不动产处置价格评估报告.docx

不动产处置价格评估报告评估项目名称：古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼地下一层不动产处置价格评估评估委托人：古交市人民法院价格评估机构：国宏信价格评估集团有限公司太原分公司价格鉴证师：江锐（签章）资格证号：京OoO330价格鉴证师：董铁成（签字）资格证号：京OOo333价格鉴证师：弓永旺（签章）资格证号：京OOOI63价格评估人员：郭清山（签章）资格证号：京OOOI64评估报告编号：国宏信（并）价估字2020第OoO23号评估报告出具日期：2020年5月31日致评估委托人函古交市人民法院：受贵法院委托，我公司对位于古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼地下一层，建筑面积为2487.54Ilf,房产登记方为山西鼎胜房地产开发有限公司的商住用途房地产,在现状利用条件下的正常市场价值进行了评估，评估目的是为委托方执行司法裁决提供价值参考依据。经过客观、公正的评估，确定上述评估对象在评估时点二。二。年五月七日的房地产正常市场价值为（币种：人民币）：房地产正常市场价值总额：704.70万元大写金额：人民币柒佰零肆万柒仟元整详细的评估结果及有关说明见后附的评估结果报告和评估技术报告。此致敬礼！国宏信价格评估集团有限公司太原分公司评估机构负责人：李彬二。二。年五月三十一日评估师声明4评估假设和限制条件6评估结果报告8一、评估委托人8二、房地产评估机构8三、评估目的9四、评估对象91 .权属状况92 .实物状况9五、价值时点10六、价值类型10七、评估原则10八、评估依据12九、评估方法13十、评估结果14"一、风险提示14十二、注册价格鉴证师15十三、实地查勘期16十四、评估作业期16评估技术报告16一、评估对象描述与分析171 .权属状况172 .实物状况173 .区位状况18二、市场背景描述与分析18三、评估对象最高最佳利用分析20四、评估方法适用性分析20五、评估对象测算过程21六、评估结果确定29七、相关提示29附件30评估师声明我们郑重声明：1 .我们在评估报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2 .评估报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到评估报告中已说明的评估假设和限制条件的限制。3 .我们与评估报告中的评估对象没有现实或潜在的利益,与评估委托人及评估利害关系人没有利害关系，也对评估对象、评估委托人及评估利害关系人没有偏见。4 .我公司评估人员于2020年5月7日对评估报告中评估对象的室内外状况进行了实地查勘。评估人员对评估对象的勘查限于评估对象的外观和周围状况，评估人员不承担对评估对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖、非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。5 .我们是依照中华人民共和国国家标准房地产评估规范【GB/T50291-2015、房地产评估基本术语标准【GB/T50899-2013的规定进行评估工作，形成意见和结论，撰写评估报告。6 .没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。7 .本评估报告解释权为国宏信价格评估集团有限公司太原分公司所有。8 .价格鉴证师签章：价格鉴证师江锐（签章）资格证号：京OOo330价格鉴证师弓永旺（签章）资格证号：京OooI63价格评估人员：郭清山（签章）资格证号:京OOoI63价格鉴证师董铁成（签章）资格证号：京OOo333评估假设和限制条件本评估报告中的分析、意见、结论受以下已说明的假设和限制条件的限制：一、一般假设1 .本评估报告的结论是依据委托人提供的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、地下一层平面图等有关资料进行测算求取的，我们对该资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未向有关部门进行核实的情况下，假定评估委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。2 .评估人员于2020年5月7日对评估对象进行了实地查勘，同时也对房屋完全、环境污染等影响评估对象价值的重大因素给予了关注，但评估人员对评估对象的现场查勘仅限于评估对象的内外部状况，如平面布局、装饰装修、设施设备等，在无理由怀疑评估对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定评估对象能正常安全使用。3 .本次评估以评估对象合法使用和持续使用为前提。4 .本次评估结果是以国家宏观经济政策没有发生重大变化、市场基本稳定以及排除不可抗力影响为前提的。5 .评估过程中未考虑评估对象可能涉及的债权债务情况,亦未对评估对象的权属状况及他项权利状况作进一步的核实,仅为评估委托人执行司法裁决提供价值参考依据。