上海市二手房买卖纠纷案例非常珍贵!.ppt

房屋买卖纠纷案例分析,一、户口纠纷 2008年4月上旬，刘先生与王女士签订了二手房合同，王女士将自己名下地处淮海路某号房屋，以306万元价格出售给刘先生。合同还约定：每逾期1日，应支付总房价的千分之一违约金。在售房补充条款中还记载：“双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续；并于2008年11月28日前迁出该房屋原有全部户口；若违约，刘先生有权将房屋尾款人民币壹万元，不再支付给王女士。”,房屋买卖合同签订之后，刘先生于2008年5月19日取得该房屋的产权，双方办妥了房屋交接手续。5月22日，刘先生一家户籍迁入该房屋。2008年10月15日，王女士户籍迁出诉争房屋，但该房屋内仍留有王女士女儿，女婿及外孙的户籍未迁出。刘先生因王女士尚有户籍未迁出，故没有将房款尾款1万元支付。2009年6月中旬，刘先生诉至法院称，王女士违反签署的二手房买卖合同，至今未将留在系争房屋内其女儿等3人户籍迁出，应承担违约责任，并以总房价306万元为基数，承担每天千分之一违约金。,法庭上，王女士辩称对买卖房屋事实没有异议。但认为首先房屋买卖合同约定的违约金计算方式是指房屋交付，并不是户籍迁出；其次她本人积极履行了合同义务，将户籍迁出该房屋，却无力要求女儿一家的户籍迁出；再次虽然女儿一家的户籍没有迁出，但这对刘先生没有产生任何损失，且刘先生也扣除了房款的尾款1万元；最后刘先生主张违约金计算标准太高，要求按照银行同期存款利息计算。,法院认为，违约金约定，不仅是指房屋的交付，还包含出售房需将所售房屋内的户籍迁出清空。按照合同约定王女士有义务在2008年11月28日前，将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本案法庭辩论终结，该房屋内尚有王女士女儿一家3人户籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家户籍迁出，该抗辩理由不属于法定以及合同约定的免责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总房价106万元为基数，承担自2009年1月16日起至户籍全部迁出日的违约金符合约定，但所主张的计算标准王女士请求予以调整，遂法院酌情调整为每日万分之五为妥，最终法院判决王女士败诉。,本案总结：第一、户籍问题可诉还是不可诉按照法律规定户籍迁入和迁出法院是不予受理的，但是如果是因为户籍的迁入和迁出导致的违约金赔偿问题法院可以受理，正如本案，如果刘先生诉王女士的女儿一家迁出户口那么法院是不会受理的，但是基于未迁出的事实要求王女士按照承诺承担违约金是可以受理的。第二、违约金是否过高的问题房屋买卖合同中一般都会约定违约金，一旦任何一方出现违约行为均可以适用，但是违约金的约定并非是毫无限制的，法律规定违约金如果过高的，以当事人申请法院可以调整，本案中以日计算违约金，按照千分之一的标准是明显过高的，一般法院判案的标准是万分之五，最终法院就是按照这个标准确定，所以关于违约金的约定并非越高越好，而是要结合实际情况合理确定。,二、因房屋有非正常死亡，中介佣金如何收取,2008年11月，郭先生到某中介公司寻购二手房，并告知做婚房之用。经中介居间，当月，郭先生作为买受方与出售方李先生及中介方签订了房产买卖居间协议，约定郭先生购买李先生所有的一套房屋，房价款为120万元等事宜。不久，郭先生与李先生在中介处签订了房地产买卖合同，郭先生支付了中介佣金1.2万元。而当郭先生与李先生在办理房屋过户手续时，得知李先生之妻于半年前在房内非正常死亡，郭先生表示对此无法接受。经郭先生与李先生协商，双方解除了买卖合同。随后，郭先生与中介公司交涉，要求退还佣金未果而诉至法院。郭先生诉称，中介公司为达成此次二手房的交易，刻意隐瞒相关重要事实而不顾双方原先约定，理应退还之前收取的佣金1.2万元，并赔偿自己因交易撤销而导致的误工损失1450元及公积金担保费550元，且要求中介公司赔礼道歉。,中介公司辩称，其在居间促成双方交易前不可能要求出售方提供健康情况证明及家庭成员生存情况。而房东妻子去世的情况是其与郭先生同时知晓的，故不存在隐瞒相关重要事实。