第四章房地产价格理论.ppt

第四章 房地产价格理论,4.1.1 古典经济学的地租理论:地租剩余理论,4.1 地租理论,地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置与肥沃程度。,地租理论的起源时期：威廉配第赋税论和亚当斯密国民财富的性质和原因研究之间,地租理论较完整时期：詹姆斯安德森地租性质的研究、和李嘉图政治经济及赋税原理之间,1、地租的产生与发展 地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。（1）奴隶制地租：是奴隶主剥削奴隶和自由民的结果，它表现为在优等土地上或易于利用的土地上进行生产的奴隶的较高劳动生产率，除了满足奴隶自身的最低需要外，尚有剩余生产被奴隶主占有；同时也表现在小农经济(自由民)对奴隶主的各种形式的赋役中。奴隶制地租以劳役地租为基本形式。（2）封建制地租：封建制度下，地租反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物地租为主，后期出现货币地租。,共同特点是：土地占有者与生产者的直接对立；土地所有者占有直接生产者的全部剩余生产物，以至部分必要生产物。（3）资本主义地租以货币地租为主要形式，所反映的经济关系与封建地租不同。资本主义地租不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。因此，资本主义地租反映的是土地所有者和产业资本家共同剥削雇佣工人的经济关系。（4）社会主义地租到了社会主义社会，虽已建立起土地公有制度，但由于仍然存在土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离，因此也就仍然存在着产生地租的经济条件。然而，由于社会主义土地公有制的实现，因而使社会主义地租反映的经济关系根本不同于资本主义地租和前资本主义地租。反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下,对土地收益的分配关系；同时,社会主义地租还是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。,威廉配第：早在17世纪后期，英国古典政治经济学创始人威廉配第就对地租理论做出了开拓性的贡献。他的名著赋税论首次提出，地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，并指出，由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距市场远近的不同，地租、地价因而也不同。威廉配第为级差地租理论奠定了初步的基础。亚当斯密：英国古典政治经济学创始人之一亚当斯密在他1776年出版的国民财富的性质和原因的研究(通常简称国富论)中，把资本主义社会的居民分为：工人阶级、资本家阶级和地主阶级，有三种基本收入：工资、利润和地租。他认为，地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价，其来源是工人的无偿劳动，是“一种垄断价格”。无疑，这些观点都是正确的。马克思指出：“亚斯密觉得，土地所有者在一定情况下有权力对资本进行有效的抵抗，使人感到土地所有权的力量并因而要求绝对地租，而他在其他情况下就没有这种权力”。,大卫李嘉图：英国古典政治经济学的杰出代表的理论完成者大卫李嘉图运用劳动价值论研究地租，对级差地租理论作出了突出的贡献。他在1817年发表的政治经济学与赋税原理一书中，集中地阐述了他的地租理论。他认为，土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。地租是由农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分。他提出地租产生的两个条件是：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异。他认为，土地产品的价值是由劣等地的生产条件，即最大的劳动消耗决定的。因而优、中等地的产品价格，除补偿成本并获得利润外还有超额利润，因而形成级差地租。这实际上是级差地租I。对级差地租，大卫李嘉图也做了考察，他认为，随着对产品需要增加，要不断扩种劣等土地，在“土地报酬递减规律”作用下，新投入耕种的劣等地的产品决定市场价格，原耕种的土地就必然出现级差地租。,詹姆斯安德森英国资产阶级经济学家詹姆斯安德森最早研究了级差地租理论的基本特征，所以，马克思称他为“现代地租理论的真正创始人”。安德森的级差地租理论主要包括三个方面，(1)他认为，同一的市场价格是形成地租的前提。他说：“等量谷物，不论它来自哪一个等级的土地，可以按照同一价格出卖”。(2)他发现了土地肥沃程度不同而形成的级差地租，即级差地租I。他认为，等量资本投入肥力不同的各级土地，产量不等，但是它们的产品是按照同一的市场价格出售的。因此，耕种较肥沃的土地所得的超额利润，转化为级差地租。(3)安德森不仅分析了级差地租I，还分析了级差地租他指出：“可是，如果租地农场主直接靠他花费的资本和他的努力得到较大量的产品，那就不能指望他能够把产品中几乎同样大小的份额当做地租来支付；但是，如果土地肥力在一定时间内稳定在同样高的水平上，尽管这块土地本来是靠他自己的努力才提高了肥力，他将乐于支付上述数量的地租。”