实务案例分析.ppt

1、业主拒交车位费 于某是南开区阳光100小区的业主，自2007年4月23日使用小区地下车位，直到2008年7月共计15个月都没有付费。在此期间，小区开发商和物业公司曾两次向于某发出书面通知要求其支付相关费用，都没有结果。双方为此成讼。小区开发商和物业公司提出，根据两家公司的协商，每个车位每月由物业公司收取管理费80元，房地产公司则按有关规定及排气量向使用人收取租赁使用费，每月220元。按照这一收费标准，于某累计拖欠地下车位使用费和管理费共计4500元。对于二原告的诉讼请求，被告于某并不认可，他辩称，地下车库应属全体业主所有，购房合同交房标准中配套设施已附地下车库，且其没有同二原告签订任何交费协议，所以不承认他们的协议，不同意支付费用。,案例分析,法院认为，原告取得了讼争之车库的所有权，即享有占有、使用、收益和处分的权利。被告虽未与二原告签订使用地下车库的协议书，但已实际使用了原告所有车库的车位，接受了小区物业的管理和服务，即应交纳相应的使用费和管理费。考虑二原告签订的地下车库泊位委托管理协议中关于收费约定的事实，可由被告按二原告的约定分别给付原告房地产公司租赁使用费及给付原告物业公司管理费。尽管,被告提供的购房合同标明交房标准中配套设施有地下车库，但只能说明被告购买房屋的配套设施中有地下车库，并不影响该车库产权所有人及管理人主张其权利，所以被告主张地下层属全体业主所有的抗辩理由不能成立。由此，法院做出被告业主给付拖欠的车位使用费和管理费计4500元的判决。,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。,物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从这三款我们可以解读出：基本原则是规划用于停放汽车的车位、车库，开发商与业主之间有约定的从约定，没有约定的归属于开发商。,2、男孩小区玩耍坠入通风管道,07年9月份，刚开学没多久，下午学校调课放假，四名初中生男孩相约去一小区会所平台玩耍。他们偷偷溜进地下停车场，顺着停车场里的一处楼梯爬到了平台，平台上摆放的游乐设施让他们玩得十分尽兴，但保安的突然出现和大声呵斥让孩子们在惊恐中四处逃窜躲藏，由于平台上的一处铁门未锁，孩子们便跑了进去，躲进了封口已经破损的通风管道内，其中两名男孩在管道内爬行时，不慎跌落致伤。物业立即拨打了110和120，救援队赶到用绳索将孩子吊出管道。两男孩均伤势较重，多处骨折，其中一名因头部创伤而休克，全身更是有多处大面积擦伤，这让家长十分心痛，遂将物业告上了法庭。,问：物业公司有无管理责任？是否应该承担赔偿责任？,法院认为：安全保障义务人未尽合理限度范围内的安全保障义务致使公民身体造成伤害的，应当承担相应的赔偿责任。案件中，孩子在物业公司管理的物业内受伤，其所管理区域设置的安全设施客观上未能阻止孩子进入该区域，存有安全隐患；物业管理人员在发现四个孩子进入危险区域后，亦未能采取有效的劝阻措施，促使其离开；而且通风管道口的破损、没有及时修缮从而造成孩子摔落管道受伤，物业公司应承担赔偿责任。对于孩子，虽然他们是未成年人，但作为一名初中学生对通风管道等设施应具有识别其危险性的能力，孩子自行钻入通风管道的行为具有一定的过错，可相应减轻物业公司的民事责任。孩子的父母作为监护人应当履行监护职责，保护孩子的人身不受侵害。家长放任孩子停课离校后不及时回家，在外游玩而失于约束，使孩子的人身安全处于周围环境不确定的威胁之下，所以家长不履行监护职责造成孩子受伤也应承担责任。上海虹口法院对该案作了一审判决：被告物业公司按照50%的比例承担赔偿责任。,此案例的依据是：1、物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2、物业管理条例第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,某小区三楼住户万某家的厨房管道漏水，导至二楼李某家的厨房无法正常使用，李某通知物业公司维修。物业公司检查后发现，系厨房下水管道的弯头处破裂，应进行更换。遂通知三楼万某停止使用，购买配件交物业公司维修人员，由物业公司负责免费更换。但三楼万某认为，自己已经缴纳了物业服务费，厨房下水管道的弯头处破裂又不是自己故意损坏，应该由物业公司负责购买配件；而二楼的李某提出，修理下水管道的弯头处要拆掉自己家的掉顶以及灯具，物业公司要负责还原。由于无法达成一致，物业公司维修人员离开了现场，并报告了项目部经理。次日李某下班回家，发现厨房满地是水，由于水顺着墙体下流，浸湿了插座，导致李某使用厨房电器时短路导致电器损坏（原来三楼住户万某家的母亲到来，不知道自家厨房管道漏水，导致楼下遭殃）。