业主委员会运行规程（试行）.docx

业主委员会运行规程（试行）为进一步提升全区物业服务水平，充分发挥业主大会和业主业委会重要作用，根据物业服务和管理条例、业主大会和业主委员会指导规则，结合我区实际，特制定本运行规程。一、业委会成立（一）申请1.符合下列条件之一的，区住保局应配合街道（园区）、社区组织召开物业区域内首次业主大会会议：（1）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%的；（2）交付的房屋套数达到总套数50%的；（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到20%的。2,符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告区住保局。3 .建设单位未及时书面告知的，可由3名以上业主持不动产证复印件（不动产证、备案合同、征收协议等任意一项）及物业区域内20%以上业主联名同意的书面材料，向区住保局或街道（园区）提出成立业主大会的书面要求。4 .区住保局、街道（园区）应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的30日内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。（二）筹备L筹备组由5至11名成员组成，其中街道（园区）或社区代表1名、建设单位代表1名、业主代表3至8名。筹备组组长由街道（园区）代表担任。2 .筹备组中的业主代表由街道（园区）、社区在符合条件且愿意参加筹备工作的业主中确定。筹备组成员名单确定后，应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。3 .筹备组应当做好以下工作：（1）确认业主身份和业主人数及专有面积；（2）起草管理规约、业主大会议事规则；（3）确定召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容；（4）确定选票、表决票的发放人、计票人、唱票人和监票人；监票人由街道（园区）派员担任；（5）确定业主委员会委员候选人产生办法；确定首届业主委员会委员候选人。4 .业主委员会委员应由5至11人单数组成。5 .街道（园区）、社区负责业主委员会委员候选人的推荐提名工作，提名可采取社区“两委”推荐、业主联名推荐、业主个人自荐相结合的办法。筹备组应注重把符合条件的党员干部及公职人员、人大代表、政协委员推选为业主代表和业主委员会委员；比较大的小区，业主委员会委员中党员比例应达到50%以上。(S)选举L筹备组应于首次业主大会会议召开15日前，书面告知全体业主，并在本物业区域内显著位置首先公告委员候选人产生办法，公告时间不少于7日；6 .筹备组公告内容应当包括如下事项：(1)首次业主大会会议通知；(2)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；(3)业主人数及专有部分面积明细表；(4)业主委员会委员候选人产生办法；(5)业主委员会委员候选人名单及简况。7 .筹备组应当在业主委员会委员候选人名单公告后30日内召开首次业主大会会议。8 .首次业主大会会议应当先审议通过业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则后，再选举业主委员会委员；以上业主大会共同决定的事项，应当由专有面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决的人数过半数的业主同意。9 .业主委员会委员名单应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。10 筹备组负责人应当自业主委员会委员选举产生之日起7日内组织召开首次业主委员会会议，并由委员根据业主大会议事规则推选产生业主委员会主任1名，副主任1至2名。（四）备案1 .首次选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持相关材料向小区所在地的区住保局、街道（园区）、社区备案。2 .区住保局在接受备案材料后7日内出具备案证明。3 .业主委员会凭备案证明向公安机关申请刻制印章，业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。（五）换届及改选L业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，具体年限可在业主大会议事规则中确定，可连选连任。委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议，由业主委员会主任做任期内的工作报告，并主持选举新一届业主委员会。4 .业主委员会的换届选举，由原业主委员会筹备组织。业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，区住保局或街道（园区）督促该业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由区住保局配合街道（园区）、社区组织业主召开业主大会会议进行换届。原业主委员会委员怠于或阻挠换届选举的，不再列入新一届委员候选人名单。5 .业主委员会委员在任期内有下列情形之一的，其业主委员会委员职务终止：(1)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居委会提出辞职的；(2)不再具备业主身份的；(3)不再具备履行职责能力的；(4)任职期间被追究刑事责任的；(5)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。6 .业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数50%的，应当重新选举业主委员会。7 .业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。二、运行规程L业主委员会经业主大会授权作出的决定，一经在物业区域内公告，对物业区域内全体业主、物业使用人具有约束力。8 .业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：(1)执行业主大会的决定和决议；(2)召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作,并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；(3)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；(5)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(6)组织、监督住宅专项维修基金和物业保修金的筹集、使用；(7)根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；(8)配合街道(园区)、社区、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；(9)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。3.业主委员会应当建立相关管理档案。4.业主委员会委员中正式党员达到3名(含3名)以上的，应当由社区党组织指导其成立基层党支部或功能性党支部；正式党员不满3名的，应当与其物业公司或其就近小区业委会委员，组织成立联合党支部或临时党支部。三、指导监督（一）工作职责L区住保局、街道（园区）负责做好业主委员会成员培训上岗工作；指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动;配合协调处理业主大会和业主委员会活动中的投诉、纠纷;加强对业主委员会运行情况监督，做好定期调度盘点工作。对应成立未成立业主委员会的，迅速督促成立；对运行不健全的，及时指导完善。2.社区负责指导辖区业主大会成立和业主委员会选举的相关工作，业主大会和业主委员会要主动接受社区居民委员指导和监督。（二）监督内容1 .业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召集业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行召开会议职责的，区住保局或街道（园区）可以督促业主委员会限期召集会议；逾期仍不召开的，可以在区住保局、街道（园区）的指导和监督下组织召开。其他任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。2 .业主委员会委员不得有下列行为：（1）拒绝或者放弃履行委员职责；（2）挪用、侵占业主共有财产；（3）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；（4）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（5）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；（6）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，由区住保局或街道（园区）调查核实后，督促暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。3.业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。拒不移交的，区住保局、街道（园区）应当督促其移交，公安机关应当依法协助。四、考核评价（一）考评机制1 .由区住保局、街道（园区）、社区、小区居民代表（党员代表）等成员，组织成立住宅小区业主委员会考核小组。2 .考核工作采取量化评分与等级评定相结合的方式，对已成立并完成备案的业主委员会进行考评。主要考核内容为组织建设、规范运作、职责履行、作用发挥、社会评价等方面。（二）结果运用L激励机制：根据考核评定等级，区级平台通过集中表彰、媒体宣传等形式对先进业主委员会进行鼓励；区住保局积极向上争取专项经费补助，探索“三方联动”按比例额度奖补工作机制；社区探索设立业主委员会团体积分、业主委员会成员工作纳入志愿者服务积分管理制度；条件成熟的小区，由区住保局、街道（园区）指导其按比例使用共用部位、共用设施设备经营所得收益。2,退出机制：对存在问题业主委员会采取约谈、暂停成员职务等方式进行整改；对情节严重、拒不整改、连续两年考核为不合格或违反法律法规规章的业主委员会，由街道（园区）、社区督促暂停履行职责，同步启动改选程序，重新选举业主委员会。五、解释执行本规程由区住保局、区民政局负责解释，自印发之日起施行，试行期一年。