因郭先生与李先生已签订了房地产买卖合同，按居间协议约定理应支付佣金，因此，不同意郭先生诉讼请求。法院审理后认为，房地产经纪人员应当凭借自身专业知识和经验，向客户提供经过调查、核实的房屋信息。本案中，中介方对出售方李先生之妻情况失查，对之后双方解除买卖合同带来隐患，故中介方的居间行为存有瑕疵，应承担相应违约责任。而郭先生本身亦对出售方情况有了解之义务，故其对买卖合同的解除也存在过错。根据协议约定及违约情况，法院酌定由中介方返还郭先生佣金6000元；对郭先生其余诉求因无法律及合同依据，予以驳回。,三、部分产权人签订的居间合同是否有效,案例一、张先生、冯女士是夫妻关系，张先生是刘阿婆的儿子，早年他们三人共同出资购买了一套位于普陀区白玉路上的房屋一套，09年6月份他们想把房屋卖掉买一个比较大一点的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售，2009年7月初经过中介公司的居间介绍，张先生与郭先生签订了一份居间合同，并且收取了郭先生5万元定金，但是只有张先生一人在协商签字，收据也是张先生一人签字，协议约定30天内双方签订正式房屋买卖合同，到期后由于房价一直上涨所以张先生就萌生了毁约的念头，所以在30天尚未到期的时候通知郭先生由于自己的母亲刘阿婆不愿意出售房屋，居间协议刘阿婆未签字所以是无效的，只愿意返还50000元，不愿意双倍返还。,案例二 张丹、张皓系兄妹关系、崔阿姨是他们的母亲，崔阿姨和故去的老伴共同拥有一套位于徐汇区东安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的产权人一直没有更改，依然是崔阿姨和她的老伴的名字，2009年6月崔阿姨想把该房屋卖掉，在中介公司挂牌后半个月的时间就有人看中了该房屋，对于价格等方面都很满意，所以就签订了居间合同，签合同的当天是张丹陪崔阿姨一起去的，签字的时候也是两个人一起签字的，由于中间涉及到要更正产权人的名字再交易，所以约定的签约日期为三个月以内，8月份上海的房价又经历了一轮又一轮的涨价，加上产证尚未出来，所以在张丹和崔阿姨不想卖房子了，所以就以另外一个继承人张皓不同意出售为由拒绝交易，同样也只愿意退还定金5万元，不愿意双倍返还。,首先要肯定的是居间合同依然是有效的合同，但是该合同的效力仅仅及于签订居间合同的人，而不是及于未签字的产权人。理由如下：居间合同和房屋买卖合同是两种不同性质的合同，居间合同的目的是为了在将来某个确定的时间签订正式房屋买卖合同，而房屋买卖合同的目的是变更房屋的产权，所以两者有本质的区别，换句话说居间合同并非以直接改变房屋的产权为目的，所以居间合同并非必须要有所有产权人签字。,我们都知道按照合同法的规定，房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归于无效，真是因为很多人对于上述观念非常熟悉，所以才导致了对居间合同是不是必须也要产权人全部签字才生效的误解，正如上文讲到的一样，居间合同实际上是正式房屋买卖合同的预约合同，目的是预约，目的是限制签字的人应该保证届时签订买卖合同，如果能够届时签订的就是合法的履行了约定，否则就构成违约，明白了居间合同的性质和目的就明白了为什么居间合同不是一定要产权人签字才生效的道理。,担保法第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。在居间合同中收取的定金属于立约定金，该定金的担保对象也是将来签订买卖合同，至于签订居间合同的人是否是产权人在所不论。从上面两点可以看出房屋买卖的居间合同一旦签字就生效，哪一方未能按照约定履行的均应该承担双倍返还定金的责任。,四、母亲签订的居间合同女儿不认，如何解决,今年4月23日，张小姐通过中介公司签下房地产买卖居间协议向林女士母女购买坐落于闵行区腾冲路上的一套101.2平方米的房产，总价130万元。张小姐为表示对中介公司居间提供的房地产之购买诚意，向中介公司支付意向金3万元，称若林女士签下协议，则同意将意向金转为定金。同时约定，买卖双方在林女士签署本协议后的22日内，即2009年5月15日前共同签订上海市房地产买卖合同，若林女士未能履行本条所述事项，则应向张小姐双倍返还定金；若张小姐未能履行本条所述事项，则已支付的定金不予返还。