邯郸市房地产住宅市场分析报告.ppt

邯郸市房地产住宅市场分析,2,本报告旨在通过对邯郸住宅市场调查，形成市场数据结论，并以此基础进行分析、研究后形成的对邯郸市房地产住宅市场研判及发展预期，旨在为万浩家园项目定位及规划论证、河东村改造项目前期策划提供基础支持。,3,邯郸市简介及经济状况 邯郸市简介 邯郸市经济状况 邯郸市房地产住宅市场分析 邯郸市房地产住宅市场调查邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查邯郸市房地产住宅市场容量需求调查邯郸市房地产住宅市场价格调查邯郸市房地产住宅市场营销调查 住宅市场预测住宅市场供给容量分析预测住宅市场销售潜力预测住宅市场主要竞争力分析住宅市场价格分析住宅市场销售推广策略分析住宅市场风险分析,目 录,4,邯郸市简介及经济状况,5,邯郸是中原经济技术协作区的中心城市。邯郸地处晋冀鲁豫四省交界地带，是一个北望京津、南下粤港、东近齐鲁、西连三晋的交通枢纽，具有较强的辐射能力。邯郸的资源、区位优显，经济基础雄厚，是中原经济技术协作区的中心城市。,邯郸市简介,6,区域交通便利境内有贯穿南北方向的京广铁路，东西方向有邯长铁路和邯济铁路。两支形成“8”字形干线环形铁路穿绕境内,并与京广线相通。此外，京珠高速公路，107国道都从市内穿过。邯郸机场正在建设中，预计两年内投入正规使用邯郸市市内交通也较为发达，各区间除了有较密的公交网络连接外，出租车行业也比较繁荣。,邯郸市简介,7,邯郸矿产资源丰富。邯郸市境内矿产资源种类繁多。主要有铁、煤、石灰石、铝土矿、金、铜、伴生钴、锰、黄铁矿、石墨、耐火粘土、硅灰石等29种矿产，其中已开发20种。全市矿石总产量2969.35万吨，其中煤炭1595.3万吨、铁矿石466.93万吨、其他非金属矿967.12万吨，年矿产品总量价值34.62亿元。就邯郸的矿产储量而言属于半资源城市，丰富的矿产资源多分布在邯郸市周边县城。根据国内其他先进能源城市房地产发展经验，和专家组分析认为邯郸的房地产消费增长预计与能源及相关产业的开发成正比例增长。,邯郸市简介,8,邯郸市钢铁行业发展迅速。2006年，邯郸市工业第一大支柱行业钢铁行业完成增加值245.9亿元，增长30.6%，增长速度高于规模以上工业5.7个百分点，占全市规模以上工业增加值比重为57.8%。07年5月，邯钢、宝钢正式签约，联手共建邯钢新区,在未来的发展中结成了密不可分的战略合作关系。和专家组预测：随着邯郸市钢铁行业的快速增长，为房地产业的健康发展提供了良好的经济环境与消费基础。,邯郸市简介,9,邯郸拥有悠久的历史文化。邯郸是中国历史文化名城之一，它的文明历史已有7000多年。历史上的许多典故以及美好传说，如黄梁梦、将相和、完璧归赵、毛遂自荐、邯郸学步、胡服骑射等，都和邯郸的历史有关。旅游资源极其丰富，现有名胜古迹500多处，主要古迹和游览景点有武灵丛台、黄梁梦吕仙祠、娲皇宫以及响堂山石窟等，还有新开发的长寿村、京娘湖、武当山等民俗风景区。我们认为悠久的历史文化为邯郸孕育着浓厚的文化氛围，同时也为房地产开发（商业）带来了许多可以挖掘的潜力与机会点。,邯郸市简介,10,邯郸市行政区位情况邯郸市主要行政区划复兴区邯山区丛台区高开区,邯郸市简介,11,复兴区位于邯郸市区西部，是邯郸市的重、化工业区，全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村，人口24万，面积37平方公里。1996年被命名为“小康区”，所辖彭家寨村被誉为“邯郸第一村”。但由于其区域中存在邯郸钢铁厂等工业项目,存在一定程度的污染，我们根据针对性需求调查得知，客户普遍对此区域认知度不高。（红色所示区域）,复兴区,邯郸市简介,12,丛台区,市府驻地，人口26.8万，面积26.3平方公里，辖10街道1乡。