土地增值税清算实务.ppt

土地增值税清算实务,土增清算要点,查阅各类证件做好前期准备审核重点要点面积（分期）收入成本费用后续管理事项,五证：建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证商品房销售（预售）许可证,一、各类证件,一表：竣工验收备案表,一、各类证件,建设用地规划许可证,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建设工程规划许可证,国有土地使用证,国有土地使用证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落地址、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。,国有土地使用证,建筑工程施工许可证,建筑工程施工许可证，是指建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有建设工程施工许可的建筑属违章建筑，不受法律保护。根据营改增政策规定，房地产老项目、建筑工程老项目，是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目、建筑工程项目；未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项日。,建筑工程施工许可证,商品房销售（预售）许可证,商品房销售（预售）许可证，是指市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,商品房销售（预售）许可证,商品房销售（预售）许可证,竣工验收备案表,竣工验收备案表是由建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案所提交的资料。,做好清算审核前期准备,（一）项目管理主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号）,台账,管理科所按照职责设置土地增值税项目管理台账，每季度追踪项目的施工进度、销售情况。已竣工的，提供竣工决算价格。台账模板如下：,初步测算增值额、增值率,对已经竣工验收且销售比例达到85%的项目，从系统中调取项目立项以来的财务报表、企业所得税申报表，了解其已入账的收入、成本、利润的情况，初步掌握本项目的财务状况，所得情况。同时调取系统内已预缴的土地增值税金额推算收入情况与利润表中收入额做大致比较，根据已经竣工验收的成本金额，初步推算项目的增值额、增值率。,筛选可清算项目,1.对于达到应进行土地增值税清算条件的项目，税收管理员应及时制作并送达税务事项通知书（清算通知），启动清算程序，告知纳税人自收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。各管理科所应将启动清算程序的情况及时报送社会保险费和非税收入科。,筛选可清算项目,2.对于达到可要求进行土地增值税清算条件的项目，税收管理员应对销售比例达到85%的项目核实纳税人的实际情况，并填写土地增值税可清算项目评估意见表，经管理科所负责人同意，提交社会保险费和非税收入科复核后，报主管局长确定清算项目。对未批准进行清算的项目，税收管理员应继续做好项目管理。对于纳税人主动申请清算的项目，适用上述流程。对确定进行清算的可清算项目，由税收管理员制作并送达税务事项通知书（清算通知）。,纳税人申报与受理,1.对达到应清算条件的房地产开发项目，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2.对达到可清算条件的房地产开发项目，经局领导确定需要进行清算的，由税源管理岗制作税务事项通知书（清算通知）（附件2），并取得送达回证，通知纳税人开始清算。纳税人应当自收到清算通知之日起90日内办理清算手续。3.经研究确定暂不清算的，主管税务机关继续做好项目管理。,对项目分期的审核,1.审核资料（1）国有土地使用证、建设工程规划许可证（2）辅助资料：建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目销售表。（3）房屋建筑面积测绘报告等。,对项目分期的审核,审核内容土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国税发2006187号文明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；是否按照建设工程规划许可证分期进行清算。对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率。,对项目分期的审核,常见问题：没有坚持三分法；四分法；混淆不同期的收入、成本、面积不同期的项目重复扣除公共配套设施的重复扣除或挤入某区扣除,对面积的审核,土地面积红线内vs.红线外审核详规图审核合同,对面积的审核,土地出让金缴费面积：可售面积总建筑面积/总土地面积=容积率总建筑面积=可售面积+不可售面积可售面积=套内+公摊不可售面积=人防等公共事业设施（土增税清算时，不可售面积还包括不能办出产权证的车位）,对面积的审核,预售面积与竣工面积预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。竣工面积是指房地产峻工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。,对面积的审核,房屋建筑面积按照房产测量规范，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等、且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上（含220m）的水久性建筑。多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。商品房的建筑面积通常包括两个部分一是套内建筑面积，二是分摊的公用建筑面积。,对面积的审核-,销售面积=套内+公用建筑面积分摊,对面积的审核-公用建筑面积,公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。,对面积的审核-公用建筑面积,大连市房屋建筑面积测算及公用建筑面积分摊规则（大政办发199860号）规定：公用建筑面积的公摊，仅限于本幢建筑物内的公用建筑面积，下列公用建筑不得分摊到本幢建筑物内：（1）非本幢建筑物的公用建筑物（如锅炉房、变电所、泵房等）；（2）已作为独立使用空间的地下室、车库等；（3）作为人防工程的地下室。,对面积的审核,套内建筑面积按照商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第六条的规定：套内建筑面积等于：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,对面积的审核-,销售面积套内+公用建筑面积分摊,对面积的审核,公用建筑面积与公共配套设施的区别公用建筑面积：由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公共设施：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（财税2006187号）,