协议落款处由林女士签署了自己的名字。协议签订后，张小姐支付了定金3万元，并交由中介公司代为保管。同时，林女士也与中介公司签订了买卖定金保管书。然而，林女士未依约在约定日期签订房屋买卖合同，,经张小姐发出催告函后，仍不愿意与签订买卖合同。为此，张小姐将林女士母女告上法庭，要求依法判令返还原告定金3万元整，并支付逾期签署房地产买卖合同的违约金3万元。林女士母女辩称，在签订居间协议后，中介公司并未将居间协议给交与。且中介公司为让张小姐少缴税，将房价做低。了解到这样的做法存在后遗症，故之后未答应签订买卖合同。现同意返还已交给中介公司代为保管的3万元，不同意另行赔偿3万元。作为第三人的中介公司述称，林女士确实是违约的一方，应当承担向张小姐双倍返还定金的义务，但中介公司不同意现在直接向张小姐返还3万元，待法院判决后再对该款进行处理。,法院认为，买卖双方及第三人中介公司签订的房地产买卖居间协议系当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效，双方均应严格履行。林女士收取了3万元定金后不愿意签署上海市房地产买卖合同，其行为已构成违约。张小姐诉请要求双倍返还定金计6万元，于法有据，予以支持。因其中的3万元由中介公司保管，故由中介公司直接返还，林女士母女需另行赔付3万元。故林女士母女的辩解，不予采纳。,经查，在居间协议签订当日，林女士出具承诺函一份，主要内容为：系争房产为林女士与女儿共同共有，其本人承诺女儿同意依据居间协议的买卖条件出售该房屋，且保证女儿能按居间协议约定与买受方签订上海市房地产买卖合同及履行相关义务。若由于女儿原因而导致本次交易不能完全履行或履行不能，或不能与买受方按照居间协议的买卖条件交易过户，则其本人愿意向买受方返还定金3万元整，并支付买受方违约金3万元，同时愿意向中介公司支付居间补偿费2.6万元。,五、做低房价为名解除合同，法院如何判决,陈丽通过中介公司选中了一套位于安顺路上的房屋，挂牌价是202万元，产权人是刘南飞，2009年7月13日陈丽和刘南飞在中介公司处协商房屋的交易细节，刘南飞提出202万是到手价，税费由陈丽承担，由于该价格已经超过了普通住宅的标准，税费比较高，因此中介公司提出由于该房屋是精装修，而且里面的家具和电器也是价格不菲，可以考虑双方将房屋的价格协商确定在1398000元，剩余的662000元作为装修家具和家电补偿款，该款项在过户前支付给刘南飞，随后双方签订网上房屋买卖合同，签订合同时陈丽支付给刘南飞40万元。,但是就在签订合同后的第5天，陈丽突然收到了刘南飞的律师函，律师函的内容大致是他认为双方签订的合同将202万的房价分割为1398000元的房款和662000元的装修、家电、家具款，他认为这种行为涉嫌做低房价，因此提出合同是无效的，并明确表示不愿意履行，接函后陈丽随即联系了刘南飞和中介，提出如果刘南飞愿意继续的话，他可以在增加一些，但是刘南飞表示做低房价违法，合同无效。中介公司居间沟通后刘南飞提出加价13万，陈丽认为这太高了，只同意加3万元，双方未能谈妥，签订合同后的第7天，刘南飞将40万首付款在未经过陈丽同意的情况也退还到他们的银行账号内。陈丽看没有协商的可能性，决定诉诸法律解决纠纷。,2009年8月10日案件在长宁区人民法院立案，同日办理了财产保全手续，将该房屋予以查封，案件的诉讼请求确定为1、继续履行合同办理过户手续。2按照合同约定交付房屋；3赔偿迟延过户期间的损失。庭审中原告认为，双方签订的合同合法有效，之所以确定房价为1398000元，是因为被告转让的房屋是连同装修、家电、家具一起转让的，因此才会产生662000元的差价，如果法院认为其中装修部分属于应纳税范畴，那么也只能说明该条款无效，双方的合同总价还是有据可查也是能够履行的，不应该影响整个合同的效力。被告认为：双方签订合同时是在中介公司诱导下签订的做低房价合同，目的是逃避税收，按照法律规定双方恶意串通损害国家利益的合同系无效合同，因此坚决要求判决无效。2009年10月25日法院做出判决，房屋买卖合同的总价为202万，双方是否存在做低房价的情况不属于法院认定范畴，双方签订合同合法有效，应当继续履行，陈丽、孙晓峰应当按照合同义务履行付款责任，被告刘南飞按照合同约定将系争房屋过户到原告名下。