估价复习题.ppt

习 题 课,1、计算题2、单项选择题3、多项选择题4、混和选择题5、案例分析,计算题1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A、B、C成交价格分别为5000元平方米、4800元平方米、5300元平方米；成交日期2007年1月1日，2007年4月1日，2007年8月1日；交易情况：+2%+3%2%；房地产状况 2%6%+4%该类房地产的市场价格从2007年1月1日至2007年6月1日平均每月比上月上升0.3%，以后平均每月比上月上升0.1%。试利用上述资料估算该房地产2007年9月1日的正常市场价格。,2、估价对象是一个商住楼，土地总面积3000平方米，总建筑面积9500平方米，建筑物建成于1987年6月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。已知估价对象土地的单价为1000元平方米，2007年6月30日与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1800元（含合理利润、税费等），该建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。试用成本法评估该商住楼在2007年6月30日的价值。3、某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权证。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方建筑面积2000元，装修改造费在装修改造期内均匀投入，装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积6000元，销售税费为售价的8%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价（折现率取12%）。,4、现有一宗地，占地面积为200平方米，1997年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。该宗土地上的房屋建筑面积为350平方米，现全部用于出租。试根据以下资料，评估该宗土地2007年11月份的价格。（1）该房屋出租，每年收取押金5万元，平均每个月租金收入为4万元，平均每个月总费用为1.5万元。（2）该房屋耐用年限为50年，已使用10年，目前重置价格为每建筑平方米3500元，残值率为2%。（3）押金收益率为10%。（4）土地的还原利率为7%，建筑物的还原利率为9%。,5、某宗房地产2001年5月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年5月转售时的价格比2001年5月上涨12%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年5月的价格。6、某钢筋混凝土结构建筑物，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为1500万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的50%，第二年投入50%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为100万元，开发利润为180万元。又知其中该建筑物的墙、地面、门窗等损坏的修复费用为25万元；装修的重置价格为300万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为15年，已使用10年。假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。,7、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。,8、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。,9.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。10、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。,案例分析 甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建设两幢(分别称为A座和B座)8层共5000的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。,1)确定评估结论的依据应该是：A以1500万元作为评估价值 B以(1400+1580)21490万元作为评估价值 C以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值 D以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值2)如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：A1993年12月 B1995年7月 C项目转让日期 D项目建成日期 3)该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：A估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态 B估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态 C估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态 D估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态,例中提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值，估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日。C 第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。A 第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格内涵和价格形成过程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。C,单选题,1.在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。标准答案：d 解析：因发生火灾时，毁损的只是房屋，土地却不会被毁损。,2.在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。标准答案：d 解析：因发生火灾时，毁损的只是房屋，土地却不会被毁损。3.中国房地产估价师学会简称为（）。A、IRCEAB、CAIREC、CIREAD、CEIRA 标准答案：c 解析：CHINA INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS，简称CIREA。,4.净收益率与运营费用率的关系是（）A净收益率=运营费用率 B净收益率运营费用率 C.净收益率运营费用率 D.净收益率+运营费用率=1 标准答案：d解析：净收益率与运营费用率的关系是一种互补的关系。,5.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低标准答案：a解析：类似房地产的最高、最低、实际价格只是一些偶然因素在起作用，并不能代表社会平均的收益水平。,6.与报酬率性质不同的名词有（）A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率标准答案：d解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。,7.在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（）确定收益年限。A.土地的整个使用年限 B.土地的剩余使用年限 C.建筑物的整个使用年限 D.建筑物的整个使用年限标准答案：b 解析：土地取得收益的时间是与该块土地实际相关的剩余使用年限决定的。,8.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）A.700000元 B.695554元 C.777268元 D.800500元标准答案：c 解析：,9.