宁明开发项目年度目标及工作计划.docx

宁明农批公司2014年度目标及工作计划依据集团2013年集团改革方向，及对即将到来的2014年市场预判，两者结合，宁明农批公司2013年数据总结及2014年任务目标计划如下：一、2013年总结坎坷2013,市场未知、未来未知，宁明项目团队高度统一思想，齐心协力，完成目标如下：1、销售类销售套数：169（未含已定的内部房及关系户约15套，实际为184套）销售额：79724745元（含内部房及关系户约为8400万元）回笼额：60798833元（含内部房及关系户约为6110万元）2、资金使用情况2012年，宁明项目整体支出约IOOO万元；2013年，宁明项目整体支出约4915万元；（其中未扣除政府补贴返还1200万土地及177万耕地占用税，实际支出约为3537万元，分别为：营销类328万元，占6.67%,工程报建土地类3687万元，占75%,管理类：899万元，占18.3%)3、行政类在此过程中，团队逐渐成熟，分块状不同程度分担，基本上不需要集团董事长、总裁、副总裁协调过多问题，各自良性竞争，团队也出现相关可培养的苗子，可谓人财双收。目前团队架构如下：四级人员：1名五级人员：1名六级人员：1名七级人员：1名八级人员：4名九级人员：3名十级人员：2名H一级人员：3名十二级人员：1名试用期人员：1名市场化人员：10名（置业顾问4名、食堂2名、保洁1名、保安3名）集团聘用共18人，市场化人员10人，合计28人，人才架构在有意识控制下，相对较为合理，避免出现“老总公司”，也就是这个架构，使得宁明团队团结一致，意见高度统一，执行不打折。二、2014年度营销目标（-）销售目标：目标套数173套，面积约为16000平米，销售额为7493万元，均价4700元/平米，年度销售回笼额为6618万元（不含2013年剩余约1900万元），2014年总体回笼资金目标8518万元1#7#销售面积1980销售均价二4500；销售额叁900万；回笼额工891万；2#3#4#5#销售面积2769Itf;销售均价叁4800；销售额全1287万；回笼额叁1329万；8#9#10#11#销售面积7310l2;销售均价工4800；销售额工3508万；回笼额叁3508万；22#23#销售面积4357Itf;销售均价叁4500；销售额工"65万；回笼额叁889万；楼栋套数户型销售面积回收价格（元）销售额（万）预期完成比例销售面积年度预期销售额（万）1#7#18110m,19804500900100%198089100002#3#4#5#3971m2276948001287100%2769132912008#26786.62m,1917480092090%172582814409#26786.62m,1917480092090%1725828144010#30772.42m,21444800102990%1930926294411#30772.42m221444800102990%1930926294422#18112.5m22197450098990%1977889671623#18112.5m22160450097290%19448748000合计2051722880461598074934684（二）营销目标节点分解季度分解月份销售套数总销售额总回笼额第一阶段（13月份）1月份1#7#天地楼18栋2#3#4#5#天地楼39栋（共57栋）2220(1) 1#7#2#3#4#5#的50%回笼HlO万(2) 2013已售回笼900万(1)+(2)=2010万2月份3月份第二阶段（4-6月）4月份8#天地楼26栋9#天地楼26栋（90%销售共49栋）1656(1) 1#7#2#3#4#5#的50%回笼1110万(2) 2013已售回笼IoOo万(3) 8#、9#的50%回笼828万(1)+(2)+(3)=2938万5月份6月份第三阶段（7-9月）7月份10#天地楼30栋11#天地楼30栋（90%销售共54栋）1852(1)8#、9#回笼828万(2)10#、11#的90%的50%回笼926万(1)+(2)=1754万8月份9月份第四阶段（1012月）10月份22#天地楼18栋23#天地楼18栋（90%销售共33栋）1764(1) 10#、11#回笼926万(2) 