李某要求物业公司迅速维修漏水问题，并负责赔偿自己的损失。问：1、三楼住户万某家的厨房下水管道的弯头处破裂应由谁负维修责任？2、二楼因维修损坏的掉顶以及灯具应由谁负责？3、物业公司相关人员的行为是否妥当？4、事态扩大后赔偿责任应如何认定？,3、厨房下水管道漏水纠纷,分析：1、三楼住户万某家的厨房下水管道的弯头处不和任何人共用，属业主的专有权范围，一般不在物业服务合同的服务范围之内，故弯头处破裂应由三楼住户万某负维修责任。若属产品质量问题，万某可以向责任人追讨相关费用。2、二楼因维修损坏的掉顶以及灯具，在损失未扩大前，应由三楼住户万某与二楼李某协商解决。（因为二楼是维修活动的唯一受益人）3、物业公司维修人员的行为并无不当，但项目部经理未及时处理导致事态扩大。应该接到报告后马上出面进行协调，协调无果时可以报告业主委员会或居委会，由他们出面协调。也可以先修理，然后再向责任人追讨相关费用。4、事态扩大与三楼住户不愿承担维修责任并继续使用厨房直接有关（虽然不是故意），故三楼住户应承担主要赔偿责任，而物业公司处置不当也要承担部分责任。,4、突降暴雨奔驰车被淹,张先生家住常州新北某小区，2005年入住并购买了小区的地下车位，每月支付100元的车位管理费。2007年7月3日晚，张先生将自己的奔驰轿车停到地下车库。当晚突降暴雨，物业公司的值班人员立即按照公司有关“降雨地下车库抽水工作规程”开动了所有的水泵排水。第二天早晨，张先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当即找到物业公司要求处理，物业公司认为天降暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任，再说即使存在车辆损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。当年9月11日，奔驰4S店出具“车辆损失证明”，证明张先生的轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏，贬值损失估算为18万元。在要求物业公司赔偿未果后，张某将该小区物业公司告上了新北法院。审理中，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，贬值损失为九万六千五百元。问：1、这个事件属什么性质的事件？是否属于不可抗力？2、物业公司有无过错？,分析 1、这个事件属物业管理中的紧急事件。不属于不可抗力事件。不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知；其次，当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服。当排水措施不能够避免车库被淹时，可及时通知车主将车辆开出车库等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。2、物业公司有过错。A、从案例资料来看，物业公司制定了“降雨地下车库抽水工作规程”，但显然该文件中没有考虑暴雨有可能造成地下被淹，没有要求抽水中应对地下车库进行现场巡视，反映了对相关紧急事件缺乏事先准备。B、根据教材P162-163有关紧急事件处理要求和处理过程的阐述，物业公司的项目负责人发现天降暴雨时没有到达现场处理，反映了缺乏防范事态恶化的基本意识，放任后果的产生，属典型的事中控制不力。C、事件发生后，物业公司没有有效进行善后，害怕承担责任，采取了推诿的消极做法，属典型的事后处理不当。,法院判决 法院审理认为，不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。本案有天气预报可预知，且当排水措施不能够避免车库被淹时，可通过将车辆开出车库避险。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。虽然险情发生时，物业公司采取了一定措施，但在险情无法排除时未及时通知车主导致车辆被淹受损，物业公司未尽到充分的物业管理责任，故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿责任。而业主将车辆停放于车库，其有理由相信车库是安全之地，具备避免车辆遭受风雨等自然界侵蚀的应有条件，故其对车辆被淹的后果无任何过错。2008年8月27日，新北法院作出一审判决，认为物业公司抗辩天降暴雨系不可抗力且业主也有过错等理由不能成立，判令物业公司赔偿张先生九万六千五百元。