戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点.docx

戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点AttachmentMail与物业管理咨询服务内容划分ShoppingmallandPropertyManagementConsultingServiceContentsOutline方法：我们会就下列4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或者讲解：Methodology:Wewillworkwiththelocalmanagementteamtocollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeningandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryworkplan,progressreportsorpresentation：PartI-业态规划TrademixPIanninw店铺划分ShOPIotSSiZina1.1 调查市场现状/进行市场分析Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisafterreceivingowner'sresearchedinformationanddocuments.Reviewsurveyinformationofmarketresearchcompanyandprovideadditionalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompany1.2 市场优劣势/市场战略分tStrength&weakness,andmarketstrategyanalysis1.3 竞争对手分析Competitorsanalysis1.4 商场定位Mailpositioning1.5 商场总面积建意ProposedMailGFA1.6 业态规划Trademixplanning17租户选配Tenantprofiling1.8 店铺划分Shoplotssizing为了达致最高与最好的概念，需要全面的研究调查：1.市场类层资料要紧住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区与其它尚未开发的零售与服务类层2.1. 争数据当前市面上所供应的，包含所提供的服务与商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐与休闲中心的表现- 计划与拟议中的直接与非直接竞争的扩建与新建筑3.当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理与服务的标准4目标场地分析- 舒适设施包含出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车（立即改进是可能的）5.业主的行销团队/代理（本地及国际）- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目_利益冲突-已执行卤市场研究资料可供参考（假如当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究）目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWoT分析（弱点、优点、机遇、威胁）加入顾问在中国或者亚洲类似项目方面的专门知识，推断与经验- 物业（零售与办公室与设施）物理属性与业主规定- 价格战略（不一致的选择，业主的财务目标）- 行销战略（代理，示范单位，直销，战略联盟）- 促销（媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划）增值-硬件（建筑与舒适设施）-软件（新服务以吸引顾客，制造不容易使用的竞争优势）定位与租户刮析与顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的根据一在硬件、软件方面一以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。Part2-平面与空间设计及设计评审工作内容PlanandSPaCeDeSign&DeSignCritiCIlJeWorkDetaiIS1、建筑设施顾问：Building&FacilitiesConsultant1.1 建筑结构及功能设计BuildingStructuralandFunctionalDesign1.1.1 柱距设置建议SuggestionsontheP川arDistance&Setup1.1.2 层高建议SuggestionsontheLevelHeight1.1.3 楼层单元分隔及编号FloorModularDemarcationandNumberingSuggestionson the Renovation Material Selection114门窗高度、宽度建议1.3 广告牌预留位置的建议SuggestionsontheMarkingoutofAdsPostLocation1.4 人流、车流的外部导向'HumanandVehicularTrafficExternalDirection1.5 物业用房的设置PropertyRoomSetup1.6 员工通道设置StaffAccessSetup17员工食堂的设置建议，是否设置，如设置，位置及大小的建议SuggestionsontheSetupofStaffCanteen,toSetupornot,ifso,suggestionsonthelocationandsize.1.8 员工区设置的建议，具备什么功能，位置与大小的建议SuggestionsontheSetupofStaffArea,toincorporatewhatfunctions,suggestionsonthelocationandsize.1.9 公共区域装饰装修的建议，要便于日后使用中的维修与清洁SuggestionsontheDecorationandRenovationofCommonArea,suchthatthereiseaseofoperationalmaintenanceandcleaningwhenpropertybecomesoperationalLIO卫生间的设置建议，数量、位置、大小的建议SuggestionsontheSetupofWashrooms,suggestionsonthenumbers,locationandsize111商场卸货区与仓库的设置的建议，位置、大小与交通的组织等的建议SuggestionsontheontheSetupofLoadingZUnIoadingAreaandWarehouse,SuggestionsontheLocation,SizeandTrafficCoordination1.12 车库、出入口的设置建议，包含位置、项目内部的车流、人流的交通组织等SuggestionsontheSetupofGarage,ingress/egress,includingLocation,CoordinationofProjectInternalHumanandVehicularTraffic1.13 