英德市2020年标定地价体系建设项目成果.docx

英德市2020年标定地价体系建设项目成果一、公示范围根据英德市土地、房地产市场发育程度和管理服务需求，结合市内不同用途自身的空间分布，确定英德市2020年标定地价体系建设中标定地价公示范围为：英城街道、英红镇、望埠镇、大站镇、沙口镇、横石水镇、桥头镇、青塘镇、白沙镇、连江口镇、黎溪镇、水边镇、西牛镇、九龙镇、洽洸镇、大湾镇、石灰铺镇、石牯塘镇、横石塘镇、下砥镇、大洞镇、黄花镇、波罗镇、东华镇等24个镇（街）所在的城镇规划建设区范围。二、标准宗地地价内涵标定地价是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。英德市2020年标定地价体系建设包括商服、商住混合、住宅、工业、公共服务共5种用途。表2-1英德市2020年标定地价体系建设标准宗地用途细分表标定地价评估用途一级类二级类商服用地商服用地零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其它商服用地商住混合用地商服用地、住宅用地零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其它商服用地；城镇住宅用地标定地价评估用途一级类二级类住宅用地住宅用地城镇住宅用地工业用地工矿仓储用地工业用地、仓储用地公共服务用地公共管理与公共服务用地新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地商服用地：估价期日为2020年1月1日，土地使用年期为40年，无他项权利，土地开发程度为宗地外按现状条件下、宗地红线内场地平整，现状容积率，现状利用条件，在市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件下，标准宗地的平均楼面地价、单位面积地价和商服首层楼面地价。价格单位为元/m2,币种为人民币。商住混合用地：估价期日为2020年1月1日，土地使用年期商服用途为40年，住宅用途为50年，无他项权利，土地开发程度为宗地外按现状条件下、宗地红线内场地平整，现状容积率，现状利用条件，在市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件下，标准宗地的平均楼面地价、单位面积地价、商服首层楼面地价、住宅平均楼面地价。价格单位为元/H?,币种为人民币。住宅用地：估价期日为2020年1月1日，土地使用年期为70年，无他项权利，土地开发程度为宗地外按现状条件下、宗地红线内场地平整，现状容积率，现状利用条件，在市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件下，标准宗地的平均楼面地价和单位面积地价。价格单位为元/H?,币种为人民币。工业用地：估价期日为2020年1月1日，土地使用年期为50年，无他项权利，土地开发程度为宗地外按现状条件下、宗地红线内场地平整，现状容积率，现状利用条件，在市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件下，标准宗地的单位面积地价。价格单位为元/H?,币种为人民币。公共服务用地：估价期日为2020年1月1日，土地使用年期为50年，无他项权利，土地开发程度为宗地外按现状条件下、宗地红线内场地平整，现状容积率，现状利用条件，在市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件下，标准宗地的单位面积地价。价格单位为元/H?,币种为人民币。表22英德市2020年标定地价体系建设标准宗地内涵表一宗地用途项目商服用地商住混合用地住宅用地工业用地公共服务用地估价期日2020年1月1日土地开发程度宗地红线外按现状开发程度；宗地红线内场地平整法定使用年期40年商服40年住宅50年70年50年50年容积率现状容积率价值类型市场特征平稳正常情况和公开竞争市场条件下的权利特征完整的使用权价格价格表现形式平均楼面地价、单位面积地价、商服首层楼面地价平均楼面地价、单位面积地价、商服首层楼面地价、住宅平均楼面地价平均楼面地价、单位面积地价单位面积地价单位面积地价备注：英德市商住混合用地出让时，一般按照土地使用年限50年进行出让，结合估价目的及当地主管部门实际供地需要，本次标定地价成果商住混合用地设定土地使用权类型为出让，土地使用年期按照商服40年、住宅50年进行设定。三、英德市标定地价结果英德市标定地价体系建设中共划分/设定61个标定区域，各标定区域分布情况、地价信息见表3-1。