海丰县三旧改造意见细则【征求意见稿】.docx

海丰县关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条【制定目的】为促进我县“三旧”改造工作高质量发展，为我县当好汕尾市建设沿海经济带靓丽明珠排头兵提供空间保障，融入粤港澳大湾区发展，根据广东省、汕尾市“三旧”立法和政策，借鉴其他地区先进经验，制定本细则。上位立法和政策已经有规定的，按照上位立法和政策执行；上位立法和政策中的规定被修改或未规定的，按照修改后的上位立法和政策及本细则的规定执行。第二条【适用范围】本细则适用于海丰县（不含深汕合作区）范围内的“三旧”改造活动。第三条【领导机构】县人民政府成立海丰县“三旧”改造工作领导小组（以下简称“领导小组”），领导小组是县“三旧”改造工作的议事协调和决策审批机构，由县人民政府各部门和县人民法院、县人民检察院组成，统一领导我县的“三旧”改造工作，行使“三旧”改造项目标图建库、项目立项、改造方案、改造主体认定等事项的审批权。领导小组下设县推进“三旧”改造工作领导小组办公室（以下简称“三旧办”），三旧办设在县自然资源局，对领导小组负责，在领导小组领导下负责本细则中规定的项目具体审查和协调、推进工作。第四条【部门分工】各部门应当根据汕尾市“三旧”改造实施办法第五条的规定，根据部门职责积极参与“三旧”改造工作，共同推进我县城市建设和经济社会高质量发展。第五条【改造原则和方式】政府、市场主体和不动产权利人遵循省政府确定的“政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享”基本原则，按照广东省、汕尾市立法和政策规定协作推进“三旧”改造工作。对于县国民经济发展规划中确定的重点片区、重点项目，因现状容积率、搬迁难度、公共利益项目等原因不适合采取市场方式改造的，根据中华人民共和国民法典中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法国有土地上房屋征收与补偿条例及棚户区改造的相关法律、法规、规章和政策采取房屋征收、土地收回等行政方式进行低效用地再开发，强化控制指引，提升“三旧”改造规划可实施性，保障全市国土空间统筹优化和公共利益实现。第六条【税收标准】“三旧”改造项目涉税管理严格按照广东省“三旧”改造税收指引的规定办理，不按照一般的土地、房产等不动产交易办理。第七条【容错机制】参与“三旧”改造的部门和工作人员根据广东省、汕尾市和海丰县的立法、政策，特别是倡导性政策推进“三旧”改造项目，不存在违法违纪行为的，应当给予容错免责。第二章“三旧”改造立项和审批第八条【标图建库】不动产权利人、集体经济组织、受委托市场主体或者镇（街）人民政府根据广东省“三旧”改造标图入库相关规定，县“三旧”改造专项规划，汕尾市“三旧”改造实施办法第十条、汕尾市旧城镇改造实施办法第七条第（一）项、汕尾市旧厂房改造实施办法第二条、汕尾市旧村庄改造实施办法第九条第（一）项规定的条件对拟申报项目进行可行性研究并准备相关材料，向三旧办申请“三旧”改造项目标图建库，三旧办审查完毕后，按规定报汕尾市自然资源部门办理。标图建库涉及到不动产权证明的，三旧办应当会同不动产登记机构和镇（街）人民政府进行初步核查。第九条【意愿征集】“三旧”改造项目完成标图建库后，不动产权利人、集体经济组织、受委托市场主体或者镇（街）人民政府根据初步核查的不动产权情况，向项目范围中的不动产权利人征求改造意愿。用地为单一国有建设用地地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额四分之三以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比四分之三以上的物业权利人且占总人数四分之三以上的物业权利人同意；用地包含两个或者两个以上国有建设用地地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定，且物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的百分之八十。汕尾市“三旧”改造实施办法中第十二条第（一）项中的规定不再适用。第十条【小地块条件】拟“三旧”改造项目用地原则上不小于3000平方米，小于3000平方米的地块申请“三旧”改造的，地块“三旧”改造单元范围内的用地应当为完整宗地，土地及建筑物具有合法手续且地块内全部权利主体同意改造,并属于下列三种改造情形之一：（一）旧厂房改造升级为市、县人民政府鼓励发展产业的;（二）旧城镇中的商业区升级改造商业服务功能的；（三）为完善紧缺且独立占地面积较小的城镇基础设施、公共服务设施。不符合上述规定的地块原则上不得单独申报“三旧”改造项目，鼓励与周边改造项目通过划定改造单元进行统筹规划和开发，统筹公益性用地移交。小于3000平方米的地块申请“三旧”改造的，申报主体应当同时提交“三旧”改造方案。其中块改造范围内可供无偿移交给政府的公益性用地应当不小于拆除范围用地面积的15%o移交的土地用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目。