冠县房地产市场分析报告.ppt

,如果你想成就辉煌，请研究过去，分析未来，把握现在,第二部分 冠县城市介绍及主要经济指标分析,第三部分 土地市场供需分析,第四部分 冠县区域房地产市场分析,第一部分 房地产宏观市场分析,第五部分 市场预测,目 录,第二部分 冠县城市介绍及主要经济指标分析,第三部分 土地市场供需分析,第四部分 冠县区域房地产市场分析,第一部分 房地产宏观市场,第五部分 市场预测,目 录,一、房地产宏观市场政府调控手段,房地产调控政策类型,信贷政策,行政政策,税收政策,土地政策,政府重点采用，操作较为灵活，效果显著,一般性采用，对中长期市场产生作用,市场较为失序时采用，地方性、短期性特征明显,重点采用，可控性好，房税体系正在逐步完善中,一、房地产宏观市场2013年政策研究,新国五条,继续做好房地产市场调控工作，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。,扩大个人住房房产税改革试点范围,房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出，但由于第二批试点城市数量有限（北京、深圳、南京、杭州等），对市场影响不大。,二手房20%个税,针对出售自有住房按规定应征收的个 人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。政策出台后，各方反应不一，除北京市外多数地方政府态度暧昧，出台的细则空洞 无物，政策并未得到认真执行和落实。,房贷趋紧,2013年以来，全国多地相继出现停贷、缓贷迹象，全国13个重点城市中的12个城市银行放贷 周期有所延长，同时首套房贷利率上浮，折扣下降。,一、房地产宏观市场2013年政策研究,新型城镇化,在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。城镇化政策出台后，房地产企业是一片欢呼声，因为又要农民进城了，房子潜在的客户群体又庞大了,住房信息联网,三中全会决定提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。这对于房地产调控而言，还将涉及楼市调控的长效机制，乃至房产税的进一步推进。,一系列的政策措施主要针对的是投资者的投资行为，而冠县作为刚性需求较大的城市来说，消费者的购房需求并没有减退。2014年房地产调控依然会延续2013年态势，不可能大幅放松，但将更强调分类指导，因地制宜：一线城市从紧，二线城市维稳，三、四线城市将有所放松。总的来说，新政对冠县市场的影响较小，市场基本保持正常。,一、房地产宏观市场政策对冠县市场的影响,第二部分 冠县城市介绍及主要经济指标分析,第三部分 土地市场供需分析,第四部分 房地产市场分析,第一部分 房地产宏观市场分析,第五部分 市场预测,目 录,二、城市介绍城市区位,冠县,二、城市介绍城市区位及交通,冠县位于冀鲁豫三省交界处，区位条件优越，处于省会城市群经济圈和中原经济区。冠县是山东省西进内陆市场、东连沿海发达地区的“桥头堡”，既背靠经济发达的东部沿海地区，又面向资源丰富、市场广阔的中西部内陆省份，处在东西部经济、技术、信息和文化交流的结合部，成长性较强，发展潜力较大。邯济铁路、青兰高速公路、309国道东西穿越县境，京九、京开公路纵贯南北，紧邻京广铁路、京九铁路、大广高速、德商高速等交通干线，可以1个小时到达济南机场和邯郸机场，3个小时到达北京和青岛港口、天津港口。,二、城市介绍冠县城市发展规划,随着城市对发展空间的需求，城区主要向南、向东发展；清泉河的改造治理，为本项目的开发注入生机；项目坐拥城市发展红利。