即墨市房地产调查报告.ppt

2023/4/28,1,即墨市房地产市场调查,2023/4/28,2,即墨市房地产市场调查,即墨市房产概述(1-23)项目概述(24-33),2023/4/28,3,即墨市房产概述,2023/4/28,4,即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，2007年建成区面积达到47.5平方公里。辖18个镇、4个街道办事处和即墨经济开发区、田横岛省级旅游度假区,总人口110万人。即墨区位优越，交通优势得天独厚，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青银高速公路、青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。即墨城区距流亭国际机场不足15公里，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。全年社会职工平均工资18621元,比上年增长19.9%;全年城市居民人均可支配收入15813元，增长18.6%;农村居民人均纯收入7382元，增长14%。在工资性收入保持稳定增长的基础上，财产性收入和转移性收入比重提高。居民家庭恩格尔系数(居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)，城市为34%，农村为39.2%。城乡居住条件继续改善。全年城镇投资竣工住宅建筑面积98.4万平方米。年末城市人均居住建筑面积33平方米，农村居民人均居住建筑面积29.3平方米。,即墨市区域概况,2023/4/28,5,即墨市地理位置,2023/4/28,6,经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。经初步核算，2007年全市实现地区生产总值433.8亿元，按可比价计算同比增长17.6%，总量和增幅稳居青岛五市首位，2008年地区生产总值达到499亿元，县域经济基本竞争力名列全国百强县第19位。产业结构逐步优化。三次产业结构的比例关系由上年的8.5：54.5：37.0调整为8.6：56.0：35.4，二产继续保持对全市经济的主导支撑。经济结构有了新变化，在规模以上工业总产值中，国有经济、集体经济、股份制、三资企业及私营经济类型分别占到2.0%、2.4%、17.7%、41.3%和36.5%；在社会消费品零售额中，国有经济、集体经济、私有经济、港澳台经济、外商经济所占比重分别为11.2%、3.1%、81.4%、2.0%和2.3%。民营经济创造的增加值在生产总值中的份额达57%，截止2007年末，全市经工商注册登记的个体工商户达7.9万户，年内新发展5910户；民营企业达7717户，年内新发展1509户；民营经济从业人员达到19.2万人，民营经济新吸纳劳动就业2.2万人。民营经济税收17.1亿元，占全市税收的61%。民营经济投资100.3亿元，占规模以上投资的49.8%。经济社会发展中存在的主要问题：经济发展的质量、效益还不够高，现代服务业发展相对滞后，企业自主创新能力不强，节能降耗工作难度较大，市场价格涨幅较大，社会救助制度有待进一步完善。建筑业持续健康发展。全市建筑施工企业实现施工产值25.8亿元，比上年增长4%，施工面积326万平方米，竣工面积163万平方米，分别比上年增长5.5%和74.3%。房地产开发投资受国家调控政策的影响出现下降。全市房地产开发投资达11.8亿元，比上年下降24.1%，其中：住宅9.2亿元，下降30.7%。房地产施工面积202.4万平方米，增长2%；竣工面积51.5万平方米，下降33.8%。商品房销售面积80万平方米，下降38.7%,商品房销售额23.7亿元，下降30.9%。即墨市荣获“中国优秀旅游城市”称号，发展步伐进一步加快。全市接待国内外旅游者369.9万人，实现旅游总收入22亿元，占地区生产总值的5.12%；旅游商品收入达8.15亿元，占旅游总收入的37%。,综合经济,2023/4/28,7,20年间，一个“商贸兴市”战略催生出一个聚集145处市场的江北最大市场群，其中专业市场25处，年成交额突破500亿元。市场周围，大润发、利群、家乐佳、国美、五星电器等商场超市鳞次栉比，民生、华夏、浦发等15家银行机构竞相抢驻，每天车水马龙，天南海北的客商络绎不绝。