毕节市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法（征求意见稿）.docx

毕节市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条为支持住房公积金缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住住房，规范住房公积金贷款管理，维护住房公积金所有者的合法权益，根据住房公积金管理条例住房公积金个人住房贷款业务规范（GB/T51267-2017）个人住房贷款管理办法的通知（银发（1998）190号）关于个人住房贷款政策有关问题的通知（银发（2015）98号）关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知（建金（2018）46号）等文件规定，结合毕节市实际，制定本办法。第二条本办法所称住房公积金个人住房贷款是指毕节市住房公积金管理中心及所属管理部（以下简称“公积金中心”）运用住房公积金，按规定向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工（含异地缴存）发放的用于在本市辖区内购买、建造、翻建、大修自住住房的专项个人住房贷款（含组合贷款、异地贷款）。缴存职工购买的自住住房包括普通商品房、限价商品房、经济适用房、再交易普通自住住房。第三条本办法所称借款人是指满足贷款条件要求，经公积金中心审批同意，获得个人住房公积金贷款资金，承担还款义务的债务人。第四条个人住房公积金贷款实行缴存与贷款相结合、先缴存后贷款、整借零还、贷款担保的原则。第五条公积金中心为本市个人住房公积金贷款管理机构，负责审批个人住房公积金贷款申请、发放贷款和贷款核算。第六条缴存职工申请个人住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修自住住房所需费用时，可申请办理“个人住房公积金组合贷款”。第七条个人住房公积金贷款金融业务由公积金中心委托商业银行（以下简称“受托银行”）办理。受托银行办理个人住房公积金贷款业务，须接受公积金中心的监督和考核。第八条本办法适用于市住房公积金个人住房贷款业务活动。第二章贷款对象和基本条件第九条连续足额缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的职工购买、建造、翻建、大修自住住房的，均可申请个人住房公积金贷款。未正常缴存住房公积金、住房公积金账户封存或集中封存、住房公积金账户冻结或被公积金中心限制使用住房公积金的职工，不能申请个人住房公积金贷款。第十条缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善型自住住房的，可申请个人住房公积金贷款（含组合贷款、异地贷款）（以下均称“住房公积金贷款”）。第十一条缴存职工申请住房公积金贷款时应同时具备以下条件：（一）具有完全民事行为能力，有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好；（二）未达到法定离退休年龄（国家另有规定可延长的,按其规定执行）；（S）住房交易行为真实、合法、有效；（四）在申请住房公积金贷款前连续逐月足额缴存住房公积金满6个月及以上，且申请贷款时住房公积金账户应处于正常缴存状态；缴存职工在（或曾经在）异地住房公积金管理中心缴存住房公积金的，其住房公积金开户、缴存时间可根据现（或原）缴存地公积金中心出具的缴存证明信息计算或合并计算；（五）缴存职工及配偶均无尚未还清的住房公积金贷款;（国标:3.2.2第9条）（六）有公积金中心认可的资产抵押或质押；（七）已按规定支付首期房款；（A）贷款申请人的月还款额应小于或等于家庭月收入之和的50%；贷款申请人申请住房公积金贷款的同时，如有尚未结清的商业贷款，商业贷款月还款额加上申请的住房公积金贷款月还款额也应小于或等于家庭月收入之和的50机（九）贷款申请人如有未结清的住房公积金贷款，但是已经离婚将债权债务判决或将债权债务签署协议公证给另一方的，应在结清该笔住房公积金贷款或变更抵押及贷款信息不再是该笔住房公积金贷款的借款人或共同借款人后方能再次申请住房公积金贷款。