通过调查得知，其中中华北大街周边地区是目前邯郸市经济比较发达的地区。（绿色所示区域）,丛台区,邯郸市简介,13,邯山区是邯郸市的中心城区。现辖马庄乡、马头镇、十个街道办事处，面积37平方公里，人口26.4万。该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。（蓝色所示区域）,邯山区,邯郸市简介,14,东部高开区是1992年政府批准的省级开发区，新区规划面积23.5平方公里。通过市场调研分析及内部资料调查，及专家组预计随着城市中心整体逐渐向东转移，高开区将逐渐成为城市的热点区域。（紫色所示区域）,高开区,邯郸市简介,15,邯郸市总人口数量稳步增长。,邯郸市人口每年约增加10万人。随着城市化步伐的推进，预计邯郸周边农村人口将逐渐向城市转移，形成农村人口向中心城市集聚的趋势。此趋势意味着住房有效需求量将逐步提高。,注：根据邯郸市政府多年数据统计所得,邯郸市简介,16,地区生产总值增长迅速。,近年,生产总值迅速增长，涨幅每年保持在15%到25%。根据其他城市经济发展的经验总结，认为邯郸市经济发展态势良好,发展速度将进一步加快。,注：根据邯郸市政府多年数据统计所得,邯郸市经济状况,17,城市人均可支配收入稳定增加。,根据实地探测性调查以及以上表格说明，邯郸市人均可支配收入水平逐年上升，涨幅保持在10%-20%,06年突破10000亿元。我们认为邯郸市城镇居民收入将继续保持一个较高的增长水平。随着人均可支配收入水平的提高，人们对居住的需求将进一步提高，这在一定程度上会刺激当地房地产业的发展。,注：根据邯郸市政府多年数据统计所得,邯郸市经济状况,18,地区社会消费品零售总额稳步增长。,根据其他城市经济发展规律，预计2007年全年社会消费品零售总额将增长在10%以上。社会消费品零售总额是反映人民生活、社会消费品购买力的指标。邯郸市这一指标的迅速增长反映出本市的消费能力较为旺盛，经济形势良好，为房地产的开发销售提供了良好的消费力基础。,注：根据邯郸市政府多年数据及实地统计所得,邯郸市经济状况,19,批发零售企业各类商品销售普遍增长,2006年增长情况值得关注的是，汽车类的商品销售上涨了93.4%,远远超过了其他类商品。根据其他城市的经验，认为城市当地汽车销售率加快，为城市范围扩大提供基础，同时住宅及商业房地产也将稳步增长。我们建议在日后房地产开发建设中增加停车位的数量。,注：根据邯郸市政府多年数据及实地调查统计所得,邯郸市经济状况,20,城市居民可支配收入总额与消费品零售总额增长趋势:,上述表明，2006年收入总额与消费品零售总额之间存在较大差距。认为，邯郸市民在用于日常消费品指出外，仍有大量的闲置资金。通过实地调查了解，作为股票、银行存款、房地产投资等多种投资渠道相比，客户比较认同闲置资金用于房地产投资较为实际、安全。,注：统计所得,邯郸市经济状况,21,固定资产扩张有力,邯郸市固定资产投资扩张有力，平均每年有100亿元的增加额。2006年，全市固定资产投资达到599.5亿元，同比增长22%，增长幅度连续3年保持在20%以上。我们认为固定资产投资额反映了一个地区房地产市场的热度，由于邯郸市固定资产投资额的持续稳定上升，表明房地产有进一步稳定发展的潜力。,注：根据邯郸市政府多年数据统计所得,邯郸市经济状况,22,基础设施建设进一步完善。已建设中华大街南北延等16条城市道路。06年末主城区实有城市铺装道路长度630公里，铺装道路面积1290万，建成区人均道路面积13.93。,根据国内其他城市建设运营经验，我们认为城市基础设施建设进展迅速，良好的基础设施是房地产开发销售的有力支撑，必定为房地产项目提供了极大的升值潜力。,邯郸市经济状况,23,总结邯郸市的自然及历史资源丰富、区位优显，是中原的中心发展城市。邯郸市经济基础雄厚，近年经济飞速发展。邯郸市未来房地产市场有很大提升空间。