今年，在福布斯“中国大陆最佳商业城市百强市”排行榜中，即墨市名列81位，成为山东省排名最高的县级市。如今的即墨，市场商贸、高端旅游、运输物流、金融服务、服务外包“百花齐放”，现代商贸物流聚集区、高端旅游聚集区、服务外包聚集区和金融产业聚集区等构筑起与大青岛服务业有机接轨的现代服务业体系。即墨东部，聚集了港中旅海泉湾度假城、温泉国际会展度假城等25个涉及总投资360亿元的高端旅游度假项目，该区域即将建成全国一流、世界知名的“会议之城、运动之城、养生之城、观光之城、生态之城、教育之城”。在即墨，从针织服装服饰、电子及电子配件、食品饮料、机械制造四大传统优势制造业集群，到船舶制造、汽车及零部件两大新兴产业集群，总投资117亿元的42个先进制造业大项目形成了一条条强劲的产业链，促使即墨这一青岛“环湾保护，拥湾发展”战略内圈层和“轴线辐射”重要节点，在先进制造业优化升级中不断释放出新的经济活力。2008年，该市万元GDP能耗下降到0.59吨标准煤，取水量下降到20.66吨，COD和二氧化硫下降10.5%和16.1%。与之对应，地区生产总值达到499亿元，县域经济基本竞争力名列全国百强县第19位。半岛“蓝色硅谷”在即墨呼之欲出。立足于183公里海岸线，2517平方公里海域和481平方公里的七大海湾，该市确定了建设黄金海岸旅游开发带、临港产业带、现代渔业养殖带，旅游度假和休闲居住功能区、海洋科研教育和IT服务外包高端产业聚集功能区、港口物流功能区、海珍品健康养殖功能区“三带四区”的海洋产业空间布局。目前，国家海洋与科技实验室、青岛水产种苗产业化基地、青岛海珍品养殖基地、青岛扬帆船舶制造等一大批项目聚集其中，初步拉起了蓝色经济区的发展框架。站在撤县建市20周年的历史节点，即墨决策者们把责任看得更重，把眼光放得更广，把目标定得更高。他们聘请美国科尔尼公司编制完成了新的区域和产业发展规划，深入实施扩大对内对外开放、新型工业化、城乡一体化和可持续发展四大战略，不断推进新农村建设、和谐社会建设、生态文明建设、文化建设和党的建设，全力建设开放兼容、特色鲜明、富有魅力的生态化、花园式大青岛现代新区。,2009年9月30日大众日报“即墨：大市场群里崛起现代新区”,2023/4/28,8,即墨市房地产市场调研分析,2008年，受国际金融危机的影响，全国房地产市场受到了前所未有的冲击影响，即墨市房地产市场虽然同样受到了一定影响，但同其他城市相比，房地产市场总体发展态势良好。即墨市辖区内房地产住宅开发建设基本情况(一)房地产开发投资保持持续稳步增长。2008年，即墨市房地产开发投资增长态势稳定。全年完成房地产开发投资额19.52亿元，同比增长28%，环比增长7%；其中，完成住宅投资额17.25亿元，同比增长48%，环比增长6%。住宅项目投资依然在房地产开发投资中占较大比重，据统计，今年，住宅项目投资占全市房地产开发投资的比重达 88.37%。(二)房屋施工面积与去年同期持平，新开工面积与去年同期有所增长。2008年，全市房屋施工面积246.26万平方米，与去年同期持平，其中，住宅项目施工面积为207.84万平方米，写字楼项目施工面积0.44万平方米；商业项目施工面积30.39万平方米；其他项目施工面积7.59万平方米。2008年全市房屋新开工面积为111.66万平方米，同比增长3%,环比增长3%；其中，住宅项目新开工面积97.72万平方米，同比增长10%，商业项目新开工面积为13.21万平方米。(三)商品房销售量大幅下降，但商品房销售价格稳中有升。今年，全市商品房销售量与去年同期相比大幅下降，但是商品房销售价格稳中有升。2008年，即墨市商品房屋预销售面积为74.79万平方米，同比下降32%，其中住宅预销售面积为66.19万平方米，同比下降37%；商业营业用房预销售面积为7.08万平方米。销售量萎缩的原因主要是：受全球金融危机影响，当前全国多数大中城市房地产价格下降，潜在消费群体对房地产市场存在降价的预期期望，多采取持币观望的态度，导致住房销售量持续走低。2008年,即墨市城区住宅的平均销售价格为2991元/平方米，同比增长12.99%。商品房预销售总套数为7185套。其中90平方米以下5106套，占总销售套数71%；90-120平方米1619套，占总销售套数22%，120平方米以上460套，占总销售套数6%。