表3英德市2020年各标准宗地地价结果表标准宗地编码位置和名称土地用途土地面积ma容积率发度开程设定使用年限（年）标定地价（元/皿）商住比例综合价格商住混合用地拆分价格单位面积地价平均楼面地价商服首层楼面地价住宅平均楼面地价商服部分宅分住部441881S英德市英城街道S5-01地块商服用地44668.291.5五通一平4013198791419441881S英德市英城街道S5-02地块商服用地12340.951.11五通一平4023342103441881H英德市英城街道H7-01地块商住混合用地13971.194.49五通一平商服40,住宅5057561282376112630.73%99.27%441881H英德市英城街道H7-02地块商住混合用地336454.99五通一平商服40,住宅5061181226346111672.60%97.40%441881H英德市英城街道H7-O3地块商住混合用地78608.254五通一平商服40,住宅5050081252358812012.14%97.86%441881H英德市英城街道H7-04地块商住混合用地278552.081.5五通一平商服40,住宅5020481365320113232.26%97.74%441881H英德市英城街道H7-05地块商住混合用地83754.474.39五通一平商服40,住宅5058121324310112822.37%97.63%441881H英德市英城街道H7-06地块商住混合用地45282.74.95五通一平商服40,住宅5068901392345513482.11%97.89%441881H英德市英城街道H7-07地块商住混合用地38273.815.06五通一平商服40,住宅5075141485392114162.77%97.23%441881H英德市英城街道H7-08地块商住混合用地48021.96.3五通一平商服40,住宅5086121367360513261.80%98.20%标准宗地编码位置和名称土地用途土地面积/Itf容积率开发程度设定使用年限（年）标定地价（元/皿）商住比例综合价格商住混合用地拆分价格单位面积地价平均楼面地价商服首层楼面地价住宅平均楼面地价商服部分宅分住部441881H英德市英城街道H7-09地块商住混合用地37134.35五通一平商服40,住宅5062301246379012051.62%98.38%441881H英德市英城街道H7/0地块商住混合用地12989.174.16五通一平商服40,住宅5061321474430412188.29%91.71%441881H英德市英城街道H7-11地块商住混合用地86531.24.1五通一平商服40,住宅5059001439413513582.92%97.08%441881H英德市英城街道H712地块商住混合用地94203.212.24五通一平商服40,住宅5029101299353012273.38%96.62%441881H英德市英城街道H7-13地块商住混合用地13912.446.87五通一平商服40,住宅5093641363339711917.7%92.21%441881H英德市英城街道H7-14地块商住混合用地32309.462.43五通一平商服40,住宅5026631096283410363.33%96.67%441881H英德市英城街道H7-15地块商住混合用地28109.853.75五通一平商服40,住宅5048451292332311479.76%90.24%441881H英德市英城街道H7-16地块商住混合用地5348.67.34五通一平商服40,住宅5095791305314312701.91%98.09%441881H英德市英城街道H7-17地块商住混合用地12225.944.84五通一平商服40,住宅5068201409424013414.15%95.85%441881H英德市英城街道H7-18地块商住混合用地153404.2五通一平商服40,住宅501155427516020152363.34%36.66%441881H英德市英城街道H7-19地块商住混合用地19602.334.33五通一平商服40,住宅50542112522919104211.21%88.79%标准宗地编码位置和名称土地用途土地面积/Itf容积率开发程度设定使用年限（年）标定地价（元/皿）商住比例综合价格商住混合用地拆分价格单位面积地价平均楼面地价商服首层楼面地价住宅平均楼面地价商服部分宅分住部441881H英德市英城街道H7-20地块商住混合用地7282.354.5五通一平商服40,住宅5058141292343012173.38%96.62%441881H英德市英城街道H7-21地块商住混合用地24334.025五通T商服40,住宅5055801116283610632.98%97.02%441881H英德市英城街道H7-22地块商住混合用地45033.742.8五通一平商服40,住宅5042111504333514443.20%96.80%441881H英德市英城街道H7-23地块商住混合用地36785.353.8五通一平商服40,住宅5053051396405512824.10%95.90%441881H英德市英城街道H7-24地块商住混合用地47729.893.1五通一平商服40,住宅50248680227537691.67%98.33%441881H英德市大站镇H7-25地块商住混合用地31649.452.8五通一平商服40,住宅502929104626459754.29%95.71%441881H英德市大站镇H7-26地块商住混合用地22247.452.8五通一平商服40,住宅50278999626379224.29%95.71%441881H英德市洽洸镇H7-27地块商住混合用地7568.556.66五通一平商服40,住宅50278441814333853.22%96.78%441881H英德市英红镇H7-28地块商住混合用地40007.793.5五通一平商服40,住宅50189754