,二、城市介绍城市名片,省级卫生城市,鲁西北绿色明珠,江北水城生态园林温泉,冠县城市名片,鸭梨之乡,鲁西北小延安,林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业,二、城市介绍产业发展,冠县形成了以四大主导产业（金属板材加工、纺织服装、机械机电、农副产品深加工）为依托，以骨干企业为支撑，以重点项目为载体，中小企业协作配套、聚集发展的工业经济新格局。2012年金属板材加工、纺织服装、机械机电、农副产品深加工等四大支柱产业，分别占全县规模以上工业销售收入的85.2%、利税的84.9%、利润的85%。,二、城市介绍重点企业分布情况,冠县的五大主导产业催生了一大批骨干企业，例如冠星集团、冠丰种业集团等，这些企业员工以及上下游产业链衍生出的大量中小型企业的私营业主将成为我们重要的客户来源。,冠 县 重 点 企 业 分 布 情 况,二、主要经济指标GDP,由上图可以看出，冠县2009-2012年，全县GDP总量逐年增加，增长率保持在11%以上，从而为房地产市场创造良好的经济环境。,二、主要经济指标城乡居民可支配收入,居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。2012年城镇居民人均可支配收入为20438元，比上年增长16%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。,二、城市介绍及主要经济指标小结,区位优势明显，发展潜力巨大。冠县位于冀鲁豫三省交界处，区位条件优越，同时处于省会城市群经济圈和中原经济区，这势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。宏观经济持续向好，利于房地产的发展。近些年来，冠县国内生产总值增速保持在11%以上，2012年GDP总量突破200亿，从而为冠县房地产市场的发展提供了一定的经济基础。房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。冠县2010年与2012年房地产开发投资额分别为5.7亿和6.12亿；完成房屋登记业务分别是5160宗和11380宗。反映出冠县房地产市场需求的旺盛。城市居民生活富裕度逐步提高，具有一定的购买力。近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。,第二部分 冠县城市介绍及主要经济指标分析,第三部分 土地市场供需分析,第四部分 冠县区域房地产市场分析,第一部分 房地产宏观市场分析,第五部分 市场预测,目 录,三、土地市场土地成交面积,2009年冠县土地成交量达到一个高峰，2011年至2013年土地成交逐年增多，并且增长率较高，可以预见未来几年冠县房地产市场可能会出现井喷现象，供给大于需求。,三、土地市场土地成交价格,2011年冠县住宅土地出让仅6幅，所以成交均价较高，2012-2013年住宅土地成交均价维持在80万/亩，相对平稳。随着拆迁的完成，供应土地减少将导致土地成交价格的上涨。,三、土地市场楼面地价,从上图可以看出，冠县土地成本整体趋势并不明显，时高时低，但整体的趋势是上升的，2011年与2012年出让土地多集中在冠县老城区，所以土地成本较高；2013年出让的住宅土地多集中在冠县城区的外围，因此土地成本相对较低。本冠州印象位于冠县中央，具有良好的发展潜力和价格优势。,三、土地市场小结,土地成交总量逐年上升，预计后期土地市场供应量和成交量还将上升。冠县近几年拆迁力度较大，尤其清泉河两岸的一些区域，并且随着三四线城市房价的不断上涨，宏观政策对冠县市场影响较小，开发商拿地的热情不减。中心城区土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将持续上涨。虽然2013年土地整体成交价格较2011年和2012年较低，但冠县城区土地成本仍较高，根据2013年土地成交公告，楼面地价约为600元/平米。