(二)限制条件L本评估结果是指在目前房地产市场状况下,评估对象在现状利用条件下的房地产市场价值,包括国有出让土地使用权价值和与房屋有关的土建、安装工程价值，不包括可移动的家具、电器等物品价值。2,本评估结果为正常房地产市场价格，仅为评估委托人办理(2020)晋0181执73号案件提供价值参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，评估报告需做相应调整。6 .本报告结果自评估报告出具之日起壹年内有效，即自2020年5月31日至2021年5月30日止。在价值时点后，评估报告有效期内，评估对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化,均会对评估结果产生一定影响。如果上述因素的变动对评估结果产生明显影响时，不能直接使用本评估结论，须委托本公司重新评估。7 .评估结果为房地产正常市场价值,未考虑快速变现等处分方式带来的影响。8 .在使用评估报告时需注意的其他事项：本报告未经评估机构书面同意，不得向评估委托人、报告审查部门及与本次评估目的有关的机构之外的任何单位和个人提供,报告的全部或部分内容未经我公司书面许可不得发表于任何公开媒体上；本报告必须完整使用方为有效。本次评估是基于上述假设和限制条件成立,如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果需作相应调整。国宏信f獭评估集团郁艮公司太原分公司国宏信（并）价估字2020第OOo23号古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼地下一层不动产处置价值评估一、评估委托人单位名称：古交市人民法院地址：古交市青年路5号二、价格评估机构机构名称：国宏信价格评估集团有限公司太原分公司负责人：李彬地址：山西省太原市迎泽区太榆路50号一层东侧资质等级：甲级资质类别：综合涉诉讼类经营范围：价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估；企业管理咨询；经济贸易咨询（以上“咨询”均不含中介服务）；市场调查。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。三、评估目的为执行司法裁决提供价值参考依据而评估不动产的正常市场价值。四、评估对象L财产范围本次估价对象为古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼的地下一层。地下一层总建筑面积为2606.36后，除去已转让部分外剩余面积为2487.54m2o2 .基本状况估价对象层高5.10米，原设计用途为地下停车场，实际用途尚未确定，在估价时点，地下一层为毛墙毛地，尚未投入使用。估价对象出入通道共1处，为斜坡状，可供车辆驶入和驶出。配套设施有水、电、消防喷淋、下水通道等，电梯不通。3 .维护状况经估价人员现场查勘，在价值时点2020年5月7日，估价对象处于闲置状态。4 .权属状况根据评估委托方提供的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、地下一层平面图、法院对外委托事项移送表等资料获知：评估对象位于古交市腾飞路安置小区，为钢筋混凝土剪力墙结构，所属楼座地上总层数为24层，2011年8月竣工，用地单位为山西鼎盛房地产开发有限公司，用地性质为综合用地。该楼座整体占地面积为6842.77建筑面积为38801.52肝，商服用地终止日期至2048年5月19日，住宅用地有效期至2058年5月19日。五、价值时点委托人对本次评估价值时点无特殊要求，评估人员根据房地产评估规范规定，结合评估目的，以现场查勘日2020年5月7日作为本次评估对象的价值时点。六、价值类型根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求,本评估报告中确定的价值类型为评估对象的市场价值，是指在正常市场情况下，于价值时点2020年5月7日的估价对象房地产价格。七、评估原则本次评估遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。基本原则独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方评估利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。独立就是要求评估师和评估机构与评估委托人及评估利害关系人没有利害关系，在评估中不受包括评估委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。客观就是要求评估师和评估机构在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。公正就是要求评估师和评估机构在评估中不偏袒评估利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行评估。技术性原则1 .