安德森地租理论的特点在于，他正确地把握了地租的性质。他指出：“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租”。,4.1.2 马克思的地租理论：资本主义农业地租,1 资本主义地租的实质,是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土地），在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式,(1)真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别,使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资,(2)地租与借贷资本利息的区别,地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租,资产阶级经济学回避地租所反映的社会经济关系的本质，把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”，“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。契约地租和经济地租契约地租也称商业地租是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论地租是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入 马克思主义的地租理论科学地揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质。马克思和恩格斯肯定了资产阶级古典政治经济学派亚当斯密和大卫李嘉图等人关于地租理论的正确观点，并对其错误进行了批判。马克思主义地租理论就是在批判地继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上创立起来的。马克思和恩格斯在如下几方面深刻地批判了资产阶级经济学的地租观点，,(1)批判了资产阶级经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点，肯定了地租的本质是土地经济关系的体现。马克思明确指出：“地租来自社会，而不是来自土壤。”(2)批判了资产阶级经济学认为地租造成价格上涨的错误看法，马克思指出：“产品价格昂贵不是地租的原因，相反地地租倒是产品价格昂贵的原因。”(3)批判了资产阶级经济学认为级差地租产生于土地的自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础(4)批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误观点，阐明了价值和生产价格的区别，明确指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。,2 级差地租,(1)资本主义级差地租产生的条件与原因马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。由于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别，因此农业工人耕种不同肥力或位置的土地的劳动生产率必然有差别。在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；在劣等土地上产量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售(社会生产价格)的。因而，资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。,(2)级差地租I的形成条件土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一 具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产率而获得超额利润。级差地租的形成及地租量,表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别生产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价格就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可以获得60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。,级差地租因为形成条件的差异分为级差地租I和级差地租。,个别产品生产价格(元),社会产品生产价格(元),表4-1 级差地租的形成及地租量（土地肥力差别）,=60-50,=120-50,=240-50,=70-10,=190-10,土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一,表4-2 级差地租I的形成及地租量(土地位置差别),从表4-2可知，1、2、3三块土地，面积和肥沃程度相同，由于距市场远近不同，其运输费用分别为40元、20元、10元。