(四)商品房竣工面积大幅下降，空置面积增长较大。2008年，即墨市房屋竣工面积为 73.07万平方米，同比下降34%。其中住宅竣工面积为62.26万平方米，同比下降58%；商业营业用房竣工面积为5.42万平方米；其他项目竣工面积为5.31万平方米。竣工住宅套数为6650套，竣工房屋价值为11.41亿元。累计空置房屋面积为21.85万平方米，比去年同期增加11.03万平方米；其中住宅为14.06万平方米，商业营业用房为7.72万平方米。(五)即墨市房地产下一步对策和措施：针对金融危机对房地产业的冲击，为扶持房地产市场的健康发展，自2008年10月份以来，国家频频颁布房产新政，扶持房地产企业发展和鼓励居民购房。但由于楼市交易低迷，消费群体观望气氛较浓以及政策的相对滞后性，房地产市场的低迷状态短时间内难以有较大改善，所以需要一个较长时间的调整期。09年即墨市房地产将进入调整阶段。根据即墨市2009年住房建设开工计划，预计09年新开工项目22个，新开工建筑面积约126万平方米，其中城区项目18个，总建筑面积88万平方米。因此开工量仍会延续往年的发展速度。,2023/4/28,9,即墨市房产供应情况,即墨的房产市场发展较为落后，这里与城阳相距仅10分钟的车程，房价却仅是城阳的一半。当地开发商坦言：一进入即墨真的寂寞。过去，即墨很多楼盘都是单兵作战，产品方面，前些年户型、外立面、小区规模都基本相同，虽然价格较其他区市便宜，但对购房者形形不成吸引力。随着即墨市西接、北扩的总体发展规划的提出，及在青岛发展现代化国际大城市的发展战略带动下，这里逐渐成为了地产开发热点，万科、中港旅和2001年已进驻的天泰，将掀起了西部开发潮流。据估计，2008年即墨市区的楼盘供应量将达到150万平方米左右。除东部一些高端别墅项目主打温泉牌外，中部和西部、北部的楼盘也都在遥相呼应。今天的楼盘，强调社区规模、档次、社区配套生活、环境营造，多种住宅模式的共同发展存在，从某些意义上说，差异化、品牌竞争是市场竞争的最终格局，是一个由市场调控的“平衡动态”之下的差异化产品格局。,2023/4/28,10,即墨市商住楼盘现状,即墨楼市商住楼盘主要分布三个区域：中心城区：目前进行旧村改造，未有具体的相关楼价。西区：新楼盘分布比较集中，主要代表楼盘以：即发-阳光城二期为代表，楼盘层高以多层为主，销售价格区间：4500元/5000元/，项目是属于西区较为高端楼盘。东区：主要以万科四季花城为代表，楼盘层高分为多层与高层，销售价格按套计价：均价约5000元/5500元/，项目是属于东区最为高端的楼盘。,2023/4/28,11,银座动感世代,2023/4/28,12,万科四季花城,2023/4/28,13,即墨市典型楼盘分析（项目周边）,注：银座动感世代：与振邦距离最接近，在东区属于第二高档小区，最具可比性。,2023/4/28,14,海信温泉王朝,2023/4/28,15,即墨市嶺海项目,嶺海由青岛长基置业有限公司投资开发，诚邀世界著名规划设计公司美国NBBJ担纲设计，涵盖了国际博览中心、超五星级酒店、国际企业会馆、游艇俱乐部、温泉疗养中心、写字楼、别墅、度假型公寓及高层、多层住宅等物业形态，打造北中国东海岸上可容纳10万人口的“滨海休闲度假”新城！南依道教圣地崂山和著名的鳌山湾，西邻温泉度假村，领海项目规划面积约15000亩（含河道水系），规划总建筑面积约500万平方米。总投资约200亿元，计划用六年时间完成。总建筑面积20万平方米的博览中心和6万平方米的超五星级酒店，将作为项目首批启动工程，于2009年底开工。项目建成后，将以“会议之城、运动之城、教育之城、观光之城、养生之城、生态之城”超大城市阵容，享誉海内外，为青岛开创东海岸新的城市发展格局。,2023/4/28,16,即墨市土地供应情况,1、据调查，这几年即墨的房价没有大变化，但当地的土地价格却一直在上涨。这与我们从天泰地产一位副总那里了解到的信息是一致的。据称天泰蓝泉拿地价格是20多万元每亩，而年初即墨一商业地块出让价格已达60多万每亩，近期青建在温泉拿的一别墅用地，价格更是高达98万元每亩。如此高价与现在对别墅用地的限制有关，但即墨温泉别墅区概念的清晰化，才是温泉土地大涨的主要因素。2、2006年通济办事处西元庄村实施了旧村改造，共拆除旧村址740户村民住宅，拆除正房建筑面积5万余平方米，安置房屋面积11万平方米。