一审判决后，物业公司不服上诉至市中院，2008年12月21日中院对该案进行审理后维持原判。,2005年1月18日晚上6点多，孔某下班回家途中，经过某小区内二号楼楼下的超市时，被楼上掉下的一块砖头击中头部。孔某当场口鼻出血昏倒在地，抢救5天才苏醒过来。经鉴定，孔某因为重型颅脑受伤导致的下肢行动障碍，身体伤害为7级、智力伤害为10级。案发后，公安分局刑警支队在当晚10点左右对现场进行了勘查，发现了破裂的肇事砖头。在该楼房3层的公用平台上，发现有一自制乒乓台，乒乓台下也有类似的砖头。但是，警方始终没有找到肇事者。调查发现，小区的三名业主出资购买了水泥、砖块修建了水泥板乒乓球台，在他们修建期间，物业公司进行了制止，并向业主委员会进行了报告，但三名业主坚持修建了该乒乓球台，没有用完的砖块也没有进行清理。2005年6月，孔某将小区的三名业主告上法院，因为不能证明就是这3人向楼下扔了砖头，法院驳回了孔某的请求。之后，孔某将该楼的64户住户和物管公司一起告到法院，要求他们承担连带赔偿责任。问：1、物业公司有无过错？2、要求物业公司承担连带赔偿责任有无道理？,5、天降砖头砸伤路人,分析：1、业主在平台修建构筑物属违法行为。物业公司进行了制止属于履行了条例第四十六条”对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止”的责任，但只向业主委员会报告而未“及时向有关行政管理部门报告”，属履行责任不完整。2、物业公司应该对平台遗留的砖头可能导致安全隐患有足够的认识，认真履行对物业公共部位的管理责任，及时清理遗留的砖块。（虽然无权拆违）3、既然有责任，在没有找到施害人的条件下，赔偿就不可避免。,法院判决 法院在判决书中认为，本案中扔砖头侵害孔某的主体，不具有多数性，所以，板子就不能打到64户住户身上，而应该由那个导致了孔某损害但却无法确定的第三人负责。物管公司作为安全保障义务人，让建筑物和废弃物混乱地堆放在三楼平台上，没有有效地防止损害发生具有过错，应当承担补充赔偿责任。该案的主审法官王冬说，物管公司承担责任后，还可以向真正的侵权人进行追偿。最后，法院终审判决物管公司赔偿孔某经济损失共计50403.18元。,6、幕墙玻璃坠落,2007年9月30日，苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落，造成停靠在该楼西侧停车场上的两辆轿车不同程度的损坏。车主向该办公楼物业服务公司提出赔偿车辆损失的要求，物业服务公司以幕墙玻璃爆裂不是物业服务公司责任为由拒绝赔偿。2008年5月，车主向法院起诉，要求开发商和物业服务公司赔偿各项损失9930元。法院认为，由于开发商已经将办公楼出售，不再是所有者，要求原告撤销对开发商的起诉；物业服务公司和业主委员会在物业服务合同里约定物业服务公司负责外墙面的维修、保养和管理，而物业服务公司并没有足够的证据证明自己不存在管理上的过错。最后法院调解由物业服务公司承担6000元车辆损失，其他损失由车主自行承担。,管理玻璃幕墙建筑物过程中的风险规避,1.从防范的角度来讲，需加强外墙面维护和保养的监督力度。按照玻璃幕墙工程技术规范规定，物业服务公司可在幕墙工程竣工验收后一年时，书面通知玻璃幕墙施工单位对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录。,2.在与开发商或业主委员会签订物业服务合同时，应考虑建筑物的新旧和外墙面的材质。,3.承接一个外墙面为玻璃幕墙的项目，物业服务公司还需要了解开发商对玻璃幕墙的养护和维修方面的责任与玻璃幕墙施工单位有何约定。假如开发商在与玻璃幕墙施工单位签订施工合同时，未对玻璃幕墙的养护、维修方面做出具体约定，物业服务公司可与开发商约定相关免责条款，或就玻璃幕墙的养护、维修进行相关约定，避免不必要的纠纷。,4.在物业交接时，工作人员需认真检查，发现问题及时反馈并与对方检查人员做好记录，以便在因质量问题而发生侵权纠纷时追究第三者责任。避免由于工作人员的粗心大意，导致新接的项目一开始就存在隐患。,5.根据具体情况，可以考虑购买适当的险种。目前玻璃幕墙的自爆问题还没有在技术上得到解决。为了减少不必要的纠纷，物业服务公司可以考虑购买适当的险种。例如在停车场靠近幕墙的情况下，在购买物业管理责任险时可考虑购买停车场附加险。根据需要，还可以与开发商或业委会商量，为管理的物业项目购买公共责任险。,（如网上消息：2011年7月27日宁波环球中心幕墙爆裂 21楼高空狂下“玻璃雨”）,7、家中无人水管爆裂,业主程先生住在三楼，四楼的邻居五一节放假期间外出。