按20%平均利润率计算，个别生产价格分别为108元、84元、72元。在市场上按社会生产价格(距市场最远地块1的个别生产价格)108元出售，则2、3两块土地分别获级差地租24元和36元。,=108-84,=108-72,级差地租的形成条件,在资本主义社会，随着城市人口的增加和经济文化的发展，农业用地被非农部门大量占用而日感稀缺，而社会对农产品的需求却越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式；科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术条件。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳动生产率水平，就会产生超额利润。由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租，即为级差地租。,表4-3 追加投资形成的级差地租,=70-10,=40-10,由表4-3可见，在中等地上追加投资50元，由于新投资的劳动生产率提高，每个产品的个别生产价格降为40元。如产品仍按社会生产价格(即劣等地个别生产价格)每个60元出售，全部产品可得90元，其中比劣等地全部产品价格60元多出的30元就是中等地追加投资所得超额利润，它将转化为级差地租。,3、绝对地租,(1)资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因,不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润。,社会资本有机构成=不变成本变动成本,马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的价值就必然会高于它的生产价格。”,凡是资本有机构成低的部门，相同的投资可以雇佣较多的工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。,=(30+20+10)/3,=140-120,表4-4 工、农业资本的有机构成对比及 绝对地租的形成,从表4-4可见，虽然在工业中资本有机构成低的部门(如食品加工业)的商品价值也高于生产价格，如果按照价值出卖，也能获得超额利润，但由于工业部门之间的竞争和资本的流动，使这种超额利润在利润平均化过程中逐步消失了。然而在资本主义农业中，由于存在着土地私有权的垄断，成为其他部门向农业转移资本的一个障碍，如果不向土地所有者缴纳绝对地租，资本就不能转向农业部门，即使最劣等的土地也是这样。农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件，而土地私有权的垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因。,绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平绝对地租量还取决于农业投资的总量,农业资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构成时，绝对地租只能来自市场价格超过价值的差额，或者说来自真正的垄断地租,土地肥沃程度逐渐递增,产品价格昂贵不是绝对地租的原因，相反，绝对地租是产品价格昂贵的原因,4、垄断地租,垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。,马克思说：“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地所有权，因而转化为垄断地租，落人土地所有者手中。,（1）由于土地所有权垄断而形成的垄断地租实质为农业资本有机构成较高情况下的绝对地租（2）由于土地独特的自然属性而产生的垄断地租实质为土地较好的自然特性所带来的级差地租,5、矿山地租和建筑地段地租,在资本主义土地私有制以及土地所有权和使用权相分离的情况下，开采矿山和使用建筑地段同样也要缴纳地租。在农业中，土地本身直接参与农产品的形成，缴纳农业地租是为了获得土地这种生产要素。在采矿业中，矿山是物质财富的贮藏所，缴纳地租是为了取得采掘地下财富的权利。在建筑业中，土地是建筑的空间条件，缴纳建筑地段地租是为了获得建筑场所,(1)矿山地租,经营矿山同农业一样，也要缴纳绝对地租，形成矿山绝对地租的条件同农业一样，也是产品的价值高于它的生产价格。在采矿业中，由于不需要购买原料，因而资本有机构成通常低于社会平均资本构成，产品价值也就高于它的生产价格。按价值出售矿产品，就可以获得超过平均利润的余额，并以此作为绝对地租交给矿山所有者。,(2)建筑地段地租,建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。城市土地主要是用来建设工厂、商店和居民住宅等。因此可以说，建筑地段地租理论与城市地租理论基本上是同一的。建筑地段地租既包含级差地租，也包含绝对地租。,在农业中，土地肥沃程度对级差地租的数量起着决定性的作用。而在建筑业中，建筑地段主要作为建筑地基和空间来使用，因此，土地位置对级差地租量起着决定性的影响。