即墨市因重点工程和旧村改造，对住房的刚性需求基本无影响。,2023/4/28,17,即墨市房产产品特点,1、即墨建筑形态以多层板楼为主，随后发展有板式小高层或混合社区等。目前已有多种建筑形态共存。多层楼盘容积率一般约在1.422之间，绿化率多在30%以上，物业费基本在0.460.85元/平/月之间。区域内普通产品基本为毛坯房，极少精装产品，2、以即墨温泉旅游度假区为中心，依托天然的“山、海、泉”等自然景观，逐渐形成了较为集中的温泉别墅板块。其中天泰蓝泉别墅、天泰圣罗尼克、芭东小镇、依泉美庐、海信温泉王朝等项目已经成为高端置业群体心中较为理想的别墅居住区。现在的别墅项目产品风格基本为地中海风格及北美风格。3、靠温泉一带的别墅项目，容积率约在0.400.62之间，绿化率平均在60左右。物业费平均约为3.5元左右。部分产品实现精装，包括庭院精装。,2023/4/28,18,即墨市房产销售情况,1、当前即墨市住宅楼盘销售最好的多层楼盘当为“万科四季花城”项目，本项目南面鹤山路，临街首层全部为商业打造成一条商业街，加上是知名品牌房产开发公司信誉，得到客户的一致认可。一期为低、多层，二期为多层，目前均已售罄，现在推3期产品，暂无具体定价，只在收取意向金（可退），销售时以套为计价方式。2、即墨市具规模的楼盘有很多个项目，总规模20万平方米以上，主要是一些大房产公司的楼盘的销售量有增加，如“海信。马山新城”、“即发。阳光城二期”、“信特。景瑞名都”、“银座。动感世代”等，已成为即墨楼市的主要销售楼盘，均已完成前期客户积累，并着手下期的开发销售工作。3、以温泉为概念的楼盘主要集中即墨市东区，代表楼盘有“海信。温泉王朝”、“芭东小镇”等，现已形成自身成熟社区的优势。,2023/4/28,19,即墨市房地产市场客户来源,1、商住产品的客户来源 主要是当地居民为改善居住环境，这部分群体约占65%的比例；另公务员、企业管理人员群体约占30%的比例；用于投资约占5%的比例。2、别墅产品的客户来源 目前温泉别墅的客群，青岛市区的购房者约占到80的比例，基本为企业主或企业高层管理人员。客户来源基本是口碑相传、老客户带动，最初的购房者多为房产公司老板朋友圈内人士，以此为带动、扩展，客群基本属于中产阶层。3、在调研中发现，大部分购房的心理预期对房地产市场的降价持乐观态度，普遍认为大势还不稳定，还有调控的空间，所以不急于出手交易，观望情绪比较严重。而对于因房价高不买房和收入低买不起房的消费群体的比例相对比较稳定。4、楼盘宣传 在楼盘宣传上依然没有采用大众传播的广告形式，只是简单的户外广告牌而已，比较内敛。,2023/4/28,20,购房年龄,购房客户的年龄基本在20-50岁之间，其中20-30岁年轻人买婚房的和30-40岁改善居住换房的客户为购房主流，占到购房总量的一半以上；40岁以上，中老年换房也占一定比例。购房户的平均月收入主要在2000-5000之间，其中2000-3000元/月的客户高达42.6%。,2023/4/28,21,购房面积,70-100平方米的中小户型占到60%，100-120平方米占到30%，120平方米以上和70平方米以下的占到10%。,2023/4/28,22,购房区域分布,我们对计划购房群体的居住区做一分析发现，意向客户主要分布在即墨市区和乡镇，青岛及外地所占比例很少，且即墨西部、市区、乡镇分别占总量的26.2%、29.5%、21.3%，高达77%。对于有购房意向的消费群体，多选择城区西部，与二十八中、德馨小学等教育配套设施近的区域，或开发区鹤山路两侧区域。,2023/4/28,23,据相关人士称：即墨市目前的施工成本，中高档（框剪结构）住宅小区土建一般需要约1200元/，设备安装费一般约300元400元/；容积率：1.5，地价每亩约60万元，包括相关税费总成本一般约2500元3000元/左右（含相关业务费）。若按多层建筑施工成本算，施工成本相对便宜，约2300元/左右。本项目地块暂无法核查土地转换性质需要缴纳的地价款，项目开发成本有待进一步分析。,建筑安装成本分析,2023/4/28,24,项 目 概 述,2023/4/28,25,青岛振邦化纤有限公司（简称振邦），占地面积约240亩，建筑面积13万平方米,主要生产再生短纤维、涤纶长丝等产品。