22#、23#的90%的50%回笼890万(1)+(2)=1816万11月份12月份合计193套74928518万（）资金回笼目标：8586万总额第一季度第二季度第三季度第四季度全年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月HW12月天地楼8518万500500101070010001238600600554600800416总计2010293817541816（四）、招商目标：招商面积叁25280f1#7#；面积15858.4Hl2,招商率二75%,招商面积叁11893开业率工招商面积X90%；其中，6月底前招商完成50%,9月底前完成60%,12月底前招商完成75%,并达到开业条件；2#3#4#5#面积7755f;招商率工90%,招商面积工6980f,开业率工招商面积X80%；（前提为落实晒场）；其中，7月底前招商完成50%,8月底前招商完成85%,12月底前完成90%,并达到开业条件；8#9#10#11#面积8122招商率三80%,招商面积工6497肝，开业率叁招商面积X80%（前提为落实晒场），目标为12月底完成。三、2014年度工程目标总体思路：1、2014年工程目标首要以按合同交付为第一；2、2014年工程首要目标以交付达到运营条件，提前工作为第一；3、2014年优先开工8-11#共4栋楼，保障小一期同步开业；4、2014年5月开始，开工22-24#销售物业，争取年前达到交付条件；5、2014年7月开始，动工西北角12-14#,2015年竣工；6、工程目标按计划实施，权责利明晰，责任到人，奖励到人。7、B地块考虑为少量土方工程、部分形象工程，其他暂不考虑，控制2014年土方成本（不含A地块未支付部分）于300万元以内。表1：项目一期配套设施工程进度计划表_时间工程名称-2013年工程避度2014珏工程迸度11月12月1月2月3月4月5月给水择水月底出图12月底定施工单位12月10号定施工单位月底竣工强弱电月底出图12月10号定施工单位20曰施工月底魂工变压W路灯月底出图月底出图12月10号申请报装12月10号定施工单位20日施工20日施工月底皎工月底政工消防月底出图12月10号定施工单位月底竣工蛰雨月底出图月底定施工单位月中竣工物北用房月底出图月底定施工单位I月底蝮工南*月底出图月底定施工单位月底竣工地磅月底出图12月20日底定施工单位月底竣工垃坂收集点月底出图月底定施工单位月底政工路面硬化月底出图月底定施工单位月底竣工园林绿化、停车场、标识触月底出图12月20号定施工单位月底段工卫生、建筑物堆该点、人员出入点表2：中国东盟（宁明）农产品综合批发市场A地块总工程进度计划表7'''工程名2014年工程进度2016年年工程进度1月2月3月4月5月6月7月8月9月IO月11月12月1月2月3月1#检3月竣1：7*格4月底封顶5月砌破6月抹灰7月涂料8/JJ交1.2<1月砌传3月抹灰1月涂料5月竣1.301月底灯顶5月砌传6月抹灰7月涂料EfJ怨1.4"I月砌破3月抹灰1月涂料5月逾1.S#*IJJhfeJ-Hiii5月砌铸6月抹灰7月涂料8月被I.6"待定二骨,房待定8*庭础施月底封顶7Jdb月底完成J月底完成必月底完成核I：19#检基础施工川底封顶月底完成月底完成川底完成汾月底完成及EIOttM脑础施工月底封顶月底完成月底完成4月底完成我川底完成线I：IlttM幅础施工月底;H项月底完成彳月底完成月底完成/月底完成竣E22*侵5月开工6月底结硼完成8月封顶9月砌博IO月抹灰11月涂料12月竣I23M4B5月开工6月底结硼完成8月封顶9月砌宿IO月抹灰11月涂料12月竣1：24"检5月开工6月底基础完成8月封顶9月砌中10月抹灰11月涂料12月竣1：12»«7月开【：8月环础.；口成10月封顶I1月砌礴12月抹灰1月涂料3月竣工ISWtt7月Jl.8月理础率成10月封顶I1月砌种12月抹灰月涂料3月竣工14»«1)V.8月姑础；*10月封顶11月砌破12月抹灰1月涂料3月竣工道0»及园林IAei3C、尺!SV/*>JWJ、MJ叁，*lkdieftfc-L3月管网4月倏路5月养护6、7JHI林Vft'fH5AO:、，临时停车场6月JF1：7月妓1：餐注，22#23#24#楼图纸4月前襄出.12#13#14#检图纸鬟6月前出.B地块配合征地油表、平整场地、迁移管线以及做临时道膝。