这是建筑地段地租一个最明显的特点。一般说，在离城市中心较远的地方或者农村附近，可以利用的建筑地段比较多，建筑地段级差地租在数量上同农业地租接近而越是靠近城市繁华中心的地方，建筑地段级差地租就越高。其次，土地所有者对建筑地段地租的产生处于被动地位，这是因为建筑地段地租的增加，主要是由于社会经济的发展和环境条件的改善造成的，这是建筑地段地租另一个明显的特点。,4.1.3 新古典经济学的地租理论,稀有产品价格总量和产品生产成本总量的差额,土地服务总价值超过所有土地按照边际利用时所提供的总价值的差额,等于位置地租加上农业地租,大部分位置地租是公有价值，利润为私有价值,(1)土地供给缺乏弹性：地租的大小取决于对土地的需求（对土地产品的需求，引致需求），由土地产品价格决定。(2)土地供给富有弹性：地租是影响土地产品价格的成本,图4-2 边际生产力地租的形成,投入量,、,总报酬的变化,边际报酬,一般总报酬,边际生产力地租,1 城市级差地租,城市绝对地租,2,3 垄断地租,区位地租（位置地租）,4,4.1.4 城市地租理论,位置及连续追加投资,绝对地租量：最差的土地必须缴纳的地租量,来源于供不应求的珍稀土地而非商品价格,居住用地地租支付能力曲线（居住竞租能力曲线,工业,商业,住宅,不同位置的土地用途取决于不同用途的地租支付能力,等于若干年期间（一定年限土地使用权交易）或无年限期间（土地所有权交易）地租的折现值,V表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。,V=ai/(1+r)i,4.2 土地价格,4.2.1 土地价格的内涵,导致土地价格酌减的原因：租期终结时，地上建筑物（尚有价值）随同土地无偿交个土地所以者；租约对土地使用权的限制,土地价格不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购买价格，地租的存在是土地价格的前提。,土地价格包括真正地租的资本化和土地资本价格（土地资本利息及折旧）,纯自然的土地价格不是价值的货币表现，是资本化的地租,4 搬迁补偿费与土地价格的关系,1 土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成,2 土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额,3 土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成,4.2.2 土地价格的形成：由需求决定,4.2.3 土地价格的构成,地租,真正地租,租金性地租,绝对地租级差地租,土地本身的土地资本地租外部辐射地租,(1)土地物质价格的理论构成公式：,式中：Jdw为土地的物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别(最差土地为0)；u为不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡系数。为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价,(2)土地资本价格=土地本身的土地资本价格+外部辐射价格,土地本身的土地资本价格理论构成公式,式中：Jdz为土地本身的土地价格；Jj为过去历次投资所形成法人土地资本价格法人累计(全新重置成本)；Kx为土地资本的无形(功能性、经济性)损耗系数；Km为土地资本的有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本(假定残值为0)的拆除费用,外部辐射价格的理论构成公式,正向辐射地价之和；负向辐射地价之和,新开发的非农业用地的总价格的理论构成公式,式中：Jdk为该土地的总价格；Fz为农地征用费，即农地价格（绝对地价）；Fk为土地开发费，即非农用地本身的土地资本价格；Jw为由土地的位置、用途等决定的非农用地的土地物质价格（仅指级差地价部分）；Js外部辐射价格。,我国城镇土地价格的实际构成：,+(土地开发费+城市建设配套费),土地价格,=,农地征收费,(绝对地租),+,位置和用途及容积率等因素的差价,(级差地租),(土地资本价格),(1)土地原值：城市边缘土地的农业利用价值作为其用于城市建设用地时的机会成本，即城市土地的原始价值。,(2)公共投资与环境改良价值：包括政府部门进行的各种公共见者及私人部门在土地上进行的各种经济活动对城市环境的改良所形成的土地价值。,(3)私人投资改良价值：指个人投资于某块土地而是使土地的价值增值的部分。,(4)未来价值：是尚未实现的、潜在的价值。如：农地转化、土地利用强度变化。,未来价值预期的实现与城市化速度相关。未来价值与土地资本积累量及其新旧程度有关。未来价值是土地投机者的真正对象。,就旧城改造的原因：土地利用现状下的净收益低于改造后的土地净收益。具体来说：(1)预期收益的下降；(2)远期收益的不确定性或风险较大；(3)改良物的自然折旧；(4)改良物因功能性的贬值而不能适应新技术的要求,预期收益、运营成本、净收益随时间的变化图4-9：,假定某改良物的经济耐用年限为n，现已使用i年，则改良物的现利用价值（P）为,r为贴现率；Rj为第j年的预期总收益；OCj为第j年的运营成本（不包括折旧）,在不考虑土地取得成本时，旧城改造的净收益=P-D-B,P为新开发房地产的价值；D为旧改良物的拆除费用；B为新建筑物的造价。