合法原则：合法原则要求评估结果是在依法判定的评估对象状况下的价值或价格原则。依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释,还要依据评估对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例）、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、评估对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策以及评估对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等。（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）2 .价值时点原则：价值时点要求评估结果是在结合评估目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。房地产评估之所以要遵循价值时点原则,是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格或价值是不断变化的。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以价值时点的状况为准。3 .替代原则：替代原则要求评估结果与评估对象类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有互相影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。4 .最高最佳利用原则：评估结果应在评估对象最高最佳利用状况下的价值或价格。所谓最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。本次评估对象用途为商业，根据评估对象所在的位置，经分析、判断，以维持现状、继续利用最为合理，本次评估以维持现状为前提进行评估。估价对象位于学府街130号（华宇绿洲）28幢，该小区东邻大马中路、南距南中环街约IOoO米、西邻滨河东路、北邻学府街，小区内公共基础设施齐全、商业服务业分布较多，周围分布有华宇百花谷、汾河公园、小店区第三实验小学、山姆士超市、中国民生银行、招商银行等公共服务机构，便于居民的生活和居住。区域范围内人口居住较集中，人文环境较好。估价委托人提供的相关资料，委估对象作为住宅用途具有合法性。综上，确认目前的住宅用途即为最高最佳利用状况。八、评估依据1 .有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件：(1)中华人民共和国价格法主席令第92号；(2)中华人民共和国资产评估法(2016年12月1日起实施)；(3)中华人民共和国物权法(中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行)；(4)中华人民共和国城市房地产管理法(2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日起施行)；(5)中华人民共和国土地管理法(2019年8月26日第三次修正,2020年1月1日起施行)；(6)中华人民共和国担保法；(7)城市房地产抵押管理办法(建设部令第98号，2001年8月15日颁布实施)；(8)不动产登记暂行条例(2015年3月1日实施)(9)房地产评估规范(GB/T50291-2015);(10)房地产评估基本术语标准(GB/T50899-2013);(11)建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知(建住房(2006)8号、2006年3月1日起施行)。2 .委托人提供的资料：(1)古交市人民法院对外委托(指定)事项移送表；(2)房屋所有权证【晋房权证并字第S号】房产分户平面图。3 .价格评估机构收集的有关资料(1)实地勘验资料；(2)市场调查资料；(3)其他相关资料。九、评估方法本次评估采用成本法进行估价，同时结合评估人员的经验，最终确定评估对象在价值时点的估价结果。成本法是房地产评估的三种基本方法之一,其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值或价格。成本法测算的估价对象计算价格能够反映房地产的价格构成,并且估价人员掌握了同类型房地产的各项造价资料，能够较为客观的估算出估价对象的成本价值，故本次评估可采用成本法进行估价。十、评估结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，综合考虑影响房地产的各项因素，确定估价对象于价值时点2020年5月17日的房地产正常市场价值为(币种：人民币)：房地产正常市场价值总额：704.70万元大写金额：人民币柒佰零肆万柒仟元整十一、风险提示1 .评估对象存在处置价值下跌的风险，提请委托人和报告使用者注思：(1)评估对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产处置价值可能产生影响,委托人和报告使用者须密切注意评估对象自身状况变化情况和所在地房地产市场变化情况。