06年建生产车间、办公楼与宿舍楼，项目于07年6月竣工。投产至今不足3年，原计划将投入4条生产线，目前实际只投入1条生产线，拥有200多员工，经营状况与原计划存在一定的差距，据了解目前经营利润空间较少。振邦目前属于工业用地性质。据我方到建设局了解情况；该项目（振邦）根据即墨市最新城市总体规划（20062020规划用地），该地所处板块，政府将调控成商住板块（暂无法查阅政府公布的相关资料）；振邦地块将由工业用地性质转换成商住用地性质。据此，振邦渴望同具有大型房产开发经验的公司共同开发该地块，目前正在积极同房产开发公司接触。振邦改为商住用地性质后，其容积率在1.31.5之间，总建筑面积在20.8万24万平方之间。,项目缘由,2023/4/28,26,项目地理位置,项目位于即墨市中心东北部，属即墨市开发区管辖。项目东临龙泉河，北靠郭家庄村田地，南对203省道青威路，西依刘家西流村。项目占地面积约240亩，项目周边情况，东面有块树林地，东北边正在兴建该市第一座污水处理厂，北边有预制管厂，以西大多为小型加工厂。项目周边未有相关市政配套设施。项目周边有开发区第二小学、中学、新安中医院等一些公共服务设施。项目距青岛市区约3040分钟车程（42KM），即墨市中心区域约1.5公里，距开发区中学、新安医院500米。,2023/4/28,27,项目地理位置,项目位置,2023/4/28,28,项目地理位置,2023/4/28,29,青岛振邦化纤有限公司,2023/4/28,30,项目周边情况,东北面,北面,西面,东面（龙泉河对面）,2023/4/28,31,项目SWOT分析及建议,一、项目优势（S)1、项目位于龙泉河边，具有很好的自然景观资源；若对龙泉河加以开发，该河将可成为带动项目开发的一个亮点。2、项目占地面积大，容积率可申请高，将有机会做成一个较高水准的大型社区。3、项目在省道旁边（退红线50米），交通便利（目前未有公交车站）。4、项目周边无遮挡物体，视野宽阔，可建设小高层或高层建筑。建议：以龙泉河为项目开发的亮点，配以出色的小区园林景观；以中高档产品做主打；项目布局北边建小高或高层以阻挡冬季北方的吹袭，南向建别墅或多层住宅，使整个项目产品特色多样化。二、项目劣势(W)1、东北面在建污水处理厂，对项目开发必定会有影响。2、项目西、北小型加工厂较多，噪音、废气对小区影响很大。3、省道青威路在门口，车流量较大，势必对小区出行带来一定困难。4、项目周边无菜市场、购物场所，对小区居民生活有影响。5、项目暂无路灯等其他市政设施，基础建设较大。6、目前项目地带暂无房产开发地块，房地产业成熟较慢。建议：挖掘自身优势，弱化劣势。综合考虑周边环境、小区配套不全等不利因素，使项目开发具有中高档定位的优势。,2023/4/28,32,项目SWOT分析及建议,三、项目机会(O)1、项目属于工业用地性质转换成商住土地性质，土地成本方面应有优惠。2、项目收到当地政府的大力支持和鼓励企业开发。3、处于当地房地产大力发展时期，政府扶持力度很大。建议：借助政府对开发区房地产支持、鼓励和优惠政策带来的机遇，将本项目开发推向市场，使项目为大家熟知。四、项目威胁(T)“银座动感世代”、“万科四季花城”、楼盘离本项目最近，对项目的开发势必构成极大的威胁。建议：在同区域拉大产品结构差异化，避免因规划、建筑风格、园林景观、户型大小相似和价格相当等尴尬局面。五、项目综述 项目地理位置较偏、两面有工厂和污水处理厂，在规划中势必是解决的重点。同时周边无办公、商业、市场设施，销售时一定要出奇争胜，以开发区的发展前景及政府优惠政策作为吸引客户的眼光。,2023/4/28,33,项目定位与结语,一、产品定位1、项目名称定位 以“龙泉河”三字有关作为项目命名较为恰当。2、客户群定位 以行政单位、事业单位、个体商企业、商界人士为主要目标客户。3、价格定位 结合本项目实际情况和本区域同类竞争产品的销售情况和节奏，认为最低价格3500元/平方米，最高价格5300元/平方米，均价在4500元/平方米。二、结语 从此次即墨市房地产市场调查之行，对项目周边区域楼盘走访、调查，即墨市现正大力发展房地产产业。但项目所处板块，是在工业、生产板块，如政府能切实执行该板块将调整成商住板块，那项目开发是值得探讨的；如未能整板块调整，只是单一的板块调整，那项目开始具有一定的风险性，且利润较薄，应谨慎考虑投资。,