则只有在P P-D-B才有旧城改造的机会。P-D-B为拆除前的土地价格，用地人对拆除前的土地所能够支付的最大酬金。P-B为拆除旧建筑物、平整土地后的土地价格；我国旧城改造时向原用地人支付的拆迁补偿费不应大于P-D-B,运营成本,年净收益,预期总收益,（1）市场价格、市场价值：交易价格（公平市场价格与非公平市场价格）最为公平的市场价格是市场价值，是最可能的价格（2）土地所有权价格，土地使用权价格土地所有权价格是无限年期的地租的折现值土地使用权价格是若干年起地租的折现值（出让金年）（3）基准地价、标定地价基准地价是在城市规划区范围内按照用途分别确定某一时点上一定年限物权性质的土地使用权平均价格。标定地价是在城市各类建设用地中按照一定原则选取标准宗地并定期评估出一定年限的土地使用权价格(特殊的宗地评估价格)（4）课税价格、征收价格、抵押价格（5）总价格、单位价格、楼面地价（6）评估价格,4.2.4 土地价格的种类,1 土地价格变动机理,2 土地价格的变动趋势其形态,4.2.5 土地价格的变动,地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素,土地价格=土地资本价格+土地物质价格，土地资本的投入和损耗决定土地资本价格，真正的地租及其利率的变化以及供求的变化决定土地物质价格,地价具有长期增长的趋势并呈波浪式增长,原因:(1)地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期(2)土地市场供求关系的变化(3)影响土地价格的多种因素的变化,地价增长的形态：投资性增值、供求性增值、用途性增值,土地价值的变动图4-11,无论是由于环境的改善还是由于土地更为稀缺，土地价格的增长最终是由于土地在经济所容许的资本投入量增大而得到体现,土地价格的增值,投资性增值,供求性增值,直接投资增值：某一土地上进行“七通一平”开发投资造成土地价格的提高,也称为稀缺性增值，是指随着社会经济的发展，对面积有限的土地的需求日益增加所导致的地价上涨,用途性增值,外部投资辐射性增值：某一宗地以外的土地开发投资对该宗地价格的影响,是指农用地转化为非农用地、工业用地转化为商业用地等土地用途发生变化，或预期可能将要发生变化而引起的土地价格增加,的土地资本累积量,dd:土地资本报废拆除而花费成本,ob:土地价值最大化,oc:土地资本最大容许积累量,cde:投入=损耗,1 地价与经济周期,2 地价上涨可能对国民经济造成的不良影响,3 地价投资和泡沫经济对国民经济的不良影响,4.2.6 土地价格与国民经济的关系,地价受国民经济周期的影响而呈现周期性波动且波动幅度显著大于经济周期波动幅度,(1)住宅问题难以解决(2)公共事业难以推行(3)引发土地投机和城市边缘地带的无序发展(4)土地投机造成社会财富分配的不公平，形成恶性循环,（1）价格暴涨导致虚假繁荣；价格暴跌造成供求关系的脱节和市场经济的无序运行（2）信用渠道的中断或阻滞,若建筑物不是用于出售而是出租，这价格和租金的关系：Rt=rV0+IVt式中，Rt为第t年的租金；I为市场利率（投资回报率）；r为建筑物年损耗（折旧）率；V0、Vt 分别为建筑物的全新重置价值和在第t年初的建筑物价值。,即：Rt=V0/N+V0-V0(t-1)/NI=1/N+I(N-t+1)/NV0式中，N为经济使用寿命（假定残值为0）；t为建筑物正在使用的年序数；1/N+I(N-t+1)/N为租售比价因子。,4.3 建筑物价格,4.3.1 建筑物价格的构成,4.3.2 建筑物价格的变动,一般以单位建筑面积个别价格的平均水平的变化来衡量，由影响建筑物价格的多种因素的变动而产生，上升趋势比一般产品生产费用更快。,新建成建筑物价格,建筑工程费用,设备及安装工程费,土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电器照明工程费用,机械设备及安装工程、电气设备及安装工程费用,其他费用,设计费、监理费、概预算编制费、招标费、管理费、财务费用、销售费用、合同预算审查费、不可预见费、有关税费、利润等,已使用若干年的建筑物：建筑物价格=该建筑物的全新重置价格-价值损耗(或贬值),自然性贬值：由于正常使用、长期磨损、自然老化等原因功能性贬值：服务功能的不足、老化、超规格等原因经济性贬值：建筑物以外的因素发生变化,建筑物经济使用寿命结束时，建筑物价格相当于报废价格,截止2012-4-23深圳建筑工人月均收入,截止2012-4-23北京建筑工人月均收入,4.4 房地产价格,若建筑物和所占土地的组合相称，房地产价格=建筑物价格+土地价格,4.4.1 房地产价格的构成,商品房价格构成:土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费,房地产价格构成比例：土地费用20%、建筑安装费用40%、市政公共设施费20%-30%、各种税费10%-20%,房地产价格中不应包括的费用:市政工程费、四源费、公益设施建设费、营业性配套设施,房地产价格,土地价格,“农转非”地价：征地安置费、耕地占用税、小区内土地开发费用、开发单位管理费用、开发投资资本利息、开发投资利润,建筑物价格,旧城区改造地价：土地使用权价格、拆迁安置费、小区内土地开发费用、开发单位管理费用、开发投资资本利息开发投资利润,建筑物生产成本：勘察设计费、建筑材料设备费、建筑施工费、建设单位管理费、建设单位向政府部门缴纳的有关税费、建设单位建筑资本利息、利润,建筑物销售成本：建筑物出售前的保管养护等费用、建筑物销售有关税费、销售经营利润,RN=LR+Rt=1/N+I(N-t+1)/NV0+LR式中，RN为房地产纯租金；LR为地租;Rt为第t年的租金,年房租表示为：R=1/N+I(N-t+1)/NV0+fVt+M+A+K+LR=1/N+I(N-t+1)/NV0+fV0(N-t+1)/N+M+A+K+LR式中，R为向承租人收取的年房租；f为房屋财产年保险费率；M为年管理费；A为年维修费；K为年税费。