某天程先生发现天花板开始滴水，意识到四楼邻居家可能漏水了。他向物业公司反映了情况。公司称无法找到四楼住户，不能入室检修。结果水越来越大，程先生的天花板、家具、被褥等都受到不同程度的损坏。程先生没有办法，打l10报警，在巡警的要求下,物业管理公司砸开四楼房门入内维修，发现四楼厨房的水管爆裂，四楼自家的地板也被泡得不成样子。对此，三楼程先生极为不满，投诉物业公司没有尽到责任，要求物业公司赔偿自己的损失。物业公司则称，住户不在家，公司无权破门而入。而四楼住户回来后，对于物业公司破门而入的行为感到很恼火，要求物业公司赔偿防盗门，负责恢复原样。三方矛盾激化，最后告到法院。,三楼陈某称：被告（物业公司）明知四楼住户家的水管爆裂，一直找借口不及时进行维修，以至于自家的天花板、家具、被褥等都受到了不同程度的损害。自家的损害系物业公司没有尽到合同约定的服务责任所致，物业管理公司有违约的行为，应承担因此给原告造成的损失。物业公司辩称：四楼住户不在家，公司无权入室抢修，这是客观存在的事实。三楼的损失是由于四楼户内水表以后的水管破裂造成的（且四楼住户在装修中进行了改动），属业主的专有部分，不在物业服务合同范围之内，被告不应为此事承担责任。四楼业主诉称：自家漏水不是使用行为不当造成的，而是水管质量有问题，且自家的地板也被泡坏，自己也是受害者，不应赔偿三楼的损失。倒是物业管理公司没有去找开锁公司开自家防盗门，而是在三楼的催促下强行砸开，给自己家造成了损害。要求三楼与物业公司适当承担损害赔偿责任。,问：1、这属于什么性质的事件？2、物业公司接报后应该怎么处理？,分析1、这属于物业管理活动中的紧急事件。2、物业公司接报后应该根据公司的紧急事件处理预案及时处理。3、处理步骤：关闭该栋楼的总水阀，防止事态恶化。积极联系四楼业主，了解有无委托他人开门的可能以及返家时间。若无人可托且不能在短期内回家，要告诉四楼业主可能必须开锁进入，争取四楼业主同意。若联系不上，再采用开锁进入方式。联系业主委员会成员、社区居委会成员到场见证，请正规开锁公司打开门，进行水管维修。在业主委员会成员、社区居委会成员的见证下更换新门锁，同时由业主委员会、社区居委会、物业公司共同加盖封口章封存钥匙。,审理结果 法院经审理认为，四楼住户家的水管因爆裂漏水，物业管理公司在事发后没有迅速采取措施属紧急事件处理不当，应对三楼程先生的损失承担部分责任。而物业公司砸开四楼防盗门的行为属法律规定的紧急避险行为，故对四楼造成的损失依法不应负赔偿责任。所谓紧急避险就是为使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。,紧急避检行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国民法通则对此予以认可。对于紧急避险而遭受损失的赔偿责任问题，最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见规定:“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿”。从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，物业公司不应承担民事责任。本案中三楼作为受益人本应当给四楼适当的补偿，但该四楼的水管在装修中改动过，故险情不是自然原因引起的，因此四楼住户除应当承担自己的防盗门损失外，还要对三楼损失给予一定赔偿。,徐某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖契约1份，购买某小区房屋1套。合同签订后，徐某一次性付清了房款，签字同意临时管理规约，该临时管理规约明确规定业主在装修中不得人为损坏小区绿地。某物业公司获得了该小区前期物业服务合同后，对该小区实施前期物业管理。徐某所购小区的房屋南阳台外有一庭院绿地，该庭院绿地周边有高50厘米左右的木栅栏围挡，只为该用户在南阳台上预留了出入门。徐某与开发公司签订的购房合同中并未就该庭院绿地的使用权归属问题作出明确约定。徐某在对所购房屋进行装修时，将该房屋南阳台外的庭院绿地进行了改造，破坏原有绿地后，在庭院里铺设水泥地，砌花台、建鱼池。为此，物业公司先后两次向徐某下发整改通知，要求被告停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐某称开发公司在销售房屋时向被告方承诺买一楼送花园，被告方所购房屋南阳台外的庭院即为开发公司所送，故徐某两次签收了整改通知单，但未按物业管理要求加以整改。为此，物业公司将徐某告上了法庭，请求法院判令被告拆除违法改建的水泥地坪和鱼池，恢复为原有的绿地。