（2）有关部门制定的各项房地产调控政策、房地产企业及关联企业的财务风险、法律风险等，可能导致房地产信贷风险。委托人和报告使用者须关注抵押期间可能产生的房地产信贷风险点。（3）建议委托人和报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产处置价值进行再评估。2 .处置权人将委估房地产转换现金，实现处置权时，存在资金损失和不能快速变现的可能性,提醒委托人和报告使用者注意评估对象的变现能力和影响抵押房地产变现的因素。3 .因未来市场受宏观经济及政策影响较大，评估报告所取的参数，是评估人员在市场调查的基础上通过经验分析得出。十二、价格鉴证师价格鉴证师江锐（签章）资格证号：京OOo330价格鉴证师董铁成（签章）资格证号：京OOo333价格鉴证师弓永旺（签章）资格证号：京OOoI63价格评估人员:郭清山（签章）资格证号：京OOol64十三、实地查勘期2020年5月7日。十四、评估作业期2020年5月7日至2020年5月31日。国宏信价格评估集团有限公司太原分公司二。二。年五月三十一日评估技术报告一、估价对象描述与分析(-)估价对象的实物状况1 .实物状况根据评估委托方提供的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、地下一层平面图、法院对外委托事项移送表等资料获知：评估对象位于古交市腾飞路安置小区，为钢筋混凝土剪力墙结构，所属楼座地上总层数为24层，2011年8月竣工，用地单位为山西鼎盛房地产开发有限公司，用地性质为综合用地。该楼座整体占地面积为6842.77,建筑面积为38801.52,商服用地终止日期至2048年5月19日，住宅用地有效期至2058年5月19日。本次估价对象为古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼的地下一层。地下一层总建筑面积为2606.36m2,除去已转让部分外剩余面积为2487.54m2o2 .装修情况估价对象层高5.10米，原设计用途为地下停车场，实际用途尚未确定，在估价时点，地下一层为毛墙毛地，尚未投入使用。配套设施：估价对象出入通道共1处，为斜坡状，可供车辆驶入和驶出。配套设施有水、电、消防喷淋、下水通道等，电梯不通。维护状况：经估价人员现场查勘，在价值时点2020年5月7日，估价对象处于闲置状态。(二)估价对象的区位状况L位置估价对象位于古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼地下一层，东距水源路约IOO米，南距腾飞路约300米，北邻滨河南路。3 .交通估价对象距离古交市火车站1.0公里，距离古交汽车站1.4公里，区域交通条件较为便利。4 .基础设施状况通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热。5 .周围环境估价对象周边分布有古交七小学、古交五中、中国工商银行、晋商银行、古交市财政局，区域因素相对较好。二、市场背景描述与分析(-)城市资源状况1 .地理位置古交位于山西省太原市西北部，是山西省太原市代管的县级市，位于山西省太原市西北部，是全国焦煤生产基地，也是吕梁山东麓的交通枢纽和商品集散地，连接省城太原和晋西北的现代化工矿城市。古交市地处北纬37°40'6至38°8'9",东经Hlo43,8”至112°21'5之间，位于太原盆地以西、吕梁山脉主峰关帝山东翼、云中山南端，东与太原市万柏林区接壤，西与娄烦县相连，南与交城县、清徐县为界，北同阳曲县、静乐县毗邻，全境东西最宽处约49公里，最窄处约20公里，南北长约53公里，总面积1584平方公里。古交市有太古岚铁路和太佳公路穿越全境。太古高等级公路全线通车，扩展了古交与外界的联系，使古交和太原飞机场之间的距离缩短为60公里，境内公路通车里程586公里。2 .自然条件古交市地形复杂，峰峦叠嶂，沟谷纵横，外围地势较高，中部则逐渐低洼，形成盆地地貌。平均海拔1604米，西南之狐偃山标高为2100米,石千峰标高1300米，全市内标高近2000米的山峰有20余座，千米以上的山峰则有70座。丘陵山地超过全市总面积的95%,而河谷平川尚不足5%o属北温带大陆性气候，日照充足，昼夜温差大。境内主要河流为汾河,自西向东横贯全境，较大的支流有狮子河、屯兰川、原平川、大川河等。除汾河外，其它河流均为季节河，平时干涸，雨季多有洪倾泻。3 .土地资源煤为古交市主要矿藏，含煤地层主要为上古生界石炭系上统太原组和二叠系下统组，石炭系中统本溪组也含有不稳定的薄煤层或煤线；煤田面积为717平方公里，分布在古交、河口、镇城底3个镇和河南、刑家社、草庄头、原相、常安、姬家庄、梭峪、嘉乐泉、曹坪等9个乡；储量为98.3亿吨，煤种有肥煤、焦煤、瘦煤、贫煤及热变质无烟煤等，媒质良好，硫、磷灰分含量较低。古交市已探明的铁矿资源分布于11个乡镇，储量约3000万吨。同时还有镒铁矿、黄铁矿、铜矿、铝土矿、石膏矿、石英石、石灰石以及花岗斑岩、大理岩、玉石以及稀有元素错、钱、铀等。