,24,邯郸市房地产住宅市场分析,25,市场分析,市场调查,市场预测,市场容量调查,竞争力调查,价格调查,营销调查,供给调查,需求调查,市场容量分析,主要竞争力分析,价格分析,营销分析,风险分析,供给预测,销售潜力预测,工 作 进 程,26,邯郸市房地产住宅市场容量供给及竞争力调查,27,调查目的：,掌握邯郸房地产市场供给状况，为房地产市场供给容量趋势预测及供需平衡趋势预测提供数据支持掌握邯郸房地产市场竞争项目各项元素状况，为调整产品性能提高核心竞争力提供依据依据供给及竞争力调查结果为项目（企业）投资战略的制定、优化资源配置及资源条件、指导建设项目规模和产品方案设计提供技术支撑,调查内容：,供给现状、竞争项目各项元素调查（针对性供给调查）,调查方法：,文案调查及实地调查,调查者：,邯郸项目组,调查资料来源及调查方式：,文案调查（内外部资料）网络、报纸、销售总结、报告、成交记录单等实地调查及相关人员走访问卷、观察专项座谈会,28,邯郸房地产市场投资市场总体走势平稳。其中，住宅投资增长稳定,04年为20.4亿元,06年增长到21亿元.办公项目的投资增长幅度大,04年为0.3亿元，06年增长到1.7亿元。商业增长缓慢，但整体呈上升态势，06年投资1.7亿元.,注：统计,房地产逐年投资情况(单位:亿元）,住宅市场供给容量调查,29,施工面积逐渐增长,由04年的316.5万增长到06年356万.04至06年，新开工面积分别为151.6万,134.7万和164.3万.04至06年，竣工总面积分别为90万,82.8万和78.2万.其中,每年的竣工面积中,住宅部分的面积分别为78万,75.5 万和70万,注：统计,房地产施工面积表(单位:万平方米),住宅市场供给容量调查,30,邯郸的商品房交易面积整体呈增长态势.住宅部分04年到06年增幅明显,从04年65.6万增长到06年101.8万.办公部分的增幅明显加快,所占比例迅速提高,分别为0.2万,1.4万和6.7万.商业部分分别为3.1万,4.1万和4.6万.,注：统计,房地产交易面积(单位:万平方米),住宅市场供给容量调查,31,由图表可知，商品房总交易金额三种市场都在增长.住宅部分04年到06年分别为10.1亿元,15.1亿元和16.6亿元.办公市场交易总金额增长速度较快,分别为0.01亿元,0.6亿元和2.8亿元.商业部分分别为0.9亿元,1亿元和1.9亿元.,注：统计,房地产交易总金额(单位:亿元),住宅市场供给容量调查,32,商品房交易均价,住宅部分04年到06年分别为1540元,1513元和1631元.办公04年到06年部分分别为5000元,4286元和4179元.商业部分04年到06年分别为2903元,2439元和4130元.,注：统计,房地产交易价格(单位:元/平方米),住宅市场供给容量调查,33,注：实地调查统计,本次竞争力调查共选取项目13个，甄选出有代表性重点项目11个并对其进行了深度调查，名称分别为拉德芳斯,创鑫阳光城,雅士名邸,香墅郦舍,鑫港国际(一期星城国际,二期融富中心),华煌芯城,连城别苑,今日佳园,鑫域国际,领秀城市。目前在售住宅项目主要集中在丛台区（绿色区域）与邯山区（蓝色区域）,丛台区包括连城别苑,鑫港国际等。邯山区住宅项目包括领秀城市,今日佳园等，其他区域的住宅项目并不多。,位置分布,住宅市场竞争力调查,34,户型比例,目前邯郸市在售项目的户型中,三室两厅两卫所占比例最多,约占总数的54%,其次是四室两厅两卫和三室两厅一卫,分别占总数的15%和13%。,注：对11个可比项目实地调查统计所得,住宅市场竞争力调查,35,面积比例,数据统计均将各种建筑形态修正可比到高层（使用率：高层80%，小高层85%，多层90%）,二居的主力面积为90-100,约占二居所有产品总数的52%三居的面积分布比较平均，主力面积为130-140,约占总数的27%.