所以冠县未来几年房价仍会上涨。热点区域凸显，城市整体“向东向南发展”态势显现。2013年土地成交区域主要集中在清泉河一带以及建设路以东的区域，可见城市向东向南发展的趋势明显，而冠州印象随着城市的向东向南发展，会成为城市中央的中央。,第二部分 城市介绍及主要经济指标分析,第三部分 土地市场供需分析,第四部分 冠县区域房地产市场分析,第一部分 房地产宏观市场分析,第五部分 市场预测,目 录,四、房地产市场冠县楼盘分布,美树湾,学府嘉苑,清泉一品,冠州印象,中通领尚城,广泽水映城,滨河家园,水韵新城,振兴美景,新城名都,世纪花园,陶然居,富华苑,嘉润公园小区,景胜佳苑,五星金桂园,阳光花园,冠县商贸城,盛世华府,冠州苑,四、冠县区域房地产市场楼盘分布,四、冠县区域房地产市场商品住宅成交价格,2013年冠县商品房均价3300元/平米，较2012年增长6.4%，相对于前几年增长率放缓，其主要原因时近几年房地产开发速度加快，市场供应量增加，房价增长缓慢。但房价总体的趋势是上升的，未来几年房价仍会上涨，增幅不会太大。,四、冠县区域房地产市场商品房建设,2011开始冠县住宅施工面积开始出现下滑，主要受政策调控影响，开发商取地逐渐谨慎，但是随着城市建设加速，未来商品房供给量会大幅度增加。,从表中数据可以看出，商品房建设三个指标整体呈上升趋势，其中房屋、住宅施工面积11年指标有所下降，主要是受调控影响，开发商纷纷放缓开发速度；随着 冠县城市化进程加快，城市扩张的加速，未来商品房供应量会大幅度增加。,数据来源：冠县政府工作报告,四、冠县区域房地产市场2013年房源推量统计,分析：根据冠县住宅与房地产住宅信息网统计，2013年商品房预售办理412070.72平米，共计5652套（含配套房与车库）。目前冠县期房可售套数3831套，可售面积368827.69平米，其中可售住宅套数3327套，可售面积297849.54平米。房地产市场供大于求。,四、冠县区域房地产市场市场供需,按照今年的消化量计算，冠县市场现有存量+未来推量约销售7-8年，未来竞争非常激烈。,目前在售商品房同质性强，以120-140平米的三室为主，占市场总量的70%；,目前冠县在售楼盘户型中，最多的是三室，约占市场总量的75%左右，120-140平米三室约占70%；二室约占21%；其他户型供应极少，仅4%。产品比较单一。,四、冠县区域房地产市场户型供应分析,四、冠县区域房地产市场客户来源（一）,冠县总人口80万，部分人口从周边乡镇及郊区向城区迁移,冠县辖17个乡镇，754个行政村，总人口80万；目前冠县城市人口主要呈现周边乡镇及郊区人口向城区迁移；随着冠县城市化进程的加快，改善居住条件、方便子女上学等因素，对周边乡镇形成一定的人口聚集效应。,人口迁移,四、冠县区域房地产市场客户来源（二）,产业聚集,大型企业中、高层管理人员和上下游产业链衍生出大量中小型企业的私营业主，为改善居住环境或体现身份地位对高档住宅有一定需求,四、冠县区域房地产市场客户来源（三）,城市拆迁,随着旧村改造的推进，未来房屋拆迁量较大，拆迁户对商品房有一定需求；政府补偿提升原有居民的消费能力,近期冠县无重点规划项目，今年已拍卖了大量土地，明年不拍地，主要进行拆迁和建设。冠县建设局 赵科长,目前冠县拆迁面积大，补偿价格高，则拆迁户房屋需求量大，消费能力增强。冠县政府 王县长,随着旧村改造的推进，未来房屋拆迁量较大，拆迁户对商品房有一定需求；政府补偿提升原有居民的消费能力。,冠县房屋拆迁补偿标准：住宅拆迁户按平均1260元/平米计价补偿，超出回迁面积部分按1800元/平米价格购买；商业拆迁户按平均2400元/平米计价补偿。