杭州市房地产板块市场分析研究报告.ppt

杭州市房地产板块市场分析研究报告,2014.1-2015.7月个板块在售楼盘及价格统计,2012-2014杭州土地主要成交区域分析,杭州市土地成交主要集中在未来科技城、城东新城、良渚、钱江新城、临平、滨江区政府、西溪蒋村、申花、丁桥长睦板块。成交土地物业类型以商业居多，占56.5%，其中纯商业用地占38%；住宅用地占43%，其中纯住宅用地占30%；纯办公用地仅成交1宗。,地段得天独厚，配套极其成熟，高端居住多豪宅，价格并不是促进销量最主要的因素，房源合适最重要。,区位：东至东新路，西至天目山路、绕城西路和南山路，南至秋涛路，北至文三路。特征：传统市中心，即武林商圈辐射范围内的区域。由于其得天独厚的地段优势，生活配套极其成熟，板块内的楼盘多以“豪宅”著称。在售楼盘：昆仑公馆、武林壹号、绿城兰园、绿地华家池一号等,市中心,区位：位于钱塘江北岸，一期已基本落成，二期目前处于土地整理和道路整治期。特征：1、高档次开发为主要取向。2、规模化和高层化成为主流。3、江景户型宽敞和大气，腹地户型经济实用。优势：1、未来的行政中心、信息中心、文化中心。2、CBD经济配套与天然江景资源。3、“先造路，再建房”规划好。弱势：缺乏的是实质性可使用的配套和居住氛围，房价的价值支撑度尚不足。在售楼盘：宋都天润、滨江城市之星、中海御道路一号等。,规划前景良好，未来城市中心，资源稀缺，但缺乏实质性配套和居住氛围，房价价值支撑度不足。,钱江新城,是杭州实施“决战东部”战略的核心平台，依托综合交通枢纽中心，是城市门户和综合性城市新中心，以高端商务办公、商业休闲、旅游居住功能为主体，潜力较大。,区位：西起秋涛路（石桥路），东至沪杭高速，南起艮山西路，北至德胜快速路。特征：杭州城市的东大门，上海、宁波进入杭州主城的必经之路。南接钱江新城，东联下沙副城，是杭州实施“决战东部”战略的核心平台。优势：具有综合交通枢纽。弱势：农民房较多。在售楼盘：天阳上城国际、万科草庄、滨江金色黎明、滨江曙光之城、新中宇维萨等。,城东新城,区位：位于杭州城区东部，东为白杨街道，南临钱塘江，西与九堡街道相连，北与余杭区接壤。特征：1、沿江板块，配套差，人口密度大，地铁效应弱 2、金沙湖配套好，人口本地拆迁农民占比大 3、户型优势明显，学生占比大。优势：沿江板块具江景资源、地铁一号线拉近与主城距离弱势：1、大学城和工业开发区组合，人口流动性大 2、相比市中心的繁华精致，下沙要相对清冷粗放。在售楼盘：保利城市果岭、金隅江城府、金隅观澜时代、宋都晨光国际等,整体区域远离市中心，但幅员辽阔，土地价格相对低廉，投资客多；同时楼盘数量众多，供应量巨大。人口混杂，流动性大，开发潜力尚存。,下沙板块（包括金沙湖板块+沿江板块+大学城北板块）,区位：下沙和城东新城的连接地带。特征：杭州房产开发最早的外围区域之一，经适房较多，也拥有一定的江景资源。优势：1、地铁拉近与市中心距离。2、相对优惠的房价适合刚需购买。3、足够的房源满足挑选的余地。弱势：相对脏乱差，物流大车多，道路易坏，客运中心站、四季青服装中心周围人流繁杂。在售楼盘：华鸿罗兰春天、德信泊林印象、郡原相江公寓、宋都阳光国际、天阳九筑、郡原九润公寓等,主城区尴尬板块，降价动能不强，不降价又没有成交量。相对脏乱差，有一定优势但不突出。,九堡板块,区位：北至机场高速、南到金城路、西至风情大道、东到新街镇。特征：对外开放的主平台、招商引资的主力军、经济发展的主引擎和城市建设的主战场。优势：和滨江区相连，与杭州国家高新技术产业开发区遥相呼应，区域位置优越，交通便捷。弱势：过于“年轻”，并无成熟的商业配套以及学区，工地多。竞品密集、配套稀缺，房价偏高。在售楼盘：保利霞飞苑、顺发堤香、绿城九龙仓钱塘明月、中国铁建江南国际城等,萧山未来中心，经济发展主引擎。