三、评估对象最高最佳利用分析最高最佳利用原则要求房地产评估结果是在评估对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，能够使评估对象的价值达到最大化的一种可能的使用。评估对象目前的最高最佳用途与评估对象法定用途一致，且符合市场需求。故我们分析认为，评估对象符合最高最佳利用原则。四、评估方法适用性分析根据房地产评估规范，评估方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。评估方法的选择应按照房地产评估规范，根据当地房地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等,选用适当的评估方法。根据现场勘察和现有资料及评估目的的要求，结合评估经验，并按照房地产评估规范的有关要求，确定本报告中采用成本法进行评估。计算公式：建筑物价格二建筑物重置价值X成新率（一）重置价值的确定本次评估重置价值根据建筑安装工程费、前期费用、工程建设其他费用、管理费用、销售费用、投资利息、投资利润和销售税费确定。具体公式：重置价值=建筑安装工程费+前期费用+工程建设其他费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费详见附表评估方法适用性分析评估方法适用性分析评估对象特点估价对象为古交市腾飞路安置小区的天一园5#高层商住楼的地下一层评估目的为执行司法裁决提供价值参考依据而评估不动产的正常市场价值可选估价方法比较法收益法假设开发法成本法评估方法定义选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。求得评估对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利涧和开发完成后的价值,招开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到评估对象价值或价格的方法测算评估对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到评估对象价值或价格的方法O是否选取不选取不选取不选取选取评估方法选择理由本次评估对象在古交市较难找到和评估对象功能相近的物业，故不采用比较法进行评估。目前市场上的停车场出租或经营收入，一定程度不能完全反映房地产市场价值，故不采用收益法进行评估。评估对象为开发完成可投入使用的物业，为已建成物业，不符合假设开发法应用条件和适用范围。评估对象为开发完成可正常投入使用的物业，位于楼座地下一层，成本累加能客观反映不动产市场价值，故采用成本法进行评估。五、评估对象测算过程1、建筑安装工程费地下一层建筑面积为2487.54平方米,为框架剪力墙结构,建成时间是2011年。根据以上现场查看情况，查阅2003版山西省建筑工程投资估算指标同类型建筑物，指标编号为1-014,确定其土建定额直接费建安费为734.23元/平方米，安装工程定额直接费中：水卫消防25.51元/平方米,其中人工费2.73元/平方米，采暖53.91元/平方米，其中人工费4.51元/平方米，电气照明65.63元/平方米，其中人工费IL42元/平方米，根据晋建标函（2018）773号（山西省住房和城乡建设厅关于发布山西省建筑安装工程概算定额调整系数及有关规定的通知进行调整计算确定建筑安装工程费为2317.28元/平方米。建筑安装工程费=2317.28X2487.54=5764327元2、前期费用（包括勘察设计和前期工程费及政府规费）（1）勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费包括可行性研究、项目策划、工程查勘、规划及建筑设计等，以及施工通水、通电、道路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出。根据山西省建设厅文件关于发布山西省工程建设其他费用标准的通知（晋建标字20099号），勘察设计和前期工程费合计按建筑安装及装饰工程费的5.0%计算，则：勘察设计和前期工程费=建筑安装工程费X5.0%=5764327×5.0%=288216（元）（2）政府规费根据省建设厅关于发布山西省工程建设其他费用标准的通知、太原市人民政府太原市实施山西省财政厅山西省住房和城乡建设厅关于城市基础设施配套费转为政府性基金管理有关问题的通知细则、山西省人民防空工程建设条例、财政部关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知等相关文件并结合估价对象实际情况，确定本次评估估价对象政府规费包括城市基础设施配套费一项，取90元/平方米，具体详见下表：政府规费=建筑面积X费用标准=2487.54X90=223879（元）前期费用=勘察设计和前期工程费+政府规费=512095（元）3、工程建设其他费用根据山西省建设厅文件关于发布山西省工程建设其他费用标准的通知（晋建标字【2009】9号），工程建设其他费用包括工程监理费、其它不可预见费等，本次估价合计按建筑安装及装饰工程费的5.0%计取（表19）,则：工程建设其他费用=建