215234944.57%95.43%标准宗地编码位置和名称土地用途土地面积/Itf容积率开发程度设定使用年限（年）标定地价（元/皿）商住比例综合价格商住混合用地拆分价格单位面积地价平均楼面地价商服首层楼面地价住宅平均楼面地价商服部分宅分住部441881H英德市英红镇H7-29地块商住混合用地15304.733.5五通一平商服40,住宅5014534159383806.12%93.88%441881H英德市东华镇H7-30地块商住混合用地6128.914.42五通一平商服40,住宅50180340813593901.89%98.11%441881H英德市东华镇H7-3I地块商住混合用地62244.124五通一平商服40,住宅5016044018233980.80%99.20%441881Z英德市望埠镇Z7-01地块住宅用地60.463.86五通一平701915496441881Z英德市波罗镇Z7-02地块住宅用地733五通一平701080360441881Z英德市沙口镇Z7-03地块住宅用地45.893.77五通一平701436381441881Z英德市大湾镇Z7-04地块住宅用地603.28五通一平701384422441881Z英德市石牯塘镇Z7-05地块住宅用地44.523.48五通一平70152143744188IZ英德市横石水镇Z7-06地块住宅用地76.83.5五通一平701407402441881Z英德市桥头镇Z7-07地块住宅用地1043.78五通一平701486393441881Z英德市黄花镇Z7-08地块住宅用地783.62五通一平701459403441881Z英德市横石塘镇Z7-09地块住宅用地29.644.25五通一平701564368标准宗地编码位置和名称土地用途土地面积/Itf容积率开发程度设定使用年限（年）标定地价（元/皿）商住比例综合价格商住混合用地拆分价格单位面积地价平均楼面地价商服首层楼面地价住宅平均楼面地价商服部分宅分住部44188IZ英德市青塘镇Z7-10地块住宅用地85.33.29五通一平701359413441881Z英德市九龙镇Z7-11地块住宅用地783.3五通一平701469445441881Z英德市西牛镇Z7-12地块住宅用地703.43五通一平701345392441881Z英德市水边镇Z7-13地块住宅用地70.23.1五通一平701249403441881Z英德市白沙镇Z7-14地块住宅用地1003.56五通一平701470413441881Z英德市连江口镇Z7-15地块住宅用地603.66五通一平701922525441881Z英德市下太镇Z7-16地块住宅用地42.63.17五通T70999315441881Z英德市黎溪镇Z7-17地块住宅用地803.54五通一平701706482441881Z英德市大洞镇Z7-18地块住宅用地44.63.24五通一平70131540644188IZ英德市石灰铺镇Z7J9地块住宅用地603.56五通一平701445406441881Z英德市洽洸镇Z7-20地块住宅用地553.55五通一平702063581441881G英德市英红镇G6-01地块工业用地36450.071.8五通一平50391标准宗地编码位置和名称土地用途土地面积/Itf容积率开发程度设定使用年限（年）标定地价（元/皿）商住比例综合价格商住混合用地拆分价格单位面积地价平均楼面地价商服首层楼面地价住宅平均楼面地价商服部分宅分住部441881G英德市英红镇G6-02地块工业用地582492.7五通一平50393441881G英德市英红镇G6-03地块工业用地80478.331.8五通一平50390441881G英德市东华镇G6-04地块工业用地21920.421.21五通一平50390441881G英德市东华镇G6-05地块工业用地13607.411.5五通一平50580441881G英德市东华镇G6-06地块工业用地30798.361.5五通一平50387441881G英德市白沙镇G6-07地块工业用地12002.660.9五通T502264418811.英德市英城街道1.8-01地块公共服务用地2686.031.8五通一平501491注：商服用途标准宗地中，英德市英城街道S5-01地块为批发市场用地，英德市英城街道S5-02地块为商务金融用地；工业用途标准宗地均为工业用地；公共服务用途标准宗地为教育用地。四、标定地价修正体系（一）标定地价系数修正法利用标定地价及其修正体系，按照替代原则，将待估宗地的地价影响因素与标定地价的相应因素比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性;标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。1 .基本公式。以标定地价系数修正法评估土地价格公式如下：基本公式：P=Ps×A×B×C×DP待估宗地价格；Ps标定地价；A待估宗地交易情况指数；B待估宗地期日地价指数除以标准宗地期日地价指数；C待估宗地个别因素条件指数除以标准宗地个别因素条件指数；D待估宗加年期修正指数。2 .应用程序。标定地价系数修正法的应用程序如下：（1）收集标准宗地及标定地价相关资料。（2）选择3个（含3个）以上可比标定地价。（3）进行相关地价影响因素修正。（4）测算待估宗地价格。