目前缺乏配套与学区，竞品密集，价格偏高，短期库存压力虽大，长远来说前景仍被看好。,萧山经开区,萧山城市基础配套资源最成熟、最为集中的区域，交通便利，2号线的穿过更是极大利好；教育资源丰富，集中了萧山许多历史悠久的学校；萧山楼市价格高地，房源稀缺；南部卧城更有“离城不离尘”的感觉，既能享受萧山老城带来的交通、学区等各种配套利好，还能享受丰富的山水资源目前此区域是萧山的主战场，占据萧山开发量的30%左右；目前竞争十分激烈。,萧山老城区-南部卧城,和杭州的其他区域相比，萧山楼市相对封闭，“本土化”倾向明显，本土以外的开发商鲜少进入。不过目前已有保利、金地等品牌开发商进去。萧山人心中的主城区，购房群体主要为萧山本地人,主要在售楼盘：,政府重点扶持区域，国家级创新科研基地，高新产业聚集地，吸引较多高素质、高收入群体，使板块价值得到支撑；交通通达性较好，地铁1、2、4、6号线覆盖滨江，通过中河中路可达杭州市中心，也可与钱江新城无缝对接，与主城距离较近；楼盘分布呈现“东西两端密集，中间断层”的形态，西边是文教区的一桥板块，有浙江中医药大学、浙江艺术职业学校，有丰富的文化底蕴，东边是以区政府为核心辐射周边地带；定位偏中高端，以高刚和改善型需求为主。地铁和学区的完善，使滨江板块购房群体从只有年轻人被动接受滨江的情况变成了各个年龄段的人都能接受的全民化阶段。03、04年开始发展至今，滨江板块是杭州大鳄最为集中地区域,滨江板块,楼盘分布呈现“东西两端密集，中间断层”的形态，板块供需相对平衡，主要以江景房为炒作概念，楼盘类型南岸以多层、高层为主，北岸以高层为主，价格也以可览江景的多少为支持。,主要在售楼盘：,因依托西湖姊妹湖湘湖，山水资源丰富，历史悠久，宜居价值逐渐提升；地铁一号线拉近与主城的距离，钱江三桥、四桥、风情大道拉近与萧山、钱江新城的距离；大鳄抢滩，楼盘集聚，三江、众安、绿城、滨江、中粮等相继扎营该板块；湘湖板块以排屋、别墅等高端住宅为主，且目前为了保护景区资源，政府已不再出让地块，不允许房地产开发，闻堰板块虽靠近湘湖，但因地理位置、景观等原因，虽有少量排屋等高端物业，但仍以高层为主，且因地块有价无市，政府不愿意贱卖土地，目前也一直也没有土地出让。,湘湖闻堰板块,主要在售楼盘：,因依托湘湖景观资源而发展起来的板块，以别墅、排屋等高端物业为主，但因在客户心中心理距离大于物理距离，因此，目前板块项目一直有价无市，而政府也不再出让土地。,杭州历来有：贵，以西为居的城西情结，稀缺的自然资源、身后的人文景观、区域交通、配套等基础设置比较完善，且目前西溪湿地景观控制区范围里已完全限制新建房地产项目，因此该板块的项目成为了生态、宜居、稀缺的理想住地。城西开发始于1992年，而留下于2007年才开始真正的房地产开发，也因留下大盘坤和和家园的亮相，留下才开始把自己定位于杭州“双西”之间最具城市山林气质的高尚居住板块；因地制宜，该板块物业类型丰富；,西溪蒋村板块,“贵，以西为居”的城西情结使城西板块成为了杭州富人集聚的地方，凭借西溪湿地绝版地缘以及与市中心的亲密距离这一优势，市场上非常稀缺的多层、排屋、别墅等低密度产品成为这一板块住宅的主流，豪宅级占了半数以上；,主要在售楼盘：,国家级度假旅游区，山水环抱，使这里一开发便是别墅、排屋等低密度住宅聚集地，受到高端市场热捧；金都、中海、嘉里、绿城、华润、滨江等知名开发商纷纷入驻，群雄逐鹿，竞争十分激烈；目前之江板块为去化项目，聚集人气，首置和首改的产品在增多；,之江转塘板块,凭借国家级旅游度假区的优势，一开发便是别墅、排屋等低密度住宅聚集地，受到高端市场热捧，但因配套滞后，板块心理距离大于物理距离，客户导入困难，再加上物业类型高端总价高，该板块项目去化一直非常困难；,主要在售楼盘：,国家级海外高层次人才创新基地，淘宝城、奥克斯研究院、中国移动4G研究院等高新技术企业为未来科技城板块提供了源源不断的高素质、高收入的消费主力军；毗邻西溪湿地，居住环境较好，规划配套升级，板块价值巨大，；整个板块虽然利好不断，却也背负着巨大的存量和可售量。