、建设、管理提供科学依据,房地产登记制度,预告登记：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）可以像房屋登记机构申请房屋预告登记。初始登记：转移登记：房屋因买卖、交换、赠与、遗赠、继承、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，房屋的共有人或者共有份额发生变化的，应当办理转移登记。他项权登记：依法以房屋设定抵押的，应当申请办理房屋他项权登记；以房屋租赁的，可以申请办理他项权登记。,异议登记基于司法裁决的登记,房屋权属登记信息查询,查询申请的条件：1、房屋权利人提供权利凭证；2、继承人、受赠人提供发色很难过继承、和受赠的事实证明材料；3司法机关查询应提供单位查询证明；4、当事人提供司法机关仲裁机构出具的案件受理证明。,谢 谢！,