四居的面积分布比较平均，主力面积为在210-220,约占总数的27%.五居产品与复式结构的面积基本在200 以上,注：对11个可比项目实地调查统计所得,住宅市场竞争力调查,36,产品类型,可比在售项目中高层项目约占总数的46%,小高层约24%,多层及类别墅30%,在售项目中存在少量的叠拼别墅项目,如香墅郦舍.但是由于该项目定位于高端别墅项目,但项目所处城市闹市区,以及总价太高的原因,销量欠佳.,注：对11个可比项目实地调查统计所得,住宅市场竞争力调查,37,功能间面积调查,住宅市场竞争力调查,38,户内均为毛坯房.仅有鑫域国际可根据业主需要提供菜单式精装修服务；部分项目的公共区间存在装修档次不高、效果欠佳的问题,装修标准：,绿化园林景观及品牌识别：,建筑形式及外立面：,存在投入大于效果；品牌识别差；没有做到因人而异、因地制宜；空间利用不高；景观与建筑的结合性不强等问题,各项目之间外立面设计档次差别较大；存在空间层次感不强；建筑节点做法不够合理、美观；建筑的实用性和美观性结合的不够紧密；建筑材料使用不当；色彩搭配不合理；整体效果与案名、项目初衷有较大差异等情况,户型布局及公摊设计：,部分项目存在户型布局、功能间及公摊布局不合理、实用性差的问题,建筑材料及设备：,建筑材料（装饰材料）的投入与效果不成正比；存在设备选用与项目档次不吻合的状况；存在“小马拉大车”的现象,住宅市场竞争力调查,39,社区配套：,物业管理：,停车位及车库：,70%的项目车位比只是按照规范比例设计，对未来没有前瞻性；整体及细部布局设置不合理,路网及社区主入口设计：,30%以上项目的路网设计未从“以人为本”的角度出发，使用上存在很大的缺陷；已建成社区入口具备一定的独立形象性，动态下的整体性欠缺,社区配套的主要服务于社区及周边；存在社区配套与开发建设的衔接性不强，投入使用滞后；社区配套的概念性强于实际性的问题,物业管理提供的服务、水平与项目档次之间存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被动管理的层面,品牌：,开发商对公司和项目品牌打造效果不佳，未形成系统性、系列性的项目品牌,住宅市场竞争力调查,40,邯郸市房地产住宅市场容量需求调查,41,调查目的：,了解邯郸房地产市场需求状况，为房地产市场需求容量趋势预测及供需平衡趋势预测提供数据支持依据需求调查为项目（企业）投资战略的制定、优化资源配置、增加资源条件、指导建设项目规模和产品方案设计提供技术支撑,调查内容：,针对性需求状况调查,调查方法：,文案调查及实地调查,调查者：,邯郸项目组,调查资料来源及调查方式：,文案调查（内外部资料）销售总结、报告、成交记录单等实地调查及相关人员走访问卷、观察、实验专项座谈会,42,邯郸市主要消费者来源地,通过业内人士提供的客户统计数据资料得知，邯郸市场房地产消费客群包括60%本市中高收入者，其余来自于周边县市，主要包括以下行业从业者：煤，矿业，配件业。,住宅市场需求调查,43,主力购买人群类型及特征说明,住宅市场需求调查,44,希望居住区域：邯郸市东部地区自然环境良好,居住密度比较低,是邯郸市民心中的宜居地带；30%的客户认为老城区地带靠近市中心,从交通便利、配套齐全的角度考虑,希望居住在该地区。希望购买的物业类型：考虑到土地资源的稀缺性、景观优势以及房地产发展的总体趋势，70%购房者接受高层、小高层产品。,住宅市场需求调查,45,建筑风格：邯郸市民比较容易接受新鲜事物，对欧式和现代简约风格的建筑风格有一定的认可程度；同时在邯郸大的历史文化背景衬托下，邯郸市民更希望看到包含部分中式建筑风格或中国古老文化内涵的项目。对朝向的看法：90%的客户要求住宅正南正北的朝向。