佛山市房地产市场调查.docx

佛山市房地产市场调查一、楼市扫描据佛山市房管局信息，2006年禅城总共成交商品住宅8283套，比05年增长20船成交均价4200元/平方米，比05年增长16%。1月份禅城成交商品住宅598套，成交均价突破4500元。禅城楼市取得开门红，那么本月佛山禅桂地区房地产市场交易到底如何，请看本期各在售项目的扫描结果。二、在售楼盘个案点评本期对汇银奥林匹克花园进行了整体点评，其推货节奏、媒体统计、营销活动统计、新推货量产品分析，销售状况、营销手段、客户来源如何，请见全面点评。三、房产新政国家税务总局1月17日公布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求各地从2月份起对房地产开发企业清算30%至60%不等的土地增值税。此次清算土地增值税会对房地产市场价格与佛山楼市造成什么样的影响呢？房产新政帮您解读。四、土地拍卖广州招商地产与香港嘉森国际有限公司强强联合，竞得“一河两岸”南岸地王06H,成交价格9.5亿，楼面地价2068元/平方米；廖创兴企业有限公司以4.76亿元拿下罗村城西占地近400亩的2006-G0271地块。禅桂中心区土地拍卖慢慢被外地大型品牌开发商垄断，将进一步促进禅桂房地产的进展。1>2006年禅城区市场统计根据禅城区房地产交易所公布的商品住宅数据统计，2006年禅城区商品住宅交易再上新台阶，全区商品住宅交易套数8283套，交易面积约96.28万平方米，比05年上升20%,同时06年商品房交易价格月在4200元/平方米，同比05年上升16%o禅城区商品住宅价格继续上升要紧原因有:,市场供求。06年受市场走势与房地产新政的影响，各个进展商纷纷放缓退货脚步，06年商品住宅预售大幅减少，批准预售面积814472.8平方米，批准预售套数为7007套，而06年实际成交套数8283套，整个市场呈供不应求的局面，这很大程度上导致楼价持续上升。产品结构及地价上涨。06年市场主流产品以高端产品为主，中低档次楼盘在数量上明显不足，这在很大程度上拉升了楼价。再加上06年外地大型品牌开发商相继转战佛山，禅城土地拍卖价格再创新高，许多进展商相继提升在售楼盘的价格。怦城区2006"商品住宅交易套数120011001000900SOO7006005001001”2H 3 4 5J1 6“ 7 8 9 IOH IlJI 12”禅城区2006年商品住宅交易均价（元/平方米）2006年佛山二手楼市呈平稳上升的趋势，禅城区二手房旧城区上涨了10%T5%,部分新城区上涨达20%。禅城区2006年二F住宅交易套数1月2月3IJ4月5JJ6J7fJ8月9JJIOJJ11)12禅城区2006年二手住宅交易均价2400230022002100200019001800DJ2月3M4/J5月6M7月8JJ9H10/111»12Jj2、2007年1月份市场扫描07年1月份，禅城区商品住宅成交598套，同比去年上升达25%,成交均价平稳，突破4500元/平方米。禅城一手楼市取得了可喜的开门红。二手楼市方面，1月份禅城区二手房成交392套,成交均价2279元/平方米,对比上月成交量542套与成交均价2335元/平方米,均有一定幅度的下降。春节前的1个多月，二手房成交一直都比较平淡，由于过节，部分业主急于出售房屋，对价格也愿意稍作让步。但总体而言，佛山二手房的成交均价与一手房相比还有很明显的差距，同时成交量的比例也很小，这意味着佛山二手房未来仍有很大的进展空间。今年二手房应该继续保持平稳的上升趋势。1月份，禅桂大部分楼盘都处于尾货销售或者储客阶段，少有大的营销动作。市场相对较平稳。汇银奥林匹克花园汇银奥园，现剩余单位均价在5500元/平方米左右，一期单位基本售完，剩15套左右,销售率达98%,二期单位于2月3日正式公开认筹，本次推货香樟林共140套，包含紫荆苑1、3栋，惠兰苑与桂花苑，面积在95T45平方米之间的两房与三房单位。本次认筹，缴诚心金2万元能够初定房号（一套房能够2个客户认筹），缴诚心金4万即可确定房号。解等日期未定,据业务员介绍，均价在5500元/平方米以上。1月1日来同意认购的“汇银第一街”商铺于1月20日正式发售，商铺层高6米，可间隔成上下两层，套内面积面积60-100平方米，有用率高达90船开发商也以套内面积的发售方式，销售均价达到2万元/平方米（按套内计），致力打造“内藏黄金”的商业旺铺。