小组房地产项目可行性研究报告.docx

小组房地产项目可行性研究报告（）总论6Ll建设项目概要61.1.1 项目名称61.1.2 项目建设性质61.1.3 项目负责人61.1.4 项目建设地点61.1.5 项目建设规模及内容71.1.6 项目建设期限71.1.7 项投资规模71.1.8 资金筹措71.2 研究根据71.3 编制范围81.4 编制原则81.5 综合评价81.5.1 要紧技术经济指标表8152可行性研究结论101.6 结论11（二）项目背景及必要性122.1 项目背景122.2 项目必要性13（三）市场分析153.1建设项目市场调查15（四）建设条件194.1 地理位置194.2 自然环境204.2.1 气候条件20422气象参数204.2.3 地质条件204.2.4 其他自然条件214.3 经济状况21（五）项目总体建设方案研窕225.1 项目的建设规模与产品方案225.1.1 平面布置方案225.1.2 道路及地面停车场方案225.1.3 绿化方案235.2 进行工程选址235.3 确定工艺技术方案与要紧设备方案265.5 确定项目构成265.6 公用、辅助工程方案275.6.1 建筑电气系统275.7 节能、节水措施并分析能耗、水耗指标。325.7.1 节水措施325.7.2 节能措施325.8 研究环境影响问题335.8.1 项目建成后的要紧污染物有下列几种：335.9 劳动安全卫生与消防措施方案345.9.1 消防措施34（六）项目投资估算386.1 投资估算386.1.1 编制根据386.1.2 费率计取386.1.3 投资估算说明386.1.4 建设投资构成39（七）融资方案417.1 投资计划与资金筹措41ZLl投资计划417.1.2资金筹措41（八）财务分析428.1 销售收入428.1.1 销售收入及销售税金计算428.1.2 利润的计算438.2 投资回收及贷款偿还438.2.1 投资回收438.2.2 贷款偿还448.3 财务报表及有关指标448.3.1 经济评价指标汇总表448.3.2 要紧技术经济指标表468.4 基本能力分析48（九）经济分析（国民经济评价）509.1 影响法509.2 ”有无法"与“前后法”50（十）经济影响分析5110.1 长春建设CBD的宏观环境5110.2 建设CBD使长春主城区城市功能更加完善51（十一）资源利用分析5311.1 水资源利用分析5311.2 节能资源利用分析5411.2.1 建筑墙体5411.2.2 采暖5411.2.3 电气541124设计根据5411.2.5 执行的环保质量标准541126设计原则5511.3 要紧污染物及其治理5511.3.1 要紧污染物5511.3.2 污染物的治理方法5511.4 物业公司对环境的保护56（十二）社会评价5612.1 社会影响分析5612.2 互适性分析5712.3 社会风险分析58（十三）不确定性分析5913.2.2敏感性分析66（十四）风险分析6814.1 项目要紧风险因素识别及分析6814.1.1 项Fl的政策性风险6814.1.2 项目市场风险6814.1.3 项目财务风险6814.1.4 项目工程建设风险6914.1.5 项目自然风险6914.1.6 项目社会风险6914.2 防范与降低风险措施6914.2.1 认清政策，看准市场，搞好销售691422加强项目施工管理，提高工程质量7014.2.3 加大环保力度，减少社会危害71（十五）结论与建议7115.1评价与结论71(-)总论1.1 建设项目概要本房地产项目开发承建单位“吉林省宏基置业有限公司”成立于21世纪初,最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“吉林日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。1.1.1 项目名称吉林省宏基置业有限公司开发建设长春市CBD房地产项目1.1.2 项目建设性质新建1.1.3 项目负责人吉林省宏基置业有限公司1.1.4 项目建设地点本项目地处长春市市区中心，为原长春税务学院旧址，位于南关区与朝阳区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，是一规则的长方形地块，总面积3.5万平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便利，是一块难得的商业宝地。1.1.5 项目建设规模及内容本项目是以写字楼、商住楼、商铺与地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米(地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米)、写字楼与商住楼各8.85万平方米。建筑物中间为1.04万平方米的花园。