,实际的房租定价为：R=R/(1-X)(1-Y)式中，R为理论上的契约房租；X为平均房屋空置率；Y为租金拒付率。,4.4.2 房地产价格和房地产租金之间的关系,如果f、M、A、K、LR保持不变，则随着t的增加，房租逐渐降低，房租和房地产价格之间存在正相关关系。,1 商品房价格、经济适用住房价格,2 标准价、成本价,3 廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金,4.4.3 房地产价格的种类,市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成(高收入),包括建筑物所有权和若干年土地使用权,由建筑物价格和不完全的土地价格构成(中低收入),包括建筑物所有权和划拨土地使用权,公有住房出售价格(中低收入)，包括划拨土地使用权价格和部分建筑物所有权,按优惠的房地产开发成本出售的价格(中低收入),包括建筑物所有权和划拨土地使用权。,房地产租金的细分:(1)维修费(2)管理费(3)折旧费(4)投资利息(5)税金(6)保险费(7)租赁经营利润(8)地租,=1+2,=1+2+3+4+5+6+7+8,=1+2+3+4+5,=1+2+3,标准价按负担价和抵交价之和测定。负担价指按照双职工年平均工资的一定倍数计算的房价，称负担价是表明这部分房价款是职工用个人工资收入直接支付的。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高的市（县）应高于3倍，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。负担价的计算公式为XA2P56，其中X为每建 筑平方米的负担价；A为当地统计部门公布的上年职工平均工资(下同)：P为房价与双职工年平均工资的倍数，1994年为3；抵交价是表明这部分房价款是职工用单位资助的住房公积金支付的。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。,抵交价的计算公式为：Y=(Y1+Y2)/56其中，Y指每建筑平方米的抵交价；Y1、Y2分别指按男、女职工工作年限内测算的抵交价；房价SXYA2P56(Y1Y2)56例如：某地1993年职均工资4000元，公积金缴交率为5%，假定当年内公积金月利率取为2.6%，一年以后按年利率6.66%计息，则1994年标准价按下列办法计算：X40002356429(元/平方米)本息和系数抵交价Y(84406772)56271(元/平方米)标准价S429271700(元/平方米)旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。,1 社会因素,2 经济因素,3 政治因素,4 其他因素,4.5 影响房地产价格的因素,4.5.1 影响房地产价格的一般因素,人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机,国民经济水平和发展趋势、财政收支及金融环境、税负,土地制度及政策、房地产价格政策、土地出让方式与期限、行政级别及隶属变更,心里因素、国际因素、特殊因素,1 城市不同功能分区因素,2 城市不同功能分区的环境因素,1 商业区2 住宅区3 工业区,4.5.2 影响房地产价格的区域因素,(1)土地位置(2)地块面积(3)地貌(4)地质(5)水文(6)土地形状(7)气候(8)临街状况(9)土地利用规划控制状况(10)土地产权权属状况(11)建筑物与土地的组合是否得当,4.5.3 影响房地产价格的个别因素,1、影响土地价格的个别因素,2、影响建筑物价格的个别因素,(1)建筑构造(2)房屋装修(3)房屋设施及附属设施(4)地段、层次、朝向(5)房屋的损耗和玩好程度(6)规模及高度(7)用途,关键术语,地租 级差地租,绝对地租 城市地租,土地价格 房地产价格,复习思考题,1 沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通线路，调查不同公交站点附近的场地产价格，看他们之间有无差异，分析可能导致这些差异的原因。,2 收集有关你所在城市近五年环境变化明显地段的房地产价格变化资料，分析导致价格变化的主要原因，并判断其变化趋势。,3 地租剩余理论和地租边际生产力理论之间有何异同？他们是否可以相容？,4 如何理解绝对地租和垄断地租？绝对地租的概念是必要的吗？,5 怎样看待几种不同的土地价格构成模式,6 现实中的房地产价格、建筑物价格、土地价格之间存在哪些形式的关系？,7 影响房地产价格的因素有哪些?,8 试论述土地价格形成的内涵及土地价格构成的本质？,