,8、业主改造绿地纠纷,问：1、物业公司是否为适格诉讼主体？2、该业主是否有权按自己需求改造该绿地？3、物业公司应该怎样处理这个事件？分析：1、物业公司不是适格诉讼主体。徐某若侵权，侵犯的是其他业主的共有权，应由被侵权人主张权利，或是由于其违反相应法律法规由政府行政部门予以干预。2、该业主无权按自己需求改造该绿地。虽然开发公司在销售房屋时向被告方承诺买一楼送花园，但口头承诺在前，书面合同签订在后。正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐某所购房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。该业主按自己需求改造该绿地属违反物业管理条例第51条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”的规定，也违反了临时管理规约的相关规定。3、物业公司先后两次向徐某下发整改通知，属履行条例第46条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止”的规定（但下发整改通知与自己服务企业的身份不符）。物业公司应在制止无效时，按照条例第46条的规定“及时向有关行政管理部门报告”。,9、建筑物区分所有权纠纷案,张某在购买某家园小区房屋时，与开发商在商品房买卖合同附件中约定“屋顶使用权归顶楼买受人，买受人必须遵守物业公司的相关规定，屋顶不得作违章建筑及妨碍安全逃生”，装修中张某在其房屋的楼顶搭建房屋一处(约30平方米)。该家园小区业主选举成立业主委员会后，业主委员会及该小区物业服务公司多次要求张某予以拆除未果，业主委员会遂诉至法院要求被告拆除私自搭建的房屋。张某辩称：其行为并非违章搭建行为，其搭建房屋是为了防水，并且根据商品房买卖合同的约定，其对于其居住的房屋的屋顶有合法的使用权，请求法院驳回原告的起诉。,问：1、张某是否有屋顶的独立合法使用权？2、张某在楼顶搭建的房屋属什么性质？3、业主直接起诉到法院说明了什么？,分析：1、张某不具有楼顶的独立合法使用权，开发商在商品房买卖合同附件中有关“屋顶使用权归顶楼买受人”的约定，超出了其权利范围。根据建设部二七年修改的住宅专项维修资金管理办法第三条“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”的规定，屋顶属本栋业主的共有部分。条例第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，故张某不具有楼顶的独立合法使用权。2、张某在楼顶搭建的房屋属违法建筑。3、业主直接起诉到法院说明物业公司的处理有瑕疵。物业公司在制止无效时，应按照条例第46条的规定“及时向有关行政管理部门报告”，即向物业管理、规划管理、城市管理等行政管理部门报告（装修时业主大会尚未召开），若业主大会召开后问题还未解决，可建议业主委员会向有关行政管理部门投诉（可以节约诉讼成本），若还不能解决，可以投诉政府相关部门不作为或是起诉张某。,10、物业服务合同纠纷,2004年12月28日某小区业主开始办理入住手续。由开发商下属的A 物业公司与业主签订了小区人住文件，文件内附有服务承诺书及前期物业管理服务协议，注明收费标准按建筑面积每平方米0.60元收取。2006年7月8日，开发商与另一B 物业公司签订一份前期物业管理服务合同，约定将该小区的前期物业服务交付给B 公司管理，合同有效期从2006年7月10日起至2007年3月31日止。后经小区所在街道办、开发商、B物业公司三方协商，该合同至业主委员会成立,选聘了新的物业公司时终止。该小区至今未召开业主大会和成立业主委员会,B物业公司的收费许可证有效期自2006年6月起至2009年6月止。业主何某自B 物业公司实行物业管理以来，从未缴纳物业管理费，B物业公司将其诉至法院。,何某辩称：2004年12月28日，其与开发商下属的A 物业管理有限公司签订了人住文件，该文件已包含前期物业管理服务协议，且该协议没有约定服务期限。原告B 物业公司与开发商签订的前期物业管理服务合同在业主入住一年半之后，且前一份协议并未废止，应为无效合同。因此，其不向原告B物业公司支付物业服务费的行为合法。问：1、业主与A 物业管理有限公司的前期物业管理服务协议是否有效？2、开发商在业主入住一年半后再签订的前期物业服务合同是否具有法律效力？,分析 1、业主与A 物业管理有限公司的前期物业管理服务协议无效。