项目欲构建长春市“CBD”1.1.6 项目建设期限根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即2007年1月至2010年年末1.1.7 目投资规模该项目总投资101543.2万元1.1.8 资金筹措拟由下列三个渠道解决：1、由“吉林省宏基置业有限公司”自筹资金32(XX)万元；2、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金58896.3万元。1.2 研究根据从长春市房地产市场的需求看，2003年2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%,高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，表达出了长春市适度超前的房地产进展速度。目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋猛烈，房地产市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了习惯市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。1.3 编制范围1、长春市住房建设规划(2006-2010)文本；2、开发公司立项报告；3、国家有关法律法规政策；4、化学工业出版社可行性研究辞典；5、中国电力出版社工程建设项目可行性研究实务手册；6、国计委与建设部公布建设项目经济评价方法与参数。1.4 编制原则本次项目秉承科学性、客观性、公平性的原则1.5 综合评价151要紧技术经济指标表序号项目单位指标备注-建设规模1总占地面积m2350001.1中心花园m2104001.2商住一体楼nr246002建筑物占地面积m2247522.1中心花园m2104002.2商住一体楼m2143523总建筑面积m227OO3.l地下车库(-3、-2)m2300003.2地下商铺(-1)mx150003.3裙楼商铺m2480003.4写字楼m2885003.5商住楼m2885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二开发周期年41施工周期年22销售周期年3预售期1年三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.93预售资金万元58896.3四收入及支出1销售总收入万元212941.02总投资支出万元13947.6含各类税金3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1锦!般资财笳觎值万兀462052全投资内部收益率%74.63资本金内部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年11.5.2可行性研究结论1、本项目的建设宗旨明确，就是为了习惯长春市经济进展的需要，以市场为导向，根据南关区至2020年规划要求，培养一个大型的商业中心，拉动南关区乃至长春市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库与休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。2、从财务评价指标也能够看出，财务内部收益率74.6%,远远大于行业基准财务内部收益率12%,全部投资财务净现值为46205万元，符合有关规定，因此项H建设从经济上看是可行的O3、从项目的盈亏平衡分析与单因素敏感性分析中能够看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺与地下车库的产量即建筑面积可分别降低12%、14.6%、17.5%、19.3%;平均销售价格可分别降低25.8%>7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%>45.1%;固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。销售价格在±10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变化;总成本（总投资）在±10%内变化时,全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%,4年时74.59%。1.6结论综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济进展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的（二）项目背景及必要性2.1 项目背景本房地产项目开发承建单位“吉林省宏基置业有限公司”成立于21世纪初,最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前,宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“吉林日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。