数据来源于国土资源局,四、代表楼盘盛世华府,物业简介,开发商：聊城市东盛置业有限公司项目位置：原冠县第一棉厂总建面：13万主力户型：120-150产品形态：写字楼、商业街、高层住宅,市场指标,在 售：基本售罄，只剩8#楼未推，17层三户，总计三个单元约102套，月均去化25套左右。均 价：住宅3550元/商业均价8000元/左右,项目分析,项目优势：1、项目位于老城中心地段，周边配套极佳；2、项目已封顶，部分房源已交房入住，已初步形成居住氛围；项目劣势：1、老城繁华地段，居住较为嘈杂；2、项目规划较为简单，产品较为普通；3、项目现场内部包装较为一般；,四、代表楼盘中通领尚城,物业简介,开发商：聊城中通房地产开发有限公司项目位置：清泉河南岸红旗路东项目占地：8.9万总建面：28万容积率：2.40主力户型：97-136,市场指标,在 售：3#、13#、17#楼均 价：市场报价3600元/月均去化10套左右,项目分析,项目优势：1、位于清泉河南岸，外部景观资源极好；2、基本为高层产品，内部景观规划空间较好；项目劣势：1、项目现场执行能力较为一般；2、项目现场内部包装较为一般；4、户型基本为刚需、刚改户型，客群面较为单一。,四、代表楼盘明德清泉一品,物业简介,开发商：聊城宏业地产投资商：山东冠鲁集团项目位置：红旗路东、冠宜春路南、滨河路北总建面：40万产品形态：高层、商业主力户型：70-130,市场指标,7#楼10#楼3#楼由县委团购，7、10#楼团购价3460元/，3#楼团购价3600元/；明年将推出1#4#6#9#10#11#12#共计7栋楼,项目分析,项目优势：1、滨河景观，外部景观资源较佳；2、项目刚开始动工，导入团购量较大，提高了现金回流速度；3、冠鲁集团为全省布局开发企业，开发经验较为丰富。项目劣势：1、施工速度较慢，会影响一部分现场体验；2、项目现场内部包装较为一般；,四、代表楼盘滨河家园,物业简介,开发商：山东金世纪房地产开发有限公司项目位置：建设路，滨河路北岸总建面：3万平米产品形态：高层住宅，一栋办公楼主力户型：3室2厅2卫,市场指标,在 售：1栋住宅，26层，现已建到5层，共260户 均 价：3450元/左右2014年开盘。,项目分析,项目优势：1、相对于清泉河附近的楼盘，性价比较高；2、商住楼将会吸引部分机关入住；项目劣势：1、周边配套不完善；2、售楼处装修不完善，难以吸引客户；,四、代表楼盘广泽水映城,物业简介,开发商：冠县广泽房地产开发有限公司项目位置：清泉河以南，工业路以东，团结路以北总建面：40万平米产品形态：高层、商业主力户型：3室2厅,市场指标,在 售：一期5栋预测价格：3600元/左右目前处于认筹阶段,项目分析,项目优势：1、绿化较高，多种推广方式，知名度较高；2、销售现场包装较为完善，售楼处位置较好；项目劣势：1、目前来看，项目周边配套不完善；2、项目一期户型面积集中在100平米左右，部分客户群体缺失；,四、代表楼盘五星金桂园,物业简介,开发商：聊城市金德房地产开发有限公司项目位置：工业路、建设路、北环路交界处项目占地：300亩总建面：70万平米容积率：2.8产品形态：小高层主力户型：2室2厅 3室2厅,市场指标,在 售：目前二期在售，一期基本售罄均 价：2850元/左右月均去化20套左右。,项目分析,项目优势：1、已基本为现房，客户认可度较高；2、售楼处档次较高；3、在冠县县城知名度较高；项目劣势：1、项目周边配套有待完善；2、客户反映规划与实际不同，造成客户二次选房；,四、代表楼盘其他个案,新城名都：1#2#4#6#楼在售，均价3400元/，明年欲推3#5#7#8#楼，户型区间在123-130；振兴美景：欲12月份开盘，推出最前面两栋高层，预计均价3300元/，主力户型80-120；美树湾：剩余房源都为大面积户型138、139三室，剩余20套左右，均价3800元左右，一层3400元/,2层3700元/，6层4200元/，顶层3700元/；御龙湾：目前剩余房源为30套左右，主要集中在2#，主要户型面积为110、114（只剩顶层）、126、140三室，其中140剩余较多，价格为3300元-3400元左右，层差10元。