目前基本销售完毕，剩余2间铺位。由汇银奥林匹克花园、佛山日报社携手赞助的云南民族大型歌舞剧舞彩云于2月6日-7日在琼花大剧院上演。1月19日，汇银地产举行业主答谢会，以舞彩云门票作为礼物赠送，一场盛大规模的表演也为汇银奥园二期的发售积蓄气势。丽日玫瑰丽日玫瑰，本月均价5700-5900元/平方米。本月成交接近30,到目前为止整体销售率50%：二期共IlOO多套，已售一年时间，售出80%。1月18口“盛世名城佛山璀璨夜一一07'丽日玫瑰文化升级盛典暨新春联欢晚会”在岭南明珠体育馆举行，丽口玫瑰近2500户业主参加了此次盛会，充分表达了开发商大力营造“人文社区”的决心与能力。对宣传市场口碑也起到了积极的作用。恒福新城恒福新城，二期单位共464套，已售50%左右。现均价5000元/平方米，折扣99折，整个项目价格比二期开盘时上涨200-300元左右，临朝安路单位均价4900元/平方米，升价200元左右，中间南北通透单位均价5200元/平方米，升价300-400元左右。一期07年10月份交楼，而二期将到08年8月份才交楼。置业案例株单元房号户型面枳原价一次性优惠31号1003三房两厅123.34656493.1864992899折世博嘉园世博嘉园一期共168套，已基本售完，现销售二期单位，其中A3-A4栋均价4700-4900元/平方米，A8-A10栋均价5200元/平方米，ll-12均价5600元/平方米，二期总货量600多套，自06年1月20日发售以来，整体剩余约200套。三期600多套，目前已经施工，估计年中后会推出。另17万平方米的集中商业目前还在规划中，动工还遥遥无期。帝景蓝湾位于禅城区南庄镇南庄二马路与陶博大道交叉路口的帝景蓝湾于2月3日推出80-105平方米的小户型40套，成交价格在2900-3100元/平方米。当日推出单位基本销售一空。目前小户型单位在禅桂地区有很大的稀缺性，销售情况都很好。怡翠馨园怡翠馨园，整体均价4700元/平方米，目前主推单位为一期的最后2栋嘉观苑与嘉馨苑共306套，均价约5300元/平方米左右，目前还有大量剩余，特别是嘉观苑，基本未售出单位。栋号/层数总套数剩余套数嘉观苑1-2座/21层10099基馨苑L2、3、5座/23层206139合计306238怡翠馨园二期20多万平方米于1月15日同时动工，怡翠馨园二期包含30多栋楼IlOO多套单位，其中以120-130f的单位为主力，产品上将会比一期有所创新，估计二期单位于今年5月份发售。南海颐景园颐景园二期单位现均价4600-4700元/平方米,12月份推出的二期“园林公馆”春雨苑、飞鹭苑共635套。剩余单位货量如下：栋号/层数总套数剩余套数春雨苑1座/30层15983春雨苑2座/30层160135春雨苑3座/30层162123U鹭苑1座/28层7627飞鹭苑2座/28层7823合计635391颐景园楼王单位绿水、暖晴，青莲三座共170套，目前剩余量68套。万科金色家园万科金色家园一期剩余货量63套,剩余单位均价4300元/平方米,一期创新产品73-113肝“活性HOUSE”加推的3座11层单位，将于今年3月份上市。同时凡2007年1月20日3月12口期间，成功申请加入佛山万客会的新会员或者成功推荐新会员加入佛山万客会的万客会原会员，可参加优惠登记活动，在开盘日可享受额外的99折优惠。目前正只是同意咨询登记，还没有收诚心金，收诚心金与开盘时间未定。目前一期剩余房号要紧集中在金彩座与金霞座面积相对较大的单位。全面剩余单位如下表:栋号/层数总套数剩余套数金领1座/10层762金领2座/18层1642金领3座/12层936金彩1、2座/11层5210金虹厂3座/18层22518金罐1-3座/18层17425合计78463车位，汽车位与摩托车位共698个，目前仅售71个，剩汽车位412个，摩托车位215个。中海万锦豪园该项目目前均价5800元/平方米左右，本月仍在消化06年11月推出的二期首批单位，正在对二期认购的客户进行转定，首批单位尾货不多，大约在30-40套左右。二期加推了金楠街6栋与金楠街8栋，共58套，目前剩余23套。天湖哪都天湖郦都，二期单位均价5800元/平方米。据业务员介绍，二期单位部分在售，部分在认筹，认筹单位交诚心金2万元，价格未定。