物业管理条例第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案例中，开发商在业主入住前未按规定选聘物业服务企业，而是让业主们各自与其下属的A 物业公司通过签订小区人住文件并附前期物业管理服务协议的方式，来解决前期物业管理阶段的物业服务企业选聘问题，不符合物业管理条例的规定，故该协议无效。2、小区业主已入住一年半，但尚未召开业主大会和成立业主委员会，可以认定为仍处前期物业管理阶段。但仍由开发商代已经入住的业主选聘物业服务企业，也不妥当，不符合物业管理条例和物权法的精神。应该由政府的相关部门指导业主召开业主大会和成立业主委员会，自己选聘物业公司。但由于B公司已经入驻小区提供服务，且大多数业主没有明确反对，只能理解为大家已经默认。,审理结果 法院经审理后认为，原告物业公司与开发建设单位的某房产开发公司签订有前期物业管理服务合同，有效期至双方约定的业主委员会成立、选聘新的物业公司时止，符合相关法律的规定，合同合法有效。（不一定！）且原告物业公司已于2006年7月10日进驻，并已提供相应物业服务，故原告的诉求应予支持。遂判决被告支付原告主张的物业服务费用。,11、抵押房产的物业费交纳纠纷,2007年9月24日，某小区业主委员会和某物业公司签订临时物业服务合同，约定由其对小区进行物业管理。合同约定：物业服务费按建筑面积每月每平方米3.50元的标准收取，按季交纳，业主应在每季首半月内履行交纳义务。合同期暂定12个月，自2007年10月1日起至2008年9月30日止。若业主大会决议选聘新的物业公司，签订了正式的物业服务合同，本合同立即终止。合同签订前，业主委员会将临时物业服务合同的内容进行了公示，要求有意见的业主提交书面意见，但未收到业主提交的书面意见，物业公司按约对某小区进行物业管理。黄某为该小区某房屋登记的产权人，自07年10月1日起至08年6月30日止未支付物业管理费，共欠物业公司物业服务费计1147041元。物业公司于2008年7月诉至法院。被告黄某辩称：2005年，案外人李某向自己借款300万元，双方协定以李某本人所有的房产做抵押并经公证正式过户，该房产归黄某管理和使用，待债权债务关系结束后李某有权取回房产，因此自己不是真正的业主。且自己与物业公司并未签订过物业服务合同，双方之间没有合同关系，物业公司没有理由起诉自己。,审理结果 法院经审理认为，被告认为诉争房屋系案外人李某因向其借款而抵押给他，约定时间李某有权取回房产，因被告未提供相应证据证明其陈述，且系诉争房产登记的产权人，故对此陈述不予采信。本案中，原告与某小区业主委员会签订的临时物业服务合同是双方真实意思表示，合法有效。因被告系原告实行物业管理小区的业主，故临时物业服务合同对被告具有法律约束力。原告依据合同对被告所在小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付相应的物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求予以支持。,12、人身损害赔偿纠纷,9岁男童王峰，系A小区业主之子。某日进入B 小区A034号楼楼顶玩耍时不慎从楼顶阳台处坠楼身亡，经法医鉴定无他杀可疑。小区A034号楼是住宅楼宇，一楼门洞未设置楼道门，通向楼顶的出口是消防通道，没有正常楼梯通往，仅在楼梯顶部留有一正方形小口，有小铁梯。王峰的父母认为，该小区物业公司未在一楼门洞设置防盗门，也没有在通向楼顶阳台的出口处设置任何禁止出人的标识，放任他人自由进出，表明物业公司未尽到管理责任。另外该楼顶围墙护栏高度也不符合国家安全标准，是造成王峰死亡的原因之一，楼房设计单位也应付相应责任，遂向法院起诉小区物业公司和设计单位，要求被告对其子的死亡依法承担赔偿责任。,问：物业公司是否未尽到管理责任？,审理结果 法院经审理后认为，住宅设计规范(GB500961999)关于阳台的表述是供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。本案中，涉案房屋通往楼面的出口为消防通道，楼面为非上人屋面，也并非是居住者进行室外活动及晾晒衣物的地方，不属于上述规范中陈述的阳台。因此，该规范中关于阳台护栏高度的规定不适用于本案房屋屋面四周的护栏高度。案涉楼顶并非公共通道，没有正常楼梯通往，平时亦不允许使用，同时在一楼门洞设置防盗门不属物业公司权限范围，故不能判定物业公司未尽到管理责任。死者王峰并非小区的住户且已满9周岁，就读小学三年级，应具有一定的危险识别能力。擅自进入其他小区爬上楼顶玩耍，导致发生意外，过错在于其本身及两原告未尽监护职责。故两原告之子死亡的损害结果与物业公司和设计单位的行为之间无法律上的因果关系。