第十二条购买再交易自住住房的应在取得不动产权证书或增值税发票开具日起1年以内申请住房公积金贷款。第十三条缴存职工所购买新建自住住房的房地产企业应与公积金中心签订住房公积金按揭贷款合作协议书。第十四条缴存职工购买新建自住住房签订的商品房买卖合同，已在当地房地产行政主管部门办理备案登记。第十五条缴存职工存在以下情形之一的，不能申请住房公积金贷款：（一）缴存职工购买第三套（含三套）以上自住住房的；（二）缴存职工申请办理住房公积金贷款的该套住房已办理住房公积金购房提取业务的；（三）缴存职工申请办理住房公积金贷款的该套住房已在商业银行办理个人住房按揭贷款且不符合商业贷款转公积金贷款条件的；（四）购买配偶、子女、本人父母或配偶父母住房的；（五）离婚两年内，职工与原配偶之间买卖住房的。第三章个人信用第十六条个人信用报告是指：中国人民银行个人信息基础数据库采集到的按一定标准和指标对个人的经济主体信用状况信息的属性判断。第十七条个人信用信息应当通过合法的途径采集，以确保个人信息的准确性和公正性。第十八条申请住房公积金贷款时，缴存职工及配偶存在以下情形之一的，不予贷款。（一）贷款申请人（共同申请人）因自身原因在近24个月（含）内有连续3期（含）或累计6期（含）以上贷款逾期记录的；近60个月（含）以内连续6期（含）或累计18期（含）以上贷款逾期记录的；近60个月（含）以内被人民法院强制执行的（执行对象包括强制执行被执行人、强制执行担保人）；助学贷款在参加工作后两年内结清的，逾期记录可不作为参考依据。（二）缴存职工因利用虚假材料办理住房公积金提取（或贷款）业务受到处罚，处于被限制办理贷款业务期间的;（三）尚有贷款逾期未还或担保人代还（含被追偿的欠款尚未还清）记录的；（四）有呆账记录的；（五）为他人或企业担保的贷款有损失记录的；（六）近5年内因住房公积金贷款逾期被起诉的；（七）有其他重大信用不良记录的。第四章贷款额度、期限和利率第十九条贷款额度的核定，应综合以下因素确定：（一）贷款额度不高于年度市住房公积金管理委员会审定的最高贷款额度；（二）贷款额度不高于贷款申请人及配偶申请贷款时住房公积金个人账户余额之和的一定倍数（具体倍数由年度市住房公积金管理委员会审定）；（S）贷款额度不高于住房交易金额（再交易房为住房交易金额和公积金中心核查价值两者中的低值）除去首期付款后的金额。其中，购买经济适用住房的，贷款额度还应不高于住房交易金额与房屋补偿金的差价；（四）贷款额度不高于按照缴存职工（缴存职工及配偶）还贷能力计算公式确定的金额，具体公式如下：实际贷款额度二（贷款当年住房公积金月缴存基数X还贷能力系数-现有贷款月应还款额）X借款期数（月）其中还贷能力系数为50%,现有贷款月应还款额为个人信用报告中所有贷款的月应还款额之和。第二十条本办法计算出的可贷额度数值保留到千位。第二十一条住房公积金贷款期限以年为单位，最短期限为1年，最长不超过30年。但不得超过贷款申请人法定退休年龄后5年和抵押房屋使用权终止年限。第二十二条贷款的利率按国家公布的各年限住房公积金贷款利率执行。若遇国家利率调整，贷款期限在1年及1年以内的，执行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定，国家另有规定的除外。第五章贷款程序第二十三条住房公积金贷款的程序：（一）贷款咨询。贷款咨询可通过业务柜面、12329服务热线、短信平台、网站等渠道开展。（二）贷款受理。受托银行受理人员应指导贷款申请人（含共同申请人）填写、提交住房公积金贷款申请表，同时应按下列要求收取借款申请资料并审核：L身份证明：包括居民身份证、户口簿等有效身份证明；2 .婚姻状况证明：包括结婚证、离婚证等；3 .