筑安装工程费X5.0%=5764327X5.0%=288216（元）工程建设其他费用明细表基建费用名称收费基础费用标准工程监理费工程费用3.0%其它不可预见费用工程费用2.0%合计5.0%4、管理费用管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等,本次评估按3.0%计取，计算基数为建筑安装工程费、前期费用和工程建设其他费用，则:管理费用=（建筑安装工程费+前期费用+工程建设其他费用）×3.0%=（5764327+512095+288216）×3.0%=196939（元）5、销售费用销售费用是指预售或销售房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、销售人员费用或销售代理费等。根据古交市房地产市场的实际情况，销售费用一般为销售价值的1.5%-3.0%,本次估价按全新房地产构建价值（V）的2.0%计取，则：销售费用=全新房地产构建价值X销售费率=VX2.0%6、投资利息根据古交市建筑工程平均工期水平结合估价对象的现时工程状况,本次估价确定建设工期取2.0年，利率按中国人民银行最新公布的1至5年期贷款利率4.75%,上浮30%（注：现时当地商业银行发放企业贷款的一般上浮比例）按月付息计算，则：有效利率=（1+4.75%÷12×1.30）6.35%投资利息=前期费用X（l+6.35给21+（建筑安装工程费+工程建设其他费用+管理费用+销售费用）×E（l+6.35%）272-l=512095X0.1310+（5764327+288216+196939+2%V）×0.0635=67084+396842+0.1270%V=463926+0.1270%V（元）7、投资利润根据古交市同类型房地产开发的利润水平,结合本估价对象的具体情况，确定本次估价投资利润率取15%,计算基数为前期费用、建筑安装及装饰工程费、工程建设其他费用、管理费用及销售费用，则：投资利润=（前期费用+建筑安装及装饰工程费+工程建设其他费用+管理费用+销售费用）×15%=（512095+5764327+288216+196939+2%V）×15%=（6761577+2%V）×15%=1014237+0.3%V（元）8、销售税费根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）、国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第18号）、财政部税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知（财税2018年第33号）、财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）等规定，本次估价项目建筑物重置价值及建筑安装工程费增值税率按9%计取；勘察设计和前期工程费、工程建设其他费用及销售费用增值税率按696计取；附加主要是指城市维护建设税、教育费附加等（表20）,本次估价按应交增值税的12%计取；印花税税率按0.05%计取，则：房地产开发销项税=全新房地产构建价值+（1+9%）×9%=0.08257V(元)房地产开发进项税=建筑安装工程费÷(1+9%)X9%+前期工费用÷(1+6%)X6%+工程建设其他费用÷(1+6%)义6%+销售费用÷(1+6%)×6%=5764327X0.08257+(512095+288216+2%V)×0.05660=475960+45298+0.00113V=521258+0.00U3V(元)印花税=全新房地产构建价值又0.05%=0.0005V(元)增值税及附加=(房地产开发销项税一房地产开发进项税)×(1+12%)=(0.08257V-521258-0.00113V)XI.12=0.09121V-521258(元)销售税金=增值税及附加+印花税=0.09171V-521258(元)表20：税费名称征收比例征收基础增值税附加城市建设维护税7%增值税教育费附加3%增值税地方教育费附加2%增值税小计12%9、全新房地产购建价值计算全新房地产构建价值(V)=建筑安装工程费+前期费用+工程建设其他费用+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费V=5764327+512095+288216+196939+2%V+463926+0.1270%V+1014237+0.3%V+0.09171V-521258整理后为97.48%V=7718482经测算，估价对象全新房地产构建价值（建筑物重置价值）为79180167Lo10、确定成新率本次估价采用直线成新度折扣率与观察成新度折扣率的加权平均值作为估价对象建筑物的成新度折扣率。其中直线成新度折扣率权重值为40%,观察成新度折扣率权重值为60%o直线成新度折扣率依据建筑物的尚可使用年限与已使用年限并考虑估价对象现状维护状况确定。直线成新率直线成新率公式：q=t/（t+N）×100%式中：q-成新率；R-残值率；L建筑物已使用年限；N-建筑物剩余使用年限。