同时，第一批商铺已经售罄，二批商铺目前还只是同意咨询。整个项目销售动作不明显，有有意压货等待价格上涨，集中爆发的趋势。怡翠玫瑰园怡翠玫瑰园，现均价5600元/平方米，06年12月19口-07年1月18口购买指定单位享受额外98折优惠。2月3起，购买指定单位有一口价优惠。本月成交55套左右。怡翠玫瑰园在营销上要紧应用现场旺场小活动。如世界美食品尝，游园系列活动，要紧邀请老老业主参加，起到了一定的旺场效果。春节期间将举行新春茶话会，以回馈业主。保利千灯湖一号公馆工程进度在20层左右，该项目在1月20号竹楼部正式开放，销售人员进场，接收咨询。2月6日-17日赞助南海花市，在售楼部现场举办“花王”、“菊王”的评选活动。估计今年五一前后正式对外公开发售。雅居乐花园雅居乐现工程进度在：一栋七八层左右、其他正负零阶段，会所在建。首批推出的200-400平方米的别墅单位估计在今年3月份会同意咨询，具体发售时间未定。据熟悉，整个佛山雅居乐花园今年有近IOOO套单位推出，其中洋房近800套，别墅200套左右。桂南名都桂南名都自2007年1月1日正式对外发售以来，靠着市场稀缺的小户型产品，销售较快。一期共三栋158套，目前北向二房单位已经售罄，南向三房单位还有少量在售，销售率达到75%左右，均价在4500元/平方米左右。一期单位今年11月即可交楼。二期与商铺推出时间未定。楼栋/层数总套数剩余套数锦秀阁/n层3410锦华阁/18层629锦尚阁/18层6212合计15831二、在售楼盘个案点评汇银奥林匹克花园基本资料华兵食长佛山电双塔文事一人艮息段文华公80 季华路湖MXXM华景阳跻n亚IN艺术公99E环嵩花四汇.景.ilAK奥林西克糖用中心小学小，<«*>潭宁三路汇俄城市花BO实"小学珏英学收缘景路 位置：禅城区湖景路26号（实验小学北面） 开发商：佛山奥林匹克花园置业有限公司 代理商：广州经纬 建筑规划设计：汉森国际设计顾问伯盛设计 园林设计：贝尔高国际（香港）有限公司 占地面积：IO万m, 建筑面积：18万多 总户数：34栋小高层、4栋湖岛别墅，共约IOOo户 建筑类型：11T8小高层，3-4层（带电梯）湖岛美墅 绿化率：60% 容积率：1.8 小区配套：6000r幼儿园、智能化安居系统、欧韵风情商业街 周边配套：佛山市实验小学（拟建）、环湖小学（拟建）华英学校（中学）、佛山新三中、培蕾艺术学校、佛山市第一人民医院、亚洲艺术公园与文华公园、岭南明珠体育馆、季华货仓、怡景鲤鱼门大酒楼、金盏大酒楼、周记酒楼、季华美食长廊。 户型：以110-15Onr三房四房单位为主。 物业管理费：2元/平方米共19页第11页 销售电话：0757-83132888推货节奏汇银奥园共分二期开发，基本上以中轴位界，右边为第一期，左边为第二期（如上图）。目前一期还剩少量尾货，二期首批单位于2月3日正是推出，同意诚心登记。本次推出货量共140套，包含紫荆苑1、3栋，惠兰苑、桂花苑（银杏苑）。2006年4月150,推出一期第一批单位188套户型户型特点建筑面积套数百分比两房两厅送夹层912413%三房两厅送夹层1172413跃式115-1387711%平层115-13640二普四房两厅跃式1442312%总计1881002006年5月26口推出一期第二批单位157套户型户型特点建筑面积套数比例三房两厅跃式132-1335434%三房两厅平层136-1373019%三房两厅入户花园1341510%四房两厅跃式145-1465837%总计157100%2006年7月30日推出一期第三批单位56套户型户型特点建筑面积套数比例三房两厅跃式141-14256100%总计跃式56100%2006年10月1日推出一期第四批单位36套（荷塘美墅，叠拼）户型户型特点建筑面积套数比例趣拼别塞4-5层,顶楼复式150-25036100%总计56100%2007年2月3日推出二期第一批单位140套户型户型特点建筑面积套数比例二房二厅平层952216%三房二厅平层112-1359668%四房二厅平层1462216%总计140100%产品分析本次推出的产品面积区间集中在110750平方米，以有用方正的三房与四房为主，与一期相比，在产品户型与面积区段上都没有大的变化，有与一期相同的跃式创新产品，但没有一期送夹层的产品形式。