首付款证明：购买新建自住住房的，提供售房单位出具的发票或收据；购买再交易自住住房的，提供售房人或符合规定的第三方出具的增值税发票；建造、翻建、大修自住住房的，提供施工单位出具的发票；4 .贷款用途证明：贷款用于购买自住住房的，提供经房地产行政主管部门备案的购房合同（协议）或其他证明文件;贷款用于建造、翻建自住住房的，提供工程概预算以及自然资源、住建等有关部门的批准文件；贷款用于大修自住住房的，提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算等;5 .贷款担保资料：贷款采取抵押或质押担保方式的，提供抵押或质押权利清单、权属证明文件，及有处分权人出具的同意抵押或质押的证明；6 .贷款收款人银行开户情况证明等贷款收款账户资料；7 .贷款还款账户资料；8 .异地贷款的，提供异地贷款职工住房公积金缴存使用证明；9 .其他需要的资料。（三）贷款审查。公积金中心审查人员应根据贷款申请人（含共同申请人）贷款额度、信用情况、还贷能力和担保方式等情况，对贷款要件进行审查。（四）贷款批准。公积金中心批准人员对贷款要件的完整性、一致性、真实性，以及贷款风险进行审核并批准。（五）贷款复核。受托银行对公积金中心审批的贷款进行复核，如有异议，可提请公积金中心复审。（六）贷款签约。受托银行经复核无误后组织签订借款合同。（七）落实担保。受托银行对相关资料复核无误后，按借款合同约定落实担保手续。（A）发放贷款。公积金中心对相关资料核查无误后，以转账方式将合同约定的住房公积金贷款资金划转至借款合同约定的收款账户。（九）资料归档。受托银行应依规做好贷款档案的日常管理、移交、归档、保管、利用和销毁等工作，公积金中心根据需要可调用贷款档案。（十）业务稽核。公积金中心对住房公积金贷款活动进行事中、事后抽查、监督，相关责任单位或部门应根据稽核意见及时整改，当事人应予配合。第六章贷款担保第二十四条职工申请住房公积金贷款的，应提供经公积金中心和受托银行认可的抵押物担保，并在借款合同中签订相应的担保条款或担保合同。已设定抵押的住房不得用于抵押担保。担保方式主要有以下二种：（一）住房抵押担保。贷款申请人应以所购自住住房为抵押物，并到房屋所在地不动产登记中心办理住房抵押登记手续。（二）质押担保。贷款申请人应以国债、承办贷款银行存单等住房公积金管理中心和承办银行认可的有价证券等作为质押物。第二十五条抵（质）押权设定后，所有能够证明抵（质）押物权属的证明材料（原件）均由受托银行保管并承担保管责任，受托银行收到材料后，应向抵（质）押人出具保管证明。第二十六条抵押人对设定抵押的财产在抵押期内须妥善保管，负有维修、保养的责任，保证其完好无损，并随时接受贷款银行和公积金中心的监督检查。第二十七条对设定的抵押物，在贷款本息未结清前，未经贷款银行和住房公积金管理中心书面同意，抵押人不得将抵押物转让、重复抵押、变卖、馈赠等。第二十八条抵押担保的期限自抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止，抵押终止后，当事人应按合同约定，到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。第二十九条质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。第七章组合贷款第三十条个人住房公积金组合贷款是指：公积金中心与受托银行合作，对既符合住房公积金个人住房贷款条件又符合商业银行个人住房商业贷款条件的，在办理个人住房公积金贷款的同时还可以申请个人住房商业贷款，借款人以本次所购住房作为抵押，在申请个人住房公积金贷款的同时申请个人住房商业贷款的贷款方式。（以下简称“组合贷款”）第三十一条缴存职工申请组合贷款的，应满足下列条件：（一）组合贷款仅用于贷款申请人购买普通商品房、限价商品房、经济适用房、再交易普通自住住房；（二）贷款申请人须符合本办法的规定，并已取得公积金中心同意办理住房公积金贷款的相关通知；（三）贷款申请人购买的自住住房所属房开企业须与公积金中心签订住房公积金按揭贷款合作协议书，同时与受托银行有商业贷款合作关系。