哈尔滨市关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的若干规定（2023年）.docx

哈尔滨市关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的若干规定第一条根据商品房屋租赁管理办法（住建部令第6号）、房地产经纪管理办法（住建部令第8号）以及关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见（建房规（2019）10号）、关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见（建房规（2021）2号）等文件有关规定，为进一步整顿规范我市住房租赁市场秩序，促进住房租赁市场健康发展，结合本市实际，特制定本规定。第二条规范住房租赁经营机构管理。（一）在沈从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应依法办理市场主体登记。（二）从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。已办理市场主体登记的，其经营范围包括“住房租赁经营”或“房屋租赁”，可不再变更。（三）房地产经纪机构开展租赁业务前，应向市场主体登记住所地的区房产管理部门办理经纪机构备案，并通过沈阳市住房租赁交易服务平台（以下简称“交易服务平台”）向社会公示信息。住房租赁企业开展租赁业务前，应通过交易服务平台推送开业信息。（四）已备案或推送开业信息的相关机构、企业及其从业人员名单在交易服务平台公布并实时更新。经平台公示的机构或企业，可以领取平台电子密钥，并实现通过平台进行房源核验、信息发布、办理网签备案等业务功能。第三条加强信息共享。房产、市场监督、公安、网信等部门应进一步完善信息共享制度，实时共享房地产经纪机构、住房租赁企业以及从事住房租赁业务的网络服务平台的登记注册、变更、注销等信息。各区房产管理部门根据共享的企业登记信息，定期督促住房租赁经营机构及时办理备案手续和推送开业信息。第四条落实网络平台责任。网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。对机构及从业人员发布房源信息的，应当对机构身份和人员真实从业信息进行核验，不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从业人员发布房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的，应对发布者身份和房源真实性进行核验。对发布10套（间）以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格。第五条落实房源真实性管理。（一）真实发布房源信息。已备案或推送开业信息的房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员在承接租赁业务前，应当核对委托人和房屋产权信息，应对其房源信息真实性、有效性负责。房源发布应包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，载明房源发布所在机构、门店信息及从业人员信息。所发布的房源须满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。（二）实行房源核验码。逐步推广实现全市统一的房源核验码，由房地产经纪机构或住房租赁企业通过交易服务平台申领平台账号，获取发布房源、租赁合同网上签约和申请租赁合同登记备案等权限。企业主体在平台、经营门店、网站、APP等渠道发布的出租房源信息，应通过唯一的房源核验码展示，规范房源信息发布。（三）房产管理部门建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员数据库、存量房屋数据库，通过提供数据接口、房源核验码等方式，向住房租赁经营机构、网络信息平台提供核验服务。第六条动态监管房源发布。（一）同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致。网络信息平台应加强对不同主体发布同一房源信息的合并展示，对已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内撤销，对超过30个工作日未维护的房源信息应及时撤销。（-）对违规发布房源信息的行为采取必要措施。网络信息平台发现违规发布房源信息的，应当立即采取下架、屏蔽相关信息等必要措施，保存相关记录，并向房产、网信、市场监督、公安等部门报告，按照相关部门要求限制或取消其发布权限；房产、市场监督等部门要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的，网络信息平台应当配合。第七条落实租赁合同登记备案。（一）推荐使用住房租赁合同示范文本，明确租金支付方式、押金退还情形，明确房屋及相关设施、设备维修维护责任；在租赁期限内，出租人不得单方随意提高租金；住房租赁企业不得在合同中约定显失公平、权利义务不对等条款，规范租赁经营行为，并做到必要提示，保障租赁当事人合法权益。（二）对利用合同不公平条款侵害消费者权益的，由市场监督部门依据相关法律法规予以查处。（三）实行租赁合同备案制度。房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当登录交易服务平台或通过系统对接方式即时办理网签备案，实时报送租赁合同信息，包括租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等内容。（四）由房地产经纪机构、住房租赁企业提供租赁服务或房屋的，应提示并协助租赁当事人办理网签备案。网络信息平台应设置交易服务平台网上备案链接，提示租赁当事人办理登记备案。（五）网签登记备案信息应实现与市公安部门实时共享。网签备案率作为房地产经纪机构、住房租赁企业等经营机构信用体系评价的重要指标。第八条规范住房租赁经营机构收费。（一）房地产经纪机构、住房租赁企业等经营主体，应在经营场所公示注册登记及收费依据、标准等信息、。收费应明码标价，出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，由当事人签字确认。（-）房地产经纪机构不得赚取租金差价、收取续约合同佣金。（三）住房租赁企业不得违反合同约定，拖欠房屋业主租金，擅自提高承租人租金或克扣押金；租赁合同期限届满或解约时，除冲抵合同约定的费用外，住房租赁企业应及时退还承租人剩余租金、押金等。第九条加强租赁房屋安全管理。（一）落实安全主体责任。出租人用于租赁的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安等方面的标准和要求。住房租赁企业应落实宣传、使用、治安、消防等安全责任，发现出租房屋安全隐患应当及时消除。应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋、设施设备使用方式，提示消防、用电、燃气等安全使用注意事项。（二）承租人应在接收房屋后，按照规划用途、安全合理使用租赁住房及其附属设施；并按照约定配合出租人定期检查租赁住房的使用情况。