第十一条【项目申报】申报主体应当向三旧办申报“三旧”改造项目立项，并提交以下申报材料:（一）“三旧”改造项目立项申请书；（二）申报表格；（S）申报主体身份证明材料；（四）项目范围图、不动产现状权属图、建筑物信息图；（五）改造意愿证明材料；（六）不动产权属材料及不动产现状照片；（七）申报主体认为需要提供的其他材料。笫十二条【申报材料初审】三旧办对申报材料进行核对，申报材料缺失、缺漏或不符合相关要求的，应当书面答复申请人并说明理由。第十三条【权属核查】立项申报材料经初审通过的，由领导小组授权三旧办会同自然资源部门、住房建设部门、项目所在镇（街道）政府及相关不动产权利人开展权属调查和核实工作。申报主体应当配合权属调查和核查工作，编制改造范围宗地权属分布图和各宗地的权属状况列表（含权利人、权属性质、土地坐落、宗地面积、用途、使用期限、土地证书编号等）。第十四条【未登记不动产权利人核实】未进行不动产登记的不动产，在自然资源部门对土地性质和权属进行核查后，由相关权利人提供与权属相关的证明材料（如有）进行申报并承诺承担申报不实的一切责任（包括但不限于可能产生的民事纠纷、行政纠纷），由当地村（居）民委员会出具意见，并由当地镇（场）人民政府根据申报材料和意见对未登记不动产的权利人进行核实。镇（场）人民政府将核实结果在项目现场和县人民政府网站进行公示，公示时间不少于10个工作日。镇（场）人民政府对公示期间收到的异议进行答复和处理，并在公示期满及异议处理完毕后将核实结果报告三旧办。该项工作所形成的相关材料仅用于申请立项的“三旧”改造项目中未进行不动产登记的不动产权利人核实，不作为土地及建筑物权属的认定依据，不影响国土空间规划实施。如所涉“三旧”改造项目立项，则由经核实的不动产权利人与改造主体签订相关补偿协议；如所涉“三旧”项目未立项，该项工作所形成的相关材料自动失效。第十五条【申报材料实质审查】权属调查完成后，三旧办进行实质审查，并在审查通过后会同申报主体完善申报材料后报领导小组审批。第十六条【审批及列入计划】领导小组应当在收到三旧办提交的实质审查材料后开展立项审批工作，审批通过的,根据规定列入“三旧”改造计划进行公告。领导小组可以对“三旧”改造计划进行有效期管理，对于存在以下情形之一的“三旧”改造项目，可以调出“三旧”改造计划：（一）自“三旧”改造计划公告之日起1年内，未完成“三旧”改造方案报批的;(二)自“三旧”改造方案批准之日起2年内，未确认改造主体的；(S)自改造主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。第十七条【禁止建设】“三旧”改造项目经审批通过列入改造计划的，由县人民政府发布公告，项目计划有效期内禁止在“三旧改造”范围内擅自加建、改建、扩建，禁止改变房屋和土地用途。因房屋出现安全问题需要进行建设的，根据危房修复或拆除的相关规定处理。第三章“三旧”改造方案审批第十八条【项目规划核查】“三旧”改造项目立项材料通过初步审查后，三旧办向自然资源部门和其他职权部门申请核查项目所在地块的国土空间规划，包括国土空间总体规划、详细规划和各项专项规划。第十九条【规划条件核发】自然资源部门会同三旧办研究“三旧”改造项目的规划情况，于“三旧”改造项目立项材料通过初步审查后根据相关规划核发“三旧”改造项目地块的规划条件。第二十条【编制项目改造方案】“三旧”改造项目申请人根据规划条件编制“三旧”改造项目改造方案，改造方案应当符合我县高质量发展要求，有利于节约集约用地和改善人居环境。除汕尾市“三旧”改造实施办法第十五条规定的内容外，还应当根据项目实际情况明确以下内容：（一）项目的目标定位、改造模式、土地利用和开发建设指标、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡方案等；（二）学校、医院、养老院、公安派出所、消防站、文化活动中心、综合体育中心、公交首末站、变电站等公共服务设施建设要求；（三）创新型产业用房、公共住房等配建要求。第二十一条【各部门联合形成审查意见】三旧办在收到申请人提交的“三旧”改造项目改造方案后，应当会同政府各相关职能部门对方案进行联合审查并出具联合审查意见，各部门应当对改造方案发表实质性意见并加盖公章。第二十二条【改造方案审批】申请人应当根据联合审查意见进行修改，修改后再次报三旧办审查。三旧办审查通过的,报领导小组审批。第二十三条【公告】改造方案审批通过后，应当根据政府信息公开相关规定在项目现场、汕尾日报及县人民政府网站上进行公告。第二十四条【改造方案调整】改造过程中需调整改造方案的，应报经原批准机关按照改造方案审批的程序重新审批。第四章改造主体资格确认及项目监管第二十五条【改造合作对象选择】改造方案经审批并公告结束后，由申报主体和不动产权利人根据改造类型启动合作对象选择工作，旧城镇改造按照汕尾市旧城镇改造实施办法第八条进行，旧厂房改造按照汕尾市旧厂房改造实施办法第四条进行；旧村庄改造按照汕尾市旧村庄改造实施办法第九条进行。国有企业或者其他公有经济成分占主导地位的不动产权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。法律法规和规章另有规定的，从其规定。第二十六条【不动产权益集中】市场主体可以通过购买、作价入股等方式归集改造范围内的不动产权利。市场主体与不动产权利人签订搬迁补偿协议将不动产权益进行转移的，应当遵循平等、公平的原则，搬迁补偿协议应当包括以下内容：协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、不得加改扩建、违约责任等内容。