第三十二条组合贷款中，银行个人住房贷款额度由贷款银行自行确定，申请的住房公积金贷款资金和个人住房商业贷款资金合计不得高于购房金额减去首期付款后的余额。第三十三条组合贷款中，住房公积金部分按照本办法第二十二条贷款利率执行，住房商业贷款部分按照贷款银行贷款利率执行。第三十四条组合贷款中，个人住房商业贷款年限应与住房公积金贷款年限一致。第三十五条组合贷款中，借款人的还款方式应按公积金中心和受托银行的规定执行。借款人及配偶住房公积金账户内的存储余额应优先用于偿还住房公积金贷款。第三十六条组合贷款中，借款人违反借款合同约定不履行偿还贷款本息义务的，贷款银行应按照规定处置抵押物、质押物。在清偿贷款本息时，住房公积金贷款本息优于贷款银行个人住房贷款本息受偿。第八章异地贷款第三十七条个人住房公积金异地贷款是指：在毕节市辖区外正常缴存住房公积金的职工，在毕节市辖区内购买普通自住住房的，可向毕节市住房公积金管理中心申请办理个人住房公积金贷款（以下简称“异地贷款”）。第三十八条申请办理异地贷款的职工，应符合本办法规定。第三十九条异地贷款申请人不能同时向缴存地和购房地公积金中心申请住房公积金贷款。第四十条异地贷款借款人及其配偶提取住房公积金用于归还贷款的，按缴存地公积金中心的提取政策执行，提取的住房公积金应优先用于偿还贷款地公积金中心发放的贷款。第九章贷款偿还第四十一条贷款发放后借款人应按照借款合同约定的还款计划、还款方式按时偿还贷款本息。第四十二条在贷款期限内实行按月等额归还贷款本息。第四十三条借款人自放款之日起次月进入还款期，公积金中心或受托银行在每月约定的扣款日以代扣方式从与借款人约定账户上扣划贷款本息。第四十四条借款人可以采用提前一次性归还全部贷款本息或提前归还部分贷款本息的方式提前还款。第四十五条借款人提前偿还住房公积金贷款本息应向公积金中心提出申请，经公积金中心同意后办理。第四十六条借款人结清贷款本息后，受托银行应及时将保管的抵押物不动产登记证明及质押物退还给抵押人、质押人。第四十七条借款人在贷款期内，应配合公积金中心和贷款银行对贷款使用情况的检查。第四十八条借款人死亡、被宣告死亡或丧失民事行为能力，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人应继续履行借款人所签订的借款合同。第十章贷款回收第四十九条受托银行应将回收的借款人还贷资金及时划入公积金中心指定账户，并将还款结果及时反馈公积金中心。第五十条住房公积金贷款的偿还资金应按下列顺序回收:（一）正常还款的偿还资金，按利息、本金的顺序回收;（二）逾期还款的偿还资金，按罚息、逾期利息、逾期本金的顺序回收；多期逾期贷款的偿还资金，按逾期时间先后顺序回收；同一笔还款包含逾期还款和正常还款资金的，所偿还资金按照逾期还款部分、正常还款部分的顺序回收；（三）提前还款的偿还资金，按利息、本金的顺序回收。第五H一条贷款的还款应按下列规则进行扣划：（-）扣划借款合同约定分期按月的正常还款。逾期还款时，当借款人还款账户余额大于等于应扣款金额时，按应扣款金额进行扣划；若借款人还款账户余额小于应扣款金额时，则不扣划，未偿还贷款记为逾期；（二）扣划借款人约定的提前还款时，当借款人还款账户余额大于或等于应扣款金额时，按应扣款金额进行扣划；当借款人还款账户余额小于应扣金额时，则不扣划。第五十二条贷款全部回收后，应向借款人出具贷款结清证明。同时抵（质）押权人应将解除抵（质）押权利的相关证明资料交还抵（质）押人。第十一章贷后管理第五十三条贷后检查与风险监测（-）贷款发放后，公积金中心应进行贷后检查与风险监测，可通过回访借款人、查阅档案资料、分析贷款信息系统数据、采集其他有关信息等方式进行。（二）贷后检查与风险监测应包括下列内容：L借款人资信情况、还款情况、收入状况及其他可能影响其还款能力的重大变化等情况；2 .抵押物的存续状况、权属情况及价值变动等情况；3 .质物的价值变动等情况；4 .贷款资产质量情况，包括贷款整体的风险状况、不良贷款分布等情况；5 .