2.2 项目必要性房地产业是国民经济的重要构成部分，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或者前向直接关联关系。作为第三产业龙头的房地产业，进展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济，与整体经济密切有关，在带动有关产业进展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。表1-1是2000年至2003年三产业总量一览表。表21三产业总量一览表年份比较项目2000200120022003第一产业（亿元）120.9135.9146.8157.3第二产业（亿元）356.0443.6522.3630.3第三产业（亿元）338.1423.5480.9550.4第三产业所占比重（）41.542.241.841.1产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及有关产业的进展，为长春市房地产市场提供了良好的进展机遇，推动其健康运行。特别是第三产业的迅速进展，增加了对写字楼与公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业进展带来新的市场机遇。随着2005年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，与长春市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济有关行业的进展速度，为房地产市场带来巨大的进展空间。从长春市房地产市场的需求看，2003年2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%,高于长春市GDPl3%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，表达出了长春市适度超前的房地产进展速度。目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋猛烈，房地产市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了习惯市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。（三）市场分析3.1建设项目市场调查作为被振兴的老工业城市一长春，房地产投资从2000年以来，在国家政策的良好氛围与长春经济的拉动下，一直保持着稳固的进展，特别是自2005年以来，房地产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的进展势头。特点总结如下：1、房地产开发趋于稳固，市场整体均价走出低谷2002年以来，长春房地产市场呈现稳固增长势头，商品房开发面积保持在480万而至510万肝之间。02至04年由于土地政策、金融政策的不利影响，与消费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自2005年开始，国家“振兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06年的售价己由04年的2194.6元/行增至2671Gm2o根据长春市房地产管理局公布的有关数据，2006年房地产交易量突破了500万户大关。07年一季度房地产业继续走火，长春累计可售商品房506万平方米，同比增长104%,其中住宅343万平方米，同比增长76%o今年长春市还将有45个新盘上市，比2006年多25个，而且大都是大体量。2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店式公寓等产品受宠过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘在市场中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。据长春某专业房地产代理机构数据显示，2006年长春小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了较好的销售成绩。小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而购买。