,做低房价一直是一个比较敏感的话题，按照法律规定，装修补偿款应当纳入纳税的范畴，也就是说装修部分应该属于添附在房屋上的不可分割的一部分，因此装修的价值也就是房屋价值的一部分，应该统一作为纳税的依据，但是家具和家电不属于纳税的范畴，但是家具和家电的作价应当合理。其次到底谁有权认定是否房价过低，大家都知道，在签订房屋买卖合同后，递交到房地产交易中心时，房地产交易中心会对房屋的价格进行审查，如果发现价格过低的，就不会对该价格予以通过，这实际上就是对做低房价的一种审查，因此可以说做低房价的认定应该属于行政机关的权力，而并非法院的职权范围。退一步讲即便法院认为上述合同的签订确实存在着做低房价的情况，但是从合同的稳定性上来考虑，也仅仅是认定做低房价的一个条款是无效条款，双方应该按照真实的交易价格来履行，而不会认定整个房屋买卖合同是无效的。,六、中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任,原告：黄小姐（买方）原审被告：上海中原物业代理有限公司 上海市黄浦区某路1501弄，洪先生持伪造的商铺承包销售合同委托上海中原物业代理有限公司居间销售该商铺。2005年9月15日，买方黄小姐经中原公司的居间与洪某签订了上述1-2号商铺买卖定金协议，黄小姐支付洪先生商铺定金及首付款1,200,000元。嗣后，黄小姐发觉被骗即向洪先生催讨钱款。洪先生仅于2006年1月归还黄小姐50,000元。2006年8月10日，上海市黄浦区人民法院判决认定洪某犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑十二年，并处罚金100,000元，剥夺政治权利三年，并判决其违法所得1,150,000元，责令退赔后发还黄小姐。,买方黄小姐与中原公司曾书面约定，中原公司居间商铺的佣金为19,750元，中原公司实际未收取。洪先生现在服刑，因未发现其有可执行财产，上海市黄浦区人民法院对发还黄某1,150,000元，己作（中止）结案处理。现黄某诉至法院，请求判令中原公司赔偿黄某经济损失1,150,000元。一审判决：驳回黄小姐的诉讼请求。二审判决：一、撤销原审判决；二、中原公司以345,000元为限对黄某未获赔偿部分的损失承担30的赔偿责任。,分析故本案所涉损失应由黄某本人承担主要责任。而中原公司在居间过程中也存在过错，对案外人提供的资料未尽必要的审查义务导致出具的信息不实，故中原公司对黄某的损失也应承担一定的责任。综合双方的过错大小及具体案情，本院酌定由中原公司对黄某未获赔偿部分承担30%的赔偿责任。中介公司对房屋有审查的责任，同时提供的咨询要正确无误，若有差错，给双方造成经济损失，中介方承担相应的违约责任。,七、贷款责任约定不明，风险由谁承担,案例简介：2005年2月25日，买方汪洋、卖方周晓平及上海广胜房地产经纪有限公司，签订一份房地产居间合同，约定：周晓平委托广胜公司将本市某处商铺出售，双方确认房价为46万元，签订本合同后，不得以任何理由解除合同，如有违约，定金作违约处理，周晓平违约退一罚一；进交易市场一切税收由汪洋承担；付款方式为2005年2月25日付定金2万元、同年3月5日付房款10万元、进交易市场贷款余款付清、贷款出来付全款、放贷在周晓平头上、贷款手续中介负责办理。当天，汪洋支付定金2万元，周晓平将商铺房地产权证交给广胜公司保管。同年3月3日，汪洋支付房款10万元。后周晓平将商铺钥匙交给汪洋，后广胜公司向汪洋表示以46万元的房屋总价无法办理贷款，但称如能另订一份总价为60万元的合同用于申请贷款则贷款可以办出。汪洋拒绝了广胜公司的建议并向周晓平提出解除合同，遭周晓平拒绝。本案经过两审，最终判决以汪洋支付违约金,购买二手房多数情况下会通过中介购买，而中介公司一般也会直接为购房人办理贷款手续，但是合同中都是这样约定的“买卖双方一致通过，买方可以通过贷款的方式支付房款多少元，由中介公司负责具体的办理房贷事宜”或者类似语言，而并没有进一步约定如果房贷不能办出怎么办，这样的约定对于中介公司和售房人都是有利的，他们为了交易的完成而故意将贷款的约定尽量模糊化，这势必使没有法律经验的购房人陷入被动，因为按照通常的理解，如果没有特别约定，那么贷款仅仅使筹措购房资金的一种方式而不是唯一的方式，因此对于无法筹措到资金的风险应该由买受人自行承担。