车库要求：近两年邯郸市家用轿车的购买数量不断增长，购房者对项目内部车位数量也有较高的要求，80%以上家庭要求有车库或车位，其中15%的客户要求有双车位,住宅市场需求调查,46,居住面积：客户面积的主流要求在90-140之间（三室两厅为优）邯郸市区的消费者面积主要要求在120-140 经调查6070%的中低收入者以及年轻人接受90-110 小户型；140-150 的住宅由于契税节点的缘故接受度较低.65%的高端客户从舒适度、以及体现身份的考虑,需求面积在150-180,住宅市场需求调查,47,对卧室的要求：出于居住功能与舒适度的考虑，大约60%的消费者认为三室以上为优对卫生间的要求：购房者基本要求三居室或100以上住宅即配有双卫获取购房信息主要途径：朋友介绍，报纸广告，售楼处或工地现场。消费者购房关注因素：户型与面积，价格，交通,住宅市场需求调查,48,邯郸市房地产住宅市场价格调查,49,调查目的：,掌握邯郸房地产市场价格状况，为房地产市场价格趋势预测及项目价格制定提供基础支持,调查内容：,市场价格调查,调查方法：,文案调查及实地调查,调查者：,邯郸项目组,调查资料来源及调查方式：,文案调查（内外部资料）网络、电视、报纸、合同、销售总结、报告、成交记录单等实地调查及相关人员走访问卷、观察专项座谈会,50,可比项目价格区间,邯郸市目前在售项目均价集中在3400-3600元/与3600-3800元/，占到总量的54%。,注：对11个可比项目实地调查统计所得,可比项目价格调查,51,可比项目总价区间,主力总价区间为45-50万元，占总量的28%。其次为40-45万元，占总量的18%。,注：对11个可比项目实地调查统计所得,可比项目价格调查,52,期望房价：中低收入阶层接受房价约在2500元/左右，60%消费者期望房价在3000-3400元/。购房承受总价：中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为50-60万。付款方式：90%客户(主要从事煤,矿,配件业等)由于收入来源的特点,一般选择一次性付清.邯郸市区的居民(含公务员)一般选择按揭贷款方式购买住宅.,需求价格调查,53,邯郸市房地产住宅市场营销调查,54,调查目的：,掌握邯郸房地产市场现有营销方式，为项目市场开拓并制定针对性营销策略提供帮助,调查内容：,市场现有营销方案调查,调查方法：,文案调查及实地调查,调查者：,邯郸项目组,调查资料来源及调查方式：,文案调查（内外部资料）网络、电视、报纸、固定看板等广告媒体；合同、销售总结、报告、成交记录单等实地调查及相关人员走访问卷、实地观察专项座谈会,55,项目营销市场定位,80%项目市场定位明确,项目包装策略,部分开发商通过“奢华”的案名及LOGO“提升”产品档次；多数开发商借助投资商品牌推动项目品牌80%的开发商不注重接待中心的设置90%的开发商忽略样板间，没有样板区的概念不设置项目引导系统策,住宅市场营销调查结论,56,项目推广策略,广告宣传基本不做传统媒体，主要以市场口碑传播70%的项目推广策略单一，项目推广各阶段诉求不清晰、重点不明确,项目行销策略,60%的项目在未取得预售许可证既开盘进行销售开盘的随意性较强；销售方式为简单“坐销”方式、团购公关、预订卡方式定价原则主要为市场比较+成本法定价；付款方式为一次性付款、简单分期及按揭方式付款促销策略多为价格优惠、物业管理优惠,住宅市场营销调查结论,57,住 宅 市 场 预 测,58,结合多年的房地产专业经验,依据市场调查收集的数据资料，通过建立数学模型，采用定性和定量预测法（包含专家会议法、类推预测法、因果分析法及延伸性法），对住宅主要市场指标进行预测。,59,根据数据分析及专家会议论证，预计07年邯郸房地产住宅投资将平稳增长,住宅市场供给容量分析预测,60,目前邯郸市正处于一个建设增长时期.虽然由于政府土地政策的限制,04-05年间新开工面积下降了约11%的幅度,但从05年开始新开工面积开始持续增加,到05年底,已经超越了04年初的水平.