（三）住房租赁企业对出租房屋进行改造或装修的，应当取得房屋权利人书面同意，使用的材料和设备应当符合国家和行业相关标准，装修后空气质量标准应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。（四）集中出租住房达到10间以上（含本数），或者居住人数达到15人以上（含本数）的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设施设备和疏散通道。单位承租房屋作为集体宿舍的，应当确定管理人员履行治安、消防等安全管理责任。第十条出租房屋应以原设计的房间为最小出租单位，人均居住面积不得低于6平方米，单个房间不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），不得改变房屋原有结构进行隔断或变相隔断。厨房、卫生间、阳台和储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住。第十一条加强住房租赁资金监管。（-）住房租赁企业应在商业银行（以下简称“监管银行”）开立1个住房租赁资金监管账户，签订住房租赁资金监管协议，向房产管理部门备案，并通过交易服务平台向社会公示。（二）住房租赁企业应在经营场所、房源发布服务平台、住房租赁合同中明示专户信息和租金收付方式，并在发布房源信息时，同时发布住房租赁资金监管账户信息。（三）住房租赁资金监管账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。（四）住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入资金监管账户。（五）存入监管账户的租金，住房租赁企业和监管银行签订监管协议，并载明租金划转方式。生效后，由监管银行按约定转给住房租赁机构，并按约定通过监管账户向承租人退还预付的租金、押金。（六）监管银行应当通过系统对接方式，向房产管理部门推送资金监管账户资金信息。纳入监管账户的资金，在确保足额按期支付房屋权利人租金和退还承租人押金的前提下，可以支付装修改造相应房屋等必要费用。（七）对因未按照合同约定发生租金不按期支付、押金不退等行为引起较多投诉的企业，进行重点监管；对未按照相关规定、合同约定等将监管资金存入监管账户或提供虚假信息等违法违规行为造成住房租赁监管资金损失的企业，应当依法承担责任。第十二条金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款。（-）金融机构要加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。（二）金融机构发放贷款时应明确向借款人告知相关业务的贷款性质、贷款金额、年化利率以及有关违约责任，切实保护借款人的知情权、选择权和公平交易权。（三）金融机构发放住房租赁消费贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户，同时强化贷款资金用途管理，避免资金挪用风险。对于已实际发放给住房租赁企业的存量住房租赁消费贷款，金融机构应制定妥善处置方案，妥善化解存量。（四）住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。（五）房产管理部门要与金融机构共享有“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）等高风险经营行为的住房租赁企业名单,金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。第十三条加强租赁纠纷调解处理。（-）按照属地管理的原则，落实各地区政府责任，将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，实行住房租赁网格化管理，发挥街道、社区等基层组织作用，化解住房租赁矛盾纠纷。（二）畅通诉求渠道，综合运用人民调解、行政调解、行业性专业性调解、司法调解等多种方式，维护当事人合法权益。（三）房地产经纪机构、住房租赁企业应当建立投诉处理机制，主动对接房产管理部门及属地街道和行业组织，承担租赁纠纷首要调处职责，积极配合处理政务服务便民热线等渠道投诉，妥善化解住房租赁矛盾纠纷。第十四条建立房产、发改、公安、市场监督、金融监管、行政执法、网信等多部门协同的住房租赁联合监管机制，落实各区、县（市）政府辖区住房租赁市场管理主体责任。（一）市房产管理部门强化住房租赁行业监管，建立完善住房租赁交易服务平台，建立房源发布核验、租赁合同网签备案制度，建立住房租赁企业信用管理体系；加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业监管，会同金融监管部门施行住房租赁租金监管制度；建立住房租金参考价发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。（-）各区、县（市）房产管理部门切实承担本行政区域内住房租赁市场日常监管职责。按照属地管理的原则，加强对住房租赁经营机构的日常监管，定期巡查其经营行为，重点检查开业信息推送（机构备案）、网签备案、租金监管等制度落实情况，排查有高风险经营行为的住房租赁企业情况，对不具备持续经营能力、扩张规模过快以及投诉率较高的住房租赁机构重点加强检查，并采取约谈、告诫、暂停网签备案、发布风险提示等措施依法依规查处。（三）市房产、发改部门会同有关部门建立住房租赁企业及其从'他人员信用评价体系，对住房租赁企业进行分级分类，采取差异化监管措施。将住房租赁企业及其从业人员的信用记录纳入沈阳市信用信息共享平台，并依法依规对严重失信住房租赁主体实施失信惩戒。（四）市场监督部门依法落实企业主体登记制度，对发布虚假广告等行为,对住房租赁企业利用格式条款免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者主要权利等侵害消费者权益的行为进行监督管理。（五）金融监管部门加强住房租赁金融业务监管。银行保险监管部门负责指导在沈银行业金融机构加强住房租赁消费贷款管理。地方金融管理部门加强对全市小额贷款公司违规提供“租金贷”行为的管理，做好与金融机构的沟通协调、信息交流工作。（六）公安部门加强出租房治安管理，做好外来人口登记，指导住房租赁企业等相关主体落实治安主体和安全主体责任，开展经常性的治安和安全检查。对涉嫌合同诈骗等犯罪行为依法查处，必要时对企业法定代表人、实际控制人等相关人员依法采取相应措施。（七）行政执法部门对属于违法建筑、随意分割出租以及不符合出租房屋相关规定的租赁行为予以整改查处。（八）房产管理部门会同网信、公安等部门，对违规发布虚假信息的网络信息平台依法采取处置措施，做到及早发现、及时处理。第十五条结合住房租赁发展新业态形势，开展住房租赁常识宣传，进行行业预警。充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道，加强宣传报道，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境；发挥正反典型的导向作用，及时总结推广经验，曝光典型案例，发布风险提示，逐步营造和净化我市住房租赁市场良好秩序。第十六条对经认定为保障性租赁住房的企、事业单位对内使用的职工宿舍、人才公寓等纳入沈阳市住房租赁交易服务平台统一管理，参照本规定相关条款执行。本若干规定自公布之日起30日后施行。