因此，对两原告的诉讼请求不予支持。（物业公司没有在通向楼顶阳台的出口处设置任何禁止出人的标识，实际是有过错的。）,某小区共有336套住房，39套未出售。2003年7月，在物业管理行政主管部门的主持下，成立业主委员会成立筹备小组，召开了筹备小组工作会议，确定14名候选人，决定从中选举7名委员。2003年9月初，在行政主管部门的主持下进行了投票选举。但在公布了业主委员会当选名单之后，部分业主提出开发企业将未出售的39套房屋计算为自己的投票权，侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举。双方为此发生纠纷。,13、开发企业投票权纠纷,审理结果 法院经审理后认为，建筑物的区分所有权主要包括对建筑物专有部分的专有权、共用部分的共有权，以及作为建筑物共同所有权人的共同管理权。共同管理权是基于专有权和共有权而产生的权利，是业主投票权的直接来源。开发企业将建筑物区分成为各个单元或套房出售，使得建筑物区分所有权得以产生，而获得了建筑物区分所有权专有权的所有人，就必然获得相应的共有权和共同管理权。业主是物业管理的主体，依法享有业主委员会的选举权。但若未出售房屋的所有权未发生转移，开发企业就与其他业主一样，拥有区分所有权，享有建筑物区分所有权人的全部权利，当然也包括业主委员会成员的选举投票权。据此判决选举的结果合法，驳回原告的诉讼请求。,分析 此案发生于条例颁布后。2003年版的条例第十条第二款规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定”。这就使开发企业很容易掌握较多选举投票权，可能左右选举投票结果。2007年条例修改后，删除了该款。改为：“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”2010年建设部颁布的业主大会和业主委员会指导规则第二十四条明确规定：“业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”。故若此案发生于现在，法院的判决可能就不同了。,14、因抢劫致损要求物业管理服务企业承担民事责任,原告：卢某被告：某物业管理服务企业 2000年1月23日晚9时许，卢某在所住大楼的电梯内遭不法分子的袭击而受伤。卢某以物业管理服务企业未尽物业管理职责，没有聘请保安公司和选聘合格的保安员，被告未履行在电梯内设置电梯工的承诺，导致伤害后果的发生为由，提起诉讼。卢某诉称：其1997年与被告某物业管理服务企业签订物业服务合同，约定由被告某物业管理服务企业向其提供物业管理服务。而被告为了自身利益，在未办理房屋租赁登记和治安登记手续的情况下，将未出售的空置房屋出租，造成大楼内外来人口来源复杂。被告的行为违反了物业服务合同中关于物业管理服务企业应进行保安管理和应依照住户手册独立实施管理的约定，其遭到伤害是物业管理服务企业违反合同所致，故要求解除与被告某物业管理服务企业签订的物业服务合同，被告应赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费、学习中断费及精神损失费共计人民币86402元。,某物业管理服务企业辩称：保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动。其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。案发时，门岗当班的保安人员未见陌生人进入大楼。且其从未承诺在电梯内设置电梯工，故不同意原告的诉讼请求，但愿从道义上给予原告一次性经济补偿人民币2000元。,一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业服务企业虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业服务企业确已在小区设置了门岗及保安员，卢某不能提供其遭袭击和伤害系物业服务企业不履行职责所致的证据，故要求被告某物业服务企业承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院难予支持。被告物业服务企业自愿补偿人民币2000元，于法无悖，可予准许。至于原告提出解除双方签订的物业服务合同，因与上海市居住物业管理条例中有关解聘物业管理服务企业的规定不符，何况双方在合同订立中，也没有约定相关的内容，无法定的解除合同的事由，故对该项请求不予支持。判决：(1)原告要求解除与被告签订的物业服务合同的诉讼请求不予支持。(2)原告要求被告赔偿人民币86402元的诉讼请求不予支持。