市场主体应当将已签订的搬迁补偿协议报三旧办备案。三旧办应当将备案信息推送住房建设部门和不动产登记机构。搬迁补偿协议签订后，在项目有效期内，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。第二十七条【谈判僵局处理】“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照中华人民共和国土地管理法及其实施条例、国有土地上房屋征收与补偿条例相关规定处理；法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地县人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁：（一）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的,占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；（二）建筑物区分所有权的，专有部分占比不少于四分之三且占总人数不少于四分之三的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；（三）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；（四）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。县人民政府进行裁决前，应当先进行调解。第二十八条【改造主体审批】单一权利主体形成后向三旧办申请改造主体认定，三旧办应当对材料进行核对，申报材料缺失、缺漏或不符合相关要求的，应当书面答复申请人并说明理由；申报材料符合要求的，应当对改造意愿达成情况及改造主体资格进行审查。三旧办在进行改造主体审查的同时，应当征求相关部门的意见，根据实质审查结果及各部门反馈意见对改造主体认定形成审查意见，并报领导小组审批。第二十九条【公告】改造主体审批通过后，应当根据政府信息公开相关规定在项目现场、汕尾日报及县人民政府网站上进行公告。第三十条【信息推动和配合】三旧办应当于改造主体公告期满后通知各有关部门和不动产登记机构，暂停办理涉及“三旧”改造项目拆除范围内物业的审批、登记等事项。第三十一条【项目监管协议】县人民政府授权县自然资源部门在改造主体确认后与改造主体签订项目实施监管协议,除根据汕尾市“三旧”改造实施办法第三十条规定的内容外，还应当约定违约责任。项目实施监管协议应当作为土地使用权出让合同附件，并作为办理建设工程规划许可证、房屋预售许可证等行政审批手续的依据，三旧办组织有关部门按照协议约定对“三旧”改造项目进行绩效评价与联合监管，特别在项目申请房地产销售、规划核实时，应当核实项目搬迁补偿方案和项目实施监管协议的执行情况。对于改造主体不依法依约实施改造的，县人民政府应当责令改造主体限期整改，拒不整改的可由原批准单位撤销对改造方案的批复，并将企业失信行为纳入信用记录向社会公布，依法限制改造主体参与其他“三旧”改造项目。第三十二条【产业监管协议】对于产业类改造项目，县产业主管部门应当于改造主体确认后与改造主体签订产业发展监管协议，明确监管要求，并将产业发展监管协议作为土地使用权出让合同附件。还应当将产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率和节能环保、股权变更约束等要求纳入项目实施监管协议。第五章“三旧”改造用地供地和实施笫三十三条【拆除备案条件】除提前向政府无偿移交公共用地，且经县人民政府同意拆除该用地上建筑物的情形外,改造范围内建筑物应当在项目实施监管协议和产业监管协议（如有）后方可按规定拆除。第三十四条【公益用地移交】旧厂房、旧城镇中的“工改商”项目，应当根据汕尾市“三旧”改造项目公益性用地移交办法进行公益性用地移交。同时符合以下两项条件的项目，经领导小组审批，可以选择汕尾市“三旧”改造项目公益性用地移交办法第六条规定的方式替代公益性用地移交：（一）改造用地小于5000平方米，且无法提供有效用于公共服务设施等公益性用地；（二）改造项目所依据的详细规划未提出公益性用地要求。第三十五条【土地合同签订】土地使用权出让合同签订后，项目拆除范围内的原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。第三十六条【回迁房保留】以产权置换方式进行补偿的，改造主体在办理房地产销售时，应当向县住房建设部门告知用于产权置换房屋的数量、面积和位置。县住房建设部门根据改造主体的报告以及经备案的搬迁补偿协议将用于产权置换的房屋预先保留，不予销售。第三十七条【回迁安置和配套移交】改造主体实施“三旧”改造项目，应当优先建设回迁安置房和公共设施。被搬迁人选择产权置换的，置换物业应当按照经三旧办备案的搬迁补偿协议约定登记至被搬迁人名下，依法免征契税。第六章附则第三十八条【解释权】本细则由海丰县自然资源局负责解释。第三十九条【后法和上位法有效适用】本细则施行后上位立法和政策出现变化的，按照上位立法和政策执行。第四十条【生效日期】本细则自印发之日起施行，有效期五年。