在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）A等于报酬率 B大于报酬率 C小于报酬率 D无法知道标准答案：a解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。,10.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%A6 B6.9 C8.8 D9 标准答案：b 解析：,11.某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为（）%A7.4 B7.0 C6 D8标准答案：a解析：,12.综合资本化率是求取（）时应采用的资本化率 A土地价值 B建筑物价值 C房地价值 D建筑物与设备价值标准答案：c 解析：求取土地价值与建筑物价值分别用土地资本化率和建筑物资本化率。设备价值不能用任何资本化率求取。,13.假设开发法的理论依据是（）A替代原理 B生产费用价值论 C预期原理 D最高最佳使用原理标准答案：c解析：A是市场法的理论论据，B是成本法的理论依据，假设开发法和收益法的理论依据都是预期原理。,14.下面关于假设开发法的描述正确的是（）A假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费。B假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。C假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。D假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。标准答案：d 解析：见教材关于假设开发法的定义。,15.假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）采取 A市场法 B收益法 C成本法 D长期趋势法标准答案：c 解析：成本法只能对估价时点在现在或过去的房地产进行估价。,16.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（）A.选择最佳用途 B.选择土地的位置 C.选择该块土地的规模 D.选择该块土地的档次标准答案：a 解析：市场需要什么用途的房地产，或者说什么用途的房地产好卖是开发商最根本要考虑的因素。,17.一般来说，开发经营期的起点（）A与经营期的起点重合 B与运营期的起点重合 C与建造期的起点重合 D与开发期的起点重合 标准答案：d解析：见教材图示,18.一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（）A与开发期的终点重合 B与建造期的终点重合 C与销售期的终点重合 D与前期的终点重合标准答案：c 解析：见教材图示,19.在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）A单利计息的利息少，复利计息的利息多 B单利计息的利息多，复利计息的利息少 C单利计息的利息与复利计息的利息一样多 D无法知道标准答案：a解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。,20.已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）A6%B3%C6.09%D8%标准答案：c解析：（1+6%/2）2-1=6.09%,21.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米 A2390 B2410 C2430 D2450标准答案：b 解析：逐年上涨额的平均数d=（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）/4=300元/平方米，1999年的价格=910+3005=2410元/平方米,22.直线趋势法公式Y=A+BX中，X表示（）A价格 B预测价格 C价格变动率 D时间标准答案：d 解析：Y表示房地产价格，X表示时间。,23.直线趋势法属于（）中的一种方法 A平均增减量法 B指数曲线趋势法 C移动平均法 D数学曲线拟合法标准答案：d 解析：直线趋势法和指数曲线趋势法都属于数学曲线拟合法。,24.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。A指数修匀法 B移动平均法 C平均发展速度法 D数学曲线拟合法标准答案：b 解析：见教材。,25.在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）A算术平均数 B中位数 C加权平均数 D众数 标准答案：d 解析：,26.路线价法估价的第二个步骤应为（）A设定标准深度 B求取路线价 C编制价格修正率表 D选取标准宗地标准答案：a 解析：见教材。,27.路线价法主要适用于（）A城市商业街道两侧土地的估价 B旧建筑物的估价 C新建筑物的估价 D拆迁房屋的估价标准答案：a 解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。,28.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）m A9 B13.5 C15 D18 标准答案：d 解析：2000/（2000+1000）27=18m,29.从理论上讲，标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高，由此远离道路的方向，地价（）A逐渐降低 B逐渐升高 C可视为基本不变 D为0 标准答案：c 解析：这是从理论上说的。在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。,30.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）A某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积 B某部分占有的土地份额=该部分建筑面积*土地总价/总建筑面积 C某部分占有的土地份额=土地总价/该部分享有的地价额 D某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积/土地总价标准答案：a解析：见教材。,31.评估城市基准地价的时，各商业路线价区段是以（）为分界线 A道路 B沟渠 C标准深度 D其他易于辨认的界线标准答案：c 解析：地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。,32.用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要的前提条件是（）A评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价 B要对评估对象宗地进行交易日期调整 C要对评估对象宗地进行土地状况调整 D要对评估对象宗地进行交易情况调整标准答案：a 解析：基准地价修正法定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。没有基准地价的地区不能使用基准地价修正法进行估价。,33.（）主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物 A按建筑面积进行地价分摊的方法 B按房地价值进行地价分摊的方法 C按土地价值进行地价分摊的方法标准答案：a解析：按建筑面积进行土地分摊的方法是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，对于用途相同、价格差异不大的住宅楼或办公楼来说比较适合。,34.下列有关地租量的计算公式，哪一个是正确的（）A地租量=农产品的市场价格-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润 B地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息 C地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-农业经营者的利润 D地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润标准答案：d 解析：见教材。,35.一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（）A降低房价 B提高房价 C对房价没有影响标准答案：a 解析：社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。,36.一般来说，受到战争威胁或者影响的地区，对房地产价格的影响是（）A降低房价 B提高房价 C对房价没有影响标准答案：a解析：因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。