物业法律法规.pptx
物业法律法规,培训人：,纪律要求,请把手机调至静音或关机状态；会议期间请注重仪容仪表及个人行为规范；请勿交头接耳；会议期间如需离场需经领导同意。,物业管理法律、法规及常见问题解答,目录,Lorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit,sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua.Ut enim ad minim veniam,quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.一、物业管理基础知识二、物业管理相关法律、法规及摘要三、案例解析,物业,郑州市物业管理条例第二条：本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。,一、物业基础知识,物业管理：郑州市物业管理条例第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,一、物业基础知识,物业服务的主要内容,一、物业基础知识,常规性的公共服务 是物业管理企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好与正常使用，维持人们正常的生活、工作秩序和良好的环境。,针对性的专项服务 是指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作,委托性的特约服务 是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务,1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、经业主同意的其它费用。,物业服务费的构成,一、物业基础知识,物业服务中的关键文件,物业服务合同管理规约其他管理规定/规约,一、物业基础知识,1、开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同；业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其为非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持；2、业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害的，人民法院予以支持；,一、物业基础知识,物业服务合同的法律效力,3、经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳的，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院予以支持；4、物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持（？）5、业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院予以支持,一、物业基础知识,物业服务合同的法律效力,业主,业主委员会,建设单位,物业服务企业,一、物业基础知识,物业服务活动中的法律主体,物权法和物业管理条例是物业服务过程中常用的两部法律，物权是基本法律，属于上位法；条例是行政法规，属于下位法。,二、物业相关法律、法规及摘要,物业管理常用法律、法规,二、物业相关法律、法规及摘要,物业管理常用法律、法规,住宅室内装饰装修管理办法于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起施行。,业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）,第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务（？）,二、物业相关法律、法规及摘要,第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,二、物业相关法律、法规及摘要,业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）,第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为（原因），有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,二、物业相关法律、法规及摘要,业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）,物业管理条例,第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。,二、物业相关法律、法规及摘要,第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。,二、物业相关法律、法规及摘要,物业管理条例,第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。,二、物业相关法律、法规及摘要,物业管理条例,第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,二、物业相关法律、法规及摘要,物业管理条例,第五条：住宅室内装饰装修活动禁止下列行为:(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构;(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间厨房间;(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸拆除连接阳台的砖混凝土墙体;(四)损坏房屋原有节能设施降低节能效果;(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为,二、物业相关法律、法规及摘要,建设部110号令（住宅室内装饰装修管理办法）,第六条：装修人从事住宅室内装饰装修活动未经批准不得有下列行为:(一)搭建建筑物构筑物;(二)改变住宅外立面在非承重外墙上开门窗;(三)拆改供暖管道和设施;(四)拆改燃气管道和设施 本条所列第(一)项第(二)项行为应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准,二、物业相关法律、法规及摘要,建设部110号令（住宅室内装饰装修管理办法）,第十三条：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修应当取得业主的书面同意 第十四条：申报登记应当提交下列材料:(一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证）(二)申请人身份证件;(三)装饰装修方案;(四)变动建筑主体或者承重结构的需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;(五)涉及本办法第六条行为的需提交有关部门的批准文件涉及本办法第七条第八条行为的需提交设计方案或者施工方案;,二、物业相关法律、法规及摘要,建设部110号令（住宅室内装饰装修管理办法）,(六)委托装饰装修企业施工的需提供该企业相关资质证书的复印件非业主的住宅使用人还需提供业主同意装饰装修的书面证明 第十五条：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业装修人对住宅进行装饰装修前应当告知邻里 第十六条：装修人或者装修人和装饰装修企业应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,二、物业相关法律、法规及摘要,建设部110号令（住宅室内装饰装修管理办法）,住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:(一)装饰装修工程的实施内容;(二)装饰装修工程的实施期限;(三)允许施工的时间;(四)废弃物的清运与处置;(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;(六)禁止行为和注意事项;(七)管理服务费用;(八)违约责任;(九)其他需要约定的事项,二、物业相关法律、法规及摘要,住宅室内装饰装修管理办法（建设部110号令）,第十七条：物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理发现装修人或者装饰装修企业有本办法违规行为的应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的应当及时报告有关部门依法处理对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的追究违约责任。第十八条：有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后应当及时到现场检查核实依法处理,二、物业相关法律、法规及摘要,建设部110号令（住宅室内装饰装修管理办法）,第十九条：禁止物业管理单位同装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料 第二十条：装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定对住宅室内装饰装修活动的监督检查 第二十一条：任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为都有权检举控告投诉,二、物业相关法律、法规及摘要,建设部110号令（住宅室内装饰装修管理办法）,物业管理案例分析,一,1、带电梯的楼宇一楼住户不使用电梯，能否减免部分物业费？,三、案例解析,第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务电梯属于公共设备故一楼业户应该承担电梯正常运行义务。,2、某物业管理区域，因实际工作物业对路面进行开挖，王某经过此处时不慎摔倒造成左脚骨折，王某认为物业公司在此时中应负责任，要求物业赔偿相应损失。物业在此事件中是否应当承担责任？,三、案例解析,根据中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。此事件如果物业公司设立了明显的施工标识及相应的防范措施则物业公司无需承担责任，否则就要承担相应的民事责任。,3、张某购置了一巨型的浴缸准备放在自己居住的16层房间内遭到邻居的反对，物业公司就此事咨询专家，以楼板无法承受浴缸重量为由制止了张某的行为，请问购置的财产是否都能存放在自己的物业内？,三、案例解析,物权法第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,谢谢大家,