,未来科技城板块,因政府的重点扶持及高新产业的支持，该板块升值空间大，被外来大鳄及本土开发商看好，纷纷在此高调拿地。但因离主城较远，且配套迟迟没落地，外来客户导入难，客户群体主要为未来科技城板块内企业高层及员工。最主要的是外来大鳄的抢地之战，本地大鳄参与度并不高,主要在售楼盘：,杭州后花园，价格洼地、刚需首选，区域内多别墅、排屋等高端居住产品，拥有比较好的客户资源基础，未来价值有待深挖，自身配套不够完善，多依赖于周边板块，未来有待完善。,老余杭板块+闲林,优势：1、山水资源丰富、距中心城区近，和都市紧密结合2、依托未来科技城，区域未来发展值得期待3、区域内集聚一大批文化素质较高的人群（大学教授，媒体从业人员，企业高管）弱势：缺乏优质的学校和医院，自身配套还在完善中在售楼盘：绿城桃花源、世茂西西湖、瑞城温莎郡、富力西溪悦居、EFC欧美金融城、赞成乐山红叶、绿城翡翠湾、翡翠城等,板块内住房物业结构单一，主要以高层和小高层为主，多层为辅，带有少量低密度住宅。刚改并重，目前多以区域的商业配套，住宅产品相对较少。祥符聚集了一大批新的杭州人,三墩祥符板块,优势：1、相较申花板块有8、9千元的差价优势，未来涨价潜力大2、低单价低总价优势吸引一批新杭州人入住3、生活配套完善，交通便利弱势：物业结构单一，住宅产品相对较少在售楼盘：首开国风美域、十方别墅、爵仕会、红杉雅园、金地oopcity、,近年来杭州城比较热门的居住板块，未来徐家汇+繁华运河畔，一条莫干山路各处两种风情：申花热闹、配套完善，中小户型为主，桥西安静，重环境，多豪宅。近年来区域内涌现了不少热门楼盘,优势：1、距离市中心有天然优势，心理距离小于实际距离2、城西银泰、蓝孔雀综合体、莱茵矩阵国际公共配套全3、大关幼儿园、卖鱼桥小学、文澜中学、树人大学、浙大、求是中学强大的教育资源4、文化价值优势（运河）弱势：在售楼盘：花园道壹号、滨江紫金府、天阳尚景国际和蓝钻天成；九龙仓b碧玺、绿城运河宸园、大河宸章,申花-桥西板块,近年来杭州城比较热门的居住板块，未来徐家汇+繁华运河畔，一条莫干山路各处两种风情：申花热闹、配套完善，中小户型为主，桥西安静，重环境，多豪宅。近年来区域内涌现了不少热门楼盘,优势：1、曾经的工厂的集聚，人居气氛始终良好2、中大银泰城和杭州新天地两个超级综合进驻，宜居性进一步加强。3、教育资源：杭州市文澜小学和浙幼师幼儿园4、地铁3、4号线在此交汇，轻松实现同台换乘，联袂地面“井”字形城际路网，架构起全方位立体交通体系，畅捷全城无可比拟。5、杭州最大体育公园城北体育公园即将启动，未来成为区域重大生活配套在售楼盘：滨江万家星城、中国铁建国际城、龙湖名景台、中粮方圆府、琥珀中心、万和玺园和香石公寓,新天地板块,板块亮相之初似乎就被寄予厚望，一度引来大鳄争夺，土地楼面价飙升；在丁桥、华丰板块价格不断调整之下，田园板块处在上不是豪宅，下不是刚需再有公租房参插其间的尴尬境地。限购后遗症至今未消，大量的小户型房源依旧走量缓慢。目前城区住宅存销比最大的板块，区域内去化需要3年多。