,37.一般来说，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格（）A降低 B提高 C没有影响标准答案：b 解析：直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。,38.下面的说法正确的是（）A房地产价格与利率正相关 B房地产价格与利率负相关 C利率上升，房地产价格也会上升标准答案：b 解析：从收益法可以看出，房地产价值与报酬率负相关；从求取报酬率的累加法可以看出，报酬率与利率正相关。所以，房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。,39.估价结果的准确性属于估价报告的（）A外在质量 B内在质量 C难说标准答案：b 解析：见教材,40.一般情况下，旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用（）A叙述式报告 B表格式报告 C口头报告标准答案：b解析：口头报告一般用于专家证词。,41.在实际估价中，如果要应用成本法估价，应搜集（）A交易实例资料 B收益实例资料 C开发建设成本资料标准答案：c解析：市场法应搜集交易实例资料，收益法应搜集收益实例资料。,42.对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（）为主要方法。A收益法 B假设开发法 C成本法 D市场法标准答案：d 解析：在市场经济条件下，市场法相对于其他方法而言，是一种最合理的估价方法。,混选题,1.以下那些说法是正确的？A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。标准答案：A,B,D 解析：两宗实物和权利状况相同的房地产，如果区位不同或用途不同，价值也可能有很大的不同。,2.引起房产自然增值的原因主要包括（）A、通货膨胀；B、需求增加，引起价格上涨；C、交通条件或周围环境改善；D、装修改造、更新或增加设备。标准答案：B,C 解析：对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。3.一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（）A、扎实的理论知识；B、广泛的人际关系；C、丰富的实践经验；D、良好的职业道德。标准答案：A,C,D 解析：AC是对估价能力的要求，D是对估价诚实程度的要求，而B则是一个人交际的能力，与估价无关。,4.房地产可在下列活动中发挥作用（）A、房地产出租；B、房地产保险；C、房屋继承、分割；D、房地产拍卖抵债。标准答案：A,B,C,D 解析：房地产估价不仅可在上述活动中发挥作用，还可在买卖、抵押、典当等活动中发挥作用 5.以下那些说法是正确的？A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。标准答案：A,B,D解析：两宗实物和权利状况相同的房地产，如果区位不同或用途不同，价值也可能有很大的不同。,6.引起房产自然增值的原因主要包括（）A、通货膨胀；B、需求增加，引起价格上涨；C、交通条件或周围环境改善；D、装修改造、更新或增加设备。标准答案：B,C 解析：对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。7.一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（）A、扎实的理论知识；B、广泛的人际关系；C、丰富的实践经验；D、良好的职业道德。标准答案：A,C,D 解析：AC是对估价能力的要求，D是对估价诚实程度的要求，而B则是一个人交际的能力，与估价无关。,8.对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。A、土地权力设置的限制 B、房地产相临关系的限制 C、土地使用管制 D、土地权力行使的限制 标准答案：A,B,C,D 解析：9.房地产价格与房地产的需求的关系是（）A.房地产价格与房地产的需求正相关 B.房地产价格与房地产的需求负相关 C.供给一定的情况下，需求增加，则价格上升 D供给一定的情况下，需求增加，则价格下降标准答案：A,C 解析：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。,10.房地产价格具有下列()特征。A.房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示 B.房地产价格的实质是房地产权益的价格 C.房地产价格是长期考虑下形成的 D.房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的标准答案：A,B,C解析：房地产价格的特征主要有下列5个：(1)房地产价格受区位的影响很大。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。(3)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。(4)房地产价格是在长期考虑下形成的。(5)房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。11.房地产价格与一般物价相同之处在于()A.用货币表示B.受供求关系影响 C.按质论价D生产成本相同标准答案：A,B,C 解析：房地产具备商品的特征，所以其价格的特点也与一般物价的特点相同。,12.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 B供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 C供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加 D供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加标准答案：A,B,C解析：参见供求变化对均衡价格和交易量变化表。13.房地产之所以有价格，其前提条件是()。A房地产的有用性B房地产的稀缺性 C房地产的有效供给D房地产的有效需求标准答案：A,B,C 解析：房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：有用性；稀缺性；有效需求。,14每一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当()低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。A市场价格B投资价格 C使用价格D交换价格 标准答案：a 解析：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。15.政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种()。A.市场价值评估B投资价值评估C原始价值评D账面价值评估标准答案：b 解析：就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。,16.()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B账面价值 C.市场价值D投资价值标准答案：b 解析：原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。17.()是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.原始价格B理论价格 C成交价格D市场价格标准答案：d解析：市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。18.楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为()。A楼面地价；土地总价总建筑面积 B楼面地价：土地总价x总建筑面积 C楼面地价：土地总价+总建筑面积 D.楼面地价：总建筑面积土地总价标准答案：a,19.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着()的不同而不同。A交易者的心态 B交易者的偏好 C交易者对市场了解程度 D讨价还价能力标准答案：A,B,C,D解析：成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺，没有私自利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素的影响。