由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在长春市住房建设规划(2006-2010)文本中明确规定了应重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要作用近年来，长春市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各要紧指标都保持了持续增长的喜人势头。2005长春二手房成交面积为180.8万平方米，增量房成交面积为270万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的0.669：1；2006年1-11月份，二手房成交套数为20406套，成交面积为192.4万平方米，同比增长14.3%；增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%；06年全年成交比达到了0.8：1。二手房与租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市场的快速进展。4、长春市西部、北部异军突起成热点开发区域2006年长春的西部与北部是长春楼盘数量增长最快的区域。西部的宜居与北部的价格优势吸引了大批的购房者，从而带动了这两个区域的楼市快速升温，房价也整体上涨。在北部，随着长春市改造大铁北工程的全面启动，长春棚户区改造的加大力度，众多利好政策的影响使铁北居民的生活水平快速提高，而北部楼市也在今年迎来了大进展的转折年，以潜力无限的姿态吸引开发商纷纷进驻，成为2006年区域关注的热点。5、房地产细分产品迭出，市场有效需求持续释放在日趋猛烈的市场竞争环境下，一旦产品陷入同质化的境地，则会加大楼盘的销售阻力，竞争的压力迫使开发商们不断开发新的细分市场，并努力开发出具有差异性特色的产品，创新产品的出现进一步激发了购房者的购买欲望，促进了市场需求的持续释放。6、市场竞争加剧，产品创新与资本运作能力成为竞争核心近年来，国家对金融政策进行了改革，目标直指房地产业，上调存款储备金、提升利率等政策均加大了房地产企业的融资难度。作为资本密集型企业的房地产开发商，如何以市场途径获取开发所需的大量的资金，已成为制约其进展的关键因素之一，而融资能力则成为衡量房地产企业核心竞争力的标准。中国的房地产市场正逐步走向市场化与合理化，市场的竞争猛烈程度也不断加大，产品的创新能力已成为其核心的决定因素。面对众多房产产品，购房者所选择的是在科技、设计、服务理念等细节上更富有创新意识的楼盘。因此，在未来的很长一段时期内，产品创新能力已然是构成房地产企业核心竞争力的重要构成部分。7、中、高档办公物业供给大量增加，销售呈良好态势，但市场竞争日趋猛烈2006年来，长春市的写字楼市场一片繁荣。在供应区域上，打破了长春市旧有的市场格局一以西安大路从人民广场至安达街沿线为要紧集中区域。呈现出百花齐放的景象。8、商业管理与商业规划日益成为商业地产运作的核心从沃尔玛进驻长春市开始，长春市的商业地产便开始了一系列的猛烈竞争。沃尔玛在长春市连续开了三家分店，这在国内都是少有的，再加上长江路商业步行街的开街，中东龙兴商贸园的开业，亚泰富苑、亚泰豪苑、百脑汇大厦的招商等等，让长春市的商业地产迅速呈现出繁荣景象。商业地产的高风险迫使开发商不得不愈加重视产品本身的素养，对项目的形态与功能进行定位与规划，有些项目还有针对性的组建了专门的商业管理队伍。商业管理与商业规划正逐步成为其策划的核心。9、形式多样的房屋团购已悄然兴起，实现了买卖共赢目前，房屋团购在长春形式多样：单位组织职工组团购房、网络联络“团购”等，其中单位组织职工组团的方式比较多见。团购这种新兴购房方式的兴起，不但使购房者获得价格上的实惠，也使开发商减少了广告与销售费用的支出，迅速实现了销售，回笼了资金。期中省下的成本支出就能够作为团购者的让利，因此，团购能够说是一种资源的最大利用，实现了买卖双方的共赢。2.3 建设项目市场预测从前面的市场调研结果能够看出，本项目周边人群包含下列几大人群：1、驻地居民。即居住在项目地周边的居住人群。由于本项目周边是长春市居住人口密集的区域，这部分居民的生活需求与消费能力是保证该区域商业繁荣的要紧支撑。2、上班一族。即工作在项目地周边的从业人员。由于本项目紧邻长春市最集中的商务区与商业区，从业人员的密度居长春首位，这一部分人群的购买能力十分可观，他们的住房需求直接促使该区域的二手房租售市场特殊火爆。3、从商业主。由于临近长春市最大的商业区，周边从商人员的密度很大，特别是在各百货商场的从商人员，数量居长春首位。这部分人群的商业投资潜力巨大。4、企业、机构。解放大路与人民大街两侧汇合了长春市数量较多的企业机构。2.4 建设项目市场战略“长春市CBD”要紧销售方向有三方面：（1）商铺部分：可实现销售价格存在着弹性极强的空间，关键在于卖场的定位是否符合市场需求，未来的商业氛围能否吸引广大的经营者及投资商。