原审中买方认为根据合同约定中介有义务负责办理贷款，但是根据法院的判例，中介的这种责任仅仅是提供信息及媒介服务、协办或代办贷款手续，那主要负责的是手续而已，很多购房人就是基于对这一条理解不正确所以才会轻信中介公司的答复而草率的签订合同。前文讲到的中介公司模糊贷款约定就是模糊在这里，那么出现这种情况，购房者就处于了非常不利的地步。,八、房屋登记在谁名下就是谁的吗？,孙先生上海某烟厂工作，1997年该烟厂为未能享受福利分房待遇的老职工发放了一笔住房补贴每人10万元，规定该笔必须用于购房才可以。此时孙先生已经有一套房屋了，目前也没有再购房的打算，但是这笔住房补贴如果不争取过来又很可惜，因此他找到自己的妹妹孙女士商量，孙女士家境比较差，目前一直租房居住很是不方便，孙先生希望自己的妹妹借此机会购买房屋，房屋暂时登记在自己名下，但是所有的钱要妹妹自己出，包括烟厂出资的10万元，也由妹妹分三年支付给自己，这样两家就签订了一份协议，协议的大致内容是，房屋名义上登记在哥哥名下，但是实际上是妹妹享有，银行贷款由妹妹按照每月账单来支付，首付款分三年支付给哥哥孙先生。协议签订后孙女士按照约定付清了首付，同时截止到2006年9月也把贷款全部还清了，但是由于兄妹二人合资做生意的过程中发生了些许摩擦，两家关系从2005年开始就每况愈下，2006年9月还清贷款后，孙女士还是找到了哥哥，商量过户的事情，但是哥哥确提出要求妹妹再承担生意亏损的20万元，同时系争房屋自1997年购买到2007年十年间，房价翻了好几番，也希望妹妹给予补偿，两项合计50万元，结果双方不能达成一直诉至法院。,【庭审纪实】庭审中，哥哥称该房屋登记在自己名下，是自己的合法财产，按照法律规定，产权人就是自己，购房款也是自己支付的，因此自己作为产权人的权利是不能被剥夺的，现在要让自己过户，必须要补偿自己的房屋涨价的损失。妹妹则声称当初购房写哥哥的名字事出有因，尽管登记在哥哥名下，但是实际上并非哥哥购房，而且该房屋十多年来一直自己居住，哥哥替自己垫付的购房款也已经支付给了哥哥，因此哥哥应当按照约定过户给自己，且不应当承担任何涨价损失。,【法院判决】法院经过审理认为，双方签订的协议书不违反法律的强制性规定，是双方真实意思的表示，双方应当秉承诚实信用的原则履行，现孙先生一方未能按照约定履行过户义务，显然违反了合同义务，孙女士要求其办理过户手续，于法有据，应于支持。物权法第19条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效”。第33条还规定“因物权的归属、内容发生争议的，厉害关系人可以请求确认权利”，上述规定是实际产权人申请起诉确权的法律依据，,九、中介公司“独家委托”索要违约金被驳回,邹女士在本市徐家汇路有一套商品房。去年11月10日，邹女士委托某房地产经纪公司出售该房，并签订一份独家销售委托书，其中约定房屋出售总价为303万元，独家委托期内，邹女士不得擅自取消该项委托；如果邹女士违反约定或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为，导致公司介绍的买方客户无法按时与邹女士成交，均属邹女士违约，此时邹女士须按委托出售总价的1%支付违约金。三天后，邹女士不愿再出售该房。但房产经纪公司却在11月21日发来短信称，已有客户于当月11日支付了意向金10万元，后又向邹女士发出签约通知函，一再催促其办理相关售房事宜。因邹女士对此均予拒绝，房产经纪公司诉至法院，要求邹女士按约支付违约金。一审法院判决邹女士败诉，邹女士不服上诉。一中院认为，合同法规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。房产经纪公司提供的“独家委托期内，邹女士不得擅自取消该项委托”的格式条款加重了邹女士责任，排除了邹女士的主要权利，而房产经纪公司也未采取合理方式提请邹女士注意该项免除或者限制其责任的条款，故法院认定该格式条款无效。据此，法院作出上述判决,十、签了看房单却通过其他中介成交，被索违约金未获支持,中介公司、杨艳分别于去年7月22日和7月25日签订看房确认书2份，约定中介公司拟提供万科一期房屋一套，售价为到手价415万元，委托期限自2009年7月25日起至购买到为止，佣金为成交总房款的1。