二期平层单位,>H房厅T.> 112.24平方米> 悌P> 方正实用二期跃式单位：>叫苏厅V.>14622平方米>两梯两户>6米挑高露台>双阳台客厅欧式设“认筹情况汇银奥园本次二期推货依然采取了认筹的形式，本次2月3日开始认筹，收诚心金2万元能够初步确定房号，一套房最多认2个筹，缴纳诚心金4万元即可确定房号。解筹日未定，据业务员介绍，均价为5500元/平方米左右。这次推货与他以往认筹不定房号再集中开盘的做法是完全不一致的。二期的认筹情况我们将进一步关注。报纸硬广投放统计时间媒体及版面2月、3氏I月2月21日佛山日报全版）佛山汇傲地产.魅力打造沸山3M1511佛山日报（全版）尔限奥林匹克佗园，收藏生的卡福-汇徽地产+中体产业.联FLUW3JJ17Il佛山日报（半版）收藏生的中收一18小时后3月19日.代棒部城大开放4月11偏山日报（半版）4月151样板房首次开放1H15-20日期间正式接受内部登I月4月21口侪山报（半版）创新户不首虺亮相.恭候阁下亲临品蛰5月1n盛大发传，1月26口广州FI报（半版）浩瀚舒朗空间.。皇1.8至低客枳中4M27广州日报（半版）名校毗邻.享受归存门第的粉权4月28日珠江时报（半版）毗铭名校尊享L8至低容枳率自然保林式园林1月28广州日报（半版）自然森林式园林让崇观不断生长4月30佛山日报（全版）明口盛大发售6月，7月6月23偏山日报（半版）.提IH2006年度亚洲国际花园竹区典他7月7Fl广州口报（半版）经典.永远值得期待.7月15日海棠苑示他冷位盛情开放7月11佛山日报（半版）晶时凝固干细节的伟人.7月15口海棠二Ij.次正式公开发仰7月2O广州日报半版机会是有限的.幸福是无限的7H21佛山日报半版）9月9M15偏山日报（半版）汇以奥林里克花园美式大宅荷塘关型即将发件9月29佛山日日（半版）力依奥林匹克花园美式大宅一荷邂美簟I联场2007'2月二佛山Fl报（半版）让你久等了番梅林组隆市电场.欢迎咨询营销活动统计时间首销活动2005年冠名傀Ih第六届运动的多项奏力3月3月17日产品发布会3月19口笆楼部开放4月4月15日第件样板网开放4月30日HN-Ti”万人健磷长跑5Ji5H1第批单位对外解等6月e29H汇果臾-TJ中国电CI打造冲城去最高规格料他，区委约仪式8J18月12日“玫瑰箱”样板间开放m月10月7日名费勖命奥I江克花园杯.笫IIS世界青年花泳的标赛2007年:2JJ2月6-7,J<fhm>合件械助云南大型歌标螂舞彩云客户分析客户来源：70%来自禅城，20%桂城，10%其他区域客户类型：私企业主、政府官员、公务员、白领置业目的：绝大部分为自住付款方式：70%按揭，30%一次性客户年龄：30-40岁之间客户家庭结构：多为三口或者四口之家选择该项目的要紧原因：地段、品牌、户型三、房产新政国家税务总局1月17日公布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求各地从2月份起对房地产开发企业清算30%至60%不等的土地增值税。本次更具操作性的土地增值税政策出台，将会更加深刻的影响未来房地产市场的格局。1、压制市场闲置土地，抑制开发商储地投机心理与囤地行为，土地二级市场的流转速度会加快。2、降低进展商的利润，影响进展商的盈利模式。有助于房地产业健康进展。3、会促进房价进一步上涨。目前佛山还没有出台土地增值税的地方细则，如何保证房源充足，以避免因行业洗牌、投资减少加剧供求紧张，导致价格继续上行，可能比关注开发商利润削减几多，更具现实意义。有关资料1、土地增值税征收的条件已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85船但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。2、土地增值税扣除项目金额纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。按照往常颁布的土地增税细则的说明，扣除项目金额二主营业务成本XL2+费用+税金。对扣除项目金额的审核与执行标准，是征收该税的重点。