贷款信息质量情况，包括借款人联系方式、通信地址等变动信息，担保债权和担保物权变动等情况；6 .其他有关风险事项，包括贷款的真实性、贷款使用的合规性等情况。（三）公积金中心对贷后检查及风险监测过程中发现的风险事项和问题，应及时分析研判并采取相应风险控制和化解措施。第十二章贷款催收管理第五十四条贷款发生违约后，公积金中心及受托银行应及时开展相应催收工作，并应根据催收结果的不同情况采取相应处置措施。第五十五条贷款催收管理应结合贷款违约程度、借款人还款能力、还款意愿等情况，采取短信、电话、信函、实地、律师函或司法诉讼等方式对借款人进行催收或追偿，并应形成催收记录及证明资料。第五十六条在催收过程中，对还款记录和意愿良好、由于客观原因出现暂时财务困难的，应采取有效的方式进行早期干预。第十三章贷款核销第五十七条贷款核销应遵守国家贷款核销程序规定，贷款核销资料应妥善保管。第五十八条贷款核销时，贷款核销资料应包括债权发生明细资料、借款人及担保人和担保方式基本情况、抵（质）押证明、债权损失证明资料、财产清偿证明等必要的资料。第五十九条对已核销的贷款应至少每年清理一次，开展调查追偿，向法院申请调查借款人财产变动情况，一旦发现借款人、担保人有可偿债财产，应及时采取有效措施回收贷款。第十四章档案管理第六十条贷款档案资料的收取录入、整理移交、保管使用、借出退还等全过程工作应开展有效管理并建立管理制度。第六十一条各受托银行对贷款业务的相关业务资料及其他必要资料等贷款实体档案资料，应及时整理归档。第六十二条贷款电子档案资料管理，应确保贷款电子数据与其对应的贷款实体档案记载信息一致。第六十三条贷款档案应存放在规范的设施中，受托银行对于房屋他项权利证明、抵押权预告登记证明、权利质押证明等重要物品及证单，应设置专门的档案库房或保险柜进行存放，并定期检查，不得遗漏或丢失、毁损。第六十四条贷款实体档案应保管至贷款还清后至少5年，经鉴定无未了事项后方可销毁，贷款实体档案销毁应按国家相关规定审批、监销；贷款电子数据档案应永久存储。第十五章罚则第六十五条借款期间，借款人未按约定按时、足额归还贷款本息，公积金中心和受托银行有权根据与借款人签定的借款合同约定进行处罚。第六十六条发生下列情况之一，公积金中心有权停止发放贷款或提前收回已发放的贷款本息，同时解除合同，并要求借款人及相关人员承担违约责任：（一）借款人擅自改变贷款用途，挪作他用的；（二）借款人擅自将抵押物拆除、转让或重复抵押的；（三）借款人拒绝或妨碍市住房公积金管理中心和受委托银行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查的；（四）借款人提供的文件、材料不实，已经或可能造成贷款损失的；（五）借款人未经公积金管理中心和受托银行同意，与他人签订有损公积金管理中心和受托银行权益的合同或协议的；（六）抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或质押权价值明显减少影响受委托银行实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵（质）押的；（七）借款人在履行合同期间死亡、被宣告死亡或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同的；（八）借款人在获得住房公积金贷款后，故意停缴或者少缴住房公积金的；（九）违反本办法和借款合同规定的其他行为的。第六十七条借款合同发生纠纷时，借款人、受委托银行、公积金管理中心应及时协商解决，协商不成的，可依法向贷款行为发生地有管辖权的人民法院提起诉讼。第十六章附则第六十八条本办法由毕节市住房公积金管理中心负责解释。第六十九条本办法于2023年6月1日起施行，原毕节市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法毕节市住房公积金管理中心个人住房组合贷款实施办法（暂行）毕节市住房公积金异地贷款实施细则（试行）同时废止。