(3)被告某物业管理服务企业在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币2000元。一审判决后，卢某不服，提起上诉，坚持原审诉称理由，要求被告物业管理服务企业承担违约责任，赔偿其因该起事件造成的全部损失共计86 402元，撤销一审法院判决第二项。,二审法院经审理认为，上海市居住物业管理条例第19条规定，物业服务合同中当事人应当约定保安服务。从物业管理的定义来看，物业管理是对物业进行维护、养护、管理，对物业管理区域内的秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助或服务活动。因此，“保安”应该理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区秩序的良好与稳定，而不是指广义上的社会安全。物业管理服务企业不承担业主、使用人的人身安全保险责任。没有特别约定的，物业管理服务企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。鉴于本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理服务企业不承担卢某人身损害的赔偿责任。卢某在某物业管理服务企业管理的区域内遭不法分子袭击致伤，直接责任人为实施不法行为的犯罪分子，应由其承担相应的损害赔偿责任。卢某之人身损害与某物业管理服务企业的管理行为无直接因果关系，判决驳回上诉，维持原判。,15、装修损害纠纷,蔡某和余某为楼上楼下邻居，18楼的余某先行人住。19楼的蔡某正在装修时，楼下的余某发现自己卫生间的顶部漏水。没过几日，余某家放在壁橱内的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始滴水。余某于是到蔡某家交涉，发现蔡某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作他用。余某立即向物业服务企业投诉，物业服务企业立即向蔡某发出停工紧急通知，但蔡某只答应解决漏水问题而拒绝整改。余某便将蔡某和物业服务企业一并诉至法院，要求蔡某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业服务企业承担赔偿责任。,问：1、蔡某的行为违反了什么规定？2、物业公司在什么条件下不须承担责任？,法院审理 法院认为，房屋设计功能不同，设计要求也不同，尤其是厨房和卫生间，地面须加设特殊的防水层以免渗漏。蔡某在没有防水层的部位安装洁具，给相邻方造成隐患，违反了住宅室内装饰装修管理办法第五条的规定，侵害了余某的合法权益。而物业公司由于出具了蔡某签收过“某小区业主装修须知”、“停工紧急通知”的登记本，证明自己履行了管理义务，故法院判决支持了余某诉蔡某的诉讼请求，驳回了余某诉物业管理服务企业的诉讼请求。,分析 1、蔡某的行为违反了住宅室内装饰装修管理办法第五条 有关住宅室内装饰装修活动禁止“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”的规定。2、物业公司须证明自己履行了条例第四十六条”对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告“的义务。,16、高压电灼伤诉物业服务企业不作为,原告：张某 被告：某物业管理服务企业 被告：电力公司 张某9岁，小学二年级学生。一天放学后，张某去同学李某家玩。李某家住三楼，楼前有棵大榕树，树枝伸到李某家的阳台。两人在室内玩时，听到外面有飞机的声音，就跑到阳台上去观看。两人没有看到飞机，但看到树上有鸟，张某即用身边的铁条去打鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤，后被送到医院住院治疗。经人民法院法医鉴定，其伤情属重伤范围。经查，在距离李某家阳台垂直距离大约5米的地方，有10千伏高压电线。事发前天晚上有7级大风，大风将电线刮断，落在了树上，导致损害的发生。,事后，张某的父母向人民法院提起诉讼，认为物业管理服务企业未尽小区内的管理职责，对电线刮断的事实未引起充分的注意，在管理上有过错，应承担赔偿责任。电力公司作为高压电线的经营人，负有保障电力设施安全的义务，但其未履行，也应承担赔偿责任。被告物业管理服务企业辩称，电线属电力设施，应属电力公司管理，不属物业管理服务企业管理的范围，张某的损害应由电力公司负责，物业管理服务企业不负赔偿责任。电力公司辩称：公司架设的