,优劣势：1、稀缺自然环境景观资源不可复制2、便捷的交通与配套未来可期（地铁三号线将在田园设点，外围的“井”字形四大高架路网：上塘-中河高架、德胜快速路、留石高架和秋石高架、）3、生活配套与相邻的丁桥共享（丁兰广场、新城广场、物美超市，城北银泰）4、板块稀缺景观资源没有被充分挖掘和认可，区域目前生活配套以及教育配套不足在售楼盘：朗诗田园绿郡、绿城西子田园牧歌、金隅田员外、联合畔上居,半山田园板块,主城区边缘区块，建设时间较早，未来生活便利性能够得到保证，作为杭州大型经济适用房小区的所在地，使得板块的定位不高，可谓主城区的价格洼地，刚需们的“福”地,优劣势：1、公共生活配套较好（丁兰广场、新城广场、物美超市）2、作为杭州大型经济适用房小区的所在地，使得板块的定位不高3、交通便利性方面有待改善，现有两条快速路、两座高架和一条快速公交在售楼盘：天阳晴朗，金地格林格林，卓越蔚然领秀，天阳明朗,丁桥长睦板块,钱江新城,闲林,未来科技城,老余杭,良渚,运河新城,闻堰,西湖,钱塘江,山体,山体,生态控制单元,钱江世纪城,钱江世纪城的规划用地地处萧山城北江滨地区，与杭州钱江新城隔江相望。规划总用地为22.27平方公里，可容纳人口16万人规划范围：东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江滨，西南至七甲闸利民河，南到前解放河，东至利群河和市心路。,小结：钱江世纪城板块价值等待“蝶变”,特征：1、产品类型单一，住宅楼盘相对稀少。2、高层刚需产品仍是区域的主流 优势：1、未来的市级中心，金融商贸板块的区域高占位。2、毗邻奥体中心，教育、医疗等规划配套完善。3、地铁2号线东南段开通，有效改善区域出行条件。弱势：生活配套仍不够完善，仍处于价值洼地。现状：目前万科入驻，引入名校资源，同时各项配套同步跟进，进一步挖掘和提升板块价值，板块价值等待“蝶变”。,区域规划为市级中心，承接钱江新城金融会展商贸等办公需求，目前以高端写字楼项目为主，随着地铁2号线东南段开通，区域配套的不断完善，使得住宅项目具有较大的发展潜力。,钱江新城,闲林,未来科技城,老余杭,良渚,运河新城,闻堰,西湖,钱塘江,山体,山体,生态控制单元,乔司（不包含翁梅）,钱江世纪城,位于杭州主城区、临平副城和下沙副城相接的几何中心，多条高速路的枢纽，有华东最大的铁路编组站占据杭城“一绕三纵五横”快速交通网的多条路线。“双铁”开通，半小时对接全市。乔司交通便捷，经济繁荣，人流量大，被冠以“活水码头”之美称。,小结：乔司板块，刚需宜居板块（地铁宜家）,特征：1、刚需或首改置业的宜居板块 2、地铁效应明显，有较大的发展空间优势：1、共享乔司镇（地铁、余杭高铁）学校规划、医院配套、商场基本规划落位。2、立体交通网链接余杭和主城枢纽板块，宜居宜业的板块。弱势：周边居住环境仍待改善，现有配套无法支撑高端消费者。在售楼盘：复地连城国际（尾盘）、朗诗花漫里、朗诗未来街区,区域连接余杭与主城枢纽，开启交通为主的造城模式，规划宜居宜业的都市新镇，居住区的规划以公共交通为导向。,钱江新城,闲林,未来科技城,老余杭,良渚,运河新城,闻堰,西湖,钱塘江,山体,山体,生态控制单元,北部新城勾庄,钱江世纪城,规划范围：东至京杭大运河，南至拱墅区界，西至西湖区界，北至绕城高速公路，总用地面积26.07平方千米。空间架构：“一心”：即杭州北部城市副中心。“一带”：即运河景观带。“双轴”：即东西向以勾运路和轨道交通4号线为轴线的城市发展主轴和南北向以杭行路轴线的城市发展次轴。“五区”：北部新区城市副中心公共中心区，物流商贸区、勾庄生态新区、莫干山路居住区和勾庄都市工业区。,勾庄是北部新城规划主要板块组成,钱江新城,闲林,未来科技城,老余杭,良渚,运河新城,闻堰,西湖,钱塘江,山体,山体,生态控制单元,北部新城运河新城,钱江世纪城,规划范围：东以拱康路为界，西至巨州路和京杭运河为边，南至石祥路，北至拱墅区和余杭区界线，总规划面积约为7.27平方公里。未来将以“一带双心六片区”的规划结构布局。,运河新城板块规划,小结：勾庄+运河新城+崇贤，城市副中心，衔接主城的价值洼地,特征：1、商住特征结合明显，综合性地块商住有机结合。