新乡市原阳县房地产市场调查报告.ppt

原阳房地产市场调查报告,原阳目前在售项目较少，主要集中在新区；新区价格在1300-1600元/平米左右，县城价格在1400元/平米，略低于新区,县政府,财政局,鑫源花园,翰林华府150亩 17万,文,原阳一中,文,思谦学校,清竹苑,盛世佳苑180亩 20万,名门世家190亩 20万,锦绣华城270亩 25万,汇宝名都新城 220亩 21万,上宅公园世纪 600亩,四星酒店,市民广场,紫光明珠 295亩 24万,京奥苑14.9亩 14500,民主路,农行大道,陈平路,思谦路,富康路,阳武路,目前在售项目,将来入市项目,启示：原阳房地产从2004年开始出现发展，目前为止共供应房屋面积100万平米左右，共消化70多万平米房屋，还剩约30万方存量房尚未消化。而原阳真正房地产销售走入正常在2007年以后，在已销售的70多万平米中大部分为近3年消化的。因此综合分析出，原阳房地产近3年平均每年消化近20万平米左右的去化量。,竞争现状,地福祥,山西三建189亩,地福祥,原阳新政府,市政广场,四星酒店,机关单位,鑫源花园,盛世佳苑,上宅公园世纪,汇宝名都新城,名门世家,阳光新城,锦绣华城,翰林华府,紫光明珠,在售项目,潜在项目,天成相苑,京澳苑,清竹苑,启示待入市项目集中在新区，约有1745亩，按照综合容积率1.8计算，未来约有200万大规模入市，加上之前剩余的30万方存量，相当于整个原阳约8-10年的成交量，相对庞大的竞争环境，加上国家政策的不可预见性，预测未来竞争将十分严峻。对于项目来讲，我们必须对未来竞争环境提高警惕，通过开发定位、开发模式、开发战略的合理化和差异化组织来应对竞争，以“借势避险”的心态来拉动项目可持续发展的核心竞争力。,新区地块规模开发，市民认可度高，县城供应相对较少，未来供应主要集中在新区,潜在竞争分析,山西三建189亩,原阳主力产品线以三房和四房为主，表现出明显的“改善性、舒适性”置业特征，三房出现明显的供大于求现象，五房及复式等产品市场需求不足，成为滞销产品.,产品分析,从内部环境发展角度来看，原阳目前的景观及内部配套还处在初级阶段，内部配套及景观缺乏。,产品分析,案例1盛世佳苑。位于原阳新区主干道黄河大道南侧，东临陈平路，项目品质一般，门前展示面相应较好，二期09年5月开盘，当月销售60%。,典型个案分析,典型个案分析,案例2名门世家。位于黄河大道与思谦路交汇处，与盛世佳苑隔路相望，与盛世佳苑同质性严重，无自身明显卖点，为死盘再包装项目，即将推出三期。,典型个案分析,案例3锦绣华城。该项目入市较早，06年开始开发，现项目销售较为混乱，有三个售楼部同时售房，分别出售二期，三期以及商业。,案例4上宅公园世纪。该项目以复康路为界分为东西两块，地块紧挨规划中市政广场，为新区复合业态大盘，产品形态多样，着力打造异域风情，上宅置业在原阳有一定得品牌效应。,典型个案分析,地块现状,施工方办公室,户外形象展示,售楼部现状,典型个案分析,案例5汇宝名都新城。此项目紧邻上宅公园世纪，同样为200亩以上的复合大盘，产品丰富，且开发商在原阳有开发经验，目前老城区的汇宝名都小镇正在销售中。,典型个案分析,案例6翰林华府。该项目在鑫源花园与锦绣华城之间，紧邻黄河大道，周边已有鑫源花园、锦绣华城、名门世家、盛世佳苑等入住项目，居住氛围浓厚。,项目已经动工,地块西南角规划有大型商业,典型个案分析,案例7紫光明珠。目前项目地块已由铁丝网围合，从规划图上看，项目品质感较低，卖点不足。,发展趋势：原阳新区受到政府的大力支持，土地供应较多，目前在售品质相对较低，随着未来大批项目的进入，预计市场将进入品质竞争阶段；价格趋势：中高档楼盘的单价超过1600元大关，价格拉升明显，预计未来资源型及产品创新的楼盘具有明显的价格优势；预计未来一两年价格将达到2000元以上。产品趋势：市场上绝大部分产品为多层，从个别项目后续供应上看，小高层产品开始出现；主力户型为三房，面积区间在120-143平米，但户型设计一般，预计未来创新性产品将赢得市场；项目品质：在售项目同质化严重，包装档次低下，多为中端市场的竞争，高端市场空白；营销推广：原阳新区项目，广告推广力度较小，除道旗广告和单页广告外很难再见到其它广告形式，销售服务意识较为低下；销售引导：目前在售项目在销售说辞上均强调自身的建筑质量，主打全现浇和保温墙卖 点，天然气等配套少，各项目均依赖自身打深水井、自运天然气等方式为项目增加卖点；客户趋势：基本上以本地的公务员、私营业主为主，吸引外地客户能力非常有限，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。销售态势：城市消费力有限，当地地产开发程度较低，年去化量在20万方左右，但力度逐步加大，未来潜在供应多。,市场总结：,