确认书同时约定，杨艳和业主不得私下进行交易，包括杨艳的配偶、子女，若有任何要求应与中介公司联系，由中介公司出面商谈，违反此义务，杨艳应支付相当于应交佣金金额的违约金。还约定。若杨艳同时委托第三方从事与其相同活动的或自行成交的，应支付相当于应交佣金金额的违约金等。之后，中介公司在带杨艳实地看房后，发现买卖之房屋已经变产权人为杨艳，而杨艳又没有支付佣金的意思。中介公司认为，杨艳和房屋业主私下成交房屋，违反了看房确认书的约定，违背了诚实信用原则，应当承担向中介公司支付相当于佣金的违约金，故诉诸法院要求判令杨艳支付违约金8.3万元。闵行区法院在不支持中介公司诉请求。,十一、婚房纠纷剪不断理还乱,案例1按揭婚前房离婚如何分割三年前，丰先生自己出钱按揭买了海斯大厦的二手房，房子三证上是丰先生的名字。后来，丰先生结了婚，夫妻双方共同承担每个月的按揭，最近，丰先生以感情不和为由提出离婚。但丰先生的前妻表示，离婚可以，但房子按揭款双方一起还的，这套房子不能全归丰先生所有，要求分割财产。“起码要把我的那部分按揭款还给我。”丰先生的前妻这样认为，但丰先生不同意。为了这个事，双方剑拔弩张，各自抛出了狠话我们法庭上见。法院认为，夫或妻在婚前买了一套房，结婚后两个人共同还按揭，在实践中，考虑到该房屋：一，房屋产权已经登记在丰先生名下；二，丰先生已经支付了该房屋绝大部分房款，法院在处理中一般将房屋归丰先生所有，丰先生应支付给其前妻婚后按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。,婚后共同财产为啥不能等额分配离婚前，李女士与丈夫一起买了套二手房，房子总价60万元，李女士的丈夫出了36万元，而李女士出了24万元。办产权证时，双方还把这些出资情况都写入了房产证上。最近，李女士与老公因为感情问题准备离婚，而两人当时购置的房屋已经从60万元升值到了80万元，为了便于分割财产，两人决定把房子卖了再分配。但李女士的前夫表示要按双方的出资比例来分割，而李女士则认为这是婚后财产，应该夫妻对半。法院认为，目前法律上面遇到此类问题的时候，一贯的操作就是按约定的份额来分配。“在这个案例中，产权证上记载的产权份额说明男女方对该房屋的所有权存在明确的约定，并载于国家机关出具的权属证书之上。因此离婚时对此财产应按双方的约定份额来分割。”“婚姻法第十九条规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，并规定了约定应当采用书面形式。如果没有约定或约定不明的，适用夫妻共有财产制。”,婚后父母出资购房产权如何分割吴女士的儿子大前年结婚，小两口先领了结婚证却一直买不起房。最后，吴女士实在看不下去，为他们首付10万元在市中心购买了一套二手房，产权登记在吴女士儿子的名下，产权证上并没有写两个人的名字而只写了一个人的名字。最近，吴女士的儿子协议离婚了，其妻提出要分割房屋产权，男方自然不愿，双方最后闹上了法庭，最后法院判女方胜诉。吴女士怎么也想不通，“明明是我出钱给儿子买房子的，房子的产权证上也只写了我儿子一个人的名字，凭什么这套房子她也要来占一份子。”从目前的法律来看，“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”这是最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第二十二条第二款的规定，因此，如果没有特别说明，这套房子就应该是夫妻双方的，离婚时应由双方共同来分割。如果在婚前父母出资购房的，则根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第二十二条第一款的规定，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。,婚后买的公房都是共同财产最近，陈先生有点烦。婚前，陈先生承租一套公房，婚后将公房以夫妻共同财产的方式出资买下，公有住房转为个人产权房，产权证上权利人的姓名只有陈先生一个人。现夫妻俩面临离婚，陈先生犯糊涂了，这套房子到底算谁的？法院认为，根据婚姻法解释（二）第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”所以这套公房属于夫妻共同财产。,