2、伪主城价值洼地，刚需人群仍为板块购房主力。优势：1、绝版水域资源，大板块成为承接拱墅、西湖、余杭的交通节点，共享配套资源。弱势：伪主城认可度低，紧邻板块价格低迷，但地价压力高，不利于后期开发建设。在售楼盘：越秀星汇尚城、上亿彩虹郡、赞成赞成、中和北宸府、大家运河之星、恒基旭辉府,区域规划有多个城市副中心，商住一体模式特征明显，出让多为商住地块，价值认可度低，14年下半年，北软领衔降价，重塑板块价值体系。,钱江新城,闲林,未来科技城,老余杭,良渚,运河新城,闻堰,西湖,钱塘江,山体,山体,生态控制单元,临平,钱江世纪城,翁梅,临平新城,三大区块南区块：翁梅。紧邻杭州绕城高速和东湖快速路，与主城区九堡相接，地铁1号线南北贯穿整个南区块，交通区位优越。西区块：星桥板块。已经吸引了大量来自杭州城北一带的刚需购买人群来临平新城西区块购房安家。同时，临平新城西大门产业基地坐落于此。核心区：临平新城。拥有非常完善的教育、医疗、商业配套。其中丰富的差异化商业配套是核心区的一大特色。,小结：配套最完善的副城中心，价值认可度高，刚需和改善并举。,特征：1、交通及商业的那个配套发展醇熟，承接主城及上海“外溢”购买力。2、高性价比，刚需和改善并举。优势：1、双铁、三横五纵交通网路极大提升区域便利性，高端配套等催动对区域价值的认可。弱势：存量和新增供应的大幅增长，区域竞争压力大。在售楼盘：景瑞御华府、绿城紫桂公寓、赞成首府、绿城风华苑、保亿风景晨园、金地艺境,大江东,大江东位于萧山东北部的沿钱塘江区域，包括江东新城、临江新城、前进工业园区，毗邻空港新城，被视为“杭州的浦东”、“未来的滨江”。区域范围：萧山区河庄、义蓬、新湾、临江、前进5个街道的行政管辖区域，以及大江东规划控制范围内的其他区域(不含党湾镇所辖接壤区域的行政村)。,开发建设四大时期启动期(2009-2010年)，江东大道、钱江大道等重大基础设施项目全面启动，产业启动区块规划建设同步推进；成长期(2011-2015年)，确保江东大道、钱江大道交汇处的发展枢纽和交通枢纽基本成型；拓展期(2016-2020年)，推动开发建设高潮从新城核心区向两大发展轴带沿线区域延伸；成熟期(2021-2050年)，到2050年整个大江东新城基本建成，成为长三角和杭州市的重要增长极。,一核：整个大江东新城的城市核心区，位于江东大道和钱江大道交叉口，规划面积23.2平方公里，是集企业总部、金融商务商贸、产业服务、品质居住为一体的城市新中心。二网：即依托沿江湿地和主要道路、河道绿化带形成连续贯通的绿色生态网络，和以交通为重点的基础设施网络。两轴：即以江东大道和钱江大道形成两条发展轴线。四心：即位于江东新城、临江新城、空港新城及江东市本级区块的四个副中心，主要定位为服务所在新城及功能区商业金融及公共服务设施配套的中心。,大江东区域拥有杭州唯一的空港和出海口杭州萧山国际机场、杭州湾出海码头。轨道交通在大江东地区，将形成“四线一枢纽”的格局。,“中心集聚”在江东大道和钱江大道交汇处的城市核心区新城中央商务居住中心，建设高密度、高配置、高质量的商务楼宇和精品住宅。“带状延伸”沿江景观居住带、沿江东大道商务居住带和沿钱江大道商务居住带。“块状分布”江东、河庄、南阳、靖江、义蓬、临江、高教园区等多个居住配套片区。,规划解读,小结：配套最完善的副城中心，刚需和改善并举，主城外溢购买力首选,特征：1、目前包含商业的综合体项目较多，住宅项目仍然稀少，且价格低，但价格处于逐步拉 伸中。优势：1、规划中的城市副中心，唯一的空港和出海口等规划会大大加速区域的开发，具有较大的升值空间。弱势：城市边缘，周边配套匮乏，依靠自身配套建设，周期较长。在售楼盘：星耀星悦湾、德意空港国际、坤大玉龙湾、江东阳光名城、诚盛美郡、潮都华庭,钱江南岸副城轮廓初现，公建配套不断完善。,