（2）产权式办公楼：以中高档户型设计为主，能够满足各类企业、机构关于办公场所改善的需求，市场可承接面相对较宽，销售前景较好。（3）商住一体楼：要紧是针对项目周边区域庞大的商业客户群体个性，重点面向高层次的客户群体。一是本身有需求的在长春市工作的白领阶层或者企业高管人员，由于CBD项目服务配套设施齐全，适合商务人员居住，以满足其便利的需要;二是长春市庞大的投资人群,在租赁市场行情稳固且逐年增长的情况下，住房投资是一个回报稳固、利益丰厚的长远投资，特别是在项目投资门槛较低的情况下，更有利于释放市民手中的储蓄潜能。此外，不排除有客户将商住楼转变为办公、居住一体的办事处功能。综上，需求要紧来自三个方面，分别为居住需求、办公需求、商业经营需求三个方面。从产品类型分，分别是居住型房产、办公型房产、商业经营型房产。此三方面需求正是本项目的目标市场所在。（四）建设条件4.1 地理位置地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地22474栋民用住宅楼，占地3140m2,目前还没有拆迁完毕。剩下的29613nf为原“长春税务学院”校区，校区己搬。4.2 自然环境4.2.1 气候条件南关区区属大陆性气候，年平均气温4.8度，平均降雨量为619.4毫米,平均日照2532.6小时，无霜期为136天，盛行西南风，春风较大。受蒙古内陆冷空气与海洋暖流季风的影响，冬季严寒干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。4.2.2 气象参数年平均气压：98.6pa绝对最高气温：36.4绝对最低气温：-36.5C年平均气温：4.5采暖室外设计温度：-23.0°C年平均相对湿度：68%年平均降雨量：650mmm年最大冻结深度：169Cm主导风向：冬季西北、夏季西南年平均风速：3.6ms最大风速：25.7ms4.2.3 地质条件土层分布：一层：地表耕作土，厚度1.0米二层：粉质粘土,褐黄色可塑性，厚度2.0米，地耐力fk=160KPa三层：有机质粘土，黑色软塑，厚度3.5米，地耐力fk=IOOKpa四层：粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂与卵石，厚度3.0米，地耐力fk=300Kpa五层：强风化砂页岩，可塑，厚度1.0米，地耐力fk=220Kpa六层：强风化砂页岩，低压塑性厚度4.5米，地耐力fk=450Kpa七层：中风化砂页岩，致密，厚度1.0米，地耐力fk=600Kpa424其他自然条件风压值：55KNm2;雪压值：35KNm2；地震烈度：7度。4.3 经济状况本项目位于长春市中心,地理环境优越，周边经济较发达,居民消费能力强，市政与生活娱乐设施齐全，且周围约2到3公里内没有大型商业中心与写字楼,因此本项目具有良好的经济进展潜力。4.4 项目建设地点选择地块儿位于南关区与朝阳区交界处，北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，向四周以3公里左右辐射，周边区域文化、商业机构林立,生活配套设施齐全，城市基础设施良好，具体如下：人民大街方向有网通大厦、吉林省财政厅、省商务厅、省电力设计院、省森工集团、省人大办公楼、中国人民银行、金海湾饭店、桐林商务宾馆、北苑宾馆、名门饭店、吉林出版社、省外文书店、东北师大、省文化活动中心、工人文化宫与区人民医院等；解放大路方向要紧有移动吉林公司、长春国税、省交通厅、中吉大厦、园东宾馆、白邦高丽酒店、汇丰酒店、吉祥饭店、光大银行、农业进展银行、中国邮政、哮喘病医院、一大医院、中国人寿、吉林大学附中、解放大路小学、省展览馆，邻近有文化广场、儿童公园、牡丹园与动植物公园。（五）项目总体建设方案研究5.1 项目的建设规模与产品方案项目的建设规模与产品方案对项目建设规模进行比选，推荐适宜的建设规模方案；研究制定主产品与副产品的组合方案，通过比选优化推荐最佳方案。建设地块为原长春税务学院旧址，总规划用地面积为35000m2,其中，建设用地面积为28704m20规划地块呈矩形，南北长约138m,东西宽约254m。地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地2247f,4栋民用住宅楼，占地314012,目前还没有拆迁完毕。剩下的31760f为校区，己搬迁。5.1.1 平面布置方案整体平面布局成“四合院”形式，为争取最大的商业空间与延展面，拟平行于地块宽度方向人民大街布置写字楼，南北角各一栋；商住楼布置在岳阳路一侧，南北各一栋；商场裙房布置在写字楼与商住楼两两之间，地上4层。“四合院”内为一中央特色花园，景观优美，富有高品味。5.1.2 道路及地面停车场方案建设地块被城市道路包围，结合地形，场区道路与停车场可拓宽，与已有道路接壤，人民大街一侧退后“道路中心线”31m布置停车位，至善路一侧停车位与道路连接。