3、土地增值税的计算方法假设土地及建安成本为10000,销售收入为15000o字号项目金领计算方法1土地及建安成本100002财务和其他费用1000(1)*10%3销售税戕825(4)*5.5%4销传收入150005利润3175(4)-(1)-(2)-(3)6销售利涧率21.17%/(4)7投资利润率26.85%(5)(1)(2)÷(3)8成本利涧率31.75%(5)/(1)9扣除项H金额13825(1)*1.2÷(2)+(3)10增值额1175(4)-(9)11增值额占扣除部分的比例8.50%(10)/(9)12增值税适用税率3013速以扣除系数0%14增值税应纳l额二5(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利涧2822.5(5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率28.23%(15)/(1)上表中关于增值税应纳税额Q4）的计算有如下规定:> 增值额（IO）未超过扣除项目金额（9）的50%时，土地增值税税额=增值额X30%> 增值额（IO）超过扣除项目金额（9）50%但未超过100%时，土地增值税税额=增值额X40%扣除项目金额X5%> 增值额（10）超过扣除项目金额（9）100%但未超过200%时,土地增值税税额=增值额X50%扣除项目金额X15%> 增值额（10）超过扣除项目金额（9）200%时，土地增值税税额=增值额X60%扣除项目金额X35%公式中的5%,15乐35%为速算扣除系数。四、土地拍卖广州招商地产与香港嘉森国际联合以95亿元拿下“一河两岸”南岸地王06H地块2月1日，在佛山宾馆万豪殿举行06H地块的拍卖会,06H位于佛山市中心组团新城区（启动区）裕与路以北、天虹路以南、汾江南路以东，由A、B两块地块构成，是新城区（启动区）第一块大规模住宅用地。一、06H地块基本情况地块交易编号位置面积（m2）用途土地使用强度（按规划净用地面积计算）竞买保证土地使金（万元）用年限总用地面积净用地面积佛山市中心组团新城区（启动区）天虹路以南、吉庆道建筑密度20%,A地块135280106326居住容积率WL6,绿地率240%住宅70年，商业40年以东、吉祥道以西B地块佛山市中心组团新城区（启动区）裕与路以北、吉庆道13113096429综合用地（居住用地兼容公共建筑密度W35%,容积率W3.0,绿地率/25%5000以东、吉祥道以西设施用地）在拍卖时，对地块容积率做了调整，A地块容积率能够适当提高，但不能超时2.0,以确保临江景观。该地块规划可建总建筑面积为459408.6平方米（不含底下车库，其中地块A可建170121.6平方米、地块B可建289287平方米）。现场参加竞拍的开发商有广州招商地产&香港嘉森国际有限公司、保利华南房地产有限公司、佛山金海投资有限公司三家。本次拍卖没有报密低价，起拍价6.4亿，200万为最小加价幅度，整个拍卖过程比较平静，基本上按照正常的加价幅度进行，最后广州招商地产与香港嘉森国际有限公司以9.5亿元总价，地价312.4万元/亩，折合楼面地价为2068元/平方米拿下该地块。拿下06H后，招商地产继万科、中海、雅居乐、龙光、凯德置地等大品牌开发商之后进驻佛山中心城区，禅桂土地拍卖逐步被外地大开发商垄断，大开发商带来的高质量产品、管理与服务将会进一步促进禅桂的房地产的进展。廖创兴企业有限公司以4.76亿元拿下罗村城西2006-G0271地块备受市场关注的南海罗村城西地块村城西地块1月30日在佛山市国土资源局南海分局首层多功能会议厅举行公开拍卖。土地出让底价为38416.05万元，通过47次叫价，最终被手持88号牌的廖创兴企业有限公司以4.76亿元夺得该地块，楼面地价为808元/平方米，比2006年4月拍出的嘉华地块（时代项用楼面地价略低。该地块位于南海区罗村街道罗村村委会、罗村城西区地段，土地面积256107平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用年限：住宅用地的使用年限为70年、商业用地的使用年限为40年、其他用地的使用年限为50年。廖创兴企业有限公司创立于1970年，要紧投资及进展住宅商业地产项目，业务遍及中国香港及中国内地，包含广州、上海等，并于一九七二年成为上市公司。其后不断投资及进展其他业务，包含投资控股、物业管理及代理、贷款业务、制造磁性材料、股份投资等，其下共有30多间附属公司。