成本分摊课件.pptx

成 本 分 摊,Contents,成本归集分摊的原则,关键词:,成本科目,土地成本,前期工程费,建安工程费,基础设施费,公共配套费,贷款利息,开发间接费,建安成本是地产开发成本中占比最大部分,可以看出碧桂园公共配套所占比重较大，配套完善，楼盘品质高；,优势在于土地成本低；,大型公配的分摊原则,收益性公配,土地成本、园林绿化成本、设置在酒店大堂内的售楼部装修成本按可售面积进行分摊，其他的成本单独归集折旧分摊,半收益性公配,经营前所有的建造成本及土地成本单独归集，按受益对象可售面积分摊,纯 公 配,经营前所有的建造成本及土地成本单独归集，按受益对象可售面积分摊,土 地,后期地块未取得，公配设施只在已取得地块分摊，后期不在追，后期地块取得未正式开发，公配设施按所有地块按可售面积分摊,释义：预计总收益能抵扣所有建造成本，如：大型酒店、大型医院。,释义：预计未来会产生收益，但总收益不能抵扣所有建造成本，如：学校、招待所、医务所,释义：无独立经营权，归全体业主所有，预计无收益，如：会所、业主用房、物管用房,释义：指项目分期取得土地，分期开发,混合产品共同成本的分摊,商铺+别墅,可售面积乘以1.7系数后，再参与总的土地成本分摊,商铺+多层洋房,可售面积乘以2.2系数后，再参与总的土地成本分摊,商铺+高层洋房,可售面积乘以2.5系数后，再参与总的土地成本分摊,土地加成系数计算例子：比如商铺（5000）+高层（5000），合计面积10000，总地价100万，按集团加成系数商铺为2.5，计算高层总地价：1000000/（5000*2.5+5000）*5000=285714.高层楼面地价：285714/5000=57.14.商铺总地价：1000000/（5000*2.5+5000）*5000*2.5=714286，商铺楼面地价：714286/5000=142.86,车位的成本分摊,（含围护、基坑等）、机电（电气、给排水、通风、消防等）、车位设施（车位线、防护等）和人防设施、公共部位装修、报批报建费和基础设施配套费、设计费和监理费等，不含桩基础和与地上公用电梯等,别墅附属车位,权属发展公司,售楼价含车位,赠送车位劵,业主共有,别墅附属车位成本直接计入相应产品,将车位成本全部分摊至地上可售产品,车位成本（售价车位劵面值）,按受益原则全部分摊至地上可售产品,赠车位劵,其他成本分摊,板房的归集和分摊,利息的归集和分摊,销管费归集和分摊,其他激励奖金金归集和分摊,归集为利息成本，按受益原则，在可售产品中进行分摊,以区域销管费区域当年的销管费预算总额/当年签约收入的总额*100%*产品的销售收入,按奖金总额，按可售面积，在可售产品中进行分摊,归集为销售费用，按受益原则，在可售产品中进行分摊,