建筑物东西南三面中部、北面两侧设计“商贸中心入口”，其中，东西为“商贸中心次入口”，南北为“商贸中心主入口”，各入口处铺设优美花纹地砖，广场铺设集中硬化路面，最大程度的利用该区域的沿街道面汇合起商业人流。硬化路面使用石材及步道砖结构。5.1.3 绿化方案绿化设计由解放大路一侧绿化带与“中央花园”两部分构成。集中绿地布置在地块的解放大路一侧，退后“道路红线”6m布置，使用草坪、树木形式，形成了建筑与道路之间的天然屏障，阻隔了城市干道噪音对小环境的干扰。“中央花园”的绿化，使用草坪、树池栽培的树木、花草形式，同时结合场地环形设计的流水水体景观，还有凉亭、台阶等，这形成了绿地、阳光、水中倒影效果,考虑到花园面积高达10400门,可布置一些休闲设施（如沙滩、休息椅），为顾客与用户提供一个生态、自然、与谐、优美的空间。5.2 进行工程选址进行工程选址考虑到本项目还未建设，规模之大，07年动工，08年开办预售，要紧竞争对手拟定为竣工正销售的“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”，还未竣工的“长春盛世城、兆丰国际”，各个楼盘的分析如下：表3-7鼎盛国际与世纪鸿源基本情况基本内容世纪鸿源亚泰鼎盛国际开发商吉林省金鹤房地产开发有限责任公司吉林亚泰房地产开发有限公司物业管理香港四嘉亚泰物业物业费2.45元f天1.5元/nV/天地理位置西安大路与同志街交汇处，周边有卓展，沃尔玛，香格里拉，苏宁电器，国际大厦，光明大厦等重庆路，周边有国贸，长百，国美电器，新华书店，各服装品牌专卖店。楼体层数29层28层总套数644套396套销售价格(cma)南向房源均价在7500左右，东西两面均价在6500左右，北面房源均价5500左右，4700-6900,均价6000左右车位情况地上有临时车位，地下三层都有车位，后侧还有一个楼体停车场地下二、三层为车位交房情况现房，今年8月末交工现房交房标准装修房匕坯房出售比率约70%60%左右表3-8长春盛世城与兆丰国际基本情况基本内容长春盛世城兆丰国际开发商吉林省盛世房地产开发有限责任公司长春长裕房地产开发有限公司物业管理香港港连物业费4元/肝/天地理位置工农大路与新民广场交汇处，周边有欧亚、时代、亚细亚、百脑汇与南湖公园等朝阳区人民大街与明德路交汇处。与此CBD项目临近楼体层数7层26层总套数办公面积20388.84mj；商业130998.19m2400套销售价格（元/nf）均价初步定6000起价4800,朝向好的地方高达7000车位情况地上有临时车位20个，地下A区-3、-2层，B区-3层有车位495个地下车位300个，部分出售，部分出租交房情况现房，今年8月一期交工现房，08年5月入住交房标准装修房公共部分精装，办公部分为毛坯房出售比率未预售登记中上表中能够看出，“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”销售形势一片大好，因其地理位置为长春市商业进展的黄金地段，现已经分别销售了60%、70%左右，地段周围潜在的客户已得到了满足。本“长春市CBD项目”按进度计划08年开始预售，如今以上两个楼盘已近尾盘，假如开发商提出优惠销售活动，加上所处地段升值潜力巨大，写字楼市场会受到冲击。从未来销售市场来看，最强大的竞争对手就是“长春盛世城、兆丰国际”。其中，“兆丰国际”地处人民大街上，与本CBD项目间隔不到600米，楼盘推出的是国际化写字间与公寓式酒店，最吸引客户的是“2至6层射中西餐厅、咖啡厅、茶艺厅、多功能国际性会议室、商务中心、健身馆等VlP专属设施”。而“长春盛世城”地理位置优越，开发的一期项目为商铺与写字办公的具有商业风格的标志性现代建筑,建筑面积高达160245.87肝，是一集休闲购物、文化娱乐、特色餐厅、办公等多功能于一体的综合性项目，最大的优势是“靠近南湖与欧亚，建筑的层数不高，且引进了沃尔玛这一大型商团”，二期开发的是高层商住楼，刚好其楼盘构想与本CBD项目相近。这两大楼盘08年初处于销售旺季，将对楼盘周边乃至长春市的写字楼、商铺与商住楼带来非常大的冲击。因此，本项目应提早做好品牌宣传，按初步计划引进大型商团，来提高地段的商业氛围，建设特色中心花园，加强物业管理，来吸引客户，并吸取以上楼盘的销售经验，力争开盘达到火爆。5.3 确定工艺技术方案与要紧设备方案确定工艺技术方案与要紧设备方案，对生产方法、主体与辅助工艺流程进行比选，论证工艺技术来源的可靠性及可得性，并绘制工艺流程图，物料平衡图，确定物料消耗定额等。同时，对要紧设备进行最后选型比较，提出要紧设备清单、采购方式、报价，其深度要达到招投标的要求。5.4 要紧原材料、辅助材料与燃料的供应方案基础使用桩基加筏基，裙房商场使用框架结构，写字楼与商住楼使用框架剪力墙结构。剪力墙、梁、板柱均使用钢筋混凝土现浇，保护结构使用新型建筑物材料的砌块与粘土空心砖。墙体使用节能墙体，并达到建筑节能50%要求。对大楼外部进行整体装修，14层使用石材及玻璃幕装修，429层使用中档外墙涂料。外门使用合金门，内门暂时不安装，由用户根据需求自行安装。