而施工面积一直保持在每年4%-8%的幅度.我们预计07年新开工面积和土地施工面积仍将继续保持平稳增长的势头。,住宅市场供给容量分析预测,61,结合专家组意见，预计07年商品房交易量在06年的基础上会小幅增长。,住宅市场销售潜力预测,62,注：实地调查统计所得,70%购房者接受高层、小高层产品,邯郸市在售项目物业类型集中在高层与小高层，高层所占比例达到总量的46%。,住宅市场主要竞争力分析,供给状况：,需求状况：,63,产品类型趋势分析：,根据供需关系表明，高层和小高层的产品具备一定竞争力。土地成本不断增加，开发商必须通过增加建筑高度、提高容积率去降低楼面地价，预计在未来的两年内多层和小高层产品将在邯郸住宅市场“消失”（有限高要求的地块除外）。但随着收入的进一步提高、土地稀缺性的进一步显现、对住宅品质及居住观念的不断变化，在未来35年内低密度多层类别墅产品将以高端产品的姿态重新回到市场。,住宅市场主要竞争力分析,64,邯郸市目前对于户型的需求主要集中在三室两厅.,注：实地调查统计所得,目前邯郸市在售项目的居室类型主要集中在三室两厅，只有少量在售项目存在主力面积过大的问题.,供给状况：,需求状况：,住宅市场主要竞争力分析,65,三室两厅两卫的产品从居住的舒适度、功能间设置合理性、实用性、房屋总价等方面都是消费者需求与开发商提供的首选，但在90 以下住宅需占总套数70%的政策影响下，小户型的供给量将有所增加，小户型产品的市场竞争将愈发激烈。,户型比例分析：,住宅市场主要竞争力分析,66,注:修正后数据 实地调查统计所得,对于面积的主流要求在100-120之间,三室两厅两卫为主。,目前邯郸市在售项目的户型主要集中在130-140的三室.,供给状况：,需求状况：,住宅市场主要竞争力分析,67,结合政策的因素，预计90小户型市场有相当大的放量。结合供求关系,100-140面积区间的供给量仍是市场主流。,面积分析：,住宅市场主要竞争力分析,68,住宅市场价格分析,目前邯郸市住宅产品均价集中在3400-3800元/,各地区单价差异不大,东部地区价格稍高.,价格供给状况：,邯郸市中低收入阶层接受房价约在2500元/左右，大多数消费者期望房价3000-3400元/。,价格需求状况：,69,从供需对比来看，需求预期价格略低于供给价格。现阶段政府将继续贯彻严格控制土地开发的政策，结合各项经济技术指标，预计在未来的一年内，邯郸市住宅产品整体价格水平将上涨500800元/，主力价格区间为39004500元/。,价格对比及趋势分析：,住宅市场价格分析,70,总价区间集中在4050万元之间，占总比例的48%,总价供给状况：,住宅市场价格分析,中低收入阶层普遍认为可以接受总价为35-40万的住宅，中高水平客群可以承受总价约为50-60万。,总价需求状况：,71,从供需对比来看，主力需求总价区间与主力供给总价区间相对应，总价在4550万元之间的产品市场竞争力较强。未来一至两年内总价的趋势将受价格变化趋势、面积变化趋势的影响。,总价趋势分析：,住宅市场价格分析,72,住宅市场营销策略预测,营销趋势:,通过综合调查，目前邯郸市大部分在售住宅项目营销手段比较单一,但随着房地产业的发展和项目竞争加剧,部分房地产开发商开始注重产品的营销推广。预计未来12年内，邯郸市房地产营销将步入“战国时代”。,73,住宅市场风险分析,及专家组针对前期进行的市场容量（供、需调查）、竞争力、价格、营销策略调查及相关分析预测，结合外部环境研究（包含经济、社会、政策等多方因素），对邯郸房地产宏观市场风险进行筛选，并针对主要风险进行识别、判断，为后期项目风险预测及不确定分析提供基础帮助。,74,结 语,以上是针对邯郸市房地产住宅市场调查以及对住宅市场预测的初步成果。在万浩家园项目定位和规划论证以及河东村改造项目策划工作中，我们将依据以上资料并结合其他针对性指标，为提供项目定位及策划基础依据。,