3 .可比修正。（1）可比标准宗地选取原则。在选取可比标准宗地时，应优先选取以下标准宗地。1）可比标准宗地与待估宗地处于同一行政区域内。2）可比标准宗地与待估宗地处于同一地价级别内。3）可比标准宗地与待估宗地区域因素相近。4）可比标准宗地与待估宗地个别因素相近。5）若上述条件均满足，则按照就近原则。（2）可比标准宗地修正。对于选定的3个（含3个）以上的可比标准宗地，与待估宗地不在同一标定区域内的标准宗地，在应用标定地价系数修正法基本公式进行测算之前，应对可比标准宗地存在区域条件差异的情况进行可比修正，建立统一的可比基础。1）商服用地区域因素修正。商服用地区域因素包括繁华程度、交通条件、基本设施状况、人口状况、城市规划。其修正系数如下：表41一级商服用地区域因素修正系数说明表基本因素因子名称优较优一般较劣劣繁华程度商业服务中心（米）<100100,200)200,400)400,500)2500集贸、农贸市场（米）<100100,200)200,400)400,500)500宾馆酒店（米）<100100,200)200,400)400,500)2500交通条件道路等级高较高一般较低低公交车站（米）<100100,200)200,300)300,400)2500长途汽车站（米）<500500,800)800,1000)1000,1500)21500火车站（米）<500500,800)800,1000)11000,1500)21500高铁站（米）<500500,800)800,1000)1000,1500)21500高速路出入口（米）<500500,800)800,1000)1000,1500)21500基本设施状况排水状况（）29080,90)70,80)160,70)<60供水状况（）29080,90)70,80)60,70)<60供电状况（）29080,90)70,80)60,70)<60供气状况（）29080,90)70,80)60,70)<60通讯状况（）29080,90)70,80)60,70)<60金融设施（银行）（米）<100100,200)200,400)400,500)2500人口状况日均客流量很密集密集一般较疏很疏城市规划商服用地规划前景好前景较好无限制前景较差前景差三旧改造（商服用地）（E12）前景好前景较好无限制前景较差前景差交通道路规划（E13）前景好前景较好无限制前景较差前景差表42一级商服用地区域因素修正系数表因素名称因子名称优较优一般较劣劣因素名称因子名称优较优一般较劣i因素名称因子名称优较优一般较劣劣繁华程度商业服务中心0.95%0.48%0.00%-0.48%-0.95%集贸、农贸市场0.92%0.46%0.00%-0.46%-0.92%宾馆酒店0.92%0.46%0.00%-0.46%-0.92%交通条件道路等级0.82%0.41%0.00%-0.41%-0.82%公交车站0.89%0.44%0.00%-0.44%-0.89%长途汽车站0.17%0.09%0.00%-0.09%-0.17%火车站0.15%0.08%0.00%-0.08%-0.15%高铁站0.20%0.10%0.00%-0.10%-0.20%高速路出入口0.17%0.09%0.00%-0.09%-0.17%基本设施状况排水状况0.23%0.12%0.00%-0.12%-0.23%供水状况0.27%0.14%0.00%-0.14%-0.27%供电状况0.28%0.14%0.00%-0.14%-0.28%供气状况0.23%0.12%0.00%-0.12%-0.23%通讯状况0.27%0.14%0.00%-0.14%-0.27%金融设施（银行）1.01%0.51%0.00%-0.51%-1.01%人口状况日均客流量1.30%0.65%0.00%-0.65%-1.30%城市规划商服用地规划0.46%0.23%0.00%-0.23%-0.46%三旧改造（商服用地）（E12）0.34%0.17%0.00%-0.17%-0.34%交通道路规划（E13）0.41%0.20%0.00%-0.20%-0.41%合计10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%表43二级商服用地区域因素修正系数说明表基本因素因子名称优较优一般较劣劣繁华程度商业服务中心（米）<200200,400)400,600)600,700)2700集贸、农贸市场（米）<200200,400)400,600)600,700)2700宾馆酒店（米）<200200,400)400,600)600,700)2700交通条件道路等级高较高一般较低低公交车站（米）<200200,400)(400.600)(600,700)2700长途汽车站（米）<600600,900)900,1100)1100,1600)21600火车站（米）<600600,900)900,1100)1100,1600)21600高铁站（米）<600600,900)900,1100)1100,1600)21600高速路出入口（米）<600600,900)900,1100)1100,1600)21600基本设施状况排水状况（）28580,85)70,80)60,70)<60供水状况（）28580,85)70,80)60,70)<60供电状况（）28580,85)70,80)60,70)<60供