深物业A：深圳外贸物业管理有限公司股权交割过渡期损益专项审计报告.docx

深圳外贸物业管理有限公司股权交割过渡期损益专项审计报告天职业字2022141144号目录股权交割过渡期利润表-股权交割过渡期编制说明专项审计报告3专项审计报告天职业字202241144号深圳市国贸物业管理有限公司：我们接受委托，审计了深圳外贸物业管理有限公司（以下简称“外贸物业”、“公司”、或本公司）股权交割过渡期（2021年7月10-2022年2月28日）的利润表，以及相关附注（以下财务报表）。一、管理层对财务报表的责任编制和公允列报模拟财务报表是外贸物业管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制基础编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。二、注册会计师的责任我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三'审计意见我们认为，外贸物业财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制财务报表。四、其他说明本专项审计报告仅供深圳市国贸物业管理有限公司确定本次股权收购交易中收购外贸物业在股权交割过渡期2021年7月1日至2022年02月28日止产生的损益之特定目的使用，不得用作其他任何用途。股权交割过渡期利润表2021年7月1H至2022年2月28日项目2021年7月-2022年2月附注编号一、营业总收入22.274.052.47其中：苜业收入22.274.052.47八.1利息收入已赚保费手续费及佣金收入二、营业总成本23,496,106.72其中：营业成本2.772.758.44A.1利息支出手续费及佣金支出退保金贴付支出净额提取保险合同准备金净额保单红利支出分保费用税金及附加203.257.60A.2销傍费用20.345.04A.3管理费用20,909.645.39A.4财务费用-409.899.75A.5加：其他收益285.939.80A.6投资收益其中:对联营企业和合营企业的投资收益汇兑收益（损失以"一”号填列）净敞U套期收益（损失以号填列）公允价值变动收益（损失以“一”号填列）277.766.54八.7信用减值损失（损失以“一”号填列）227.831.12A.8费产减值损失（损失以“一”号填列）资产处置收益（亏损以号填列三、营业利润（亏损以J号填列）430516.79Jjn：营业外收入3,829,074.50A.9减：营业外支出四、利润总额（亏损总额以“一”号填列）3,398,557.71减：所得税费用3.395.350.85A.I0五、净利润（净亏损以“一”号填列）3.206.86其中:被合并方在合并前实现的净利润归属于母公司所有者的净利润3.206.86少数股东损益八、其他综合收益的税后净额归属母公司所有者的其他琮合收益的税后净额<-）以后不能重分类进损益的其他综合收益L重新计员设定受益计划变动颤2.权益法下不能转损益的其他综合收益3.其他权益工具投资公允价值变动4企业自身信用风险公允价值变动（二）以后将重分类进损益的其他标合收益1.权益法卜可转损益的其他综合收益2.其他债权投资公允价值变动3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额4.其他债权投资信用减值准备5.现金流用套期储备6.外币财务报去折算差颤7.其他归属于少数股东的其他综合收益的税后净额七、统合收益总额3.206.86归属于母公司所有者的综合收益总额3.206.86归属于少数股东的综合收益总额-编制单位：深圳外贸物业管理有限公司金额单位：人民币元法定代表人：任振明主管会计工作负责人：任振明会计机构负责人:孟辉深圳外贸物业管理有限公司2021年7月1H-2022年2月28日股权交割过渡期利润表编制说明（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）一、公司的基本情况深圳外贸物业管理有限公司（以下简称“公司”、“本公司或“外贸物业”）于1992年10月05日成立，本公司领取91440300192208585U号企业法人营业执照，注册资本现为人民币500.00万元；法定代表人：任振明；注册地为深圳市罗湖区中兴路235号外贸大原二楼。本公司经营范围：房产物业管理、维修、租赁及相关的服务；初级农产品、办公用品、劳保用品、日用百货的销售；家政服务：代收干洗衣物：计算机和辅助设备、通讯设备、办公设备、家用电器修理；机械设备清洗；监控系统安装；机电设备安装、维修；电工维修。二、股权交割过渡期利润表的编制背景1、根据2021年12月30日深圳市国贸物业管理有限公司（以下简称“国贸物管”）与外贸物业原股东中国深圳对外贸易（集团）有限公司（以下简称“外贸集团”）签订的股权转让协议之规定，以2021年6月30日为基准日，国贸物管以2,089.88万元受让外贸集团持有本公司100.（Xn的股权，全部以现金方式支付，同时根据股权转让协议约定，股权交割过渡期的损益由原股东外贸集团承担或享有。股权交割过渡期指自评估基准日起至外贸物业股东变更为深圳市国贸物业管理有限公司的工商变更登记完成之日，其中评估基准日为2021年6月30日，工商变更登记完成之日为2022年2月24日。因股权交割过渡期的利润表系按月编制，为与资产负债表日相衔接，经交易双方协商确定，股权交割过渡期具体确定为自2021年7月1日起至2022年2月28日止。三、股权交割过渡期利润表的编制基础（-）编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。本财务报表仅为国贸物管与外贸物业原股东外贸集团进行股权交割之目的而编制。本财务报表只列示2021年7月1日起至2022年2月28日止的利润表，以及相关财务报表附注，不列示比较数据。本公司股权交割过渡期利润表系按上述编制基础编制。（二）持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。四、遵循企业会计准则的声明本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了经营成果等有关信息。五、重要会计政策及会计估计（一）会计期间和经营周期本公司的会计年度从公历1月1日至12月31日止。本股权交割过渡期利润表所载财务信息的会计期间为2021年7月1日起至2022年2月28日止。（二）记账本位币本公司采用人民币作为记账本位币。（三）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。（四）现金及现金等价物的确定标准本管理处现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本管理处持有的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。（五）金融工具1 .金融工具的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：（1） 收取金融资产现金流量的权利届满；（2） 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。2 .金融资产分类和计量本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。本集团对金融资产的分类，依据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。(1)以摊余成本计量的金融资产金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本集团管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。