建筑物内部喷刷内墙涂料，用户可根据需求另行装修。裙房商场设中央空调，并使用全空气低速送风系统。写字楼与商住楼使用分体空调，由用户自理，设计预留电源及插座。5.5 确定项目构成本项目由2座写字楼（各21层）、2座商住楼（各24层）及商业裙房（地下-1、地上1至4层）与地下车库（地下-3至-2层）构成综合楼一座，总建筑面积27万m2o项目构成一览表序号工程名称单位数量备注1长春市CBD项目m227万地下3层，地上21、24层1.1地下建筑（车库与商铺）m24.5万-3至-2层为车库，-1层为商铺1.2商场裙房mj4.8万4层1.3写字楼mj8.85万2座25层（含商场4层）1.4商住楼m28.85万2座29层（含商场4层）1.5中央花园m2104002公用工程2.1地下蓄水池m3700消防450,生活250?3道路、广场等硬化路面m24766水泥碎、石材及人行步道砖结构3.1人民大街一侧广场m23726场区地面要紧停车场3.2至善路一侧m21040靠近人民大街一侧作停车场4绿化m2143524.1中央花园m210400含草坪、树木、水体景观等4.2建筑周边绿化m23952花草及树木绿化5.6 公用、辅助工程方案5.7 .1建筑电气系统本工程设置十二座500KVA的箱式变配电站。5.8 6.2变、配、发电系统(1)负荷等级：消防水泵、火灾自动报警、排烟设备、防火卷帘、应急照明、电梯、生活泵等为二级负荷，其他为三级负荷。(2)负荷容量：常用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量小计(kw)配套公建照明及插座4098平方米30w/平方米123空调4098平方米50w/平方米205小计328地下车库照明4486平方米5w/平方米23动力4486平方米20w/平方米90小计113住宅住户131423平方米70w/平方米9200高层公用照明9单元10Kw/单元90电梯9台15Kw/台135小计9425总计9866备用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量(w平方米)小计(kw)地下车库90住宅高层公用照明9单元10Kw/单元90电梯9台15Kw/台135小计225总计315(3)供电电源：高压电源由区内IoKV开关站引来，低压电源由小区电业变配电站引来，埋深为室外地坪下0.7米。(4)电压等级：IOKV、220/380Vo(5)变、配，发电站数量及位置：设置十二座500KVA的箱式变配电站。变配电站具体位置应能满足低压供电半径不大于150米的要求。(6)电容补偿：使用在电业变配电站集中低压补偿，补偿后功率因数不应低于O9o(7)配线系统:使用树干式及放射式相结合的方式配线，消防电源专线敷设，且消防水泵、消防电梯、排烟风机等消防电源均采取末端自切。(8)导线敷设：配电干线使用YJV交联聚乙烯绝缘电缆沿电缆桥架敷设，配电支线使用BV-450/750V聚氯乙烯绝缘导线穿氧指数为27以上的难燃型塑料管暗敷，消防设备及应急照明使用耐火型电缆或者导线，沿桥架敷设的电缆均使用阻燃型电缆，阻燃级别为8级。所有导线绝缘层颜色应一致，接地线为黄绿色。5.6.3保护接地及等电位联结(1)保护接地形式：系统。(2)接地极：利用建筑物基础内钢筋作接地极，使用联合接地体形式。(3)等电位联结：建筑物内的保护接地干线、金属水管、金属门架、电缆桥架等均应作等电位联结。配电间设总等电位联结箱，强、弱电管井、电梯机房、卫生间、水泵房、风机房、电信间设局部等电位联结箱。5.6.4建筑物防雷保护(1)防雷等级：三类防雷建筑物。(2)接闪器：利用25*4热镀锌扁钢作防雷带，并在屋面形成不大于20*20米或者24.6米的网格，防雷带高出支撑物0.15米，支撑点间距1米，转弯处间距0.3米,所有突出屋面的金属管道均应与防雷带电气连接。(3)引下线：利用建筑物外墙柱内四根不小于中10主筋作引下线，上端与防雷带焊接，下端与基础钢筋焊接。在室外地坪上0.5米处焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用10热镀锌圆钢焊接后引出作接地测试点，在室外地坪下0.8米出焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用40*4热镀锌扁钢焊接后引出墙面1米，以便在测试达不到设计要求时补打人工接地极。引下线间距不大干25米。(4)接地装置：利用建筑物基础内钢筋作接地极，使用联合接地体形式。(5)接地电阻：不大于1欧姆。(6)防电涌保护：配电箱设置电涌保护开关，弱电进线处设置信号电涌保护器。5.6.5通信系统(1)设置电信机房一间，电信机房面积不小于30平方米。电信容量：房间或者场所数量单位容量小计住宅1306户2对/户2612对配套公建4098平方米1对/80平方米52对总计2664对5.6.6有线电视系统电视系统规模房间或者场所数量单位容量