表3：A地块工程资金计划表时间工程茗痂、2014年2015年总计"J2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月1#332.48332.482?J176.93119.8157.123#250.56132.6577.9339.984#214.53130.9883.555#281.07148.5887.2945.217#914.20575.87338.336#0.00管理房0.008#219.11138.0281.099#261.13138.0281.0942.0210#245.08154.3890.7011»292.27154.3890.7047.1812#272.76171.82100.9413=424.96267.69157.2714#215.29135.6279.6722#251.09158.1692.9223#246.89155.5291.372伯558.28351.67206.61道路及临时停车场106.39106.39园林38.3938.39室外给排水安装46.7946.79室外高压供电安装109.19109.19合计（万元）5457.38250.79488.46997.78292.41437.18503.55922.33171.79664.32390.90337.88四、土地类工作目标1、A地块补征30亩上半年完成征地，争取于5月以前完成，6月开始挂牌，并落实政府承诺补还12亩土地的工作，资金使用约240万元（含部分税费）；2、B地块争取上半年完成征地，8月开始进入招拍挂程序，资金使用约1300万元（含部分工作费用和税金）；（需董办相关部门及中心相关部门提前协调土地划分、银行贷款等问题!）3、争取2014年3季度拿回C地块指标或重新获取指标，做好土地储备工作；4、2014年上半年开始，进入B地块管线迁移工作。五、税费类工作目标2013年A地块耕地占用税177万元已支付，营业过程中产生税费约390万元，己支50万元，余340万元，2013年预计税费为耕地占用税490万元（补征30亩45万，B地块约445万元），营业相关税费500万元，合计990万元新增，含未付部分共计1330万元，争取支付50%,剩余再谈。六、融资工作目标1、协助A地块30亩土地抵押,预估1200万元;2、协助B地块相关土地抵押，预估12000万元;七、相关政府及政策补贴类工作1、协助A地块补征土地相关返还工作；2、协助B地块补征土地相关返还工作；3、协助相关中心完成相关政府及政策补贴类工作；要求：需董办或集团相关中心专业人才牵头组织相关工作，并跟踪落实，项目团队配合相关关系协调，不负责技术层面,若需项目团队协调协助，需提前通知，以便项目团队安排时间!八、运营类工作目标1、交付前，由项目团队牵头组织，与农产集团相关运营、管理负责人及团队对项目交付条件进行研究及交接，项目招商团队与运营团队沟通，便于运营管理；2、需招商中心牵头，于2014年2月内确定运营框架、人员、职责等工作；3、1#、7#两栋商铺于2014年6月底开始交付使用，建议3月开始筹备人员，争取4月到位九、行政、团队类目标1、2013年宁明团队组织创新，开发了相关读书活动、建设图书馆、外出考察等相应的举措，即提升团队作战能力，又保障项目保持工作激情和良好健康的思想，锻炼身体，拟于2014年，再接再厉，做出更多创新，保障项目活力；2、招聘、内部培养5级员工1名，6级员工2名，7级员工3名，充实项目中坚支柱力量；培养提升8级、9级新生力量，以及补充10T3级新鲜血液。拟壮大项目团队，于各部门增加人员，暂考虑工程增加一个土建、行政增加一个助理、财务增加一个出纳、销售增加一个策划经理及一个策划助理、招商增加一个招商人员、投资增加一个助理，项目团队人员增至25-30人左右，保障项目培养人才及输出。十、目标激励方案1、销售提成鉴于2013年经验教训，2014年基于目标责任前提下，提出相关目标激励方案1.1、 市场化人员提成：置业顾问0.2%,销售经理0.09%1.2、 项目开发团队奖励（2013年为1.268%）调整为1.8%1.3、 董办及各中心自己提1.4、 发放条件：按销售额，签合同发放30%,封顶发放至70%,竣工交付发放至95%,交付后6个月发放完。2、招商提成2.1、 项目开发团队奖励招商租金5个月租金；2.2、 招商团队奖励招商租金3个月，含招商总监、招商经理及招商人员2.3、 发放条件：客户缴纳不可退的定金、租金以及保证金后，发放20%,进场装修时，发放至40%,开业发放至75%,开业半年发放至100%3、运营激励由于暂未能够运营框架、思路、人员配置、岗位职责等，运营条件较少且尚不明确，故建议于2013年一季度后，较为明确再提更为科学，在此暂不考虑。项目收入与支出表总额第一季度第二季度第三季度第四季度全年1月2月I3月4月5月I6月7月8月I9月10月11月12月一、营销收入天地楼84861973.52921.517541816二、支出工程支付5119.5739.51290.1818631227营销支付20050505050税费支出700150100175275耕地占用税450045000管理支付30075757575运营返祖7500075支出小计6844.51014.51965.182163盈余1741.5959956.32-4091816