20.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A市场调节价B政府指导价 C政府定价D评估价格标准答案：A,B,C解析：国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，有市场定价、政府指导价和政府定价。,21.最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。政府对价格的干预，还有()。A基准地价 B最高限价 C最低限价 D标定地价标准答案：B,C解析：最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。22.就()相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。A.投资价值B原始价值C账面价值D.市场价值标准答案：A,D 解析：原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出，账面价值又称账面净值，折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。,23.合法原则要求房地产估价应以()为前提进行。A最高最佳使用原则 B公平原则 C估价对象的合法权益 D.替代原则标准答案：c 解析：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。24.收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A最佳用途和最佳规模 B最佳约度 C最佳规模和最佳约度 D最佳用途标准答案：c 解析：它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。,25.()是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。A，估价时点B估价目的C估价区位D估价权益标准答案：a 解析：估价不是求取估价对象在某一个时间上的价格，这既没有必要也不可能。26.房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到()。A客观B公正C科学D合理标准答案：A,B,C,D解析：因为估价人员不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象。而必须遵循房地产价格形成和变动的客观规律。,27.交易日期的修正的具体方法为()。A.价格指数 B.价格变动率 C.时间序列分析 D价格可变系数 标准答案：A,B,C解析：28.在实际交易日期修正中，下列()价格指数或价格变动率可供选用。A一般物体指数或变动率 B建筑物造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D建筑人工费指数或变动率标准答案：A,B,C,D解析：还有房地产价格指数成变动率，共有五项。,29.房地产状况修正包括()。A区位状况 B权益状况 C实物状况 D双方的协议状况标准答案：A,B,C解析：双方的协议状况是根据一系列修正后得到的价格而确定的。30.实物状况比较修正的内容，对于土地来说主要包括()。A土地面积的大小B土地形状C基础设施完备程度 D.土地平整程度标准答案：A,B,C,D 解析：除了上述四项内容之外，还包括地势、地质水文状况等，这是对于土地来说，实物修正还有对于建筑物来说的内容。,31.具体进行房地产状况修正的方法，有()几种。A、直接比较修正 B间接比较修正 C具体比较修正 D抽象比较修正标准答案：A,B 解析：针对具体房地产状况的修正的方法，只有直接比较和间接比较修正两种。32.投资利润率的计算公式是（）A开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）B开发利润/（土地取得成本+开发成本）C开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D开发利润/开发完成后的房地产价值标准答案：a解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。,33.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）A2500万元B3500万元 C3600万元 D3000万元 标准答案：c解析：先求出可转让土地面积再乘以20000*60%*3000=3600万元。34.新建建筑物价格=()+建造建筑物费用+正常利税。A征地费 B拆迁安置补偿费 C地价款 D零标准答案：d解析：在新建建筑物的情况下，上述公式中不含征地费、拆迁安置补偿费、地价款。35.（）的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现，A重置价格 B重置成本 C重建价格 D重建成本标准答案：A,B 解析：重置价格和重置成本是一个意思，重建价格也叫重置成本，重置价格与重建价格的不同之处是，重置价格侧重的是同等效用，重建价格侧重的是完全相同。,36.下列哪种房地产最适用于用成本法估价（）A学校 B公园 C商场 D普通商品住宅标准答案：A,B解析：学校和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。37.下面（）是求取建筑物的重新购建价格的方法 A单位比较法 B分部分项法 C工料测量法 D单位体积法标准答案：A,B,C,D 解析：求取建筑物的重新购建价格的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法四种，其中单位体积法是单位比较法的一种。,38.以下哪些属于重新购建价格（）A建筑物的重置价格 B土地的重置价格 C建筑物的重建价格 D土地的重建价格 标准答案：A,C 解析：土地没有重置价格和重建价格之说，更不属于重新购建价格。39.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括()。A土地取得成本 B开发成本 C.管理费用 D销售费用标准答案：A,B 解析：见公式：直接成本利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本）,40.建筑物的重新购建价格是()的价格。A扣除折旧后 B估价时点时 C客观 D建筑物全新状态下标准答案：B,C,D 解析：重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。41.在房地产价格构成中，以下（）属于开发成本的内容。A勘察设计费B道路建设费C三通一平费D销售税费 标准答案：A,B,C解析：开发成本包括(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)开发建设过程中的税费。销售税费是项目出售后发生的费用，不属于开发成本的内容。,42.估价上的折旧注重的是()。A原始取得价值的减价修正B原始取得价值的摊销与回收 C重置价值的摊销与回收D价值的减价修正 标准答案：d 解析：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地不是折旧，而是价值的减价调整。43.某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5，则该建筑 物的成新率为()。A76B80C81D84标准答案：c解析：求成新率的公式：1-（1-残值率）X（有效经过年数/建筑物的经济寿命），即,1-(1-5%)X8/(8+32)=0.81。,44.建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（）A.自然寿命经济寿命 B.自然寿命经济寿命 C.自然寿命=经济寿命 D.无关 标准答案：a 解析：建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数，建筑物的经济寿命短于其自然寿命。45.在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况 A有效经过年数 B实际经过年数 C剩余经过年数 D自然经过年数标准答案：a 解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况 46.以下（）属于外部折旧 A.自然经过的老朽 B意外的破坏损毁C交通拥挤D建筑样式过时标准答案：c 解析：AB属于物质折旧，D属于功能折旧，只有交通拥挤属于经济折旧。,47.某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命是30年，残值率为4%，用直