(3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。(4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。3 .金融负债分类和计量本集团的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。本集团在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。金融负债的后续计量取决于其分类：（1） 以摊余成本计量的金融负债对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。（2） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。4 .金融工具抵销同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。5 .金融工具减值（1）金融工具减值计量和会计处理公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。对于购买或源生的己发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否己显著增加。于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。(2)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法其他应收款一一合并范围内关联方往来组合款项性质参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失其他应收款-应收利息组合其他应收款一一其他关联方往来组合其他应收款一信用风险特征组合账龄组合参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失(3)按组合计量预期信用损失的应收款项1）具体组合及计量预期信用损失的方法项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法应收银行承兑汇票票据类型参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失应收商业承兑汇票应收账款一一其他关联方往来组合款项性质参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失应收张款一信用风险特征组合账龄组合参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失2）应收账款-信用风险特征组合供账龄贩龄1年以内（含1年，下同）1-2年2-3年3-4年账龄与整个存续期预期信用损失率对照表应收账款预期信用损失率（%）3.0010.0030.0050.4-5年80.（X）5年以上100.00（六）存货1 .存货的分类存货包括在经营过程中为出售或耗用而持有库存材料、库存设备和低值易耗品等。2 .存货取得和发出的计价方法存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和发出时按先进先出法计价。3 .存货可变现净值的确定依据资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。4 .存货的盘存制度存货的盘存制度为永续盘存制。5 .低值易耗品和包装物的摊销方法（1）低值易耗品按照一次转销法进行摊销。（2）包装物按照一次转销法进行摊销。（七）划分为持有待售资产及终止经营本集团将同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产：1 .该非流动资产或该处置组在其当前状况下仅根据出售此类资产或处置组的惯常条款即可立即出售；2 .本集团已经就处置该非流动资产或该处置组作出决议并取得适当批准；3 .本集团已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；4 .该项转让将在一年内完成。被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债。终止经营为满足下列条件之一的已被处置或被划归为持有待售的、于经营上和编制财务报表时能够在本集团内单独区分的组成部分：1 .该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；2 .该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；3 .该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。对于持有待售的固定资产，公司将该项资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去处置费用后的金额（但不得超过该项资产符合持有待售条件时的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益。符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，按上述原则处理。（A）投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司的投资性房地产是指：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。公司取得的投资性房地产，按照成本进行初始计量。（1） 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的相关支出。（2） 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3） 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。已出租的建筑物采用与固定资产相同的会计政策计提折旧；已出租的和持有并准备增值后转让的土地使用权采用与无形资产相同的会计政策摊销。投资性房地产的减值按照资产减值准备所述的方法处理。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，终止确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（九）固定资产1 .固定资产确认条件本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本；否则，在发生时计入当期损益。2 .固定资产的分类固定资产分类为房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他与经营有关的设备、器具、工具。3 .固定资产的初始计量固定资产取得时按照成本进行初始计量。外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照企业会计准则第7号一一非货币性资产交换、企业会计准则第12号一一债务重组、企业会计准则第20号一一企业合并和企业会计准则第21号一一租赁确定。4 .