指示牌的设置SetupofSignboards114垃圾房的设置SetupofGarbageRoom115机房、管道井的设置建议SuggestionsontheSetupofPlantRoom&PipeworkAccessDuct116紧急疏散通道的设置建议SuggestionsontheSetupofEmergencyExits117实际过程中提出的其他问题Otherquestionsraisedduringactualprocess2、工程其他方面的设置建议SuggestionsontheSetupofOtherEngineeringAspects2.1 商场照明设置与布线建议，考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等；SuggestionsontheLightingandCablingSetup,takingintoconsiderationoftherequirementsonillumination,electricity,methodofcablingofeachlocationastowhethertherewillbeeaseofmaintenanceinthedaystocome2.2 空调系统的建议：综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置，与高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑Suggestionsontheair-conditioningsystem:Overallconsiderationonthesetupofair-conditioningsystemoftheflagshipshop,andthespacetobemarkedoutonthehigherlevelsfortheoutdoorunitsoftheair-conditioningsystemandthecablingconsiderations2.3 背景音乐系统的设置建议，考虑紧急情况的广播问题Suggestionsonthesetupofbackgroundmusicsystem,withconsiderationonPAsystemintimesofemergency2.4 综合布线部分的建议，包含需要增设的综合布线机房的设置建议Suggestionsontheoverallcabling,includingsuggestionsontheadditionalrequirementsforanintegratedcablingplantroom.2.5 智能化管理系统，包含监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议SuggestionsontheSetupofIntelligentManagementSystems,includingmonitoringsystem,securityalarmsystem,AVintercom,InternetZIntranet1On-linePaymentSystem,CarParkManagementSystem,etc.2.6 消防系统的设置建议SuggestionsontheSetupofFireControlSystem2.7 煤气报警系统的设置建议SuggestionsontheSetupofGasAlarmSystem2.8 空调系统的设置建议SuggestionsontheSetupofAir-ConditioningSystem2.9 信号放大器的设置建议SIJggeStiOnSOntheSetlJPOfAmPlifierS(SignalAmplifiers?)2.10 给、排水系统的设置建议SuggestionsontheWaterSupply&DrainageSystem2.11 中水系统的设置建议SuggestionsontheSetupof2.12 热力供应系统的设置建议SuggestionsontheSetupofHeatingSystem2.13 电梯、货梯、扶梯与消防电梯的设置建议SuggestionsontheSetupofPassengerLift,CargoLift,EscalatorandFireLift2.14 程控交换机系统的设置建议SuggestionsontheSetupofRemoteExchangeSystem2.15 供配电系统的建议，考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等SuggestionsontheElectricalSupplySystem,considerationforcomputationofthepowerrating,backuppowersupplysystem,cabling,etc.2.16 应急照明系统的设置SetupoftheEmergencyLightingSystem2.17 可视对讲系统AVIntercomSystem2.18 电话系统的设置建议SuggestionsontheSetupofTelecommunicationSystem2.19 项目景观设计建议SuggestionsontheProjectLandscapeDesign2.20 实际过程中提出的其他问题OtherquestionsraisedduringactualProcess以上部分的建议报告，要求结合文字说明与图纸介绍两部分。TheProposalfortheabovetoincorporatetwoaspects,namely,writtendescriptionandgraphicalexplanation.1.1 平面与空间设计SchematicandSpatialDesign1.1.1 有效设置人行通道、扶梯、升降梯等商业设施，将客流引到商业的每一个角落EffectiveSetupofCommercialFacilitieslikeCorridors,Escalators,Elevators,etc.,todirecttheflowshopperstoeverycornerofthebuilding1.1.2 商场出入口设计如何与周边公共交通工具Entrance&ExitDesigntoCoordinatewithPerimeterPublicTransportTraffic1.1.3 相邻店面的搭配Totie-inwithNeighboringShop-front1.2 停车场CarPark4 .Landlord'sprovisiontotenantedpremises承租店面的业主规定-Anchortenant,minianchor,restaurants,fastfood旗舰店，小旗舰店，餐厅，快餐-standardshop标准店铺-listdownmechanical,electrical,plumbingandsanitaryprovisions列出机电、水管与卫生规定-listdownarchitecturalfinishes.,height,floorloadingofalltenantedpremises列出所有承租店面的建筑终饰、高度，地板承重量5 .Commonareassignages-externalandinternal共用区指示牌一内部与外部-Majortenantsignsonexternalwalls外墙的要紧租户标示牌-Malisignsandlogo商场的标志与商标-Facilitiessignssuchastoilets,carparktelephonesetc设备指示牌比如卫生间，停车场，电话，等等-Carparksignagesandoperationalsignages停车场指示牌与日常运作指示牌-Workwiththedesigneronbriefonsignagesandgraphicsneeds与设计师合作拟定指示牌与图象需要的设计概要-Reviewworkdonebydesigner审核设计师的所有工作6 .Carpark停车场-Recommendequipmentandsystemsforcarpark推荐停车场装置与系统-Suggestlistofsafetymirrors,humps,protection/guardrailssystemtopreventvehiculardamages建议并列出防止车辆损坏的安全镜，路丘，防护/围杆系统7 .AdvertisingandPromotionalrequirements广告与促销需求-Informationorservicecounter咨询或者服务台-Stageforperformances表演台-Exhibitionsandeventsarea展览与节目区-Advertisingbox-lightedandnonlighted广告版一有灯与无灯-Postalpanels广告招贴版-LEDZpIasmascreens液晶麻/plasma屏-Pushcartsandkiosks花车与售卖亭-Providebrief,locationofsigns/advertisingboxesfordesignertoproducedesign提供指示牌/广告版的设计摘要与位置予设计师以完成设计-Review审核8.ITinfrastructureIT基础架构-Providebriefforbroadband(wiredandwireless)提供宽频(有线与无线)设计概要-Workwithdesigneroncurrentandfutureneeds就当前与将来的需求与设计师合作结合商业业态、交通动线与项目的设计图纸等，对体内停车场的设置提出符合商业规律的方案IncorporatingCommercialPresence,TrafficMovementAxis&ProjectDesignPlans,proposeaSetupforInternalcarparkinaccordancewithcommercialnorms.PART3-、市场及租赁计划MarketinaandLeaSinaPlanS1市场调查MarketResearch1.1 调查市场现状/进行市场分析Researchoncurrentmarketconditions/conductmarketanalysis1.2 市场优劣势/市场战略分析CompetitivenessAnaIysisZMarketingStrategyAnalysis1.3 竞争对手分析CompetitiveAnalysis2细分市场及目标MarketSegmentationandObjective2.1 市场的细分MarketSegmentation2.2 市场目标的确立EstablishingMarketingObjectives3市场战略MarketingStrategy3.1 预算Budget32产品策略(租金表、服务费、价格折扣/优惠)ProductStrategy(LeaseSchedule,ServiceCharges,Disounts)4招商策划Marketing&LeasingPlanning提出适合的租赁条件，确定商铺出租、销售的价格Proposesuitableleasingconditions;establishIeasingZsaIepricingforshopspace5租赁策略LeasingStrategy5.1 建立潜在租户名单EstablishNameListforProspectiveTenantswithlandlord'sLeasingteam5.2 确认竞争对手在物业及服务方面的优缺点IdentifyCompetitor'sStrengths&WeaknessesinPropertyandServicePart4开业前运营顾问咨询及培训计划Pre-ODeninelODerationConSIdtinaardTraininQPlar1、物业验收、交接计划PropertyInspection&HandoverPlan11提供成品保护措施方案1.2检查交接资料，确保日后物业管理的正常进行CheckHandoverinformation;ensurepropertymanagementinfuturetobenormal2、二次装修的管理ManagementofSecondRenovationPropertymanagerandchiefEngineerrecruited2.1 制定二次装修的审批验收程序Establishchecking&takeoverprocedurefor2ndRenovation2.2 制定二次装修的管理制度，包含装修的材料运输、垃圾堆放等要求EstablishtheManagementSystemfor2ndRenovation,includingtherequirementsfortransportingofrenovationmaterials,pilingofwaste,etc.3.物业管理员工岗位职责PropertyManagementJobDescriptions4、管理处的建立EstablishmentofManagementOffice4.1 办公室位置的选择与面积Locationselectionandsurfaceareaofoffice4.2 基本办公设备的采购Purchasingofbasicofficefacilities5、财务及管理收费标准FinancialandFeeCollectionStandard5.1 开业前物业管理预算Pre-openingPropertyManagementBudget5.2 第一年度营运预算1stYearOperationalBudget5.3 资本预算预测CapitalBudgetForecast5.4 通过预算，结合与物价局洽商，提出物业管理收费方案ProposePropertyManagementFeeSchedulebaseonbudget,andworkwithProductPricingAuthoriity6、对外委托的工作的合同的签订SigningofOutsourcingWorkContracts针对需要外委的的保洁、保安、电梯的维修保养，参与合同条款的审核，保证开发商的利益与便于日后物业管理Participateinauditingestablishingtermsandconditionsinoutsourcingworkcontractsforcleaning,security,elevatormaintenanceandservicing,toensuredeveloper,sinterestsandeaseofpropertymanagementinthedaystocome7、节能管理EnergyConservationManagement制定节能方案，注意要符合本地的特点，满足日常项目内客户的需要。EstablishEnergyConservationProgram,ensuringittobesensitivetothelocalconditionsofcity,satisfyingon-goingrequirementsofclients