气状况（）28580,85)170,80)60,70)<60通讯状况（）28580,85)170,80)160,70)<60金融设施（银行）（米）<200200,400)400,600)600,700)2700人口状况日均客流量很密集密集一般较疏很疏城市规划商服用地规划前景好前景较好无限制前景较差前景差基本因素因子名称优较优一般较劣劣三旧改造（商服用地）（E12）前景好前景较好无限制前景较差前景差交通道路规划（E13）前景好前景较好无限制前景较差前景差表4-4二级商服用地区域因素修正系数表因素名称因子名称优较优一般较劣劣繁华程度商业服务中心0.76%0.38%0.00%-0.38%-0.76%集贸、农贸市场0.74%0.37%0.00%-0.37%-0.74%宾馆酒店0.74%0.37%0.00%-0.37%-0.74%交通条件道路等级0.65%0.33%0.00%-0.33%-0.65%公交车站0.71%0.36%0.00%-0.36%-0.71%长途汽车站0.14%0.07%0.00%-0.07%-0.14%火车站0.12%0.06%0.00%-0.06%-0.12%高铁站0.16%0.08%0.00%-0.08%-0.16%高速路出入口0.14%0.07%0.00%-0.07%-0.14%基本设施状况排水状况0.19%0.09%0.00%-0.09%-0.19%供水状况0.22%0.11%0.00%-0.11%-0.22%供电状况0.23%0.11%0.00%-0.11%-0.23%供气状况0.19%0.09%0.00%-0.09%-0.19%通讯状况0.22%0.11%0.00%-0.11%-0.22%金融设施（银行）0.81%0.40%0.00%-0.40%-0.81%人口状况日均客流量1.04%0.52%0.00%-0.52%-1.04%城市规划商服用地规划0.36%0.18%100.00%-0.18%-0.36%三旧改造（商服用地）（E1.2）0.27%0.13%200.00%-0.13%-0.27%交通道路规划（E13）0.33%0.16%300.00%-0.16%-0.33%合计8.00%4.00%0.00%-4.00%-8.00%表45三级商服用地区域因素修正系数说明表基本因素因子名称优较优一般较劣劣繁华程度商业服务中心（米）<300300,600)600,800)800,900)2900集贸、农贸市场（米）<300300,600)600,800)1.800,900)2900宾馆酒店（米）<300300,600)1600,800)800,900)2900交通条件道路等级高较高一般较低低公交车站（米）<300300,600)600,800)800,900)2900长途汽车站（米）<700700,1000)1000,1200)1200,1700)21700火车站（米）<700700,1000)1000,1200)1200,1700)21700高铁站（米）<700700,1000)1000,1200)1200,1700)>1700高速路出入口（米）<700700,1000)1000,1200)1200,1700)>1700基本设施状况排水状况（）28580,85)70,80)60,70)<60供水状况（）28580,85)70,80)60,70)<60供电状况（）28580,85)70,80)60,70)<60供气状况（）28580,85)70,80)60,70)<60通讯状况（）28580,85)70,80)60,70)<60基本因素因子名称优较优一般较劣劣金融设施（银行）（米）<300300,600)600,800)800,900)2900人口状况日均客流量很密集密集一般较疏很疏城市规划商服用地规划前景好前景较好无限制前景较差前景差三旧改造（商服用地）（E12）前景好前景较好无限制前景较差前景差表46三级商月艮用地区域因素修正系数表因素名称因子名称优较优一般较劣劣繁华程度商业服务中心0.95%0.48%0.00%-0.48%-0.95%集贸、农贸市场0.92%0.46%0.00%-0.46%-0.92%宾馆酒店0.92%0.46%0.00%-0.46%-0.92%交通条件道路等级0.82%0.41%0.00%-0.41%-0.82%公交车站0.89%0.44%0.00%-0.44%-0.89%长途汽车站0.17%0.09%0.00%-0.09%-0.17%火车站0.15%0.08%0.00%-0.08%-0.15%高铁站0.20%0.10%0.00%-0.10%-0.20%高速路出入口0.17%0.09%0.00%-0.09%-0.17%基本设施状况排水状况0.23%0.12%0.00%-0.12%-0.23%供水状况0.27%0.14%0.00%-0.14%-0.27%供电状况0.28%0.14%0.00%-0.14%-0.28%供气状况0.23%0.12%0.00%-0.12%-0.23%通讯状况0.27%0.14%0.00%-0.14%-0.27%金融设施（银行）1.01%0.51%0.00%-0.51%-1.01%人口状况日均客流量1.30%0.65%0.00%-0.65%-1.30%城市规划商服用地规划0.46%0.23%0.00%-0.23%-0.46%三旧改造（商服用地）（E1.2）0.34%0.17%0.00%-0.17%-0