估价对象建筑结构为钢混，建成于2010年，耐用年限为60年，残值率为0临截止价值时点，已使用10年，剩余使用年限为50年，则：建筑物成新率=110义（10%）÷（10+50）×100%=83.33%o观察成新率估价人员通过实地查勘，根据房屋建（构）筑物新旧程度鉴定表（表21）对建筑物的结构、装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定评分，综合确定本次估价观察成新率为92%。表21：房屋建（构）筑物新旧程度鉴定表卜成最长不超过五年的新建房屋（特殊情况例外）九成结构部分：地基部分：有足够承载能力，无不均匀沉降。承重构件：砖墙（柱）、屋架完好牢固。非承重墙：墙体完好无损。屋面：不渗漏、基层平整完好，排水畅通。楼地面：整体面层完好平整。装饰部分：门窗：完好无损，开关灵活，油漆完好。内外粉刷：完整无损（风裂除外）。顶棚：完好牢固，无变形。设备部分：水卫：上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全。电照：线路、各种照明装置完好无缺，绝缘良好。特种设备：现状良好，使用正常。八成部分符合上列九成条件者为八成。七成结构部分：地基部分：有承载能力，有少量不均匀沉降。承重构件：墙、柱、梁基本完好，屋架各部件、节点基层完好。非承重墙：轻微裂缝，面层破损。屋面：局部渗漏，排水设施基本畅通。楼地面：整体而基层完好。装饰部分：门窗：少量开关不灵，玻璃五金少量残缺，油漆尚好。内外墙粉刷：稍有空鼓、裂缝、风化。顶棚：少量面层破裂、残损，少量压条脱钉。设备部分：水卫：上、下水基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。电照：线路和各种照明装置基本完好。特种设备：现状基本完好，使用正常。六成部分符合上列七成条件者为六成。k成稍好于下列条件者为五成。四成结构部分：地基基础：有一定强度，局部有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响。承重构件：墙、柱产生下沉开裂，屋架有局部变形、腐朽、锈蚀。非承重墙：部分裂缝，间隔墙面层局部损坏，失修严重。屋面：局部漏雨，平屋面、隔热层、防水层破损较重，板屋面基层局部有腐朽变形，排水设施破坏严重。楼地面：整体面层部分空鼓、脱落。装饰部分：门窗：部分开关不灵，局部破损，油漆老化、剥落。内外粉刷：部分空鼓、裂健、剥落，勒角严重侵蚀。顶棚：面层损坏较大，有明显下垂变形。设备部分：水卫：上水管锈蚀，下水不够畅通，卫生器具个别滴漏，损坏严重。电照：线路老化，照明装置残缺。特种设备：不能正常使用。三成稍好于下列条件者为三成。二成结构部分：地基基础：强度不足，有较大不均匀沉降，且继续发展，严重影响住房安全。承重构件：承重.墙、柱严重损坏，有明显倾斜变形。屋架节点腐朽，锈蚀严重，有下挠变形。非承重墙：严重开裂、倾斜，墙立筋松动、断折，面层破损。屋面：严重漏雨，平屋面、防水隔热层都严重.破损，板屋面基层腐烂变形，排水设施严重锈烂。楼地面：整体面层严重剥落，木楼地面腐烂破损。装饰部分：门窗：普遍开关不灵，朽乱。内外粉刷：严重风化剥落。顶棚：基层破舌L,面层损缺O设备部分：水卫：下水管道严重堵塞，卫生器具严重残缺。电照：电线普遍老化、零乱，照明装置陈旧，不符合绝缘要求。特种设备：严重破坏。综合成新率的确定采用直线成新率和观察成新率两种方法的加权平均值来确定综合成新率。综合成新率=直线成新率X40%+观察成新率X60%=83.33%×40%+92%×60%=33.33%+55.20%=89%（结果取整）11、估价对象建筑物现值估价对象建筑物现值=建筑物重置价值×综合成新率=7918016X89%=7047034（元），取整为704.70万元。六、评估结果确定估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，综合考虑影响房地产的各项因素，确定估价对象于价值时点2020年5月7日的房地产正常市场价值为（币种：人民币）：房地产正常市场价值总额：704.70万元大写金额：人民币柒佰零肆万柒仟元整七、相关提示1 .本报告评估结果仅作为委托人在本次评估R的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，评估报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供,凡因委托人使用评估报告不当而引起的后果，评估机构和评估人员不承担相应的责任。2 .委托评估人对提供资料的真实性、完整性及产生的后果负责，房地产评估师仅对操作过程及采用方法的公允性负责。3 .本报告仅供委托方为执行司法裁决提供价值参考依据而评估不动产的正常市场价值使用。4 .如发现本报告内的文字或数字因校印或其他原因出现误差时，请及时通知本公司进行更正。5 .本评估报告除正式报告外，其他复印、影印件均无法律效力。6 .本报告一式六份具有同等法律效力。附件（-）古交市人民法院对外委托（指定）事项移送表（-）评估对象权属证明及其他复印件（三）评估对象实地勘查情况和相关照片（四）评估对象位置示意图（五）评估机构营业执照复印件（六）评估机构资质证书复印件（七）价格评估人员证书复印件