,四、冠县区域房地产市场总结,主力消费为自用型，房价呈上升趋势。开发项目逐渐增多，市场容量有限，竞争会日趋激烈。冠县老城区的住宅用地稀缺，增值前景看好。楼盘品质普遍不高，楼盘同质化严重，且目前县城内尚无高品质楼盘。外来开发公司及营销公司逐渐增速，销售竞争手段开始提高；但大部分营销推广策略单一。购房客群主要集中在向城区迁徙的人口、企业职工、私营业主、拆迁户及公务员。随着清泉河一带拆迁完成，新项目的开工建设，未来市场供应量将大于需求量。购房者更注重楼盘的地段、配套和性价比：核心地段、配套齐全、品质好、性价比高的楼盘一直是冠县百姓追捧的对象。,第二部分 主要经济指标分析,第三部分 土地市场供需分析,第四部分 房地产市场分析,第一部分 太原城市介绍,第五部分 市场预测,目 录,五、市场预测政策预期,预计2014年冠县全年GDP总量将保持平稳的增长，总量有可能达到250亿。热点城市政策仍将强化，三、四线或将适当放宽。2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出。过去10年全国“一刀切”式的调控已经改变，中央全局性的政策调控不会出现。2014年扩容房产税可能成为楼市调控的主要手段，同时房地产调控的长效机制建设有望取得实质进展。由于全局性的政策调控出现的可能性较小，所以即使2014年开征房产税对冠县这样三、四线的城市影响也不会太大。,五、市场预测土地供应,在政策的打压下，开发商逐步改变了以往“囤地待涨”的模式，而是将地块迅速开发并包装上市。随着调控政策的深入和资金链的压力，加快周转已成为地产大鳄追求的目标。面临国内一线城市土地市场的激烈竞争，品牌开发商逐步将发展重点转移到二、三线城市。冠县作为有一定竞争力的城市，势必还会吸引部分开发商落户冠县。同时本土企业也在不断拿地，未来冠县土地需求量依旧旺盛。随着冠县老城区的不断拆迁以及城市向南、向东扩展，未来几年冠县还有大量土地供应，市场竞争将非常激烈。,五、市场预测市场走势（宏观）,商品房价格：虽然受全国大环境政策影响，但是住宅均价仍出现小幅上升，主要受土地、建筑成本的影响。但是预计14年竞争激烈，价格大幅上升的空间较小；商品房供求结构：商品房供求结构比率短期内将会继续加大，随着新增加项目的兴起，市场供应将会大幅增加，市场竞争将更加激烈。商品房区域结构：随着开发项目的外拓，老城区项目减少，成交空间结构的扩张，区域价格将显著拉开；2013年冠县商品房主要竞争主要集中在新城区。商品房业态结构：随着开发土地成本的增加、商业需求的提升，越来越多的项目价值需要通过商业来体现，因此配套型商业的开发体量将会显著增加；,五、市场预测市场走势（微观）,客户来源：冠县购房客户主要以刚需及首改型为主，投资客户较少。市区客户主要购房集中在老城区，乡镇客户主要集中在新城区。但是随着新区建设步伐的加快，新区乡镇客户成交比例将会得到提升，市区客户也会得到提升。商品房价格：新城区均价3200-3400元/平米，老城区均格3400-3600元/平米，新老城区价格差异较小，由于老城区土地的稀缺性和完善的配套，新老城区价格差异将会拉大。产品竞争：随着新兴房地产企业的不断入驻，原始以地段+配套的项目竞争形式逐渐变为以地段、产品、规划、服务等多方面综合竞争的局势。开发企业开始注重对产品、售楼部的包装。户型结构：紧凑型三房以及首改性住宅产品成为市场主导的同时，办公、商业等投资性产品开始在市场出现。开发水平：大型房企的不断进驻为冠县本土开发企业带来紧迫感，共同竞争的同时促进了冠县房地产开发水平的提升。,谢 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