固定资产的折旧方法固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的原值和估计的经济使用年限扣除残值确定其折旧率，各类固定资产的使用年限及年折旧率如下：资产类别折旧年限（年）预计净残值率（）年折旧率（%）折旧方法房屋及建筑物30-5081.843.07直线法机器设备10-1407.1410.00直线法运输工具5-8012.5020.(X)直线法电子及其他设备3-5020.0033.33直线法本公司在每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值与原先估计数有差异的，调整预计净残值。每期末，对固定资产逐项进行检查，将可收回金额低于其账面价值的差额作为固定资产减值准备，计入当期损益。固定资产减值准备按单项资产计提。已计提减值准备的固定资产在计提折I日时，按照该项固定资产的扣除已计提减值准备后的账面价值，以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。（十）长期资产减值企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。可收网金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。（+-）长期待摊费用长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。（十二）职工薪酬1 .职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。2 .短期薪酬的会计处理方法在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。3 .离职后福利的会计处理方法离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。（1）在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。（2）对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：D根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；2）设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；3）期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。4 .辞退福利的会计处理方法向职工提供的辞退福利在下列两者孰早H确认辞退福利产生的职工薪酬负债并计入当期损益（1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；（2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。5 .其他长期职工福利的会计处理方法向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。(十三)预计负债1 .确认原则：当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，确认为负债：(1) 该义务是承担的现时义务；(2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；(3) 该义务的金额能够可靠地计量。2 .计量方法：按清偿该或有事项所需支出的最佳估计数计量。(十四)收入1.收入的确认本公司的收入主要包括为物业管理收入、出租物业收入等。本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。2.本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。(1)本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：1)客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。2)客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。3)本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。4)对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。2）本公司己将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。5）客户己接受该商品。6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。本公司收入确认的具体政策：D按物业服务合同、协议约定的服务Fl期与服务对应的面积、单价，在物业服务合同、协议约定的服务期间内，按年限平均法确认提供物业服务收入的实现。2）按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在合同约定的承租期内按年限平均法确认提供出租服务收入的实现。3.收入的计量本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。（1）可变对价本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。（2） 重大融资成分合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。（3） 非现金对价客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。（4） 应付客户对价针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。（十五）递延所得税资产和递延所得税负债1 .根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。2 .确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表Fl,有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。3 .资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行夏核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转Pl减记的金额。4 .本集团当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：（1）企业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。（十六）政府补助1 .政府补助在同时满足下列条件时予以确认：（1）公司能够满足政府补助所附的条件；公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。2 .与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。3 .与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。4 .与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。六、税项（一）主要税种及税率税种计税依据税率（%）增值税应税收入133>6、5城市维护建设税应缴流转税税额7教育费附加应缴流转税税额3地方教育费附加应缴流转税税额2企